Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de soumettre au Parlement un projet de r\u00e9vision partielle des articles 204 et 298 de la loi f\u00e9d\u00e9rale sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP), projet qui reprendra les libell\u00e9s ci-apr\u00e8s ou, du moins, s'en inspirera\u00a0:
Art. 204 al. 1
Sont nuls \u00e0 l'\u00e9gard des cr\u00e9anciers tous actes par lesquels le d\u00e9biteur aurait dispos\u00e9, depuis l'ouverture de la faillite, de biens appartenant \u00e0 la masse. L'acquisition, par des tiers de bonne foi, de droits r\u00e9els sur des immeubles est r\u00e9serv\u00e9e jusqu'\u00e0 sa publication ou jusqu'\u00e0 sa mention au Registre foncier. Les articles 285 \u00e0 292 s'appliquent par analogie aux cas dans lesquels l'acquisition de droits s'effectue de bonne foi apr\u00e8s l'ouverture de la faillite.
Art. 298 al. 2
Sauf autorisation du juge du concordat, il est interdit, sous peine de nullit\u00e9, d'ali\u00e9ner ou de grever l'actif immobilis\u00e9, de constituer un gage, de se porter caution et de disposer \u00e0 titre gratuit pendant la dur\u00e9e du sursis. L'acquisition, par des tiers de bonne foi, de droits r\u00e9els sur des immeubles est r\u00e9serv\u00e9e jusqu'\u00e0 sa publication ou jusqu'\u00e0 sa mention au Registre foncier.
","ReasonText":"1. Point de la situation
La protection de l'acqu\u00e9reur de bonne foi dans le domaine des droits r\u00e9els immobiliers, qui est un principe fondamental du droit civil suisse, est d'une importance capitale pour le bon fonctionnement des transactions immobili\u00e8res et du syst\u00e8me hypoth\u00e9caire.
Ce principe \u00e9tait observ\u00e9 sans restrictions sous le r\u00e9gime de l'ancienne LP, en ce sens que ce n'\u00e9tait qu'apr\u00e8s l'annotation de la faillite ou du sursis concordataire au Registre foncier que le droit d'ali\u00e9ner du d\u00e9biteur \u00e9tait restreint.
Or, la r\u00e9vision de la LP a remis en question le principe de la protection de l'acqu\u00e9reur de bonne foi, principe qui - comme je l'ai dit - est l'un des fondements du domaine des droits r\u00e9els immobiliers en Suisse.
La r\u00e9vision en question n'a certes pas entra\u00een\u00e9 la suppression expresse de la protection de la bonne foi, mais une partie de la doctrine (p. ex. Dominik Gasser, de l'Office f\u00e9d\u00e9ral de la justice, in\u00a0: \"Revue de la soci\u00e9t\u00e9 des juristes bernois\", 1996, p. 646) d\u00e9duit cette suppression du fait que, depuis la modification de l'article 176 LP, la faillite n'est plus annot\u00e9e au Registre foncier, mais seulement mentionn\u00e9e.
En revanche, il est dit dans le commentaire de la r\u00e9vision en question de la LP (N 26 ad art. 204 LP) que, en l'absence de toute r\u00e9glementation nouvelle, rien n'a pu changer dans la protection de la bonne foi. Nul ne sait comment le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral tranchera la question, quand il sera appel\u00e9 \u00e0 le faire. Cette situation nuit gravement \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 du droit. De l'avis des personnes concern\u00e9es, il est inadmissible que cette question ne soit tranch\u00e9e que dans quelques ann\u00e9es, en derni\u00e8re instance, par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral.
C'est pourquoi le l\u00e9gislateur se doit de pr\u00e9ciser imm\u00e9diatement la loi en proc\u00e9dant \u00e0 cette modification - mineure de par la taille, mais d'une extr\u00eame importance pour les acheteurs de biens immobiliers et pour les cr\u00e9anciers hypoth\u00e9caires - et ce, avant que les acqu\u00e9reurs de bonne foi ou que les cr\u00e9anciers gagistes ne soient l\u00e9s\u00e9s.
2. Cons\u00e9quences
Sans protection de la bonne foi, la communaut\u00e9 des cr\u00e9anciers serait privil\u00e9gi\u00e9e - de mani\u00e8re tout \u00e0 fait injustifi\u00e9e - par rapport aux acqu\u00e9reurs de bonne foi, qui n'auraient commis aucune faute. Ce serait l\u00e0 une injustice choquante, surtout parce qu'il est impossible, \u00e0 l'heure actuelle, de faire en sorte que tout le monde puisse avoir connaissance - rapidement - de l'ouverture d'une faillite ou d'un sursis concordataire (p. ex. par sa publication imm\u00e9diate, ou alors par son annotation ou sa mention au Registre foncier).
Le fait est que ce ne sera jamais possible en raison des circonstances. Dans les faits, pour des raisons dues \u00e0 la proc\u00e9dure, il s'\u00e9coule en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale plusieurs semaines ou m\u00eame plusieurs mois entre la date de l'ouverture de la faillite ou de l'autorisation du sursis concordataire et la date de la publication ou de la prise de mesures de s\u00fbret\u00e9.
La plupart du temps, pour ne pas entamer la masse de la faillite (p. ex. pour des raisons de co\u00fbt ou parce qu'il faut attendre le d\u00e9p\u00f4t \u00e9ventuel d'un recours), on attend plus longtemps encore avant de proc\u00e9der \u00e0 la publication. Pendant cette p\u00e9riode de plusieurs semaines ou de plusieurs mois, les d\u00e9cisions concernant les faillites et les sursis concordataires restent tout simplement secr\u00e8tes pour le grand public. Par souci d'\u00e9quit\u00e9, il ne faut pas que cette absence de publicit\u00e9 p\u00e9nalise les tiers de bonne foi.
La r\u00e9vision totale de la LP a cr\u00e9\u00e9 une inacceptable ins\u00e9curit\u00e9 du droit, qui aurait des cons\u00e9quences catastrophiques si la protection de la bonne foi n'\u00e9tait plus garantie. Examinons l'exemple ci-apr\u00e8s, qui illustre mon propos\u00a0:
Un couple mari\u00e9 d\u00e9cide de r\u00e9aliser un vieux r\u00eave en achetant une maison au prix du march\u00e9. Comme c'est l'usage dans toute la Suisse, l'affaire est conclue rapidement. Le contrat de vente est sign\u00e9 par l'officier public, qui, quelques jours ou quelques semaines plus tard, requiert l'inscription au Registre foncier en m\u00eame temps que le prix de vente est pay\u00e9 par l'acheteur.
Or, si l'ali\u00e9nateur, ayant agi en toute l\u00e9galit\u00e9 devant l'officier public, fait par la suite l'objet d'une proc\u00e9dure de faillite ou de sursis concordataire avant la r\u00e9quisition d'inscription au Registre foncier et le paiement du prix de vente, le couple qui a acquis la maison en toute bonne foi devra la remettre dans la masse de la faillite, bien que ni lui ni l'officier public n'aient eu connaissance de la faillite, ni ne l'aient soup\u00e7onn\u00e9e, vu qu'elle n'avait pas \u00e9t\u00e9 publi\u00e9e.
Dans la perspective de la restitution de la somme correspondant au prix de vente de la maison, achet\u00e9e en toute bonne foi, le couple va se retrouver parmi les cr\u00e9anciers de troisi\u00e8me classe, qui ne r\u00e9cup\u00e8rent souvent qu'une somme modeste, voire rien du tout.
Lors de la r\u00e9vision de la LP, il n'\u00e9tait s\u00fbrement pas dans l'intention du l\u00e9gislateur - donc du Parlement - d'op\u00e9rer un tel transfert du risque au d\u00e9triment de tiers non concern\u00e9s, qui ne peuvent se soustraire aux risques existants, m\u00eame s'ils font preuve de toute la diligence requise et m\u00eame s'ils font appel \u00e0 des sp\u00e9cialistes, par exemple pour respecter les prescriptions de forme concernant les actes authentiques.
\u00c0 cet \u00e9gard, le commentaire de la r\u00e9vision de la LP est tr\u00e8s clair\u00a0; en substance, il dit ceci (N 26 ad art. 204 LP):
La disparition de la protection de la bonne foi dans le domaine des droits r\u00e9els causerait surtout aux acheteurs et aux cr\u00e9anciers gagistes, dans le cadre de transactions immobili\u00e8res, avant la r\u00e9quisition d'inscription au Registre foncier, des probl\u00e8mes insurmontables pour savoir si des faillites ont \u00e9t\u00e9 ouvertes.
Il est insens\u00e9 et inadmissible de faire courir \u00e0 l'acheteur le risque qu'une faillite ouverte soit communiqu\u00e9e aux autorit\u00e9s comp\u00e9tentes de mani\u00e8re diff\u00e9r\u00e9e. De plus, il n'existe aucun int\u00e9r\u00eat pr\u00e9pond\u00e9rant qui exige la modification de la situation juridique actuelle.
Afin de supprimer l'actuelle ins\u00e9curit\u00e9 du droit - qui est tout \u00e0 fait inacceptable -, il convient de compl\u00e9ter le plus t\u00f4t possible la LP par le libell\u00e9 que je propose. Le libell\u00e9 en question, qui \u00e9mane de la F\u00e9d\u00e9ration suisse des notaires, a d'ailleurs d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9 sous l'angle juridique, sans parler du fait qu'il a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 et comment\u00e9 en d\u00e9tail dans un article paru dans la \"Revue suisse du notariat et du Registre foncier\" (RNRF) (cf. A. Fl\u00fcckiger, \"T\u00fccken des revidierten SchKG f\u00fcr die Abwicklung von Grundst\u00fccksgesch\u00e4ften\", in\u00a0: RNRF 1998, 79e ann\u00e9e, p. 308ss., et les indications suivantes).
3. Conclusion
Il est urgent et absolument n\u00e9cessaire de compl\u00e9ter les articles 204 alin\u00e9a 1er et 298 alin\u00e9a 2 LP, conform\u00e9ment \u00e0 ma proposition.
Il convient d'int\u00e9grer dans la r\u00e9vision partielle de la LP, intitul\u00e9e \"Privil\u00e8ge des cr\u00e9ances dans la faillite et assurances sociales\", laquelle sera examin\u00e9e prochainement par les Chambres f\u00e9d\u00e9rales, la r\u00e9vision des articles 204 et 298 LP, m\u00eame si, de par son contenu, elle n'a aucun lien avec la premi\u00e8re.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Les rapports entre la protection de l'acqu\u00e9reur de bonne foi dans le domaine des droits r\u00e9els immobiliers (art. 973 CC) et la protection des cr\u00e9anciers en mati\u00e8re de poursuite et faillite (incapacit\u00e9 du failli de disposer en vertu de l'art. 204 LP) sont un probl\u00e8me cl\u00e9 qui se pose entre le droit priv\u00e9 et le droit mat\u00e9riel de la faillite. La premi\u00e8re question \u00e0 r\u00e9soudre est celle de savoir \u00e0 qui accorder la priorit\u00e9. Avant l'importante r\u00e9vision de la LP de 1994, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral et la doctrine dominante \u00e9taient d'avis que la protection de la bonne foi en mati\u00e8re de droits r\u00e9els avait la priorit\u00e9 (ATF 115 III 111ss., avec renvoi \u00e0 la doctrine). Ainsi, celui qui, apr\u00e8s l'ouverture d'une faillite, avait acquis de bonne foi des droits r\u00e9els sur un immeuble appartenant \u00e0 la masse en faillite voyait son acquisition prot\u00e9g\u00e9e. En vertu de l'ancien droit, la protection de la bonne foi ne tombait d\u00e9finitivement que lors de l'annotation de la faillite au Registre foncier (ancien art. 176 LP en rapport avec l'art. 960 CC) ou lors de sa publication (art. 232 LP). Dans la phase critique pr\u00e9c\u00e9dant ces actes - qui pouvait durer des semaines ou des mois -, il \u00e9tait possible au failli de diminuer la masse au d\u00e9triment de la communaut\u00e9 des cr\u00e9anciers, m\u00eame par des manoeuvres frauduleuses (d\u00e9tournement de valeurs patrimoniales mises sous main de justice selon l'art. 169 CP), d\u00e8s lors qu'il trouvait une \"victime\" de bonne foi.
Cette situation juridique provoqua une controverse (cf. doctrine \u00e9voqu\u00e9e dans l'ATF pr\u00e9cit\u00e9), et des voix de plus en plus nombreuses demand\u00e8rent un renversement des priorit\u00e9s\u00a0: la protection des cr\u00e9anciers - tr\u00e8s souvent nombreux - devait l'emporter sur la protection de l'acqu\u00e9reur de bonne foi - une seule personne dans la plupart des cas. Dans l'arr\u00eat pr\u00e9cit\u00e9, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral avait \u00e9galement admis que la priorit\u00e9 des cr\u00e9anciers constituait la solution la plus ad\u00e9quate, bien qu'exclue par l'ancien droit.
L'un des buts les plus importants vis\u00e9s en 1994 par la r\u00e9vision totale de la LP \u00e9tait de renforcer la protection des cr\u00e9anciers et, par cons\u00e9quent, la protection de la masse en faillite contre les actes illicites du d\u00e9biteur en faillite. En effet, il faut savoir que les masses en faillite sont souvent spoli\u00e9es et n'ont donc que peu d'actifs\u00a0; la plupart des faillites sont suspendues faute d'actifs (on parle de \"faillite des faillites\"). C'est cette situation qui a amen\u00e9 le l\u00e9gislateur \u00e0 renverser les priorit\u00e9s, prenant ainsi une d\u00e9cision juridicopolitique en faveur de la protection de la masse en faillite et, par cons\u00e9quent, des cr\u00e9anciers du failli. En vertu du nouveau droit, la faillite acquiert la publicit\u00e9 au moment m\u00eame de son ouverture. En cons\u00e9quence, l'ouverture de la faillite est cens\u00e9e \u00eatre connue\u00a0; il n'est pas n\u00e9cessaire de recourir \u00e0 un autre moyen de publicit\u00e9, telle qu'une publication dans les feuilles officielles ou une quelconque op\u00e9ration dans le Registre foncier. Par cons\u00e9quent, la bonne foi ne joue plus aucun r\u00f4le apr\u00e8s l'ouverture de la faillite. La loi exprime cette nouvelle priorit\u00e9 des cr\u00e9anciers (art. 204 LP) sur un \u00e9ventuel acqu\u00e9reur de bonne foi (art. 973 CC) par le fait que la faillite ne doit plus faire l'objet d'une annotation au Registre foncier\u00a0; une seule mention suffit (art. 176 al. 2 LP). Depuis la r\u00e9vision de 1994, le sursis concordataire b\u00e9n\u00e9ficie de la m\u00eame priorit\u00e9, ceci avant tout dans l'int\u00e9r\u00eat d'un assainissement de la situation du d\u00e9biteur (qui, la plupart du temps, est une entreprise); en effet, en excluant l'acquisition de bonne foi, on emp\u00eache que les \"masses concordataires\" soient encore davantage vid\u00e9es de leur substance\u00a0; on garantit ainsi le substrat pour un \"Turnaround\" (art. 296 ch. 2 LP).
Cette modification a \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9e aux praticiens lors de l'entr\u00e9e en vigueur de la r\u00e9vision de la LP\u00a0; elle a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9e par une grande majorit\u00e9 de la doctrine (cf. les avis de l'Office f\u00e9d\u00e9ral charg\u00e9 du droit du Registre foncier et du droit foncier de janvier 1997, RNRF 1997 127ss.; Carl Jaeger/Hans Ulrich Walder/Thomas M. Kull, Martin Kottmann, SchKG, 4e \u00e9dition, Zurich 1997, Art. 204 N 11\u00a0; J\u00fcrg Schmid, \"Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht\", ZGB II, B\u00e2le 1998, Art. 946 N 63, 973 N 16\u00a0; Ingrid Jent-S\u00f6rensen, \"Die Tragweite von Art. 204 nach geltendem und revidierten Bundesgesetz \u00fcber Schuldbetreibung und Konkurs\", BlSchK 1995 41ss.; Kurt Amonn/Dominik Gasser, \"Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechtes\", 6e \u00e9dition 1997, \u00a7 41 N 10).
Le renversement des priorit\u00e9s garantit efficacement la protection de l'int\u00e9gralit\u00e9 de la masse en faillite et de la \"masse concordataire\" et \u00e9carte tout danger pour la communaut\u00e9 des cr\u00e9anciers\u00a0; il a toutefois pour cons\u00e9quence de mettre les risques \u00e0 la charge du public de bonne foi. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral en est conscient. Mais le droit r\u00e9vis\u00e9 r\u00e9duit ces risques au minimum. D'une part, il pr\u00e9voit que le juge de faillite doit communiquer sans retard la d\u00e9claration de faillite au Registre foncier de l'arrondissement de la faillite afin d'y \u00eatre imm\u00e9diatement mentionn\u00e9e, pour autant que le d\u00e9biteur y poss\u00e8de un immeuble (art. 176 LP). Cette communication doit avoir lieu tout de suite apr\u00e8s l'ouverture de la faillite, que ce soit par t\u00e9l\u00e9phone, par t\u00e9l\u00e9copie ou m\u00eame par courrier \u00e9lectronique (art. 13 ORF). Si, lors de l'inventaire de la faillite ou de l'interrogatoire du failli, il appara\u00eet qu'un immeuble se trouve dans un autre arrondissement, l'ouverture de la faillite doit \u00eatre communiqu\u00e9e imm\u00e9diatement au Registre foncier de cet arrondissement. D'autre part, la faillite peut aussi \u00eatre publi\u00e9e - dans le sens d'une annonce provisoire - dans les feuilles officielles (notamment dans la \"FOSC\"; cf. art. 35 LP) tout de suite apr\u00e8s l'ouverture de la faillite, sans attendre l'appel aux cr\u00e9anciers (art. 232 LP).
Ces mesures provisionnelles imm\u00e9diates - qu'elles \u00e9manent du tribunal de la faillite ou de l'office des faillites - permettent de pr\u00e9venir tr\u00e8s rapidement le public. Contrairement \u00e0 ce qui est soutenu dans la motion, la proc\u00e9dure n'est pas secr\u00e8te et la mise en garde du public n'est pas syst\u00e9matiquement faite trop tard. Ces mesures provisionnelles sont possibles et ad\u00e9quates \u00e9galement en mati\u00e8re d'octroi du sursis concordataire (art. 293 al. 2 LP). En outre, la responsabilit\u00e9 de l'\u00c9tat est engag\u00e9e lorsque les autorit\u00e9s d'ex\u00e9cution agissent avec retard (art. 5ss. LP\u00a0; ATF 120 Ib 250).
Il ressort de ce qui pr\u00e9c\u00e8de qu'une intervention du l\u00e9gislateur n'est pas n\u00e9cessaire actuellement. Il existe dans la pratique des moyens simples de pr\u00e9venir les risques encourus par le public de bonne foi. Il ne servirait \u00e0 rien de prot\u00e9ger la masse en faillite et la masse concordataire en appliquant par analogie le droit de r\u00e9vocation (art. 285ss. LP), comme le demande l'auteur de la motion, car seule l'action Paulienne selon l'article 288 LP (dol) pourrait entrer en consid\u00e9ration, et sa mise en oeuvre serait tr\u00e8s difficile dans la pratique. L'action Paulienne selon l'article 287 LP (surendettement), bien que plus facile \u00e0 intenter, est pr\u00e9cis\u00e9ment exclue en cas de bonne foi du tiers.
Au surplus, une modification de la loi ne serait pas indiqu\u00e9e pour le motif principal qu'une \"r\u00e9vision d'une r\u00e9vision\" ne devrait, pour des raisons de s\u00e9curit\u00e9 et de stabilit\u00e9 du droit, \u00eatre entreprise qu'avec r\u00e9serve si le nouveau droit, comme en l'esp\u00e8ce, n'est entr\u00e9 en vigueur que depuis peu.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposal":3,"FederalCouncilProposalText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposalDate":"\/Date(958521600000)\/","SubmittedBy":"Baader Caspar","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1000857600000)\/","ResponsibleDepartment":5,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement de justice et police","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DFJP","IsLeadingDepartment":true,"Tags":null,"Category":null,"Modified":"\/Date(1712747634527)\/","SubmissionDate":"\/Date(953856000000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":4602,"SubmissionLegislativePeriod":46,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":null}}