La Conf\u00e9d\u00e9ration et surtout les cantons ont organis\u00e9 la fiscalit\u00e9 de mani\u00e8re qu'elle soit fortement concurrentielle par rapport \u00e0 la fiscalit\u00e9 des pays voisins tant pour les grandes fortunes avec les forfaits fiscaux que pour les entreprises \u00e9trang\u00e8res avec des taux d'imp\u00f4ts des b\u00e9n\u00e9fices extr\u00eamement bas, sans compter les d\u00e9gr\u00e8vements suppl\u00e9mentaires n\u00e9goci\u00e9s de cas en cas.
Cela a attir\u00e9 en Suisse non seulement nombre de personnes fortun\u00e9es, mais aussi de nombreux si\u00e8ges r\u00e9gionaux ou mondiaux de soci\u00e9t\u00e9s (banques, hedges funds, soci\u00e9t\u00e9s de n\u00e9goce, etc.). Ces soci\u00e9t\u00e9s ont amen\u00e9 avec elles de nombreux collaborateurs. Ces deux volets de la fiscalit\u00e9 sont donc clairement \u00e0 l'origine d'un accroissement des nouveaux r\u00e9sidants.
Au-del\u00e0 de l'impact r\u00e9el \u00e0 terme de cette politique sur les rentr\u00e9es fiscales, l'installation en Suisse de ces personnes constitue une pression imm\u00e9diate sur le march\u00e9 du logement. Cette pression est d'autant plus forte qu'elle se concentre dans les p\u00f4les de d\u00e9veloppement, soit les grandes agglom\u00e9rations (Zurich, Gen\u00e8ve, B\u00e2le, Arc l\u00e9manique, etc.) lesquelles subissaient d\u00e9j\u00e0 structurellement une p\u00e9nurie de logement. Il n'y a pas seulement une p\u00e9nurie accrue, mais aussi une surench\u00e8re sur les loyers en raison des pratiques de ces soci\u00e9t\u00e9s. Ainsi, certaines multinationales prennent en charge les trois ou cinq premiers mille francs de loyer mensuel des collaborateurs qu'elles font venir en Suisse\u00a0!
- Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral partage-t-il l'avis qu'il y a un lien entre l'attractivit\u00e9 fiscale et la tension du march\u00e9 du logement\u00a0?
- Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral partage-t-il l'avis qu'il y a un ph\u00e9nom\u00e8ne d'\u00e9viction de la population r\u00e9sidente sur le march\u00e9 du logement\u00a0?
- Comment le Conseil f\u00e9d\u00e9ral envisage-t-il que l'on puisse trouver l'ad\u00e9quation entre l'arriv\u00e9e imm\u00e9diate de nouveaux r\u00e9sidents li\u00e9e aux avantages fiscaux et la naturelle inertie du march\u00e9 du logement vu les d\u00e9lais n\u00e9cessaires \u00e0 l'am\u00e9nagement du territoire et \u00e0 la construction\u00a0?
- Ne juge-t-il pas n\u00e9cessaire de lancer une \u00e9tude pour mieux cerner le lien entre les taux d'imposition pratiqu\u00e9s et l'attractivit\u00e9 fiscale de la Suisse sur le march\u00e9 du logement dans le pays et particuli\u00e8rement les agglom\u00e9rations\u00a0?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1. On sait que les conditions fiscales ont une influence sur l'\u00e9volution des loyers et des prix de l'immobilier. N\u00e9anmoins, les derni\u00e8res \u00e9volutions de la courbe des prix, tr\u00e8s variable selon les r\u00e9gions, sont li\u00e9es \u00e0 d'autres facteurs. Selon les observateurs du march\u00e9 (cf. Office f\u00e9d\u00e9ral du logement, OFL, et la publication de Credit Suisse \"March\u00e9 suisse de l'immobilier 2011\"), c'est la croissance d\u00e9mographique qui est responsable de la hausse de la demande. En g\u00e9n\u00e9ral, l'offre immobili\u00e8re ne s'adapte que lentement et tardivement \u00e0 cette hausse. Les mesures d'am\u00e9nagement du territoire aussi influent parfois sur l'\u00e9volution r\u00e9gionale des prix.
Au cours de la d\u00e9cennie pass\u00e9e, la construction de logements a commenc\u00e9 \u00e0 cro\u00eetre d\u00e8s 2003. En 2006, elle a atteint son niveau actuel d'environ 40 000 logements par an. Cela co\u00efncide \u00e0 peu pr\u00e8s avec la forte croissance d\u00e9mographique observ\u00e9e apr\u00e8s la lev\u00e9e, le 1er mai 2007, de la limitation de la libre circulation des personnes au moyen de contingents applicable aux \"anciens\" \u00c9tats membres de l'UE (UE 15 plus Chypre et Malte). Cette \u00e9volution parall\u00e8le s'est traduite par un taux de vacance qui se maintient peu ou prou \u00e0 1\u00a0% depuis 2002.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral ne conna\u00eet aucune \u00e9tude consacr\u00e9e au lien qui pourrait exister entre l'\u00e9tablissement d'entreprises sur le sol suisse et une hausse significative des prix du march\u00e9 de l'immobilier. Par ailleurs, les observateurs du march\u00e9 laissent entendre que dans l'Arc l\u00e9manique au moins, on observe une telle corr\u00e9lation (voir le bimensuel publi\u00e9 en ligne Schweizer Immobilienbrief, \u00e9dition du 29 novembre 2010, page 2). L'installation en Suisse des entreprises n'est cependant pas uniquement due \u00e0 des facteurs fiscaux mais \u00e9galement \u00e0 la comp\u00e9titivit\u00e9 g\u00e9n\u00e9rale de la Suisse.
2. Comme le montrent les \u00e9tudes, les personnes fortun\u00e9es, les personnes hautement qualifi\u00e9es et les jeunes m\u00e9nages sont davantage dispos\u00e9s \u00e0 d\u00e9m\u00e9nager pour des raisons fiscales que la moyenne suisse. Cette mobilit\u00e9 fait que des diff\u00e9rences de charge fiscale entre les diverses r\u00e9gions se r\u00e9percutent en tout ou partie sur les prix de l'immobilier, en ceci que la demande et par cons\u00e9quent les prix des biens immobiliers situ\u00e9s dans des communes fiscalement avantageuses augmentent et, inversement, la demande et les prix des biens immobiliers situ\u00e9s dans les communes o\u00f9 les imp\u00f4ts sont plus \u00e9lev\u00e9s baissent. Ce ph\u00e9nom\u00e8ne est aussi confirm\u00e9 par diverses \u00e9tudes nationales et internationales.
D'une part, la charge fiscale moyenne augmente parall\u00e8lement au revenu en raison de la progressivit\u00e9 de l'imp\u00f4t. D'autre part, plus le revenu est \u00e9lev\u00e9, plus la part des d\u00e9penses consacr\u00e9e au logement diminue. C'est pourquoi l'\u00e9tablissement dans une commune fiscalement avantageuse a plut\u00f4t un sens pour les m\u00e9nages fortun\u00e9s. En revanche, les classes de population plus modestes qui habitent dans des communes fiscalement avantageuses se voient confront\u00e9es \u00e0 des loyers (ou des prix immobiliers) plus \u00e9lev\u00e9s que la moyenne sans pour autant b\u00e9n\u00e9ficier de la faible charge fiscale, en raison de la progressivit\u00e9 de l'imp\u00f4t. C'est pourquoi il est possible qu'il existe un ph\u00e9nom\u00e8ne d'\u00e9viction de la population r\u00e9sidente, en tout cas pour certaines r\u00e9gions de la Suisse.
En ce qui concerne la libre circulation des personnes et l'\u00e9tude de ses cons\u00e9quences sur le march\u00e9 de l'immobilier, la publication \"Monitor Personenfreiz\u00fcgigkeit und Wohnungsmarkt\" (r\u00e9alis\u00e9e dans le cadre d'un monitoring du march\u00e9 du logement) donne quelques points de rep\u00e8re. Selon cette derni\u00e8re, la p\u00e9nurie de logements est accrue dans certains endroits du fait de la libre circulation des personnes. Cependant, on peut en m\u00eame temps observer que le recul de la demande en logements situ\u00e9s dans des r\u00e9gions urbaines comme \u00e0 B\u00e2le ou des r\u00e9gions plus rurales est compens\u00e9 par l'immigration.
3. Les \u00e9volutions des prix des loyers et des biens immobiliers varient beaucoup d'une r\u00e9gion \u00e0 l'autre. Il est vrai que les cantons et les communes disposent d'une grande autonomie pour fixer les imp\u00f4ts directs. Par cons\u00e9quent, c'est l'affaire des cantons et des communes d'examiner d'\u00e9ventuelles mesures fiscales et de les mettre en oeuvre de mani\u00e8re d\u00e9centralis\u00e9e.
Afin de promouvoir la construction de logements d'utilit\u00e9 publique et mettre ainsi \u00e0 disposition une offre de logements \u00e0 des prix avantageux, et afin de lutter contre certaines tendances \u00e0 la s\u00e9gr\u00e9gation, la Conf\u00e9d\u00e9ration approvisionne un fonds de roulement par des pr\u00eats et cautionne les pr\u00eats de la centrale d'\u00e9mission pour les soci\u00e9t\u00e9s construisant des logements d'utilit\u00e9 publique.
En janvier 2010, l'OFL et l'Association suisse pour l'am\u00e9nagement national (ASPAN) ont publi\u00e9 une \u00e9tude sur la promotion de la construction de logements d'utilit\u00e9 publique par des plans d'am\u00e9nagement du territoire. Cette derni\u00e8re a suscit\u00e9 un vif int\u00e9r\u00eat parmi les cantons et les communes touch\u00e9s par la p\u00e9nurie de logements ou par une hausse des prix sup\u00e9rieure \u00e0 la moyenne. Comme pour les mesures fiscales, la mise en oeuvre de tels instruments de promotion rel\u00e8ve de la comp\u00e9tence des cantons et communes.
4. Diverses \u00e9tudes \u00e9tablissent un lien entre les prix des loyers et de l'immobilier et les \u00e9carts entre les charges fiscales d'une r\u00e9gion \u00e0 l'autre (voir par ex. L. P. Feld et G. Kirchg\u00e4ssner\u00a0: \"Die Kapitalisierung von Steuern und \u00f6ffentlichen Leistungen in den Mietzinsen\u00a0: Eine empirische \u00dcberpr\u00fcfung der Tiebout-Hypothese f\u00fcr die Schweiz.\" in\u00a0: Finanz- und Wirtschaftspolitik in Theorie und Praxis, H. Schmid et T. Slembeck \u00e9diteurs, pages 63 \u00e0 92, Berne, 1997\u00a0; M. Salvi, P. Schellenbauer et H. Schmidt\u00a0: \"Preise, Mieten und Renditen. Der Immobilienmarkt transparent gemacht.\" Banque cantonale de Zurich, Zurich, 2004\u00a0; Stadelmann, D.: \"Which factors capitalize into house prices\u00a0? A Bayesian averaging approach.\" Journal of Housing Economics, 19, 3, pages 180 \u00e0 204, 2010).
Il a \u00e9galement pu \u00eatre d\u00e9montr\u00e9 dans le cadre de diverses recherches effectu\u00e9es en vue de r\u00e9former le droit du bail que les \u00e9carts entre les charges fiscales constituent un facteur important qui influe sur la formation des prix du march\u00e9 de l'immobilier. Ces recherches se fondent la plupart du temps sur les imp\u00f4ts sur le revenu. Par cons\u00e9quent, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral ne consid\u00e8re pas n\u00e9cessaire d'ordonner une \u00e9tude suppl\u00e9mentaire sur la question.
R\u00e9ponse du Conseil f\u00e9d\u00e9ral.","FederalCouncilProposal":8,"FederalCouncilProposalText":null,"FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1306281600000)\/","SubmittedBy":"Sommaruga Carlo","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1316390400000)\/","ResponsibleDepartment":7,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement des finances","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DFF","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"24|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1690533405223)\/","SubmissionDate":"\/Date(1300320000000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":4817,"SubmissionLegislativePeriod":48,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"Finances|Am\u00e9nagement du territoire et logement"}}