Le droit du bail actuel est entr\u00e9 en vigueur le 1er juillet 1990. Des appels provenant aussi bien des locataires que des bailleurs n'ont cess\u00e9 de s'\u00e9lever pour r\u00e9clamer d'autres modifications.
Le 14 mars 1997, l'Association suisse des locataires a d\u00e9pos\u00e9 l'initiative populaire \"pour des loyers loyaux\". L'initiative populaire renferme les points suivants, sous la forme d'un texte r\u00e9dig\u00e9 de toutes pi\u00e8ces\u00a0:
a. D\u00e9finition des loyers initiaux consid\u00e9r\u00e9s comme abusifs\u00a0;
b. Fixation des variations de loyers sur la base d'\u00e9l\u00e9ments influen\u00e7ant directement les co\u00fbts, \u00e0 l'exclusion des motifs d'adaptation dits absolus (loyers usuels dans la localit\u00e9 ou dans le quartier, am\u00e9lioration du rendement). Les adaptations de loyer bas\u00e9es sur l'\u00e9volution du taux hypoth\u00e9caire doivent \u00eatre calcul\u00e9es sur une valeur moyenne \u00e9tablie sur cinq ans (taux hypoth\u00e9caire \"liss\u00e9\");
c. Limitation et \u00e9chelonnement des augmentations de loyer li\u00e9es \u00e0 un transfert d'immeuble\u00a0;
d. D\u00e9l\u00e9gation aux cantons de la t\u00e2che de l\u00e9gif\u00e9rer afin que seules les prestations li\u00e9es \u00e0 la consommation effective des locataires puissent leur \u00eatre factur\u00e9es au titre de frais accessoires\u00a0;
e. Obligation g\u00e9n\u00e9rale de respecter des formules approuv\u00e9es, \u00e9galement pour les loyers initiaux et les autres pr\u00e9tentions du bailleur\u00a0;
f. Dispositions sp\u00e9ciales pour les logements d'utilit\u00e9 publique et pour les contrats- cadre ayant force obligatoire\u00a0;
g. Obligation de prouver que les motifs d'un cong\u00e9 sont justifi\u00e9s et d\u00e9finition des \u00e9l\u00e9ments constitutifs du cong\u00e9 abusif.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral rejette l'initiative car celle-ci ent\u00e9rine les \u00e9l\u00e9ments de loyers couvrant les co\u00fbts comme \u00e9tant la seule base d'adaptation des loyers et prive ainsi le march\u00e9 du logement d'une n\u00e9cessaire souplesse. Il reconna\u00eet n\u00e9anmoins la justesse de certaines revendications de l'initiative populaire, notamment en relation avec les effets probl\u00e9matiques du couplage entre le taux hypoth\u00e9caire et les loyers. Cependant, la proposition de fixer un taux hypoth\u00e9caire liss\u00e9 ne ferait que diff\u00e9rer le probl\u00e8me sans le r\u00e9gler.
De l'avis du Conseil f\u00e9d\u00e9ral, il convient donc de traiter le \"probl\u00e8me du couplage\" sur le fond. Il souhaite \u00e9galement rem\u00e9dier \u00e0 quelques-unes des faiblesses incontest\u00e9es de la r\u00e9glementation actuelle.
Fort de ces consid\u00e9rations, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a d\u00e9cid\u00e9 d'opposer \u00e0 l'initiative populaire \"Pour des loyers loyaux\" un contre-projet indirect comportant les nouveaut\u00e9s essentielles suivantes\u00a0:
- les loyers doivent dor\u00e9navant \u00eatre adapt\u00e9s en priorit\u00e9 \u00e0 l'\u00e9volution de l'indice suisse des prix \u00e0 la consommation, ceci \u00e0 raison de 80\u00a0% des variations de l'indice\u00a0;
- la d\u00e9termination du caract\u00e8re abusif d'un loyer ne repose plus sur la notion de rendement excessif, mais sur le principe des loyers comparatifs,
- la taille des appartements et des maisons familiales de luxe est estim\u00e9e sur la base de la surface nette habitable et non plus sur le nombre de pi\u00e8ces,
- les augmentations de loyer motiv\u00e9es par des investissements entra\u00eenant une plus-value de la chose lou\u00e9e ou par un transfert d'immeuble doivent \u00eatre \u00e9chelonn\u00e9es d\u00e8s qu'elles d\u00e9passent 20 %du montant du loyer pr\u00e9c\u00e9dent,
- les loyers de logements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont \u00e9t\u00e9 prises par les pouvoirs publics doivent \u00e9galement pouvoir \u00eatre examin\u00e9s quant \u00e0 leur l\u00e9gitimit\u00e9, ceci dans le cadre des dispositions de la proc\u00e9dure administrative,
- les autorit\u00e9s de conciliation doivent pouvoir trancher tous les litiges portant sur une valeur litigieuse ne d\u00e9passant pas 5000 francs,
- les parties sont exon\u00e9r\u00e9es d'\u00e9moluments et de frais judiciaires pour les litiges concernant les cong\u00e9s abusifs ainsi que pour les litiges portant sur une valeur litigieuse ne d\u00e9passant pas 20 000 francs.
Aucune modification n'est pr\u00e9vue au niveau de la protection contre les cong\u00e9s abusifs. Celle-ci a \u00e9t\u00e9 beaucoup moins controvers\u00e9e par le pass\u00e9 que les r\u00e8gles d'adaptation des loyers. La modification de la loi s'applique donc essentiellement \u00e0 la d\u00e9termination des loyers.
","Proceedings":"Lors du d\u00e9bat d'entr\u00e9e en mati\u00e8re au Conseil national, les orateurs se sont accord\u00e9s sur la n\u00e9cessit\u00e9 d'un changement dans la l\u00e9gislation. Alors que les socialistes et les Verts soutenaient l'initiative au nom de la protection des locataires, la droite d\u00e9fendait l'entr\u00e9e en mati\u00e8re sur un contre-projet destin\u00e9 \u00e0 insuffler davantage de march\u00e9 dans le secteur du logement. Finalement, l'arr\u00eat\u00e9 f\u00e9d\u00e9ral proposant de rejeter l'initiative a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9 par 112 voix contre 66. C'est par 113 voix contre 66 que l'entr\u00e9e en mati\u00e8re sur le contre-projet indirect du Conseil f\u00e9d\u00e9ral, remani\u00e9 par la Commission de l'\u00e9conomie et des redevances au d\u00e9triment des locataires, a \u00e9t\u00e9 vot\u00e9e.
Au cours de la discussion par article, l'une des questions les plus controvers\u00e9es a port\u00e9 sur le niveau \u00e0 partir duquel un loyer peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme abusif. Selon une minorit\u00e9 bourgeoise de la commission, les loyers sont \u00e0 consid\u00e9rer comme abusifs s'ils d\u00e9passent de plus de 20\u00a0% le niveau des loyers usuels dans la localit\u00e9 et dans le quartier. L'\u00e9cart de 15\u00a0% retenu par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral et la majorit\u00e9 de la commission l'a emport\u00e9 par 107 voix contre 70. En accord avec le Conseil f\u00e9d\u00e9ral, les appartements de luxe ne doivent pas \u00eatre pris en consid\u00e9ration lors de l'adaptation des loyers de r\u00e9f\u00e9rence. Mais les appartements lou\u00e9s par des coop\u00e9ratives ou des collectivit\u00e9s ont \u00e9galement \u00e9t\u00e9 \u00e9cart\u00e9s, contre l'avis du Conseil f\u00e9d\u00e9ral, qui a plaid\u00e9 pour une norme statistique la plus proche possible de la r\u00e9alit\u00e9, et d'une forte minorit\u00e9 rose-verte de la commission (93-78).
La question de savoir dans quelle mesure les loyers doivent \u00eatre adapt\u00e9s au rench\u00e9rissement a constitu\u00e9 l'un des principaux points d'achoppement des d\u00e9bats. La majorit\u00e9 de la commission exigeait une compensation du rench\u00e9rissement de 1,0\u00a0%, la minorit\u00e9 \u00e9tant favorable \u00e0 une adaptation \u00e0 hauteur de 60\u00a0%. Une proposition de Hugo Fasel (G, FR), allant dans le sens souhait\u00e9 par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral visait un compromis \u00e0 80\u00a0%. La solution de compromis a ralli\u00e9 la majorit\u00e9 des suffrages (90-74). La Chambre du peuple a refus\u00e9, contre l'avis de la majorit\u00e9 de sa commission, mais dans le sens souhait\u00e9 par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral, d'accorder la possibilit\u00e9 aux bailleurs de proc\u00e9der tous les quatre ans \u00e0 une adaptation aux loyers comparables dans la localit\u00e9 en plus de la compensation du rench\u00e9rissement.
Elle s'est prononc\u00e9e contre la gratuit\u00e9 de la proc\u00e9dure pour des litiges dont la valeur n'exc\u00e8de pas 20 000 francs. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral, soutenu par une minorit\u00e9 de la Commission, proposait cette innovation sur le mod\u00e8le du droit du travail. Craignant une ru\u00e9e sur les tribunaux, la majorit\u00e9 bourgeoise a estim\u00e9, par 99 voix contre 57, que la mesure n'\u00e9tait pas n\u00e9cessaire.
Au vote sur l'ensemble, les d\u00e9put\u00e9s ont adopt\u00e9 le projet par 95 voix contre 55.
Le Conseil des \u00c9tats a estim\u00e9, comme la majorit\u00e9 de sa commission, que l'initiative comprenait des \u00e9l\u00e9ments de loyers couvrant les co\u00fbts, notamment le lien avec les taux hypoth\u00e9caires, qui manquent de souplesse et qu'elle pr\u00e9voyait une protection des locataires contre les r\u00e9siliations qui limite par trop la libert\u00e9 des bailleurs dans ce domaine. Il a donc adopt\u00e9 l'arr\u00eat\u00e9 f\u00e9d\u00e9ral proposant de rejeter l'initiative par 32 voix contre 5.
Lors de la discussion par article du contre-projet, le Conseil des \u00c9tats s'est \u00e9cart\u00e9 du Conseil national en d\u00e9cidant, comme le souhaitait la majorit\u00e9 de sa commission, que les loyers comparatifs seraient utilis\u00e9s pour contr\u00f4ler, tous les cinq ans, \u00e0 la demande du locataire, si un loyer est abusif. Il a cr\u00e9\u00e9 une divergence notoire avec le Conseil national sur la question de l'adaptation des loyers. Contre l'avis du Conseil f\u00e9d\u00e9ral qui estimait cette proposition injuste \u00e0 l'\u00e9gard des locataires et comportant des cons\u00e9quences sociales n\u00e9gatives, il a suivi la proposition de minorit\u00e9 de Toni Dettling (R, SZ). Les bailleurs pourront ainsi non seulement adapter les loyers chaque ann\u00e9e au plein rench\u00e9rissement, mais aussi, tous les cinq ans, \u00e0 la moyenne des loyers usuels dans le quartier, cette seconde hausse ne devant pas d\u00e9passer 15\u00a0%. La Chambre haute a d'autre part repris une disposition \u00e9cart\u00e9e par le Conseil national et d\u00e9cid\u00e9 que le Conseil f\u00e9d\u00e9ral pourrait fixer une limite aux augmentations lorsque le rench\u00e9rissement d\u00e9passait 5\u00a0% durant deux ann\u00e9es cons\u00e9cutives. Au vote sur l'ensemble, le projet a \u00e9t\u00e9 accept\u00e9 par 22 voix contre 12.
Apr\u00e8s ce choix du Conseil des \u00c9tats qualifi\u00e9 de \" d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9 et inacceptable pour les locataires \" par Jean-Paul Glasson (R, FR), la Commission des affaires juridiques du Conseil national a repris l'\u00e9tude de la r\u00e9vision du droit du bail. La majorit\u00e9 de la commission s'est prononc\u00e9e en faveur du compromis \u00e9labor\u00e9 par les milieux immobiliers romands et les locataires, dit accord romand. Ce mod\u00e8le pr\u00e9voit la suppression de toute r\u00e9f\u00e9rence aux taux hypoth\u00e9caires pour la fixation des loyers. Ceux-ci ne pourraient \u00eatre index\u00e9s en principe qu'\u00e0 raison de 80\u00a0% du rench\u00e9rissement annuel. En cas de flamb\u00e9e des taux hypoth\u00e9caires, le propri\u00e9taire pourrait exiger une hausse s'il d\u00e9montre que le rendement net de ses investissements s'est effondr\u00e9. \u00c0 l'inverse, le locataire pourrait demander une baisse si le rendement est excessif. Une minorit\u00e9 de la commission, \u00e0 laquelle ont adh\u00e9r\u00e9 la plupart des d\u00e9put\u00e9s bourgeois al\u00e9maniques a soutenu les propositions de Jean-Michel Cina (C, VS). Ce mod\u00e8le fixe les loyers initiaux sur la base d'une comparaison des prix usuels dans le quartier, les propri\u00e9taires pouvant ensuite r\u00e9percuter le plein rench\u00e9rissement annuel et pr\u00e9voir d'autres augmentations en cas de travaux ou autres investissements. Une autre minorit\u00e9 de la commission emmen\u00e9e par Rolf Hegetschweiler (R, ZH) a d\u00e9fendu un syst\u00e8me encore plus favorable aux bailleurs.
La majorit\u00e9 bourgeoise du Conseil national a refus\u00e9 l'accord romand. Soutenu par Pascal Couchepin qui a qualifi\u00e9 ce compromis de \" pyramide baroque, catastrophique du point de vue du droit \", la droite a impos\u00e9 un syst\u00e8me proche de celui choisi par le Conseil des \u00c9tats. La Chambre du peuple s'est prononc\u00e9 en faveur du mod\u00e8le de Jean-Michel Cina (C, VS) refusant ainsi aux propri\u00e9taires le droit d'augmenter tous les cinq ans les prix en se basant sur la statistique des loyers usuels. Par contre, les loyers initiaux fix\u00e9s sur la base d'une comparaison des prix usuels dans le quartier ne seront consid\u00e9r\u00e9s comme abusifs que s'ils d\u00e9passent de plus de 15\u00a0% la moyenne. Diff\u00e9rentes propositions du pr\u00e9sident des propri\u00e9taires zurichois, Rolf Hegetschweiler (R, ZH) plus favorables aux bailleurs comme certaines autres du camp rose-vert en faveur des locataires ont \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es.
Le Conseil des \u00c9tats a maintenu des divergences avec le Conseil national. Lors d'un changement de propri\u00e9taire, le bailleur pourra augmenter le loyer de 20\u00a0% au maximum par ann\u00e9e. La Chambre haute a suivi sa commission en ce sens par 24 voix contre 9. Elle a en revanche rejet\u00e9 la proposition de Jean Studer (S, NE) d'appliquer la m\u00eame limite lors d'un changement de locataire. Enfin, la protection contre les loyers abusifs ne concernera pas les baux d'entreprises qui atteignent un chiffre d'affaires annuel de plus de 2,5 millions de francs ou emploient au moins 20 personnes. Cette proposition de Rolf Schweiger (R, ZG) a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e de justesse par 17 voix contre 15.
Le Conseil national a refus\u00e9 de se rallier au Conseil des \u00c9tats sur les hausses de loyer en cas de changement de propri\u00e9taire. Il n'a pas non plus voulu \u00e9carter certains locaux commerciaux de la protection contre les loyers abusifs. Il a de m\u00eame maintenu des garde-fous pour \u00e9viter les abus lors du changement de syst\u00e8me. Un propri\u00e9taire qui voudrait augmenter d'anciens loyers devrait d'abord prouver qu'il a report\u00e9 aussi les baisses des taux hypoth\u00e9caires pr\u00e9c\u00e9dentes. Par contre, la Chambre basse s'est ralli\u00e9e au Conseil des \u00c9tats sur la question de la consultation des loyers comparatifs. Par 96 voix contre 60, il a d\u00e9cid\u00e9 que les locataires n'auront pas le droit de consulter personnellement la statistique des loyers comparatifs \u00e9tablie par la Conf\u00e9d\u00e9ration, malgr\u00e9 l'opposition rose-verte.
Le Conseil des \u00c9tats a maintenu ses positions pr\u00e9c\u00e9dentes, souvent contre l'avis du conseiller f\u00e9d\u00e9ral, Pascal Couchepin, et rendu ainsi in\u00e9vitable la convocation d'une conf\u00e9rence de conciliation. Cette derni\u00e8re a propos\u00e9 notamment de ne pas soumettre \u00e0 la protection contre les loyers abusifs certains baux d'entreprise. Elle a \u00e9galement laiss\u00e9 la possibilit\u00e9 d'augmenter le loyer en cas de changement de propri\u00e9taire, avec un maximum fix\u00e9 toutefois \u00e0 10\u00a0% par ann\u00e9e du montant du loyer pr\u00e9c\u00e9dent.
Les deux Conseils ont adopt\u00e9 les propositions de la conf\u00e9rence de conciliation.
L'initiative populaire a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e le 9 mai 2003 par 67,3\u00a0% des votants.
Le referendum lance par l'Association suisse des locataires ayant abouti, le peuple s'est prononc\u00e9 contre la r\u00e9vision partielle du droit de bail.
Le projet a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9 par le people le 8 f\u00e9vrier 2004 par 64,1\u00a0% des votants et par tous les cantons.
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