Die vorgeschlagene \u00c4nderung des Mietrechts setzt an den wichtigsten Schwachstellen des geltenden Rechts an. Sie bezweckt die Abkehr von der Kostenmiete und die Einf\u00fchrung der Index- und Vergleichsmiete. Damit werden ein fairer Interessenausgleich, die Vereinfachung der mietrechtlichen Regeln, bessere Transparenz sowie eine Verstetigung der Mietzinsentwicklung angestrebt.
Das heutige Mietrecht als Teil des Obligationenrechts (OR) ist am 1. Juli 1990 in Kraft getreten. Es st\u00fctzt sich auf Artikel\u00a0109 der Bundesverfassung. Das Recht ist in der Praxis zwar eingespielt, weist jedoch Schwachstellen auf, die dazu f\u00fchrten, dass von Mieter- und Vermieterkreisen, aber auch vom Bankensektor und weiteren Kreisen regelm\u00e4ssig Forderungen nach einer Revision gestellt wurden. Am 18. Mai 2003 gelangte die Volksinitiative \"Ja zu fairen Mieten\" des Schweizerischen Mieterinnenund Mieterverbandes zur Abstimmung. Die Initiative verlangte eine Gl\u00e4ttung des f\u00fcr Mietzinsanpassungen massgebenden Hypothekarzinssatzes und eine Verst\u00e4rkung des K\u00fcndigungsschutzes. Sie wurde von Volk und St\u00e4nden abgelehnt. Auch der Gegenvorschlag von Bundesrat und Parlament, welcher am 8. Februar 2004 zur Abstimmung gelangte, wurde abgelehnt. Er sah eine Anpassung der Mietzinse an die Teuerung im Umfang von 100 Prozent vor. Zus\u00e4tzlich h\u00e4tten die Vermieterinnen und Vermieter die M\u00f6glichkeit gehabt, die Mietzinse aufgrund eines Vergleichsmietemodells periodisch zu erh\u00f6hen.
Eine weitere Vorlage, welche die Wahl zwischen Indexmiete und Kostenmiete vorsah, wurde in einer 2006 durchgef\u00fchrten Vernehmlassung sehr kontrovers beurteilt und daher nicht weiterverfolgt.
Der Handlungsbedarf im Mietrecht blieb jedoch bestehen. Dieses ist \u00fcber weite Strecken mangelhaft und entspricht hinsichtlich der Mietzinsgestaltung aufgrund der Entwicklung der Hypothekarzinss\u00e4tze nicht mehr der wirtschaftlichen Realit\u00e4t.
Deshalb \u00e4nderte der Bundesrat in einem ersten Schritt die Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (VMWG). Die \u00c4nderung ist am 1. Januar 2008 in Kraft getreten. Sie f\u00fchrte einen in der ganzen Schweiz anwendbaren Referenzzinssatz f\u00fcr Mietzinsanpassungen aufgrund von Hypothekarzins\u00e4nderungen ein.
Der vorliegende Revisionsentwurf basiert auf einer Konsensl\u00f6sung, zu welcher die Mieter- und Vermieterverb\u00e4nde nach mehrmonatigen Verhandlungen am 13. November 2007 Hand boten. Der gest\u00fctzt darauf ausgearbeitete Gesetzesentwurf wurde im Fr\u00fchjahr 2008 in der Vernehmlassung grossmehrheitlich positiv beurteilt, auch wenn in einzelnen wichtigen Punkten Differenzen verblieben. Im Vordergrund der Revision steht die Aufhebung der Koppelung der Mietzinse an die Hypothekarzinss\u00e4tze. Neu sollen die Mietzinse der Entwicklung der Teuerung folgen. Der Wechsel von einem Modell der Kostenmiete zu einem Indexsystem soll die Mietzinsgestaltung vereinfachen und transparenter machen. Heute kann bereits ein Anstieg des Hypothekarzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte zu Mietzinserh\u00f6hungen von 3 Prozent f\u00fchren. Die Anbindung der Mietzinse an die Teuerung hat dem gegen\u00fcber den Vorteil, dass die Mietzinse nur noch moderat ansteigen werden. Zudem wird die Mietzinsentwicklung f\u00fcr beide Parteien besser absch\u00e4tzbar. Auf teilweise heftige Opposition von vielen Seiten stiess in der Vernehmlassung die volle \u00dcberw\u00e4lzung des Landesindexes der Konsumentenpreise auf die Mietzinse. Deshalb hat der Bundesrat das Indexierungsmodell \u00fcberdacht und zus\u00e4tzliche Abkl\u00e4rungen in Auftrag gegeben. Gest\u00fctzt auf deren Ergebnisse unterbreitet er ein modifiziertes System: F\u00fcr die Anpassung der Mietzinse ist als Basis ein Landesindex massgebend, bei welchem die Wohn- und Energiekosten ausgeschlossen werden. Eine allenfalls m\u00f6gliche Spiralwirkung bezogen auf den Mietzinsanteil des Indexes wird dadurch vermieden. Ebenso eine doppelte Verrechnung im Falle der Energiekosten, deren Steigerung bei den j\u00e4hrlichen Nebenkostenabrechnungen ber\u00fccksichtigt wird. Bei einem gesunkenen Indexstand ist der Mietzins entsprechend herabzusetzen. Ob der Anfangsmietzins f\u00fcr Wohnr\u00e4ume missbr\u00e4uchlich ist, soll anhand eines Vergleichsmietemodells \u00fcberpr\u00fcft werden. Die Vergleichsmieten werden mit einer anerkannten statistischen Methode ermittelt. Anschliessend ist eine \u00dcberpr\u00fcfung des Mietzinses nur noch aufgrund der gesetzlichen und vertraglichen Anpassungsregeln m\u00f6glich.
Die Vereinbarung gestaffelter Mietzinse oder der Umsatzmiete bei Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen ist weiterhin m\u00f6glich, ebenso die Erh\u00f6hung aufgrund von Mehrleistungen der vermietenden Partei. Eine Hand\u00e4nderung der Liegenschaft ist hingegen kein Anpassungsgrund mehr.
F\u00fcr gemeinn\u00fctzige Wohnbautr\u00e4ger und die \u00f6ffentliche Hand als vermietende Partei regelt der Bundesrat die Mietzinsgestaltung nach dem Grundsatz der Kostenmiete.
Beim K\u00fcndigungsschutz sind keine \u00c4nderungen vorgesehen. Dieser Bereich war in der Vergangenheit weniger umstritten als die Mietzinsgestaltung. Generell wird bisheriges Recht, das sich bew\u00e4hrt hat, beibehalten.
Mit den \u00dcbergangsbestimmungen wird sichergestellt, dass mietzinsrechtliche Senkungs-oder Erh\u00f6hungsanspr\u00fcche, die nach bisherigem Recht entstanden sind, weiterhin geltend gemacht werden k\u00f6nnen. Der vermietenden Partei wird zudem das Recht einger\u00e4umt, w\u00e4hrend l\u00e4ngstens f\u00fcnf Jahren seit Inkrafttreten des neuen Rechts den Mietzins nach altem Recht anzupassen, solange der Referenzzinssatz den Wert von 4,5 Prozent nicht \u00fcbersteigt. (Quelle: Botschaft des Bundesrates)
","Proceedings":"Die Kommission f\u00fcr Rechtsfragen (RK) empfahl dem Nationalrat, nicht auf das Gesch\u00e4ft einzutreten. Norbert Hochreutener (CEg, BE) und die Fraktion der Gr\u00fcnen beantragten hingegen je Eintreten. Das zentrale Element der Revision war die Anbindung der Mieten an die Teuerung. Ob nun die Teuerung vollumf\u00e4nglich oder abgeschw\u00e4cht durch einen Spezialindex, wie der Bundesrat es vorschlug, auf die Mieten zu \u00fcberw\u00e4lzen seien, war strittig. Daniel Vischer (G, ZH) erl\u00e4uterte f\u00fcr die Kommission die Gr\u00fcnde, die schliesslich zu deren Nichteintretens-Entscheid gef\u00fchrt hatten. Mit 13 zu 11 Stimmen war die Kommission bereits zu Beginn relativ knapp auf die Vorlage eingetreten. Der Bundesrat hatte eine Indexierung zu 80 Prozent beantragt, da die volle \u00dcberw\u00e4lzung der Teuerung auf die Mieten in der Vernehmlassung auf starke Opposition gestossen war. Die Mehrheit der Kommission, so Daniel Vischer (G, ZH) weiter, favorisierte jedoch die volle \u00dcberw\u00e4lzung der Teuerung auf die Mieten. Mit 22 zu 1 Stimmen bei 2 Enthaltungen lehnte die RK die Vorlage dennoch in der Gesamtabstimmung ab. Denn mit zunehmender Dauer der Beratung wurde klar, dass beide Varianten das Referendum nach sich ziehen w\u00fcrden; bei der vollen Umw\u00e4lzung jenes des Mieterverbandes, im Falle der Annahme des bundesr\u00e4tlichen Spezialindexes jenes der Vermieterorganisationen. \"Mit Eintreten erreichen Sie nichts, weil in dieser Kommission bei der derzeitigen Zusammensetzung keine vern\u00fcnftige andere Vorlage zustande kommt\", beschrieb der Kommissionssprecher die Situation in der RK.
Norbert Hochreutener (CEg, BE) hob hervor, dass es in der aktuellen Debatte nicht um Detailfragen, sondern um die Grundsatzfrage gehe, ob der Rat eine Revision wolle oder nicht. Und wenn die Verb\u00e4nde \"nun auf stur schalten\" w\u00fcrden, so Norbert Hochreutener weiter, dann sollte das f\u00fcr das Parlament kein Grund sein, nicht doch eine L\u00f6sung zu suchen. Unterst\u00fctzung erhielt er von seinem Ratskollegen Alec von Graffenried (G, BE), der als Fraktionssprecher der Gr\u00fcnen ebenso f\u00fcr Eintreten warb. Der Handlungsbedarf im Mietrecht sei seit 20 Jahren unbestritten. Auch unbestritten sei, dass die Miete der Teuerung folgen m\u00fcsste. Brigitta M. Gadient (BD, GR) sah wie die Minderheitssprecher auch Handlungsbedarf. Sie betonte jedoch auch, dass es keinen Sinn habe, eine Reform anzugehen, wenn keine klaren Mehrheiten f\u00fcr einen neuen Weg vorhanden w\u00e4ren. Kurt Fluri (RL, SO) bestritt hingegen den Handlungsbedarf. Die heutige L\u00f6sung sei als der kleinste gemeinsame Nenner des Mietrechts zu betrachten. Er verwies auch darauf, dass der Spezialindex, den der Bundesrat nach der Vernehmlassung eingef\u00fchrt hatte, der Akzeptanz der Mietrechtsrevision nicht gerade f\u00f6rderlich gewesen war. So konstatierte Bundesr\u00e4tin Doris Leuthard am Ende der Debatte, dass der politische Wille zur Revision fehle, was f\u00fcr sie seltsam sei, denn zu Beginn der Vernehmlassung h\u00e4tten alle Parteien ausser der SVP den Handlungsbedarf best\u00e4tigt. Mit 119 zu 61 Stimmen bei einer Enthaltung folgte der Rat der Empfehlung seiner Kommission und entschied, nicht auf die Vorlage einzutreten. Geschlossen f\u00fcr Nichteintreten stimmten die Mitglieder der SVP-Fraktion; praktisch geschlossen jene der RL-Fraktion. Fast geschlossen f\u00fcr Eintreten stimmte die gr\u00fcne Fraktion. Die CEg-Fraktion und die sozialdemokratische Fraktion zeigten ein gespaltenes Stimmverhalten.
Damit ging die Vorlage in den St\u00e4nderat. Die vorberatende Kommission des St\u00e4nderats empfahl, auf die Vorlage einzutreten. Ein von linken Ratsmitgliedern eingereichter Antrag pl\u00e4dierte f\u00fcr Nichteintreten. Kommissionssprecher Hermann B\u00fcrgi (V, TG) wies in seinem Eingangsvotum darauf hin, dass Mietrechtsrevisionen stets \u00e4usserst umstrittene Gesch\u00e4fte gewesen seien, was auch dieses Mal der Fall war. Damit meinte er nicht nur den Entscheid des Nationalrates, auf die Vorlage erst gar nicht einzutreten, sondern auch die der Ratsdebatte vorangegangen Diskussionen in der eigenen Kommission. Die eigentliche Crux der Vorlage sei die Anpassung der Mietzinse an die Teuerung, respektive die H\u00f6he des Indexes. Genau dies wurde auch im St\u00e4nderat von b\u00fcrgerlicher Seite und den Mitgliedern des Hauseigent\u00fcmerverbands (HEV) im Rat kritisiert. Nur wenn die Teuerung g\u00e4nzlich auf die Miete \u00fcberw\u00e4lzt werden k\u00f6nnte, w\u00e4re die Vorlage f\u00fcr den HEV akzeptierbar, so Hannes Germann (V, SH). Dies umso mehr, als dass der HEV bedeutende Konzessionen gemacht habe. So habe er auf die M\u00f6glichkeit verzichtet, nach einer Hand\u00e4nderung den Mietzins anzupassen. Und er habe die Kappung der zul\u00e4ssigen Mietzinsanpassungen bei hohen Teuerungsraten akzeptiert. Von Seiten der Bef\u00fcrworter wurde demgegen\u00fcber herausgestrichen, dass die Energie- und Wohnkosten aus dem Spezialindex gestrichen wurden, weil bereits per Verordnung dekretiert wurde, dass Kosten aus Energieinvestitionen und zur F\u00f6rderung einer besseren Energieeffizienz zu hundert Prozent auf die Mieten \u00fcberw\u00e4lzbar sind. Auf diesen Punkt hatten bereits die Kantone in der Vernehmlassung hingewiesen; und diese kritischen Stimmen, die vor m\u00f6glichen Spiraleffekten warnten, hatte der Bundesrat in der Botschaft ber\u00fccksichtigt.
In der Eintretensdebatte zeichnete sich auch ab, dass insbesondere die linken Standesvertreter aus der Romandie die Vergleichsmiete in der Detailberatung angreifen w\u00fcrden. So wies Luc Recordon (G, VD) darauf hin, dass es sehr schwierig sei, \u00fcber eine gen\u00fcgend grosse Anzahl an Vergleichsobjekten zu verf\u00fcgen. Alain Berset (S, FR), Pr\u00e4sident der Association romande des locataires (ASLOCA), pflichtete bei und f\u00fcgte weiter hinzu, dass niemand diese Vergleichsmiete-Modelle wirklich gebrauchen w\u00fcrde, dass es sich also um rein theoretische Modelle handle und dass die Differenzen der berechneten Vergleichswerte zwischen den verschiedenen Modellen erheblich seien. Bundesr\u00e4tin Doris Leuthard hielt diesen Voten entgegen, dass die Vergleichsmiete eben doch in einigen Staaten mit guten Resultaten zur Anwendung gelangte. Sie hob heraus, dass diese Art der Festlegung der Anfangsmiete eine h\u00f6here Flexibilit\u00e4t, aber auch Verantwortung f\u00fcr Mieter und Vermieter mit sich bringen w\u00fcrde. Der Rat folgte mit 28 zu 11 Stimmen der Empfehlung seiner Kommission und trat auf die Vorlage ein.
Der Rat folgte auch in der Detailberatung seiner Kommission. Er \u00fcbernahm damit den vom Bundesrat vorgeschlagenen Spezialindex, \u00e4nderte jedoch die Vorlage im Kapitel \u00fcber die Mietzinsanpassung ab. Nebst der j\u00e4hrlichen Anpassung der Mieten an die Teuerung sah das Gesetz nun vor, dass Mieter und Vermieter, sofern sie es im Mietvertrag festgehalten hatten, alle f\u00fcnf Jahre den Mietzins an das Marktniveau anpassen d\u00fcrften. Ver\u00e4nderungen in der Lage und der Erschliessung der Immobilie k\u00f6nne so besser Rechnung getragen werden, ohne dass eine K\u00fcndigung notwendig w\u00fcrde, so Pankraz Freitag (RL, GL). Mit 21 zu 12 Stimmen nahm der Rat die Vorlage in der Gesamtabstimmung an. Vermieter und Vertreter der welschen Mieter stimmten gegen die Vorlage.
Hatte die vorbereitende Kommission in der ersten Eintretensdebatte vom 25. Mai 2009 seinem Rat empfohlen nicht auf die Vorlage einzutreten, so schlug sie nun dem Nationalrat das Gegenteil vor: Mit 15 zu 10 Stimmen und bei einer Enthaltung empfahl sie Eintreten. F\u00fcr Nicht-Eintreten warb nun aber eine gewichtige Kommissionsminderheit. Die Argumente, die im Mai 2009 noch von der damaligen Kommissionsmehrheit f\u00fcr Nicht-Eintreten ins Feld gef\u00fchrt wurden, waren nun diejenigen der Minderheit. Und wiederum setzten sich diese Argumente durch: Mit 88 zu 86 Stimmen und 10 Enthaltungen setzte sich dieser Minderheitsantrag allerdings sehr knapp durch. Er wurde dank der geschlossen stimmenden SVP-Fraktion, dem grossen Teil der Stimmen aus der sozialdemokratischen und vereinzelten Stimmen aus der gr\u00fcnen Fraktion angenommen. Da der Nationalrat dem Gesch\u00e4ft ein zweites Mal das Eintreten verweigert hatte, war das Gesch\u00e4ft definitiv erledigt.
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