Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament die \u00c4nderungen des Obligationenrechts vorzulegen, die n\u00f6tig sind, damit Kleinunternehmen, die einen Mietvertrag f\u00fcr ihre Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume, den sie f\u00fcr eine l\u00e4ngere Zeitdauer abgeschlossen haben, vor Ende der Vertragsdauer k\u00fcndigen k\u00f6nnen.
","ReasonText":"Normalerweise sind Mieterinnen und Mieter einer Wohnung durch einen Vertrag gebunden, der auf ein Jahr befristet ist und sich nach Vertragsablauf automatisch erneuert. Der Vertrag kann zudem auf Vertragsende gek\u00fcndigt werden. Ein Mietvertrag f\u00fcr Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume wird hingegen normalerweise f\u00fcr eine l\u00e4ngere Vertragsdauer, meistens f\u00fcr f\u00fcnf Jahre, abgeschlossen. Diese lange Vertragsdauer f\u00fcr Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume kann f\u00fcr Kleinunternehmen insofern zum Problem werden, als diese bez\u00fcglich Nutzung ihrer Arbeitsplatzfl\u00e4che flexibel sein m\u00fcssen.
Ein Kleinunternehmen kann n\u00e4mlich je nach Wirtschaftslage grossen Schwankungen bez\u00fcglich Einnahmen und Personal ausgesetzt sein. Es muss somit seinen Personalbestand konjunkturbedingt rasch nach unten oder oben anpassen k\u00f6nnen und folglich auch die ben\u00f6tigte Arbeitsfl\u00e4che. Das aktuelle Mietrecht verunm\u00f6glicht diese Flexibilit\u00e4t. Damit kann die Entwicklung eines Unternehmens gehemmt und sogar dessen \u00dcberleben infrage gestellt werden. Diese Problematik ist noch brisanter w\u00e4hrend einer Wirtschaftskrise, wenn die M\u00f6glichkeit der \u00dcbertragung der Miete auf einen Dritten nach Artikel\u00a0263 OR kaum gegeben ist, da in einer solchen Situation alle Unternehmen dazu neigen, ihren Personalbestand zu reduzieren oder stabil zu behalten.
Die K\u00fcndigung sollte deshalb innerhalb einer Frist von 6 bis 12 Monaten m\u00f6glich sein.
Damit das Risiko f\u00fcr die Vermieterinnen und Vermieter nicht zu gross ist, sollte diese M\u00f6glichkeit nur f\u00fcr Kleinunternehmen und/oder f\u00fcr Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume bis zu einer bestimmten Gr\u00f6sse (beispielsweise 300 Quadratmeter im Dienstleistungsbereich) gelten. Von der M\u00f6glichkeit einer vorzeitigen K\u00fcndigung ausgenommen sollen auch Liegenschaften sein, an denen die Vermieterin oder der Vermieter umfangreiche Arbeiten ausgef\u00fchrt hat. Somit w\u00e4re das Risiko f\u00fcr die Vermieterinnen und Vermieter begrenzt, da sich R\u00e4umlichkeiten dieser Gr\u00f6sse oft in Wohnh\u00e4usern befinden.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Das Schweizerische Obligationenrecht (OR) beinhaltet verschiedene Bestimmungen, die es dem Mieter von Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen erlauben, die Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer an eine andere Partei weiterzugeben und dadurch die wirtschaftlichen Folgen der Mietzinszahlungspflicht abzufedern. Gest\u00fctzt auf Artikel\u00a0262 OR kann der Mieter die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten, aufgrund von Artikel\u00a0263 OR kann der Mieter von Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen das Mietverh\u00e4ltnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten \u00fcbertragen, und Artikel\u00a0264 OR gibt ihm die M\u00f6glichkeit, die Sache zur\u00fcckzugeben, ohne K\u00fcndigungsfrist oder -termin einzuhalten, wenn er einen f\u00fcr den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschl\u00e4gt.
Die genannten Bestimmungen haben gemeinsam, dass es dem Mieter gelingen muss, einen Interessenten zu finden, der bereit ist, die betreffenden Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume zu \u00fcbernehmen, und \u00fcberdies die finanziellen M\u00f6glichkeiten hat, um daf\u00fcr den entsprechenden Mietzins zu bezahlen. Wie in der Motion zu Recht ausgef\u00fchrt wird, kann es aber schwierig sein, eine solche Partei zu finden, wenn die Nachfrage f\u00fcr Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume aufgrund einer allgemeinen Wirtschaftskrise stark zur\u00fcckgeht.
Indessen kann eine Vertragspartei bei Vorliegen wichtiger Gr\u00fcnde, welche die Vertragserf\u00fcllung unzumutbar machen, das Mietverh\u00e4ltnis aufgrund von Artikel\u00a0266g OR mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt k\u00fcndigen, ohne an eine vereinbarte l\u00e4ngere Vertragsdauer gebunden zu sein. Als Voraussetzung f\u00fcr die Anwendung dieser Ausnahmebestimmung muss aber aufgrund der geltenden Rechtspraxis eine wesentliche \u00c4nderung der allgemeinen Verh\u00e4ltnisse oder eine bei Vertragsschluss unvorhersehbare neue Situation eingetreten sein, wie beispielsweise eine Naturkatastrophe oder eine schwere wirtschaftliche Krise. Ist die ausserordentliche K\u00fcndigung nach Artikel\u00a0266g OR zul\u00e4ssig, so wird der an die vermietende Partei zu leistende Schadenersatz unter W\u00fcrdigung aller Umst\u00e4nde festgelegt.
Das mit der Motion verfolgte Anliegen zielt im Ergebnis darauf, den Anwendungsbereich von Artikel\u00a0266g OR zugunsten der Mieter von kleineren Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen zu erweitern. Eine derartige Ausdehnung h\u00e4tte eine Verlagerung des Risikos der ungewissen Gesch\u00e4ftsentwicklung auf die vermietende Partei zur Folge, was im Grundsatze eine ungleiche Behandlung der beiden Vertragsparteien w\u00e4re. Eine solche Regelung sollte nicht auf Gesetzesebene verankert werden. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Rechtsprechung der zust\u00e4ndigen Gerichte, soweit dies n\u00f6tig ist, ver\u00e4nderten wirtschaftlichen Gegebenheiten Rechnung tr\u00e4gt.
Schliesslich ist noch auf die geplante Teilrevision des SchKG hinzuweisen, zu welcher das Vernehmlassungsverfahren er\u00f6ffnet wurde. Der Entwurf des Bundesrates sieht f\u00fcr das Nachlassverfahren vor, dass der Schuldner mit Zustimmung des Sachwalters ein Dauerschuldverh\u00e4ltnis unter Entsch\u00e4digung der Gegenpartei jederzeit auf einen beliebigen Zeitpunkt k\u00fcndigen kann. Eine solche Regelung k\u00f6nnte f\u00fcr die F\u00f6rderung der Sanierung von Unternehmen von Nutzen sein.
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