Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de proposer aux Chambres de modifier l'article 271a du Code des obligations comme suit\u00a0:
L'alin\u00e9a 2 sera remplac\u00e9 par la lettre e de l'alin\u00e9a 1er et aura la teneur suivante\u00a0:
\"Le cong\u00e9 est pr\u00e9sum\u00e9 abusif lors de la proc\u00e9dure de contestation s'il est donn\u00e9 par le bailleur dans les trois ans \u00e0 compter de la fin d'une proc\u00e9dure de conciliation ou d'une proc\u00e9dure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur ....\"
Ch. 1-4
Inchang\u00e9
Al. 3(nouveau)
\"Le cong\u00e9 mentionn\u00e9 \u00e0 l'alin\u00e9a 2 est valable si le bailleur prouve qu'il l'a donn\u00e9 pour des raisons honorables ou s'il est donn\u00e9 ....\"
Let. a-f
Inchang\u00e9
","ReasonText":"L'article 271a, 1er alin\u00e9a, lettre e, et 2e alin\u00e9a, CO fait \u00e9tat d'une prescription qui d\u00e9clare annulable tout cong\u00e9 donn\u00e9 au locataire par le bailleur dans les trois ans qui suivent la fin d'un \u00e9v\u00e9nement donn\u00e9, les exceptions \u00e0 cette r\u00e8gle \u00e9tant mentionn\u00e9es au 3e alin\u00e9a dudit article.
L'article 271a, 1er alin\u00e9a, lettre e, et 2e alin\u00e9a, CO estime donc que l'abus commis par le bailleur est une pr\u00e9somption irr\u00e9futable\u00a0; on part donc de l'id\u00e9e que le bailleur a agi dans tous les cas de ce type par vengeance, raison pour laquelle le cong\u00e9 est annulable. Sauf dans les cas sp\u00e9ciaux mentionn\u00e9s au 3e alin\u00e9a, on ne donne m\u00eame pas au bailleur la possibilit\u00e9 de prouver qu'il avait un int\u00e9r\u00eat l\u00e9gitime \u00e0 agir comme il a agi.
Les dispositions actuelles de l'article 271a, 1er alin\u00e9a, lettre e, et 2e alin\u00e9a, CO ont incit\u00e9 de nombreux locataires \u00e0 \u00e9crire \u00e0 leur bailleur pour n'importe quelle peccadille ou \u00e0 adresser une requ\u00eate \u00e0 l'autorit\u00e9 de conciliation, plus pour obliger ledit bailleur \u00e0 accepter un compromis, ce qu'il aura fait vu la futilit\u00e9 des revendications \u00e9mises, que par souci de trouver une solution \u00e0 un r\u00e9el probl\u00e8me. Avec la cons\u00e9quence que l'on sait\u00a0: impossibilit\u00e9, pour le bailleur, de leur signifier leur cong\u00e9 pendant trois ans. Cette fa\u00e7on d'agir avait du reste \u00e9t\u00e9 express\u00e9ment recommand\u00e9e par les conseillers des associations de locataires, par exemple dans les cas o\u00f9 des appartements lou\u00e9s allaient \u00eatre transform\u00e9s en PPE, ce qui impliquait qu'il y aurait vente, donc risque, pour le locataire, de se voir signifier son cong\u00e9. Le bailleur qui souhaite \u00e9chapper \u00e0 l'interdiction des trois ans est donc contraint d'intenter des proc\u00e8s dont le co\u00fbt est sans commune mesure avec le montant des litiges, autrement dit de refuser toute solution \u00e0 l'amiable, aussi raisonnable soit-elle.
Cela est contraire au sens et au but de la protection contre les abus, telle qu'elle figure \u00e0 l'article 34septies, 1er alin\u00e9a, de la constitution car sont alors aussi r\u00e9put\u00e9s abusifs les cong\u00e9s qui sont signifi\u00e9s pour des raisons parfaitement l\u00e9gitimes et ce, pour la simple raison que le d\u00e9lai de trois ans est, de par la loi, une pr\u00e9somption irr\u00e9futable. Il faut donc absolument modifier l'article 271a, 1er alin\u00e9a, lettre e, et 2e et 3e alin\u00e9as, CO au sens o\u00f9 je le propose et faire en sorte, dans l'id\u00e9e d'une protection des locataires bien comprise, que le bailleur - dans les cas autres que ceux qui sont mentionn\u00e9s au 3e alin\u00e9a - doive lui-m\u00eame fournir la preuve qu'il a r\u00e9sili\u00e9 le bail pour une raison honorable.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"L'art.\u00a0271a, al.\u00a01, let.\u00a0e, CO, qui pr\u00e9voit une interdiction triennale de r\u00e9silier du bailleur dans quatre cas, est entr\u00e9 en vigueur le ler, juillet 1990. Cette r\u00e9glementation est une solution de compromis. Selon l'ancien droit, le locataire n'\u00e9tait prot\u00e9g\u00e9 contre les cong\u00e9s que pendant deux ans et seulement \u00e0 partir de la fin d'un litige relatif \u00e0 un loyer fond\u00e9 sur l'AMSL (cf. art. 28, al. 3, AMSL), et non, comme selon le nouveau droit, d\u00e8s la fin \"d'une proc\u00e9dure de conciliation ou d'une proc\u00e9dure judiciaire au sujet du bail\". Par contre, la nouvelle r\u00e9glementation a affaibli la position du locataire en pr\u00e9voyant la simple annulabilit\u00e9 \u00e0 la place de la nullit\u00e9 du cong\u00e9 pr\u00e9vue par l'ancien droit. L'article 271a, alin\u00e9a, 2 CO, selon lequel l'interdiction triennale de r\u00e9siliation vaut \u00e9galement lorsque bailleur et locataire se sont entendus en dehors d'une proc\u00e9dure de conciliation ou d'une proc\u00e9dure judiciaire, a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9 lors de la derni\u00e8re r\u00e9vision totale du droit du bail. La disposition ne figurait pas dans le projet, du Conseil f\u00e9d\u00e9ral\u00a0; elle a \u00e9t\u00e9 introduite par le Parlement apr\u00e8s des discussions approfondies et circonstanci\u00e9es.
La motion voudrait remplacer la pr\u00e9somption irr\u00e9futable (fiction) du droit actuel par une pr\u00e9somption r\u00e9futable. Le bailleur qui r\u00e9silie le contrat pendant le d\u00e9lai de protection pourrait prouver que le cong\u00e9 a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9 \"pour des raisons honorables\", avec pour cons\u00e9quence que le locataire ne pourrait alors plus en demander l'annulation.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral rejette cette proposition. D'une part, l'art.\u00a0271a, al.\u00a03, CO actuel pr\u00e9voit d\u00e9j\u00e0 plusieurs cas dans lesquels le bailleur peut r\u00e9silier le bail m\u00eame pendant les trois ans d'interdiction (il s'agit du besoin urgent du bailleur \" ou de ses proches, de la demeure du locataire, de la violation grave du devoir de diligence par le locataire, de l'ali\u00e9nation de l'immeuble et de la faillite du locataire ainsi que de l'existence de justes motifs). D'autre part, l'exercice d'un droit doit \u00eatre conforme aux r\u00e8gles de la bonne foi et ne pas \u00eatre abusif. Ces deux principes lient \u00e9galement le locataire qui se pr\u00e9vaut de l'art.\u00a0271a, al.\u00a01, let.\u00a0e, ou alin\u00e9a 2, CO. En cons\u00e9quence, les tribunaux ont d\u00e9j\u00e0, selon le droit actuel, la possibilit\u00e9 de d\u00e9clarer valable le cong\u00e9 donn\u00e9 par le bailleur pendant l'interdiction triennale, mais dont la contestation par le locataire constitue une violation de l'article 2 CC. Dans ce contexte, il peut \u00eatre rappel\u00e9 que, selon le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, le fait que le bailleur ne s'oppose pas \u00e0 des demandes du locataire concernant des bagatelles n'entra\u00eene pas une interdiction de r\u00e9silier (arr\u00eat du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral du 5 janvier 1994, in mp 1995 225 ss). Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a suivi l'avis de l'instance inf\u00e9rieure, selon laquelle une d\u00e9cision contraire irait \u00e0 l'encontre de la protection des locataires, en ce sens qu'elle contraindrait le bailleur \u00e0 se montrer dur lors des n\u00e9gociations priv\u00e9es, afin d'\u00e9viter l'interdiction de r\u00e9silier qui le menace. D\u00e8s lors, cette interdiction ne doit intervenir que dans le cas o\u00f9 il peut \u00eatre admis que le litige aurait abouti \u00e0 une proc\u00e9dure s'il n'y avait pas eu entente entre les parties. En outre, se pose la question de savoir si la solution propos\u00e9e par la motion r\u00e9aliserait le but vis\u00e9, dans la mesure o\u00f9 elle se r\u00e9f\u00e8re \u00e0 des \"raisons honorables\", c'est-\u00e0-dire \u00e0 une notion qui demande \u00e0 \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e.
Enfin, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est d'avis que les probl\u00e8mes pouvant \u00eatre r\u00e9solus par la jurisprudence ne doivent pas l'\u00eatre par le l\u00e9gislateur. Cette confiance dans nos
tribunaux se justifie encore plus lorsqu'il s'agit de r\u00e9glementations r\u00e9centes, comme c'est le cas pour le droit du bail.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposal":3,"FederalCouncilProposalText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposalDate":"\/Date(825465600000)\/","SubmittedBy":"Hegetschweiler Rolf","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(866678400000)\/","ResponsibleDepartment":5,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement de justice et police","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DFJP","IsLeadingDepartment":true,"Tags":null,"Category":null,"Modified":"\/Date(1712738238153)\/","SubmissionDate":"\/Date(819504000000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":4501,"SubmissionLegislativePeriod":45,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":null}}