Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de soumettre au Parlement les modifications du Code des obligations n\u00e9cessaires afin de permettre aux petites entreprises, en cas de bail \u00e0 loyer de longue dur\u00e9e, de r\u00e9silier le bail de leurs locaux commerciaux avant la fin de la dur\u00e9e contractuelle.
","ReasonText":"Dans la vie courante, le locataire d'une habitation est li\u00e9 par un bail renouvelable d'ann\u00e9e en ann\u00e9e. Il peut s'en d\u00e9faire aussi pour une \u00e9ch\u00e9ance annuelle. Par contre, le locataire d'un local commercial est en g\u00e9n\u00e9ral au b\u00e9n\u00e9fice d'une location de plus longue dur\u00e9e, souvent 5 ans. Cette longue dur\u00e9e des baux commerciaux peut poser probl\u00e8me aux petites entreprises qui ont besoin de souplesse quant \u00e0 leurs besoins en termes de surface de travail.
En effet, une petite entreprise peut avoir des variations importantes de ses recettes et de son personnel en fonction de la conjoncture et du march\u00e9. Elle doit rapidement pouvoir s'adapter \u00e0 la hausse o\u00f9 \u00e0 la baisse en termes d'effectifs et, par cons\u00e9quent, en besoin de surface de travail. Le droit du bail actuel ne leur permet pas cette flexibilit\u00e9 et cela peut aggraver leur d\u00e9veloppement ou m\u00eame mettre en cause leur survie. Ceci est particuli\u00e8rement vrai en situation de crise \u00e9conomique, o\u00f9 la possibilit\u00e9 de trouver un repreneur selon l'article 263 CO est tr\u00e8s faible, vu que toutes les entreprises ont tendance \u00e0 r\u00e9duire leurs effectifs ou \u00e0 rester stable.
La r\u00e9siliation devrait pouvoir \u00eatre donn\u00e9e pour une \u00e9ch\u00e9ance anticip\u00e9e avec un d\u00e9lai de 6 \u00e0 12 mois.
Afin que le bailleur ne prenne pas un risque trop \u00e9lev\u00e9, cette possibilit\u00e9 devrait \u00eatre r\u00e9serv\u00e9e aux petites entreprises ou/et pour des locaux ne d\u00e9passant pas une certaine surface (par exemple 300 m\u00e8tres carr\u00e9s dans le domaine du service). Le cas o\u00f9 d'importants travaux ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s par le bailleur peut \u00e9galement \u00eatre r\u00e9serv\u00e9. Ainsi, le bailleur assumerait un risque limit\u00e9, puisque souvent ce type de surface se situe dans des immeubles d'habitation.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Le Code des obligations (CO) contient plusieurs dispositions qui permettent au locataire d'une surface commerciale de remettre \u00e0 un tiers l'objet lou\u00e9 avant l'\u00e9ch\u00e9ance de la dur\u00e9e contractuelle convenue et, ainsi, d'att\u00e9nuer les cons\u00e9quences \u00e9conomiques de l'obligation de verser un loyer. En vertu de l'article 262 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur\u00a0; l'article 263 CO dispose que le locataire d'un local commercial peut transf\u00e9rer son bail \u00e0 un tiers avec le consentement \u00e9crit du bailleur, et l'article 264 CO lui donne la possibilit\u00e9 de restituer la chose sans observer les d\u00e9lais ou le terme de cong\u00e9 s'il pr\u00e9sente un nouveau locataire que le bailleur ne peut raisonnablement refuser.
Les normes juridiques pr\u00e9cit\u00e9es ont ceci en commun que le locataire doit chercher une personne int\u00e9ress\u00e9e \u00e0 reprendre les locaux commerciaux en question et ayant en outre les moyens d'acquitter le loyer d\u00fb. Comme la motion le fait remarquer \u00e0 juste titre, il peut toutefois \u00eatre difficile de trouver un tiers qui r\u00e9ponde \u00e0 ces exigences lorsque la demande en locaux commerciaux recule fortement en raison d'une crise \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e.
Cependant, aux termes de l'article 266g CO, si, pour de justes motifs, l'ex\u00e9cution du contrat devient intol\u00e9rable pour une partie, celle-ci peut, en observant le d\u00e9lai de cong\u00e9 l\u00e9gal, r\u00e9silier le bail \u00e0 n'importe quel moment sans \u00eatre li\u00e9e \u00e0 la dur\u00e9e contractuelle, plus longue, qui a \u00e9t\u00e9 convenue. Selon la jurisprudence actuelle, l'application de cette disposition d'exception requiert une modification substantielle des conditions g\u00e9n\u00e9rales ou une nouvelle situation impr\u00e9visible \u00e0 la conclusion du bail telle qu'une catastrophe naturelle ou une grave crise \u00e9conomique. Si le cong\u00e9 extraordinaire en vertu de l'article 266g CO est admis, r\u00e9paration du pr\u00e9judice est faite au bailleur en tenant compte de toutes les circonstances.
La motion vise \u00e0 \u00e9tendre le domaine d'application de l'article 266g CO au profit des locataires de locaux commerciaux relativement petits. Une telle extension entra\u00eenerait un d\u00e9placement du risque li\u00e9 aux incertitudes de l'activit\u00e9 commerciale sur le bailleur ce qui, sur le principe, reviendrait \u00e0 instaurer une diff\u00e9rence de traitement entre les deux parties contractantes. Une telle r\u00e9glementation ne devrait pas \u00eatre inscrite au niveau de la loi. Cependant, il convient de partir de l'id\u00e9e que la jurisprudence des tribunaux comp\u00e9tents tient compte des modifications de la situation \u00e9conomique lorsque cela est n\u00e9cessaire.
Enfin, il y a lieu de mentionner la r\u00e9vision partielle de la loi f\u00e9d\u00e9rale sur la poursuite pour dettes et la faillite, qui vient d'\u00eatre mise en consultation. Le projet du Conseil f\u00e9d\u00e9ral pr\u00e9voit que, dans le cadre de la proc\u00e9dure concordataire, le d\u00e9biteur peut, avec l'assentiment du commissaire, d\u00e9noncer en tout temps, pour un terme \u00e0 sa convenance, un contrat de dur\u00e9e s'il indemnise l'autre partie contractante. Une telle r\u00e9glementation pourrait s'av\u00e9rer utile pour faciliter l'assainissement des entreprises.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposal":21,"FederalCouncilProposalText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1272412800000)\/","SubmittedBy":"Hodgers Antonio","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1316390400000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement de l'\u00e9conomie, de la formation et de la recherche","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DEFR","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"15|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1779232975050)\/","SubmissionDate":"\/Date(1268179200000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":4813,"SubmissionLegislativePeriod":48,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"\u00c9conomie|Am\u00e9nagement du territoire et logement"}}