Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de soumettre au Parlement un projet, accompagn\u00e9 d'un rapport, portant sur la r\u00e9vision de la loi f\u00e9d\u00e9rale encourageant la construction et l'accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de logements (LCAP) et sur l'octroi \u00e9ventuel de nouvelles contributions financi\u00e8res de la Conf\u00e9d\u00e9ration. Ce projet devra permettre\u00a0:
1. de r\u00e9gler, d'une mani\u00e8re qui soit compatible avec les imp\u00e9ratifs sociaux, le probl\u00e8me des objets et des cautionnements financi\u00e8rement menac\u00e9s en raison du syst\u00e8me instaur\u00e9 par la LCAP, \u00e0 une p\u00e9riode ou le march\u00e9 est en pleine mutation\u00a0;
2. de r\u00e9duire l'aide aux objets et d'intensifier l'aide aux personnes dans le secteur de la construction de logements locatifs, c'est-\u00e0-dire d'octroyer moins d'abaissements de base et plus d'abaissements suppl\u00e9mentaires\u00a0;
3. de renforcer l'utilisation des moyens financiers en faveur de l'accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de logements, notamment de soutenir la transformation de logements locatifs tombant sous le coup de la LCAP en logements en propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages tombant aussi sous le coup de cette loi.
","ReasonText":"1. J'ai d\u00e9j\u00e0 signal\u00e9, dans plusieurs interventions parlementaires, que le syst\u00e8me instaur\u00e9 par la LCAP avait certes \u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9fique \u00e0 la construction de logements, mais qu'il n'\u00e9tait plus finan\u00e7able en p\u00e9riode de stagnation \u00e9conomique (parce qu'on tablait sur une augmentation continue du pouvoir d'achat). La situation sur le march\u00e9 ne permet ainsi plus, aujourd'hui, de garantir les hausses de loyer pr\u00e9vues, ce qui aboutit \u00e0 des r\u00e9siliations de bail et risque de compromettre le remboursement des avances vers\u00e9es au titre de l'abaissement de base.
2. Les exp\u00e9riences faites avec la LCAP (Cf. notamment le Bulletin du logement n\u00b0 59) ont montr\u00e9 que les abaissements de base accord\u00e9s ne profitent que trop peu \u00e0 ceux qui en auraient vraiment besoin. Dans de nombreux cas, les investisseurs ont profit\u00e9 de l'argent mis \u00e0 leur disposition pour g\u00e9n\u00e9rer des rendements bruts plus \u00e9lev\u00e9s. Par ailleurs, l'\u00e9ch\u00e9ance des abaissements suppl\u00e9mentaires (apr\u00e8s onze ans) rend tr\u00e8s difficile la situation des personnes les plus d\u00e9munies en cas de hausse de loyer par \u00e9tapes.
3. Compte tenu de ce qui a \u00e9t\u00e9 dit et dans l'optique de l'octroi de nouveaux cr\u00e9dits, il faut absolument r\u00e9viser la LCAP dans les domaines o\u00f9 elle peut donner des r\u00e9sultats et o\u00f9 l'utilisation des fonds de la Conf\u00e9d\u00e9ration est socialement et politiquement r\u00e9alisable (m\u00eame durant les p\u00e9riodes de difficult\u00e9s financi\u00e8res).
Il s'agit, par la m\u00eame occasion, de prendre de toute urgence les mesures n\u00e9cessaires pour diminuer les risques (suspension du versement des avances au titre de l'abaissement de base, versement des abaissements suppl\u00e9mentaires sur une plus longue p\u00e9riode, cr\u00e9ation d'une soci\u00e9t\u00e9 de sauvegarde pour les \"canards boiteux., etc.). La transformation de logements locatifs tombant sous le coup de la LCAP en logements en propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages tombant aussi sous le coup de cette loi peut aussi contribuer \u00e0 assainir consid\u00e9rablement la situation financi\u00e8re.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1. Il est exact qu'au vu de la conjoncture \u00e9conomique actuelle, la hausse de loyers pr\u00e9vue tous les deux ans dans le syst\u00e8me d'abaissement de base de la Loi f\u00e9d\u00e9rale encourageant la construction et l'accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de logements (LCAP) peut cr\u00e9er des probl\u00e8mes. C'est pourquoi l'on a d\u00e9j\u00e0 r\u00e9duit \u00e0 trois\u00a0% les augmentations de loyers en 1996 et 1997 pour les affaires en cours. Si les circonstances l'exigent, l'on peut m\u00eame proc\u00e9der \u00e0 une suspension des hausses, bien qu'au vu des int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires en baisse, cela ne conduise pas automatiquement \u00e0 une Prolongation des d\u00e9lais de remboursement des avances consenties au titre de l'abaissement de base. En outre, au d\u00e9but de l'ann\u00e9e 1997, le taux initial des loyers b\u00e9n\u00e9ficiant de l'abaissement de base pour les nouvelles affaires a \u00e9t\u00e9 augment\u00e9 de 5,3\u00a0% \u00e0 5,6\u00a0% du co\u00fbt de revient, ce qui permet, pour les ann\u00e9es \u00e0 venir, de b\u00e9n\u00e9ficier d'une plus grande marge de manoeuvre pour r\u00e9duire ou suspendre les hausses de loyers. Par ailleurs, l'on examine actuellement la r\u00e9vision \u00e9ventuelle de l'ordonnance relative \u00e0 la LCAP qui prolongerait la dur\u00e9e de l'abaissement suppl\u00e9mentaire I et att\u00e9nuerait l'augmentation des loyers d\u00fb \u00e0 la suppression de la subvention. En dehors de cela, nombre de propri\u00e9taires de logements acquis gr\u00e2ce \u00e0 l'aide f\u00e9d\u00e9rale ont d\u00e9j\u00e0 fait usage par le pass\u00e9 de la possibilit\u00e9 du remboursement anticip\u00e9 des avances de l'abaissement de base. Cette possibilit\u00e9 de refinancement pourrait, selon l'ann\u00e9e de l'encouragement, \u00eatre appliqu\u00e9 \u00e9galement aux logements locatifs, ce qui att\u00e9nuerait aussi les hausses de loyer sans charge suppl\u00e9mentaire pour la Conf\u00e9d\u00e9ration. Il n'est toutefois pas possible d'\u00e9liminer le risque de paiements ult\u00e9rieurs dans le syst\u00e8me d'abaissement de base, ou alors uniquement avec des d\u00e9penses qui ne seraient pas raisonnables dans la situation actuelle. Il est donc d'autant plus important de fixer \u00e0 l'avenir des loyers initiaux plus \u00e9lev\u00e9s pour les nouvelles affaires.
En ce qui concerne les affaires en souffrance, il existe d\u00e9j\u00e0, avec la soci\u00e9t\u00e9 Sapomp S.A., une institution au sens de la soci\u00e9t\u00e9 de sauvegarde de la Conf\u00e9d\u00e9ration pr\u00e9conis\u00e9e par le motionnaire. Elle est fond\u00e9e sur l'exp\u00e9rience acquise que les engagements de cautionnements doivent \u00eatre pay\u00e9s pour la plupart au moment le moins favorable, c'est-\u00e0-dire lorsque les prix des biens-fonds sont au plus bas. Sa t\u00e2che consiste donc \u00e0 se rendre adjudicataire, dans certaines conditions, d'immeubles en difficult\u00e9 et de les g\u00e9rer dans son propre portefeuille jusqu'\u00e0 \u00e0 ce qu'une revente permette d'emp\u00eacher ou de minimiser les pertes issues de cautionnements de la Conf\u00e9d\u00e9ration. Comme les exp\u00e9riences faites jusqu'\u00e0 pr\u00e9sent le d\u00e9montrent, il est possible, pour des objets ayant une chance de conserver leur valeur \u00e0 moyen terme, de r\u00e9duire les pertes en comparaison avec un paiement imm\u00e9diat des cautionnements. Eu \u00e9gard aux engagements de cautionnements substantiels auxquels est confront\u00e9e la Conf\u00e9d\u00e9ration, il s'av\u00e8re indispensable de renforcer la soci\u00e9t\u00e9 Sapomp S.A. pour en faire un instrument efficace. Par cons\u00e9quent, pour am\u00e9liorer sa base financi\u00e8re, un montant de 15 millions de francs figure au budget 1997.
2. En ce qui concerne la demande du motionnaire de r\u00e9duire l'aide \u00e0 la pierre en faveur d'une aide accrue \u00e0 la personne, il faut noter qu'il faudrait s'attendre \u00e0 des d\u00e9penses fortement accrues en comparaison avec l'aide f\u00e9d\u00e9rale actuelle. Compte tenu de la situation financi\u00e8re de la Conf\u00e9d\u00e9ration, de telles d\u00e9penses suppl\u00e9mentaires au titre de l'encouragement \u00e0 la construction de logements ne sont pas d\u00e9fendables. Il y a 20 ans, l'on a opt\u00e9 pour la LCAP parce qu'elle repr\u00e9sentait le syst\u00e8me d'abaissement le plus avantageux en comparaison avec l'aide \u00e0 la personne ou avec l'aide \u00e0 pierre avec des contributions non remboursables. Jusqu'\u00e0 ce jour, rien n'a chang\u00e9 malgr\u00e9 les risques existants de pertes et de refinancements ult\u00e9rieurs. Toutes les exp\u00e9riences faites avec les aides f\u00e9d\u00e9rales ant\u00e9rieures et avec les aides existant \u00e0 l'\u00e9tranger pour encourager la construction le confirment. C'est pourquoi la Commission f\u00e9d\u00e9rale pour la construction de logements a \u00e0 nouveau constat\u00e9 r\u00e9cemment que l'aide \u00e0 la personne au niveau f\u00e9d\u00e9ral n'\u00e9tait aujourd'hui pas une alternative appropri\u00e9e. Gr\u00e2ce \u00e0 une possibilit\u00e9 d'application plus cibl\u00e9e, l'aide \u00e0 la personne constitue au plus, au niveau des communes et des cantons, un instrument pouvant compl\u00e9ter l'aide f\u00e9d\u00e9rale. D'autre part, un changement de syst\u00e8me au niveau f\u00e9d\u00e9ral \u00e0 court terme n'est pas judicieux si an tient compte de la discussion sur une nouvelle p\u00e9r\u00e9quation financi\u00e8re qui transf\u00e9rerait \u00e9ventuellement l'encouragement \u00e0 la construction de logements dans le domaine de comp\u00e9tence des cantons. Comme nous l'avons expliqu\u00e9 au point 1, il est toutefois souhaitable d'\u00e9largir l'abaissement suppl\u00e9mentaire 1 afin d'att\u00e9nuer les difficult\u00e9s sociales pour les m\u00e9nages \u00e9conomiquement faibles. Un tel \u00e9largissement ne doit cependant pas d\u00e9passer le cadre actuel des co\u00fbts pour les abaissements suppl\u00e9mentaires. En contrepartie, l'on r\u00e9duirait la dur\u00e9e de l'abaissement suppl\u00e9mentaire Il de 25 \u00e0 20 ans.
Contrairement \u00e0 l'avis du motionnaire, les examens de la LCAP r\u00e9alis\u00e9s sur mandat de l'Administration f\u00e9d\u00e9rale et des organes de contr\u00f4le parlementaires ont r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que lesdits effets secondaires \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 \u00e9tonnamment peu nombreux par le pass\u00e9, tant en ce qui concerne l'encouragement de l'accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de logements que celui des logements locatifs. Depuis lors, l'on a abaiss\u00e9 les limites de co\u00fbts pour les objets b\u00e9n\u00e9ficiant de la LCAP, et l'on examine, dans le cadre de la r\u00e9vision projet\u00e9e de l'ordonnance y relative, la possibilit\u00e9 d'introduire des exigences plus restrictives quant \u00e0 l'octroi d'abaissements suppl\u00e9mentaires. Le Parlement devra se prononcer sur le maintien de la LCAP en relation avec le message du 17 f\u00e9vrier 1997 sur les cr\u00e9dits de programme pour la construction et l'accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de logements. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est d'avis que vu la situation actuelle sur le march\u00e9 du logement, o\u00f9 l'on enregistre un nombre croissant de logements vacants, un encouragement de la construction de logements ax\u00e9 sur la quantit\u00e9 n'est plus n\u00e9cessaire, contrairement \u00e0 la premi\u00e8re moiti\u00e9 des ann\u00e9es nonante. En revanche, un encouragement s\u00e9lectif de la construction de logements est toujours justifi\u00e9 et la LCAP reste un cadre appropri\u00e9 \u00e0 cet effet. Comme nous venons de le signaler, il a \u00e9t\u00e9 tenu compte des changements sur le march\u00e9 du logement par diff\u00e9rentes adaptations d\u00e9j\u00e0 appliqu\u00e9es ou en train d'\u00eatre examin\u00e9es. Comme solution transitoire pour les ann\u00e9es 1998 \u00e0 2000, il est de ce fait pr\u00e9vu de r\u00e9duire sensiblement le volume d'encouragement par rapport \u00e0 la moyenne des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es. Dans ce cadre, l'aide f\u00e9d\u00e9rale doit se concentrer sur l'encouragement de logements locatifs bon march\u00e9 en faveur des familles, des personnes \u00e2g\u00e9es et des handicap\u00e9s, sur l'encouragement de l'accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 ainsi que sur la r\u00e9novation de logements anciens. Apr\u00e8s trois ann\u00e9es, l'on devrait \u00eatre en mesure de faire des affirmations plus exactes sur l'\u00e9volution du march\u00e9 du logement ainsi que sur l'opportunit\u00e9 des mod\u00e8les de financement dynamiques, de m\u00eame que l'on devrait aussi disposer d'autres enseignements quant \u00e0 la nouvelle r\u00e9glementation de la p\u00e9r\u00e9quation financi\u00e8re.
3. Comme nous venons de l'expliquer, l'on tient d\u00e9j\u00e0 compte des exigences du motionnaire quant \u00e0 l'encouragement accru de l'accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 et en ce qui concerne une conception sociale des plans de loyers et de charges. La transformation de logements locatifs LCAP en propri\u00e9t\u00e9s par \u00e9tages est \u00e9galement pratiqu\u00e9e et encourag\u00e9e depuis longtemps.
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