Les augmentations colossales des prix de l'immobilier et des loyers initiaux per\u00e7us pour les logements et les locaux commerciaux cr\u00e9ent une situation dramatique sur le march\u00e9 immobilier suisse, notamment dans les centres urbains. Les familles, en particulier, ne parviennent quasiment plus \u00e0 y trouver des logements \u00e0 prix abordables. Dans ce contexte, nous prions le Conseil f\u00e9d\u00e9ral de r\u00e9pondre aux questions suivantes\u00a0:
1. N'est-il pas lui aussi d'avis que la situation des m\u00e9nages \u00e0 bas ou \u00e0 moyen revenu s'est aggrav\u00e9e dans certaines villes et agglom\u00e9rations et qu'une action politique s'impose\u00a0?
2. Que pense-t-il des \"ghettos\" qui se forment de mani\u00e8re insidieuse dans les quartiers branch\u00e9s de certaines villes (comme dans le quartier de Seefeld, \u00e0 Z\u00fcrich), du fait qu'ils sont d\u00e9sert\u00e9s par les familles en particulier, qui n'y trouvent plus de logements \u00e0 la port\u00e9e de leur bourse\u00a0? L'obligation de pr\u00e9voir dans chaque quartier une part minimale de logements dont les loyers seraient fix\u00e9s sur la base des co\u00fbts constituerait-elle une mesure appropri\u00e9e\u00a0?
3. Serait-il judicieux, pour contrer la sp\u00e9culation, de prendre des mesures au niveau l\u00e9gislatif (droit du bail) et, par exemple, de rendre obligatoire l'utilisation de la formule officielle pour la notification du loyer initial, d'interdire aux bailleurs de r\u00e9silier un bail dans le seul but d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus \u00e9lev\u00e9, de r\u00e9duire le taux de r\u00e9percussion sur les loyers des d\u00e9penses li\u00e9es \u00e0 des r\u00e9novations compl\u00e8tes ou encore d'interdire les augmentations de loyers lors de changements de locataires\u00a0?
4. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral estime-t-il qu'il y a un rapport entre les importantes hausses de prix sur le march\u00e9 du logement en zone urbaine et la libre circulation des personnes\u00a0? Cette situation aura-t-elle des cons\u00e9quences sur le plan social\u00a0?
5. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral partage-t-il l'avis selon lequel le mod\u00e8le de la libre circulation des personnes, qui est consid\u00e9r\u00e9 unanimement comme un succ\u00e8s en raison de l'arriv\u00e9e de main-d'oeuvre hautement qualifi\u00e9e en provenance de l'UE, ne pourra \u00eatre maintenu que si des mesures d'accompagnement sont prises pour prot\u00e9ger le march\u00e9 du logement\u00a0? Quelles sont les mesures possibles\u00a0?
6. Quelle appr\u00e9ciation le Conseil f\u00e9d\u00e9ral porte-t-il sur les propositions visant \u00e0 rendre obligatoire la taxation des plus-values obtenues par des changements d'affectation, notamment par le classement d'un bien-fonds en zone \u00e0 b\u00e2tir, ou encore \u00e0 obliger les pouvoirs publics \u00e0 acqu\u00e9rir des terrains \u00e0 b\u00e2tir et des friches industrielles lorsque l'occasion se pr\u00e9sente et \u00e0 remettre ceux-ci \u00e0 des coop\u00e9ratives d'habitation et des fondations d'utilit\u00e9 publique\u00a0?
7. Par quelles mesures pourrait-on lutter efficacement contre la multiplication de r\u00e9sidences secondaires dans les r\u00e9gions touristiques et dans les villes\u00a0?
8. Selon le Conseil f\u00e9d\u00e9ral, quel serait l'effet d'un imp\u00f4t national sur les gains immobiliers destin\u00e9 \u00e0 taxer les gains obtenus par des activit\u00e9s de sp\u00e9culation, imp\u00f4t dont les recettes seraient affect\u00e9es \u00e0 la construction de logements et locaux commerciaux sociaux\u00a0?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"La situation actuelle du march\u00e9 du logement est caract\u00e9ris\u00e9e par une forte augmentation de la demande principalement en raison de la croissance de la population, qui, en particulier depuis l'introduction en 2007 de la libre circulation int\u00e9grale des personnes pour les ressortissants de l'UE-17 et de l'AELE, est d'au moins 1\u00a0% par an. La construction a r\u00e9agi \u00e0 cette ouverture progressive. En hausse constante depuis 2002, le nombre de nouveaux logements oscille depuis 2010 autour de 40 000 unit\u00e9s par ann\u00e9e. Le taux de logements vacants se situe, quant \u00e0 lui, autour de 1\u00a0% depuis 2003. Ce taux relativement bas est accompagn\u00e9 d'augmentations de prix l\u00e9g\u00e8rement sup\u00e9rieures \u00e0 l'inflation. Malgr\u00e9 cela, la charge locative repr\u00e9sente depuis des d\u00e9cennies en moyenne quelque 20\u00a0%, quand bien m\u00eame une l\u00e9g\u00e8re progression a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e pour les cat\u00e9gories \u00e0 bas ou moyen revenu.
L'\u00e9volution du taux de vacance et des prix varie selon les r\u00e9gions, notamment en raison des diff\u00e9rences de structures de qualification, et donc de demande, des immigrants. Contrairement aux pr\u00e9c\u00e9dents, les nouveaux arrivants travaillent pour la plupart dans le secteur des services, raison pour laquelle leur demande se concentre dans les centres urbains.
Conform\u00e9ment \u00e0 l'article 108 de la Constitution f\u00e9d\u00e9rale, la Conf\u00e9d\u00e9ration soutient, dans le cadre de l'aide au logement, le secteur oeuvrant \u00e0 la construction de logements d'utilit\u00e9 publique. Actif avant tout dans les villes et les agglom\u00e9rations, ce dernier permet de proposer des logements bon march\u00e9 \u00e0 long terme. Le 18 mars 2011, le Parlement a approuv\u00e9, sur la base de la loi sur le logement, un arr\u00eat\u00e9 f\u00e9d\u00e9ral portant sur 1,4 milliard de francs. Gr\u00e2ce \u00e0 ces engagements conditionnels, les ma\u00eetres d'ouvrage d'utilit\u00e9 publique continueront \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier de conditions de financement favorables au cours de ces prochaines ann\u00e9es. Le fonds de roulement, qui permet de proposer des pr\u00eats \u00e0 des taux avantageux aux ma\u00eetres d'ouvrage d'utilit\u00e9 publique, b\u00e9n\u00e9ficiera d'un apport de 100 millions de francs suppl\u00e9mentaires jusqu'\u00e0 la moiti\u00e9 de la d\u00e9cennie en cours. Enfin, pr\u00e8s de 70 000 logements sont encore soumis \u00e0 la loi encourageant la construction et l'accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de logements (LCAP). L'ann\u00e9e pass\u00e9e, quelque 75 millions de francs ont \u00e9t\u00e9 vers\u00e9s \u00e0 leurs occupants sous forme de contributions \u00e0 fonds perdu en vue d'abaisser leur loyer.
Cela pos\u00e9, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral r\u00e9pond comme suit aux questions\u00a0:
1. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est conscient que l'\u00e9volution r\u00e9cente du march\u00e9 du logement peut \u00eatre une source de probl\u00e8mes pour des m\u00e9nages \u00e0 bas ou moyen revenu. Dans sa r\u00e9ponse du 26 janvier 2011 \u00e0 une interpellation du Groupe socialiste (10.3899 \"Crise du logement dans les agglom\u00e9rations et menace de bulle immobili\u00e8re\"), il a expliqu\u00e9 qu'il existe un risque de p\u00e9nurie dans certaines r\u00e9gions, qui favorise les augmentations de prix et peut rendre critique la situation des m\u00e9nages \u00e0 bas ou moyen revenu dont la charge locative brute est sup\u00e9rieure \u00e0 25\u00a0%. Fort de ce constat, il a r\u00e9pondu le 16 f\u00e9vrier 2011 \u00e0 l'interpellation Leutenegger Oberholzer (10.4023 \"Assiste-t-on \u00e0 une \u00e9rosion de la classe moyenne\u00a0?\") qu'il est dispos\u00e9 \u00e0 faire examiner entre autres l'effet de d\u00e9penses locatives accrues sur les classes moyennes.
2. L'\u00e9volution de l'attrait des diff\u00e9rents quartiers est le propre de toute dynamique urbaine. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est conscient que lorsque de tels changements surviennent de mani\u00e8re particuli\u00e8rement marqu\u00e9e, ils peuvent entra\u00eener de fortes cons\u00e9quences sociales. Toutefois, la Conf\u00e9d\u00e9ration n'a pas la comp\u00e9tence de contrecarrer, par exemple par le biais de directives sur la fixation des loyers dans des r\u00e9gions ou quartiers concern\u00e9s, des changements de la structure de la population qui ne seraient pas jug\u00e9s souhaitables. En revanche, les cantons et les communes peuvent mettre en oeuvre diverses mesures dans le cadre des plans de zones, par exemple en fixant une certaine proportion de logements d'utilit\u00e9 publique ou \u00e0 loyers mod\u00e9r\u00e9s dans un plan d'affectation. L'ordonnance de la ville de Zoug du 7 d\u00e9cembre 2010 sur la zone de construction de logements \u00e0 prix mod\u00e9r\u00e9s, qui dispose qu'au moins 50\u00a0% de la surface de plancher des b\u00e2timents construits dans cette zone doit \u00eatre consacr\u00e9e \u00e0 des logements satisfaisant aux exigences en mati\u00e8re d'habitat \u00e0 prix mod\u00e9r\u00e9s, est un exemple concret du genre de dispositions pouvant \u00eatre prises. Des prescriptions comparables sont actuellement \u00e0 l'\u00e9tude ailleurs.
3. L'actuel droit du bail (art. 270 al. 2 du code des obligations\u00a0; CO) conf\u00e8re aux cantons confront\u00e9s \u00e0 une p\u00e9nurie de logements la comp\u00e9tence de rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage d'une formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail. C'est ce qu'ont fait les cantons de Gen\u00e8ve, de Vaud, de Neuch\u00e2tel, de Fribourg, de Zoug et de Nidwald. La r\u00e9glementation en vigueur para\u00eet raisonnable \u00e9tant donn\u00e9 qu'elle donne la possibilit\u00e9 aux cantons touch\u00e9s par une p\u00e9nurie de logements de mettre en oeuvre cet instrument superflu dans les cantons o\u00f9 l'offre est suffisante.
Selon la jurisprudence actuelle du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, un cong\u00e9 donn\u00e9 pour obtenir un loyer plus \u00e9lev\u00e9 du prochain locataire est admissible tant que le nouveau loyer est adapt\u00e9 \u00e0 ceux usuels dans la localit\u00e9 ou le quartier. L'interdiction de cette pratique exigerait une adaptation en cons\u00e9quence du CO. C'\u00e9tait le but vis\u00e9 par l'initiative parlementaire Thanei d\u00e9pos\u00e9e en 2009 (09.507 \"Mieux prot\u00e9ger les locataires contre les cong\u00e9s abusifs\"). Or, comme le Conseil national s'y est refus\u00e9 \u00e0 une claire majorit\u00e9 en d\u00e9cembre 2010, il para\u00eet aujourd'hui inopportun de revenir \u00e0 la charge.
L'art.\u00a014, al.\u00a01, de l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) \u00e9tablit que les frais caus\u00e9s par d'importantes r\u00e9parations sont consid\u00e9r\u00e9s, \u00e0 raison de 50 \u00e0 70\u00a0%, comme des investissements cr\u00e9ant des plus-values. Cette disposition r\u00e9sulte d'une adaptation, en 1977, de l'ordonnance concernant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (OMSL). Elle permet de tenir compte des circonstances au cas par cas et s'est \u00e9tablie dans la pratique. \u00c9tant donn\u00e9 que le texte de l'ordonnance permet de d\u00e9terminer une part g\u00e9n\u00e9rant une plus-value de plus de 70\u00a0% ou de moins de 50\u00a0%, il est suffisamment souple pour tenir compte, \u00e0 chaque fois, des circonstances particuli\u00e8res. D\u00e8s lors, une adaptation de la l\u00e9gislation ne s'impose pas.
La possibilit\u00e9, apr\u00e8s un changement de propri\u00e9taire, de majorer le loyer sur la base du prix d'achat est un point tr\u00e8s controvers\u00e9 du droit du bail actuel. Selon la modification du CO propos\u00e9e dans le message du 12 d\u00e9cembre 2008, un changement de propri\u00e9taire ne devait plus pouvoir justifier une augmentation de loyer. Or, le projet de r\u00e9vision ayant \u00e9t\u00e9 enterr\u00e9 par le Parlement en septembre 2010, le droit du bail en vigueur reste d\u00e9terminant. Par cons\u00e9quent, des adaptations de loyer cons\u00e9cutives \u00e0 un changement de propri\u00e9taire restent possibles.
4. L'Office f\u00e9d\u00e9ral du logement (OFL) observe depuis un certain temps les effets de la libre circulation des personnes sur le march\u00e9 du logement. Une version actualis\u00e9e d'une \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e en 2009 devrait para\u00eetre avant les vacances d'\u00e9t\u00e9. Il ressort de l'analyse que la libre circulation des personnes entra\u00eene des augmentations de prix dans les segments moyen et sup\u00e9rieur du march\u00e9 locatif, sur le march\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 dans les agglom\u00e9rations et les centres urbains attrayants, ainsi qu'\u00e0 certains \"points chauds\". Dans d'autres r\u00e9gions, elle contribue de mani\u00e8re directe ou indirecte \u00e0 une meilleure exploitation du parc de logements. L'\u00e9tude \u00e0 laquelle il est fait allusion au point 1 devrait livrer des constats sur les cons\u00e9quences sociales.
5. Comme \u00e9voqu\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, le secteur de la construction a r\u00e9agi \u00e0 l'augmentation de la demande d\u00e9coulant entre autres de la libre circulation des personnes. Les logements construits permettent dans l'ensemble d'y faire face, comme en t\u00e9moigne la stabilit\u00e9 globale affich\u00e9e par le taux de logements vacants. Si, malgr\u00e9 l'activit\u00e9 d\u00e9ploy\u00e9e par le secteur, l'offre de logements dans les centres et les r\u00e9gions attrayantes reste insuffisante pour certaines cat\u00e9gories telles que les familles, les cantons et les communes concern\u00e9s ont la possibilit\u00e9 de prendre des mesures d'accompagnement pour compl\u00e9ter la politique d'aide au logement de la Conf\u00e9d\u00e9ration dont il a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 question. Pour ce faire, ils peuvent recourir \u00e0 des instruments connus de promotion du logement et/ou \u00e0 des mesures d'am\u00e9nagement du territoire. En relation avec le point 2, il convient d'attirer l'attention sur l'avis de droit \"Promouvoir la construction de logements d'utilit\u00e9 publique par des mesures d'encouragement\" command\u00e9 par l'OFL et publi\u00e9 l'ann\u00e9e pass\u00e9e par l'Association suisse pour l'am\u00e9nagement national (ASPAN).
Ce document d\u00e9crit et \u00e9value diverses mesures envisageables en mati\u00e8re d'am\u00e9nagement du territoire compte tenu des droits et principes constitutionnels \u00e0 respecter. Parmi ceux-ci, il convient de mentionner l'octroi de privil\u00e8ges d'utilisation, le droit d'emption de la commune sur les nouvelles zones \u00e0 b\u00e2tir, la d\u00e9finition de quotas de logements d'utilit\u00e9 publique dans les plans d'affectation, la promotion du logement d'utilit\u00e9 publique au moyen de la contribution de plus-value et la cession de terrains \u00e0 b\u00e2tir \u00e0 des ma\u00eetres d'ouvrage d'utilit\u00e9 publique.
Vu les instruments d'encouragement \u00e0 la disposition de la Conf\u00e9d\u00e9ration et la marge de manoeuvre dont b\u00e9n\u00e9ficient les cantons et les communes, il n'y a pas lieu d'adopter des mesures d'accompagnement suppl\u00e9mentaires sur le plan f\u00e9d\u00e9ral.
6. Le droit en vigueur dispose que les cantons \u00e9tablissent un r\u00e9gime de compensation permettant de tenir compte \u00e9quitablement des avantages et des inconv\u00e9nients majeurs qui r\u00e9sultent de mesures d'am\u00e9nagement (art. 5 al. 1 de la loi sur l'am\u00e9nagement du territoire\u00a0; LAT). Pourtant, rares sont les cantons \u00e0 l'avoir fait. Le Conseil des \u00c9tats a d\u00e9cid\u00e9, dans le cadre de la r\u00e9vision partielle de la LAT devant servir de contre-projet indirect \u00e0 l'initiative pour le paysage (10.019), de compl\u00e9ter la loi par une disposition sur une contribution de plus-value lors du classement de parcelles en zones \u00e0 b\u00e2tir.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est d'avis qu'une nouvelle solution contraignante en ce qui concerne les pr\u00e9l\u00e8vements sur la plus-value n'a de sens que si, comme le souhaite le Conseil des \u00c9tats, elle est effectivement appliqu\u00e9e, par exemple en d\u00e9cidant d'une r\u00e9glementation f\u00e9d\u00e9rale subsidiaire, d\u00e9cision adopt\u00e9e par le Conseil des \u00c9tats.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral n'estime pas judicieux de pr\u00e9lever syst\u00e9matiquement une (partie de la) plus-value lors de reclassements. Dans de trop nombreux cas, le rapport entre le co\u00fbt de la mise en oeuvre et les recettes r\u00e9alis\u00e9es risque d'\u00eatre d\u00e9favorable.
Selon le Conseil f\u00e9d\u00e9ral, qui suit en cela le Conseil des \u00c9tats, une taxe sur le classement en zone \u00e0 b\u00e2tir devrait servir en premier lieu \u00e0 financer le d\u00e9classement de zones \u00e0 b\u00e2tir surdimensionn\u00e9es. Si les cantons vont plus loin et pr\u00e9l\u00e8vent \u00e9galement une contribution de plus-value sur l'accroissement du degr\u00e9 d'utilisation, l'affectation des recettes ainsi r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 des mesures facilitant l'acc\u00e8s \u00e0 des habitats \u00e0 prix abordables pourrait constituer une approche int\u00e9ressante. Aux yeux du Conseil f\u00e9d\u00e9ral, il n'est pas faisable, ni politiquement, ni juridiquement, d'\u00e9dicter une disposition l\u00e9gislative f\u00e9d\u00e9rale pour contraindre les collectivit\u00e9s publiques \u00e0 acqu\u00e9rir, lorsque l'occasion se pr\u00e9sente, des terrains constructibles et des friches industrielles pour les remettre en droit de superficie \u00e0 des coop\u00e9ratives d'habitation ou \u00e0 des fondations d'utilit\u00e9 publique.
7. Le 17 d\u00e9cembre 2010, les Chambres ont approuv\u00e9 l'adaptation de la LAT visant \u00e0 r\u00e9guler le d\u00e9veloppement des r\u00e9sidences secondaires. Les cantons ont l'obligation de d\u00e9signer dans leur plan directeur les territoires dans lesquels des mesures particuli\u00e8res sont n\u00e9cessaires pour assurer un bon \u00e9quilibre entre r\u00e9sidences principales et r\u00e9sidences secondaires. De cette mani\u00e8re, il est possible d'introduire des mesures coordonn\u00e9es aux niveaux r\u00e9gional et supracantonal, ce qui permet d'\u00e9viter une concurrence ind\u00e9sirable et le d\u00e9placement des probl\u00e8mes. A compter de l'entr\u00e9e en vigueur de la loi r\u00e9vis\u00e9e, les cantons ont trois ans pour adapter leur plan directeur et veiller \u00e0 ce que les communes concern\u00e9es prennent des mesures appropri\u00e9es. \u00c0 l'\u00e9ch\u00e9ance de ce d\u00e9lai, aucune nouvelle r\u00e9sidence secondaire ne pourra plus \u00eatre autoris\u00e9e tant que les cantons et les communes n'auront pas pris les dispositions requises (FF 2010 8267).
En juin 2010, l'Office f\u00e9d\u00e9ral du d\u00e9veloppement territorial a publi\u00e9 un guide pour la planification qui montre aux cantons de quelle mani\u00e8re ils peuvent traiter, dans leur planification directrice, le d\u00e9veloppement de la construction de r\u00e9sidences secondaires, et contient des propositions de mesures pour mettre en oeuvre aux niveaux r\u00e9gional et communal les directives du plan directeur cantonal. Voici quelques mesures dont l'impact sur la limitation de l'augmentation des r\u00e9sidences secondaire dans les r\u00e9gions touristiques est reconnu\u00a0: cr\u00e9ation de contingents, parts de r\u00e9sidences principales, zones h\u00f4teli\u00e8res, zones r\u00e9serv\u00e9es \u00e0 la population locale (zones d'affectation sp\u00e9ciale), instauration de taxes d'incitation en vue de la location effective des r\u00e9sidences secondaires. Dans les villes, la d\u00e9finition de parts de r\u00e9sidences principales devrait \u00eatre prioritaire.
8. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral rejette, pour des motifs d'ordre politique et financier, l'introduction d'un imp\u00f4t national sur les gains immobiliers dont les recettes seraient affect\u00e9es \u00e0 la construction de logements et de locaux commerciaux sociaux. Un tel imp\u00f4t f\u00e9d\u00e9ral constituerait une atteinte non souhaitable de la Conf\u00e9d\u00e9ration au substrat fiscal des cantons. Il contreviendrait au syst\u00e8me fiscal f\u00e9d\u00e9raliste, d'autant que de nouvelles subventions f\u00e9d\u00e9rales devraient \u00eatre financ\u00e9es avec les recettes de cet imp\u00f4t. Des arguments \u00e9conomiques plaident eux aussi en faveur d'une imposition d\u00e9centralis\u00e9e des gains immobiliers\u00a0: une imposition au niveau cantonal permet de mieux tenir compte des fortes disparit\u00e9s r\u00e9gionales. Enfin, une imposition suppl\u00e9mentaire des gains immobiliers au niveau f\u00e9d\u00e9ral renforcerait l'in\u00e9galit\u00e9 de traitement par rapport aux biens mobiliers, dont les gains en capital ne sont pas impos\u00e9s.
R\u00e9ponse du Conseil f\u00e9d\u00e9ral.","FederalCouncilProposal":8,"FederalCouncilProposalText":null,"FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1306281600000)\/","SubmittedBy":"Groupe socialiste","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1316390400000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement de l'\u00e9conomie, de la formation et de la recherche","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DEFR","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"10|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1779232539530)\/","SubmissionDate":"\/Date(1299024000000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":4817,"SubmissionLegislativePeriod":48,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"Politique europ\u00e9enne|Am\u00e9nagement du territoire et logement"}}