Die Situation auf dem schweizerischen Immobilienmarkt pr\u00e4sentiert sich angesichts der exorbitanten Steigerungen der Immobilienpreise und Anfangsmieten f\u00fcr Wohnungen und Gewerber\u00e4ume insbesondere in den st\u00e4dtischen Ballungszentren dramatisch. Aufgrund der gravierenden Probleme, die sich insbesondere Familien bei der Suche nach erschwinglichem Wohnraum stellen, wird der Bundesrat um die Beantwortung der folgenden Fragen ersucht:
1. Teilt er die Einsch\u00e4tzung, dass sich die Situation in einzelnen St\u00e4dten und Agglomerationen f\u00fcr tiefe und mittlere Einkommen in den Zentren versch\u00e4rft hat und politischer Handlungsbedarf besteht?
2. Wie beurteilt er das Problem der schleichenden Ghettobildung (\"Seefeldisierung\") in gewissen St\u00e4dten, weil insbesondere Familien aus trendigen Quartieren mangels zahlbaren Wohnungen verdr\u00e4ngt werden?
Erachtet er dagegen einen Quartier-Mindestanteil an Wohnungen mit Kostenmieten als ad\u00e4quate Massnahme?
3. Wie stellt er sich zu mietrechtlichen Massnahmen gegen die Spekulation wie einer Formularpflicht f\u00fcr die Mitteilung des Anfangmietzinses, einem Verbot von Ertragsk\u00fcndigungen, der Reduktion des \u00dcberw\u00e4lzungssatzes bei umfassenden Sanierungen und eines Verbots der Mietzinserh\u00f6hungen nach Hand\u00e4nderungen?
4. Wie beurteilt er die starken Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt in den st\u00e4dtischen Gebieten vor dem Hintergrund der Personenfreiz\u00fcgigkeit? Wie beurteilt er die sozialpolitischen Folgen?
5. Teilt er die Einsch\u00e4tzung, dass sich das unbestrittene Erfolgsmodell mit der Zuwanderung von hochqualifizierten Arbeitskr\u00e4ften aus der EU nur weiterf\u00fchren l\u00e4sst, wenn flankierende Massnahmen zum Schutz des Wohnungsmarkts ergriffen werden? Welche Massnahmen bieten sich aus Sicht des Bundesrates an?
6. Wie stellt er sich zu Vorschl\u00e4gen einer zwingenden Mehrwertabsch\u00f6pfung bei Ein- und Umzonungen sowie einer gesetzlichen Verpflichtung der \u00f6ffentlichen Hand, bei Gelegenheit Bauland und Industriebrachen zu erwerben und im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften und gemeinn\u00fctzige Stiftungen abzugeben?
7. Welche Massnahmen k\u00f6nnen wirksam zur Eind\u00e4mmung der Zweitwohnungen in touristischen Regionen und in St\u00e4dten ergriffen werden?
8. Wie beurteilt er die Wirkung einer nationalen Grundst\u00fcckgewinnsteuer zur Absch\u00f6pfung der Spekulationsgewinne, deren Einnahmen wieder zweckgebunden f\u00fcr den sozialen Wohnungs- und Gewerbebau eingesetzt werden k\u00f6nnte?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt ist von einer stark gewachsenen Nachfrage gepr\u00e4gt. Haupttreiber daf\u00fcr ist der Bev\u00f6lkerungsanstieg, welcher vor allem seit Einf\u00fchrung der vollen Personenfreiz\u00fcgigkeit gegen\u00fcber den EU-17-Staaten im Jahr 2007 j\u00e4hrliche Wachstumsraten von 1 Prozent und mehr erreicht. Die Wohnbauproduktion hat auf die etappierte \u00d6ffnung reagiert. Sie ist ab 2002 kontinuierlich angestiegen und schwankt seit 2006 um rund 40 000 Einheiten pro Jahr. Seit 2003 oszilliert die Leerwohnungsziffer um 1 Prozent. Begleitet wird diese relativ geringe Quote von leicht \u00fcber der allgemeinen Teuerung liegenden Preissteigerungen. Dennoch macht die Mietzinsbelastung seit Jahrzehnten durchschnittlich rund 20 Prozent aus, wobei allerdings bei tiefen und mittleren Einkommenskategorien f\u00fcr die Jahre 2007 und 2008 ein leichter Anstieg zu beobachten ist.
Die Leerstands- und Preisentwicklungen sind regional unterschiedlich. Daf\u00fcr mitverantwortlich sind ver\u00e4nderte Qualifikations- und damit Nachfragestrukturen der Einwandernden. Anders als fr\u00fcher Eingewanderte arbeiten diese meist im Dienstleistungssektor, weshalb sich ihre Wohnungsnachfrage auf st\u00e4dtische Zentren konzentriert.
Gest\u00fctzt auf Artikel\u00a0108 der Bundesverfassung unterst\u00fctzt der Bund im Rahmen seiner Wohnraumf\u00f6rderung auch den gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbau, der vor allem in den St\u00e4dten und Agglomerationen erfolgt und dort f\u00fcr ein langfristig preisg\u00fcnstiges Wohnungsangebot sorgt. Am 18. M\u00e4rz 2011 hat das Parlament aufgrund des Wohnraumf\u00f6rderungsgesetzes (WFG) einen Bundesbeschluss \u00fcber 1400 Millionen Franken genehmigt. Mit diesen Eventualverpflichtungen wird in den n\u00e4chsten Jahren den gemeinn\u00fctzigen Wohnbautr\u00e4gern weiterhin zu g\u00fcnstigen Finanzierungen verholfen. Auch der Fonds de roulement, aus dem den gemeinn\u00fctzigen Bautr\u00e4gern zinsg\u00fcnstige Darlehen gew\u00e4hrt werden, soll bis Mitte des laufenden Jahrzehnts mit insgesamt rund 100 Millionen Franken weiter aufgestockt werden. Ferner unterstehen immer noch knapp 70 000 Wohnungen dem Wohnbau- und Eigentumsf\u00f6rderungsgesetz (WEG). F\u00fcr deren Bewohnerschaft wurden im letzten Jahr A-fonds-perdu-Beitr\u00e4ge zur Verbilligung der Wohnkosten in der H\u00f6he von rund 75 Millionen Franken ausbezahlt.
Dies vorausgesetzt, beantwortet der Bundesrat die Fragen wie folgt:
1. Der Bundesrat ist sich bewusst, dass die j\u00fcngere Entwicklung des Wohnungsmarktes f\u00fcr Haushalte mit tiefen und mittleren Einkommen zu Problemen f\u00fchren kann. In seiner Antwort vom 26. Januar 2011 auf eine Interpellation der Sozialdemokratischen Fraktion (10.3899 \"Wohnungsnot in den Ballungszentren und drohende Immobilienblase\") hat er ausgef\u00fchrt, dass sich in gewissen Regionen Knappheitstendenzen feststellen lassen, die Preissteigerungen beg\u00fcnstigen und dass die Lage namentlich f\u00fcr Haushalte, welche bei tiefem und mittlerem Einkommen eine Bruttomietbelastung von \u00fcber 25 Prozent aufweisen, kritisch sein kann. In der Antwort vom 16. Februar 2011 auf die Interpellation Leutenegger Oberholzer (10.4023 \"Erodiert die Mittelschicht?\") hat sich der Bundesrat daher auch bereit erkl\u00e4rt, unter anderem die Auswirkungen gestiegener Wohnkosten auf die Mittelschichten untersuchen zu lassen.
2. Auf- und Abwertungsprozesse in einzelnen Quartieren sind seit je Bestandteile einer dynamischen Stadtentwicklung. Der Bundesrat ist sich bewusst, dass dieser Wandel dort, wo er akzentuiert ausf\u00e4llt, zu sozialen H\u00e4rten f\u00fchren kann. Der Bund verf\u00fcgt jedoch nicht \u00fcber die Kompetenz, zum Beispiel mit Vorschriften \u00fcber die Mietzinsgestaltung in betroffenen Gebieten und Quartieren einer als unerw\u00fcnscht erachteten Ver\u00e4nderung der Bev\u00f6lkerungsstruktur entgegen zu wirken. Hingegen k\u00f6nnen die Kantone und Gemeinden im Rahmen der Zonenplanung verschiedene Massnahmen umsetzen, so etwa die Festlegung von Anteilen f\u00fcr gemeinn\u00fctzigen oder preisg\u00fcnstigen Wohnraum in einem Nutzungsplan. Ein konkretes Beispiel bildet die Verordnung der Stadt Zug \u00fcber die Zone f\u00fcr preisg\u00fcnstigen Wohnungsbau vom 7. Dezember 2010, die f\u00fcr Bauten in der entsprechenden Zone vorschreibt, dass mindestens 50 Prozent der anzurechnenden Geschossfl\u00e4che die vorgegebenen Anforderungen an den preisg\u00fcnstigen Wohnungsbau erf\u00fcllt. Vergleichbare Vorschriften werden auch an anderen Orten gepr\u00fcft.
3. Das geltende Mietrecht (Artikel\u00a0270 Absatz\u00a02 Obligationenrecht) gibt den Kantonen die Kompetenz, im Falle von Wohnungsmangel f\u00fcr ihr Gebiet oder einen Teil davon beim Abschluss eines neuen Mietvertrags die Verwendung eines Formulars f\u00fcr obligatorisch zu erkl\u00e4ren. Gest\u00fctzt auf diese Bestimmung haben die Kantone Genf, Waadt, Neuenburg, Freiburg, Zug und Nidwalden die Formularpflicht eingef\u00fchrt. Die bestehende Regelung erscheint sinnvoll, da sie den von Wohnungsmangel betroffenen Kantonen die M\u00f6glichkeit gibt, dieses Mittel umzusetzen, w\u00e4hrend dies in Kantonen mit einem gen\u00fcgenden Wohnungsangebot nicht notwendig erscheint.
Aufgrund der geltenden Rechtsprechung des Bundesgerichts sind K\u00fcndigungen, die ausgesprochen werden, um von einer nachfolgenden Mietpartei einen h\u00f6heren Mietzins verlangen zu k\u00f6nnen, zul\u00e4ssig, sofern der neue Mietzins orts- und quartier\u00fcblich ist. F\u00fcr ein Verbot dieser sogenannten \"Ertragsk\u00fcndigungen\" w\u00e4re daher eine entsprechende Anpassung des Obligationenrechts notwendig. Eine im Jahr 2009 eingereichte parlamentarische Initiative Thanei (09.507 \"K\u00fcndigungsschutz\") hatte eine solche Anpassung zum Inhalt. Der Nationalrat hat indessen im Dezember 2010 mit deutlicher Mehrheit beschlossen, diesem Vorstoss nicht Folge zu geben. Unter diesen Voraussetzungen erscheint es zum heutigen Zeitpunkt nicht opportun, eine erneute Gesetzes\u00e4nderung mit dem gleichen Inhalt vorzuschlagen.
Aufgrund von Artikel\u00a014 Absatz\u00a01 der Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (VMWG) gelten die Kosten umfassender \u00dcberholungen in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. Diese Regelung geht auf eine Anpassung der Verordnung \u00fcber Massnahmen gegen Missbr\u00e4uche im Mietwesen (VMM) aus dem Jahr 1977 zur\u00fcck. Sie erlaubt es, den besonderen Umst\u00e4nden des Einzelfalls Rechnung zu tragen und hat sich in der Praxis eingespielt. Da es aufgrund des Verordnungstextes m\u00f6glich ist, einen wertvermehrenden Anteil von mehr als 70 Prozent oder weniger als 50 Prozent zu bestimmen, ist er flexibel genug, um den besonderen Umst\u00e4nden des Einzelfalls Rechnung zu tragen. Eine Anpassung dr\u00e4ngt sich daher nicht auf.
Die M\u00f6glichkeit, nach einer Hand\u00e4nderung gest\u00fctzt auf den Kaufpreis den Mietzins zu erh\u00f6hen, stellt einen oft kritisierten Punkt des geltenden Mietrechts dar. Die mit der Botschaft vom 12. Dezember 2008 vorgeschlagene \u00c4nderung des Obligationenrechts sah vor, dass die Hand\u00e4nderung der Liegenschaft nicht mehr zu Mietzinserh\u00f6hungen berechtigt. Aufgrund der Ablehnung der Revisionsvorlage durch das Parlament im September 2010 hat das bisherige Mietrecht weiterhin Geltung. Aus diesem Grund sind Mietzinsanpassungen aufgrund von Hand\u00e4nderungen weiterhin m\u00f6glich.
4. Das Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen l\u00e4sst die Auswirkungen der Personenfreiz\u00fcgigkeit auf den Wohnungsmarkt seit l\u00e4ngerem beobachten. Eine aktualisierte Fassung der Studie aus dem Jahre 2009 d\u00fcrfte vor der Sommerpause publiziert werden. Aus diesen Untersuchungen geht hervor, dass die Personenfreiz\u00fcgigkeit in den attraktiven st\u00e4dtischen Zentren und Agglomerationen wie auch in einzelnen weiteren \"hot spots\" Preissteigerungen im mittleren und oberen Mietpreissegment und auf dem Eigentumsmarkt bewirkt. In anderen Regionen wiederum f\u00fchrt sie direkt oder indirekt zu einer besseren Auslastung des Wohnungsbestandes. Im Hinblick auf die sozialpolitischen Folgen ist zu erwarten, dass die unter Ziffer 1 erw\u00e4hnte Untersuchung Erkenntnisse liefern wird.
5. Wie bereits erw\u00e4hnt, hat die Wohnungsproduktion auf die unter anderem als Folge der Personenfreiz\u00fcgigkeit gestiegene Nachfrage reagiert und kann diese im Grossen und Ganzen befriedigen. Daf\u00fcr spricht auch die insgesamt stabile Leerwohnungsquote. Fehlen trotz hoher Neuproduktion in den attraktiven Zentren und Regionen Wohnungsangebote f\u00fcr bestimmte Nachfragegruppen wie beispielsweise Familien, k\u00f6nnen die betroffenen Kantone und Gemeinden zus\u00e4tzlich zur bereits erw\u00e4hnten Wohnraumf\u00f6rderung des Bundes weitere flankierende Massnahmen ergreifen. Dabei kann es sich um die Anwendung bekannter Instrumente der Wohnraumf\u00f6rderung und/oder raumplanerische Massnahmen handeln. Im Zusammenhang mit dem zweiten Punkt sei auf das Gutachten \"F\u00f6rderung des gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbaus mit raumplanerischen Mitteln\" verwiesen, das die Schweizerische Vereinigung f\u00fcr Landesplanung (VLP-ASPAN) im Auftrag des BWO erstellt hat und im vergangenen Jahr publiziert wurde.
Darin werden unter Ber\u00fccksichtigung verfassungsm\u00e4ssiger Rechte und Prinzipien raumplanerische L\u00f6sungsans\u00e4tze beschrieben und beurteilt. Dazu geh\u00f6ren insbesondere die Gew\u00e4hrung von Nutzungsprivilegien, das Kaufsrecht der Gemeinde bei Neueinzonungen, das Ausscheiden von Wohnanteilen f\u00fcr den gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbau, die F\u00f6rderung \u00fcber die Ausgestaltung der Mehrwertabgabe sowie die Abgabe von Bauland an gemeinn\u00fctzige Wohnbautr\u00e4ger.
Aufgrund des bestehenden F\u00f6rderungsinstrumentariums des Bundes und des bei Kantonen und Gemeinden vorhandenen Handlungsspielraums besteht keine Notwendigkeit f\u00fcr weitere flankierende Massnahmen auf Bundesebene.
6. Das geltende Recht verpflichtet die Kantone, einen angemessenen Ausgleich f\u00fcr erhebliche planungsbedingte Vor- und Nachteile zu regeln (Art. 5 Abs. 1 Raumplanungsgesetz; RPG). Trotzdem wurde es bisher nur von wenigen Kantonen umgesetzt. Der St\u00e4nderat hat nun im Rahmen der Teilrevision des RPG, die einen indirekten Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative darstellen soll (10.019), beschlossen, das RPG um eine Regelung f\u00fcr eine Mehrwertabgabe auf Einzonungen zu erg\u00e4nzen.
Der Bundesrat ist der Ansicht, dass eine neue zwingende L\u00f6sung im Bereich der Mehrwertabsch\u00f6pfung nur dann sinnvoll ist, wenn sie - im Sinne der Beschl\u00fcsse des St\u00e4nderates - auch durchgesetzt werden kann. Dies kann beispielsweise, wie vom St\u00e4nderat beschlossen, durch eine subsidi\u00e4re bundesrechtliche Regelung erfolgen.
Die Verpflichtung, Mehrwerte von Umzonungen in jedem Fall (teilweise) abzusch\u00f6pfen, h\u00e4lt der Bundesrat nicht f\u00fcr sinnvoll. Vollzugsaufwand und Ertrag k\u00f6nnten in zu vielen F\u00e4llen in einem ung\u00fcnstigen Verh\u00e4ltnis stehen.
Als Verwendungszweck f\u00fcr eine Abgabe auf Einzonungen dr\u00e4ngt sich aus der Sicht des Bundesrates prim\u00e4r eine Finanzierung von Auszonungen \u00fcberdimensionierter Bauzonen, im Sinne der st\u00e4nder\u00e4tlichen Beschl\u00fcsse, auf. Wo die Kantone allerdings weiter gehen und auch eine Mehrwertabgabe auf Aufzonungen erheben, kann die Verwendung der Abgabeertr\u00e4ge f\u00fcr Massnahmen, welche den Zugang zu erschwinglichem Wohnraum erleichtern, ein interessanter Ansatz sein. Die Gemeinwesen von Bundesrechts wegen zu verpflichten, bei Gelegenheit Bauland und Industriebrachen zu erwerben und im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften und gemeinn\u00fctzige Stiftungen abzugeben, h\u00e4lt der Bundesrat allerdings weder rechtlich noch politisch f\u00fcr machbar.
7. Am 17. Dezember 2010 haben die R\u00e4te der \u00c4nderung der RPG zur Lenkung der Zweitwohnungsentwicklung zugestimmt. Die Kantone werden dazu verpflichtet, in ihren Richtpl\u00e4nen diejenigen Gebiete zu bezeichnen, in denen besondere Massnahmen notwendig sind, um ein ausgewogenes Verh\u00e4ltnis zwischen Erst- und Zweitwohnungen sicherzustellen. Auf diese Weise k\u00f6nnen Massnahmen regional und \u00fcberkantonal koordiniert eingef\u00fchrt werden, womit sich unerw\u00fcnschte Konkurrenzsituationen und Verlagerungseffekte vermeiden lassen. Innerhalb von 3 Jahren nach Inkrafttreten der Gesetzesanpassung haben die Kantone ihre Richtpl\u00e4ne anzupassen und daf\u00fcr zu sorgen, dass die betroffenen Gemeinden geeignete Massnahmen treffen. Nach Ablauf dieser Frist d\u00fcrfen keine Zweitwohnungen mehr bewilligt werden, bis die Kantone und Gemeinden die n\u00f6tigen Vorkehrungen getroffen haben (BBI 2010 9023).
Im Juni 2010 hat das Bundesamt f\u00fcr Raumentwicklung eine Planungshilfe publiziert, die den Kantonen aufzeigt, wie sie in der kantonalen Richtplanung die Entwicklung im Zweitwohnungsbau steuern k\u00f6nnen. Diese Planungshilfe enth\u00e4lt dar\u00fcber hinaus Empfehlungen, wie Regionen und Gemeinden die Vorgaben des Richtplans umsetzen k\u00f6nnen. Zu den Massnahmen, die anerkanntermassen eine hohe Wirkung aufweisen zur Beschr\u00e4nkung der Zunahme von Zweitwohnungen in den touristischen Gebieten geh\u00f6ren: Kontingente, Erstwohnanteile, Hotelzonen oder Zonen f\u00fcr Einheimische (spezielle Nutzungszonen) und die Erhebung von Lenkungsabgaben, damit die Zweitwohnungen auch tats\u00e4chlich vermietet werden. In den St\u00e4dten d\u00fcrfte die Bezeichnung von Erstwohnanteilen im Vordergrund stehen.
8. Der Bundesrat lehnt eine nationale Grundst\u00fcckgewinnsteuer mit einer Zweckbindung der Ertr\u00e4ge f\u00fcr die F\u00f6rderung des sozialen Wohnungs- und Gewerbebaus aus staats- und finanzpolitischen Gr\u00fcnden ab. Eine solche neue Bundessteuer k\u00e4me einem unerw\u00fcnschten Eingriff des Bundes in das Steuersubstrat der Kantone gleich. Dies w\u00e4re mit dem f\u00f6deralistischen Steuersystem kaum vereinbar, zumal mit den Ertr\u00e4gen neue Bundessubventionen finanziert werden sollen. Auch \u00f6konomische Gr\u00fcnde sprechen f\u00fcr eine dezentrale Besteuerung von Grundst\u00fcckgewinnen. Den regional stark unterschiedlichen Verh\u00e4ltnissen kann mit kantonalen Steuern besser Rechnung getragen werden. Schliesslich w\u00fcrde bei einer zus\u00e4tzlichen Besteuerung von Grundst\u00fcckgewinnen auf Bundesebene die Ungleichbehandlung im Vergleich zu mobilen Verm\u00f6gens- werten, deren Kapitalgewinne nicht steuerbar sind, verst\u00e4rkt.
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