Le pr\u00e9sent projet de modification du droit du bail vise \u00e0 corriger les principales faiblesses du droit actuel. Il pr\u00e9voit le passage du loyer bas\u00e9 sur les co\u00fbts au loyer index\u00e9 et l'introduction des loyers comparatifs afin de garantir un juste \u00e9quilibre entre les int\u00e9r\u00eats en pr\u00e9sence, de simplifier les r\u00e8gles du droit du bail, d'instaurer plus de transparence et d'obtenir la stabilisation de l'\u00e9volution des loyers.
Le droit du bail actuel en tant que partie du code des obligations (CO) est entr\u00e9 en vigueur le 1er juillet 1990. Il est fond\u00e9 sur l'art. 109 de la Constitution f\u00e9d\u00e9rale. Le droit s'est impos\u00e9 en pratique mais, il comporte des faiblesses qui ont amen\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement les locataires et les bailleurs, mais aussi le secteur bancaire et d'autres milieux \u00e0 r\u00e9clamer sa r\u00e9vision. Le 18 mai 2003, l'initiative populaire \"pour des loyers loyaux\" de l'Association suisse des locataires a \u00e9t\u00e9 soumise au scrutin populaire.
Elle visait un lissage du taux hypoth\u00e9caire d\u00e9terminant pour les adaptations de loyer ainsi qu'un renforcement de la protection contre les cong\u00e9s. Elle a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e par le peuple et les cantons de m\u00eame que le contre-projet du Conseil f\u00e9d\u00e9ral et du Parlement le 8 f\u00e9vrier 2004, qui pr\u00e9voyait une adaptation des loyers au rench\u00e9rissement \u00e0 concurrence de 1,0\u00a0%. Le contre-projet aurait donn\u00e9 en outre aux bailleurs la possibilit\u00e9 d'augmenter p\u00e9riodiquement les loyers sur la base d'un mod\u00e8le de loyer comparatif.
Un autre projet, tr\u00e8s controvers\u00e9, permettant de choisir entre un loyer index\u00e9 et un loyer bas\u00e9 sur les co\u00fbts a \u00e9t\u00e9 abandonn\u00e9 en 2006 lors de sa mise en consultation.
La n\u00e9cessit\u00e9 d'une r\u00e9vision du droit du bail reste enti\u00e8re. Ce dernier comporte de nombreuses lacunes et, en raison de l'\u00e9volution des taux d'int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires, ne correspond plus \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique en ce qui concerne la fixation des loyers. C'est pourquoi le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a d\u00e9cid\u00e9 de modifier dans un premier temps l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Cette modification est entr\u00e9e en vigueur le 1er janvier 2008. Elle a entra\u00een\u00e9 l'introduction d'un taux de r\u00e9f\u00e9rence d\u00e9terminant pour les loyers en Suisse, calcul\u00e9 sur la base de l'\u00e9volution des taux hypoth\u00e9caires.
Le pr\u00e9sent projet de r\u00e9vision est le fruit du consensus auquel ont abouti les associations de locataires et de bailleurs, le 13 novembre 2007, apr\u00e8s plusieurs mois de n\u00e9gociations. Un projet de loi a \u00e9t\u00e9 \u00e9labor\u00e9 et mis en consultation en f\u00e9vrier 2008.
Les prises de position ont \u00e9t\u00e9 globalement positives, m\u00eame si des divergences sur certains points importants ont subsist\u00e9.
Le d\u00e9couplage actuel des loyers et des taux hypoth\u00e9caires constitue l'\u00e9l\u00e9ment principal du nouveau droit, les loyers devant d\u00e9sormais suivre l'\u00e9volution du rench\u00e9rissement. Le passage d'un mod\u00e8le de loyer bas\u00e9 sur les co\u00fbts \u00e0 un syst\u00e8me d'indexation devrait simplifier et rendre plus transparente la fixation des loyers.
Aujourd'hui en effet, une hausse de 0,25 point de pourcentage du taux hypoth\u00e9caire peut entra\u00eener une augmentation du loyer de 3\u00a0%. Le fait de calquer l'\u00e9volution des loyers sur celui du co\u00fbt de la vie aura pour avantage d'infl\u00e9chir la courbe des hausses de loyers. L'\u00e9volution du loyer sera plus facile \u00e0 estimer pour les locataires comme pour les bailleurs.
De nombreuses voix se sont \u00e9lev\u00e9es au cours de la proc\u00e9dure de consultation pour s'opposer franchement au report int\u00e9gral de l'indice suisse des prix \u00e0 la consommation sur les loyers. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a donc reconsid\u00e9r\u00e9 le mod\u00e8le d'indexation et a demand\u00e9 des \u00e9claircissements suppl\u00e9mentaires qui l'ont amen\u00e9 \u00e0 proposer un syst\u00e8me l\u00e9g\u00e8rement modifi\u00e9 dans la mesure o\u00f9 les adaptations de loyers seront effectu\u00e9es sur la base d'un indice des prix dont sont exclus les co\u00fbts du logement et de l'\u00e9nergie. Cette solution permettra d'emp\u00eacher un \u00e9ventuel effet de spirale induit par la prise en compte des loyers et du co\u00fbt de l'\u00e9nergie dans l'indice. De m\u00eame, on \u00e9vite une double prise en compte des co\u00fbts \u00e9nerg\u00e9tiques, dont l'augmentation est prise en consid\u00e9ration dans le cadre du d\u00e9compte annuel des frais accessoires. Si l'indice diminue, le loyer devra \u00eatre abaiss\u00e9 en cons\u00e9quence.
Le caract\u00e8re abusif du loyer initial d'un logement sera \u00e9tabli sur la base d'un mod\u00e8le de loyer comparatif. Les loyers comparatifs seront d\u00e9termin\u00e9s au moyen d'une m\u00e9thode statistique reconnue. Par la suite, l'examen du caract\u00e8re abusif du loyer ne pourra plus \u00eatre effectu\u00e9 que sur la base des r\u00e8gles l\u00e9gales contractuelles.
Il sera toujours possible de convenir d'un \u00e9chelonnement des loyers ou de la subordination du loyer au chiffre d'affaires pour les locaux commerciaux, de m\u00eame que des augmentations de loyer motiv\u00e9es par des prestations suppl\u00e9mentaires du bailleur. Un changement de propri\u00e9taire, par contre, ne constituera plus un motif d'adaptation.
S'agissant des bailleurs de logements d'utilit\u00e9 publique et des collectivit\u00e9s publiques qui fonctionnent en qualit\u00e9 de bailleurs, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral r\u00e9glera la fixation des loyers sur la base des co\u00fbts.
Les dispositions de protection contre le cong\u00e9 ne sont pas modifi\u00e9es, ce domaine \u00e9tant moins contest\u00e9 que les r\u00e8gles r\u00e9gissant les adaptations de loyer. D'une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les dispositions du droit actuel qui ont fait leurs preuves sont conserv\u00e9es. Les dispositions transitoires visent \u00e0 garantir le droit d'exiger une r\u00e9duction ou une augmentation du loyer en vertu des dispositions en vigueur. De plus, les bailleurs pourront, durant cinq ans au plus \u00e0 compter de l'entr\u00e9e en vigueur du nouveau droit, proc\u00e9der \u00e0 des adaptations de loyer selon l'ancien droit tant que le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence ne d\u00e9passera pas 4,5\u00a0%. (Source\u00a0: message du Conseil f\u00e9d\u00e9ral)
","Proceedings":"La Commission des affaires juridiques (CAJ) a recommand\u00e9 au Conseil national de ne pas entrer en mati\u00e8re sur le projet. Norbert Hochreutener (CEg, BE) et le groupe des Verts lui ont quant \u00e0 eux propos\u00e9 d'entrer en mati\u00e8re. La r\u00e9vision visait avant tout \u00e0 adapter les loyers au rench\u00e9rissement. Le d\u00e9bat a surtout port\u00e9 sur la question de savoir si la r\u00e9percussion du rench\u00e9rissement sur les loyers au moyen d'un indice sp\u00e9cial, mesure propos\u00e9e par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral, devait \u00eatre compl\u00e8te ou partielle. Daniel Vischer (G, ZH), rapporteur de la commission, a expos\u00e9 les raisons qui avaient finalement conduit la commission \u00e0 proposer de ne pas entrer en mati\u00e8re, rappelant qu'elle avait d\u00e9cid\u00e9 de justesse, par 13 voix contre 11, d'entrer en mati\u00e8re sur le projet. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral avait propos\u00e9 un taux de r\u00e9percussion du rench\u00e9rissement sur les loyers de 80\u00a0%, une r\u00e9percussion de 1,0\u00a0% ayant rencontr\u00e9 de fortes oppositions dans le cadre de la consultation. Daniel Vischer a d\u00e9clar\u00e9 que la majorit\u00e9 de la commission \u00e9tait pour sa part favorable \u00e0 une r\u00e9percussion de 1,0\u00a0%. Au vote sur l'ensemble, la CAJ a finalement rejet\u00e9 le projet, par 22 voix contre 1 et 2 abstentions. Plus le d\u00e9bat avan\u00e7ait, plus il \u00e9tait \u00e9vident que les deux taux entra\u00eeneraient un recours au r\u00e9f\u00e9rendum, soit de la part de l'Association suisse des locataires dans le cas d'une r\u00e9percussion de 1,0\u00a0%, soit de la part des organisations de bailleurs dans le cas de l'adoption de l'indice sp\u00e9cial pr\u00e9vu par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral. Le rapporteur de la commission a termin\u00e9 en d\u00e9crivant la situation au sein de la commission\u00a0: dans sa composition actuelle, elle ne parviendrait pas \u00e0 \u00e9laborer un autre projet qui tienne la route. Il estime donc que le conseil n'a aucun int\u00e9r\u00eat \u00e0 entrer en mati\u00e8re.
Norbert Hochreutener (CEg, BE) a rappel\u00e9 que le d\u00e9bat ne portait pas encore sur des questions de d\u00e9tail, mais sur la question fondamentale de d\u00e9terminer si le conseil souhaitait ou non une r\u00e9vision de la loi. Selon lui, l'ent\u00eatement des associations ne devrait pas emp\u00eacher le Parlement de chercher une solution. Il a re\u00e7u le soutien de son coll\u00e8gue Alec von Graffenried (G, BE), porte-parole du groupe des Verts, qui a rappel\u00e9 que cela faisait 20 ans que le besoin de l\u00e9gif\u00e9rer en mati\u00e8re de droit du bail \u00e9tait unanimement reconnu. De m\u00eame, selon lui, personne ne conteste la n\u00e9cessit\u00e9 d'adapter les loyers en fonction du rench\u00e9rissement. \u00c0 l'instar du porte-parole de la minorit\u00e9, Brigitta M. Gadient (BD, GR) estimait qu'il fallait intervenir. Elle a toutefois soulign\u00e9 qu'il \u00e9tait inutile de lancer une r\u00e9forme incapable de recueillir le soutien d'une majorit\u00e9. Kurt Fluri (RL, SO) a pour sa part contest\u00e9 le besoin de l\u00e9gif\u00e9rer, estimant que la solution actuelle repr\u00e9sentait le plus petit d\u00e9nominateur commun du droit du bail. En outre, il a relev\u00e9 que l'indice sp\u00e9cial introduit par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral apr\u00e8s la consultation n'avait pas vraiment am\u00e9lior\u00e9 l'accueil r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 la r\u00e9vision du droit du bail. \u00c0 l'issue des d\u00e9bats, la conseill\u00e8re f\u00e9d\u00e9rale Doris Leuthard a constat\u00e9 avec \u00e9tonnement que la volont\u00e9 politique faisait d\u00e9faut, alors qu'au d\u00e9but de la consultation, tous les partis, hormis l'UDC, avaient confirm\u00e9 la n\u00e9cessit\u00e9 de l\u00e9gif\u00e9rer en la mati\u00e8re. Par 119 voix contre 61 et 1 abstention, le conseil a suivi l'avis de sa commission en d\u00e9cidant de ne pas entrer en mati\u00e8re sur le projet. Les membres du groupe UDC ont vot\u00e9 en bloc contre l'entr\u00e9e en mati\u00e8re ; une grande majorit\u00e9 du groupe RL a \u00e9galement refus\u00e9 d'entrer en mati\u00e8re. Le groupe des Verts s'est quant \u00e0 lui prononc\u00e9 en faveur de l'entr\u00e9e en mati\u00e8re, presque \u00e0 l'unanimit\u00e9. Enfin, au sein des groupes CEg et socialiste, les avis \u00e9taient partag\u00e9s.
Le projet a donc \u00e9t\u00e9 soumis au Conseil des \u00c9tats. La commission charg\u00e9e de l'examen pr\u00e9alable a recommand\u00e9 \u00e0 son conseil d'entrer en mati\u00e8re sur le projet. Une minorit\u00e9 de gauche a pour sa part d\u00e9pos\u00e9 une proposition de non-entr\u00e9e en mati\u00e8re. Dans son intervention, Hermann B\u00fcrgi (V, TG), rapporteur de la commission, a soulign\u00e9 que les r\u00e9visions du droit du bail avaient toujours \u00e9t\u00e9 extr\u00eamement controvers\u00e9es et que celle-ci ne faisait pas exception \u00e0 la r\u00e8gle, si l'on en croyait la d\u00e9cision du Conseil national de ne pas entrer en mati\u00e8re ou les discussions pr\u00e9liminaires au sein de la commission. \u00c0 ses yeux, le v\u00e9ritable probl\u00e8me du projet r\u00e9sidait dans l'adaptation des loyers au rench\u00e9rissement, ou plus pr\u00e9cis\u00e9ment, au taux de l'indice. Au conseil, ce point a soulev\u00e9 des critiques de la part des partis bourgeois et des membres de l'Association suisse des propri\u00e9taires fonciers (APF). Selon Hannes Germann (V, SH), l'APF ne serait favorable au projet que si le rench\u00e9rissement se r\u00e9percutait enti\u00e8rement sur les loyers, d'autant plus que l'association avait fait des concessions consid\u00e9rables, notamment en renon\u00e7ant \u00e0 la possibilit\u00e9 d'adapter les loyers apr\u00e8s un transfert de propri\u00e9t\u00e9 et en acceptant de niveler les adaptations de loyer autoris\u00e9es lorsque le taux de rench\u00e9rissement \u00e9tait \u00e9lev\u00e9. Les partisans du projet ont au contraire soulign\u00e9 que les co\u00fbts de l'\u00e9nergie et du logement n'\u00e9taient plus concern\u00e9s par l'indice sp\u00e9cial\u00a0: une ordonnance d\u00e9cr\u00e9tait d\u00e9j\u00e0 que les co\u00fbts li\u00e9s aux investissements \u00e9nerg\u00e9tiques et \u00e0 la promotion d'une meilleure efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique pouvaient \u00eatre enti\u00e8rement r\u00e9percut\u00e9s sur les loyers. Les cantons avaient d\u00e9j\u00e0 relev\u00e9 ce point lors de la consultation ; de plus, dans son message, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral avait tenu compte des critiques quant \u00e0 un \u00e9ventuel effet de spirale.
Le d\u00e9bat d'entr\u00e9e en mati\u00e8re a \u00e9galement montr\u00e9 que notamment les d\u00e9put\u00e9s romands de gauche aborderaient le th\u00e8me des loyers comparatifs au cours de la discussion par article. Ainsi, Luc Recordon (G, VD) a soulign\u00e9 qu'il \u00e9tait tr\u00e8s difficile de disposer d'un nombre suffisant d'objets \u00e0 comparer. Alain Berset (S, FR), pr\u00e9sident de l'Association romande des locataires (ASLOCA), a confirm\u00e9 les dires de son coll\u00e8gue et a ajout\u00e9 que ces mod\u00e8les comparatifs n'auraient d'utilit\u00e9 pour personne, qu'ils \u00e9taient purement th\u00e9oriques et que les valeurs calcul\u00e9es sur la base des diff\u00e9rents mod\u00e8les variaient consid\u00e9rablement. La conseill\u00e8re f\u00e9d\u00e9rale Doris Leuthard s'est oppos\u00e9e \u00e0 cette affirmation, arguant que, dans certains \u00c9tats, les loyers comparatifs avaient donn\u00e9 des r\u00e9sultats probants. Elle a ajout\u00e9 que cette mani\u00e8re de d\u00e9terminer le loyer initial entra\u00eenerait une meilleure flexibilit\u00e9, mais \u00e9galement une plus grande responsabilit\u00e9 pour les bailleurs et les locataires. Par 28 voix contre 11, le conseil a suivi la proposition de sa commission en d\u00e9cidant d'entrer en mati\u00e8re sur le projet.
Au cours de la discussion par article, le conseil a suivi toutes les propositions de sa commission. Il a ainsi adopt\u00e9 l'indice sp\u00e9cial propos\u00e9 par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral, tout en apportant une modification \u00e0 l'article traitant de l'adaptation du loyer\u00a0: il a propos\u00e9, outre l'adaptation annuelle des loyers au rench\u00e9rissement, que les bailleurs et les locataires puissent, tous les cinq ans, adapter le loyer aux prix du march\u00e9, pour autant que le contrat de bail le pr\u00e9voie. Pankraz Freitag (RL, GL) a expliqu\u00e9 qu'ainsi, il serait plus facile de prendre en compte les modifications de la situation et de l'utilisation des biens immobiliers sans qu'une r\u00e9siliation soit n\u00e9cessaire. Par 21 voix contre 12, le conseil a adopt\u00e9 le projet au vote sur l'ensemble. Les bailleurs et les repr\u00e9sentants des locataires romands ont quant \u00e0 eux vot\u00e9 contre le projet.
La commission du Conseil national charg\u00e9e de l'examen pr\u00e9alable qui, lors du premier d\u00e9bat sur l'entr\u00e9e en mati\u00e8re du 25 mai 2009, avait d\u00fb, suite \u00e0 son projet au vote sur l'ensemble, proposer \u00e0 son conseil de ne pas entrer en mati\u00e8re sur le projet, a recommand\u00e9 au Conseil national d'entrer en mati\u00e8re par 15 voix contre 10 et 1 abstention. Une importante minorit\u00e9 recommandait toutefois de ne pas entrer en mati\u00e8re, reprenant les m\u00eames arguments avanc\u00e9s par la majorit\u00e9 de la commission en mai 2009, arguments qui l'ont finalement une nouvelle fois emport\u00e9\u00a0: la proposition de minorit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e \u00e0 une courte majorit\u00e9, par 88 voix contre 86 et 10 abstentions, gr\u00e2ce \u00e0 l'ensemble des voix du groupe UDC, \u00e0 une grande partie des voix des socio-d\u00e9mocrates et \u00e0 quelques voix du groupe des Verts. \u00c9tant donn\u00e9 que le Conseil a refus\u00e9 pour la seconde fois d'entrer en mati\u00e8re sur l'objet, celui-ci a \u00e9t\u00e9 d\u00e9finitivement liquid\u00e9.
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