Das heutige Mietrecht ist am 1. Juli 1990 in Kraft getreten. Seither sind sowohl von Mieter- als auch von Vermieterseite immer wieder Rufe nach erneuten \u00c4nderungen laut geworden.
Am 14. M\u00e4rz 1997 hat der Schweizerische Mieter- und Mieterinnenverband die Volksinitiative \"Ja zu fairen Mieten\" eingereicht. Die Volksinitiative, in der Form eines ausgearbeiteten Entwurfes, beinhaltet folgende Punkte:
a. | Umschreibung der Missbr\u00e4uchlichkeit von Anfangsmietzinsen; |
b. | Festlegung von Mietzinsanpassungen auf Grund der Elemente der Kostenmiete, unter Ausschluss der so genannten absoluten Anpassungsgr\u00fcnde (Orts- und Quartier\u00fcblichkeit, Verbesserung der Rendite). F\u00fcr Mietzinsanpassungen auf Grund von Hypothekarzins\u00e4nderungen ist ein \u00fcber f\u00fcnf Jahre berechneter Durchschnittssatz massgebend (\"gegl\u00e4tteter Hypothekarzinssatz\"); |
c. | Begrenzung und Staffelung von Mietzinserh\u00f6hungen im Zusammenhang mit einer Hand\u00e4nderung der Liegenschaft; |
d. | Gesetzgebungsdelegation an die Kantone, nur verbrauchsabh\u00e4ngige Nebenkosten zuzulassen; |
e. | Generelle Formularpflicht, auch f\u00fcr Anfangsmietzinse und andere Forderungen des Vermieters; |
f. | Sonderbestimmungen f\u00fcr gemeinn\u00fctzige Wohnbautr\u00e4ger und f\u00fcr allgemeinverbindlicherkl\u00e4rte Rahmenmietvertr\u00e4ge; |
g. | Beweispflicht f\u00fcr gerechtfertigte Gr\u00fcnde einer K\u00fcndigung beim Vermieter und Umschreibung der Tatbest\u00e4nde von ungerechtfertigten K\u00fcndigungen. |
Der Bundesrat lehnt die Volksinitiative ab, weil sie die Kostenmiete als alleinige Mietzinsanpassungsmethode zementiert und dadurch dem Mietwohnungsmarkt die n\u00f6tige Flexibilit\u00e4t entzieht. Er anerkennt aber die Berechtigung einzelner Anliegen des Volksbegehrens und zwar namentlich im Zusammenhang mit den problematischen Wirkungen der geltenden Koppelung von Hypothekar- und Mietzins. Mit dem Vorschlag der Festlegung eines gegl\u00e4tteten Hypothekarzinssatzes w\u00fcrde jedoch das Problem nicht gel\u00f6st, sondern nur verlagert. Nach Meinung des Bundesrates sollte daher das \"Koppelungsproblem\" grunds\u00e4tzlicher angegangen werden. Zugleich m\u00f6chte er einige allseits unbestrittene M\u00e4ngel der heutigen Ordnung lindern.
Aus all diesen Gr\u00fcnden hat der Bundesrat beschlossen, der Volksinitiative \"Ja zu fairen Mieten\" einen indirekten Gegenvorschlag mit den folgenden wichtigsten Neuerungen gegen\u00fcberzustellen:
- | Die Mietzinse sollen insk\u00fcnftig in erster Linie gem\u00e4ss der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden, im Umfange von h\u00f6chstens 80 Prozent der eingetretenen \u00c4nderung. |
- | F\u00fcr die Ermittlung der allf\u00e4lligen Missbr\u00e4uchlichkeit eines Mietzinses wird nicht mehr auf den \u00fcbersetzten Ertrag, sondern auf das Vergleichsmieteprinzip abgestellt. |
- | Bei luxuri\u00f6sen Wohnungen und Einfamilienh\u00e4usern wird bez\u00fcglich der Gr\u00f6sse der Wohnung auf die Nettowohnfl\u00e4che und nicht mehr auf die Anzahl Zimmer abgestellt. |
- | Mietzinserh\u00f6hungen nach wertvermehrenden Investitionen und Hand\u00e4nderungen m\u00fcssen zeitlich gestaffelt werden, soweit sie 20 Prozent des bisherigen Mietzinses \u00fcbersteigen. |
- | Mietzinse von Wohnungen, welche mit Hilfe der \u00f6ffentlichen Hand bereitgestellt werden, sollen ebenfalls auf ihre Rechtm\u00e4ssigkeit hin \u00fcberpr\u00fcft werden k\u00f6nnen. |
- | Die Schlichtungsbeh\u00f6rden sollen alle Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 5000 Franken entscheiden k\u00f6nnen. |
- | Die Parteien werden von richterlichen Geb\u00fchren und Auslagen befreit, und zwar generell bei F\u00e4llen des K\u00fcndigungsschutzes sowie bei Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 20 000 Franken. |
Keine \u00c4nderungen sind beim K\u00fcndigungsschutz vorgesehen. Dieser Bereich war in der Vergangenheit weniger umstritten als die Mietzinsanpassungsregeln. Die Gesetzes\u00e4nderung ist daher prim\u00e4r auf die Mietzinsgestaltung ausgerichtet.
","Proceedings":"In der Eintretensdebatte des Nationalrates waren sich die verschiedenen Redner und Rednerinnen einig, dass eine Revision des Gesetzes n\u00f6tig sei. W\u00e4hrend die Sozialdemokraten und Gr\u00fcnen die Initiative im Namen des Mieterschutzes unterst\u00fctzten, pl\u00e4dierten die B\u00fcrgerlichen f\u00fcr einen Gegenentwurf und damit f\u00fcr mehr Flexibilit\u00e4t im Mietwohnungsmarkt. Schliesslich wurde der Bundesbeschluss, welcher Volk und St\u00e4nden die Ablehnung der Initiative empfiehlt, mit 112 zu 66 Stimmen angenommen. Mit 113 zu 66 Stimmen trat der Nationalrat auf den - von der Kommission f\u00fcr Wirtschaft und Abgaben (WAK) zu Ungunsten der Mieter umgestalteten - indirekten Gegenvorschlag des Bundesrates ein.
Die in der Detailberatung meistumstrittene Frage war, wann Mietzinse als missbr\u00e4uchlich zu betrachten seien. Gem\u00e4ss einer b\u00fcrgerlichen Kommissionsminderheit sind sie es dann, wenn sie die orts- und quartier\u00fcblichen Mietzinse um 20 Prozent \u00fcberschreiten. Der Rat entschied sich mit 107 zu 70 Stimmen f\u00fcr die vom Bundesrat und der Kommissionsmehrheit vorgeschlagene Toleranzgrenze von 15 Prozent. Die Mietzinse f\u00fcr Luxuswohnungen sollen, wie vom Bundesrat vorgeschlagen, bei der Anpassung der Vergleichsmieten nicht ber\u00fccksichtigt werden. Entgegen dem Bundesrat, der m\u00f6glichst realit\u00e4tsnahe statistische Werte anstrebte, sowie einer starken linksgr\u00fcnen Kommissionsminderheit entschied sich der Rat aber mit 93 zu 78 Stimmen, auch die von Genossenschaften und Gemeinwesen vermieteten Wohnungen davon auszunehmen.
Ein weiterer Stein des Anstosses bildete die Frage, inwieweit die Teuerung auf die Mietzinse \u00fcberw\u00e4lzt werden d\u00fcrfe. Die Mehrheit der Kommission wollte die Mietzinse zu 100 Prozent, die Minderheit lediglich zu 60 Prozent an die Teuerung angepasst haben. Schliesslich entschied sich der Rat mit 90 zu 74 Stimmen f\u00fcr den von Hugo Fasel (G, FR) vorgeschlagenen Kompromiss, dem Antrag des Bundesrates zuzustimmen und somit die Teuerung zu 80 Prozent auf die Mietzinse \u00fcberw\u00e4lzen zu k\u00f6nnen. Der Nationalrat lehnte es - gegen den Willen der Kommissionsmehrheit, aber im Sinne des Bundesrates - ab, den Vermietern neben der Teuerungs\u00fcberw\u00e4lzung alle vier Jahre eine Anpassung an die orts\u00fcblichen Mietzinse zu erm\u00f6glichen.
Weiter lehnte der Rat die Unentgeltlichkeit der Verfahren bei Streitwerten unter 20'000 Franken ab (99 zu 55 Stimmen). Der von einer Kommissionsminderheit unterst\u00fctzte Bundesrat hatte diese Neuerung in Anlehnung an das Arbeitsrecht vorgeschlagen. Die b\u00fcrgerliche Mehrheit bef\u00fcrchtete einen allzu grossen Ansturm auf die Gerichte und befand diese Regelung als unn\u00f6tig.
Der St\u00e4nderat war wie die Kommissionsmehrheit der Ansicht, dass es der Initiative mit ihren kostendeckenden Elementen an Flexibilit\u00e4t mangle und dass der darin vorgesehene K\u00fcndigungsschutz die Vermieter zu sehr einschr\u00e4nke. Er stimmte deshalb mit 32 zu 5 Stimmen dem Bundesbeschluss \u00fcber die Ablehnung der Initiative zu.
In der Detailberatung des Gegenvorschlages beschloss der St\u00e4nderat gem\u00e4ss dem Antrag der Kommissionsmehrheit und entgegen dem Nationalrat, dass Vergleichsmieten zur \u00dcberpr\u00fcfung der Missbr\u00e4uchlichkeit des Mietzinses herangezogen werden k\u00f6nnen. Diese \u00dcberpr\u00fcfung kann vom Mieter alle f\u00fcnf Jahre verlangt werden. Punkto Anpassung der Mietzinse wich der St\u00e4nderat klar vom Nationalrat ab, indem er dem Minderheitsantrag Dettling (R, SZ) zustimmte, dies trotz der Einw\u00e4nde des Bundesrates, der diese Regelung f\u00fcr ungerecht gegen\u00fcber den Mietern und f\u00fcr sozial sch\u00e4dlich hielt. Demnach sollen die Vermieter die Mietzinse nicht nur allj\u00e4hrlich an die Teuerung, sondern auch alle f\u00fcnf Jahre an den Durchschnitt der quartier\u00fcblichen Mietzinse anpassen k\u00f6nnen, wobei letztere Erh\u00f6hung h\u00f6chstens 15 Prozent betragen darf. Der St\u00e4nderat f\u00fchrte zudem die vom Nationalrat gestrichene Bestimmung wieder ein, wonach der Bundesrat den \u00dcberw\u00e4lzungssatz herabsetzen kann, wenn die Jahresteuerung w\u00e4hrend mehr als zwei aufeinander folgenden Jahren 5 Prozent \u00fcberschritten hat.
In der Gesamtabstimmung wurde die Vorlage mit 22 zu 12 Stimmen angenommen.
Nach diesem - von Jean-Paul Glasson (R, FR) als \"unausgewogen und f\u00fcr die Mieter inakzeptabel\" bezeichneten - Beschluss des St\u00e4nderates nahm die Rechtskommission des Nationalrates die Diskussion um die Revision des Mietrechts erneut auf. Die Mehrheit der Kommission sprach sich f\u00fcr den Kompromiss der Westschweizer Mieter- und Vermieterverb\u00e4nde, den so genannten \"Accord romand\", aus. Dieses Modell sieht vor, dass die Mieten vom Hypothekarzins abgekoppelt werden und die Teuerung nur zu 80 Prozent auf die Mieten \u00fcberw\u00e4lzt werden kann. Zudem kann der Vermieter bei einem Hypothekarzinsanstieg den Mietzins erh\u00f6hen, falls die Nettorendite seiner Investitionen zur\u00fcckgeht. Im Gegenzug kann der Mieter eine Senkung verlangen, falls die Rendite zu hoch ist. Eine Minderheit der Kommission, der die meisten Deutschschweizer B\u00fcrgerlichen angeh\u00f6rten, unterst\u00fctzte die Antr\u00e4ge von Jean-Michel Cina (C, VS). Diesem Modell zu Folge soll die Anfangsmiete auf Grund eines Vergleichs mit den quartier\u00fcblichen Mietzinsen festgelegt werden; danach soll der Vermieter die Jahresteuerung vollumf\u00e4nglich auf den Mietzins \u00fcberw\u00e4lzen und die Mietzinsen bei wertvermehrenden Investitionen erh\u00f6hen k\u00f6nnen. Eine weitere Minderheit um Rolf Hegetschweiler (R, ZH) trat f\u00fcr ein noch vermieterfreundlicheres Modell ein.
Die b\u00fcrgerliche Mehrheit des Nationalrates lehnte das Westschweizer Modell ab. Unterst\u00fctzt von Bundesrat Pascal Couchepin, der diesen Kompromiss als \"vom rechtlichen Standpunkt aus gesehen katastrophale Barockpyramide\" bezeichnete, sprachen sich die B\u00fcrgerlichen f\u00fcr ein System aus, das sich an dasjenige des St\u00e4nderates anlehnt. Die Volkskammer entschied sich f\u00fcr das Modell Cina und sprach somit den Vermietern das Recht ab, den Mietzins alle f\u00fcnf Jahre unter Berufung auf die orts- und quartier\u00fcblichen Preise anzuheben. Hingegen sollen die auf Grund eines Vergleichs mit dem orts\u00fcblichen Standard festgelegten Anfangsmieten nur als missbr\u00e4uchlich gelten, wenn diese die durchschnittlichen Mieten um mehr als 15 Prozent \u00fcbersteigen. Abgelehnt wurden verschiedene vermieterfreundlichere Antr\u00e4ge des Pr\u00e4sidenten des Z\u00fcrcher Hauseigent\u00fcmerverbandes, Rolf Hegetschweiler (R, ZH), sowie verschiedene mieterfreundliche Antr\u00e4ge aus dem rot-gr\u00fcnen Lager.
Der St\u00e4nderat hielt an verschiedenen Differenzen zum Nationalrat fest. Mit 24 zu 9 Stimmen folgte der Rat dem Antrag seiner Kommission, wonach der Vermieter bei einer Hand\u00e4nderung den Mietzins pro Jahr um h\u00f6chstens 20\u00a0Prozent heraufsetzen kann. Hingegen lehnte er den Antrag von Jean Studer (S, NE) ab, die gleiche Begrenzung auch bei einem Mieterwechsel anzuwenden. Knapp angenommen (17:15) wurde der Antrag von Rolf Schweiger (R, ZG), Betriebe mit einem Jahresumsatz von \u00fcber 2,5 Millionen Franken und mit mehr als 20 Angestellten vom Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen auszunehmen.
Der Nationalrat lehnte es ab, in der Frage der Mietzinserh\u00f6hungen bei Hand\u00e4nderungen dem St\u00e4nderat zu folgen. Ebenso wenig wollte er gewisse Gesch\u00e4ftslokale vom Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen ausschliessen. Zudem hielt er an den Massnahmen zur Verhinderung von Missbr\u00e4uchen beim Systemwechsel fest. So muss ein Eigent\u00fcmer, der die Mietzinse heraufsetzen will, vorerst nachweisen, dass er auch die vorg\u00e4ngigen Hypothekarzinssenkungen \u00fcberw\u00e4lzt hat. In Bezug auf die Einsicht in Vergleichsmieten hingegen folgte der Nationalrat dem Beschluss des St\u00e4nderates: Mit 96 zu 60 Stimmen sprach er, entgegen der rot-gr\u00fcnen Opposition, den Mietern das Recht ab, die vom Bund erstellte Statistik \u00fcber Vergleichsmieten pers\u00f6nlich einzusehen.
Der St\u00e4nderat hielt an seiner fr\u00fcheren Position fest, wenn auch verschiedentlich gegen den Willen von Bundesrat Pascal Couchepin. Eine Einigungskonferenz wurde somit unumg\u00e4nglich. An dieser wurde namentlich beantragt, gewisse Betriebe vom Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen auszunehmen. Ferner wurde die M\u00f6glichkeit, den Mietzins bei Hand\u00e4nderungen anzuheben, beibehalten. Die Erh\u00f6hung darf jedoch h\u00f6chstens 10 Prozent des bisherigen Mietzinses betragen.
Beide R\u00e4te haben die Antr\u00e4ge der Einigungskonferenz angenommen.
Die Volksinitiative wurde in der Volksabstimmung vom 9. Mai 2003 mit 67,3\u00a0Prozent Nein-Stimmen abgelehnt.
Nachdem der Schweizerische Mieter- und Mieterinnenverband erfolgreich das Referendum ergriffen hatte, verwarf das Volk die Teilrevision des Mietrechts.
Die Vorlage wurde in der Volksabstimmung vom 8. Februar 2004 mit 64,1\u00a0Prozent Nein-Stimmen und allen St\u00e4nden abgelehnt.
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