Der Bundesrat wird beauftragt, zu pr\u00fcfen, inwiefern die Wiedereinf\u00fchrung von unbegrenzten Vorkaufs- und R\u00fcckkaufsrechten f\u00fcr Immobilieng\u00fcter als Instrument zur Preissteuerung dienen und der Mittelklasse den Zugang zu Wohneigentum erleichtern kann.
","ReasonText":"Der Nationalrat und der St\u00e4nderat haben entschieden, die Vorkaufs- und R\u00fcckkaufsrechte auf maximal 25 Jahre (SR 220, Art. 216a) zu befristen; zuvor gab es keine Begrenzung. Diese Regelung trat 1994 in Kraft und beraubte K\u00f6rperschaften, die vom R\u00fcckkaufsrecht Gebrauch machen und dadurch den Zugang zu preiswertem Wohneigentum erm\u00f6glichen, eines wertvollen Instruments, um die Auswirkungen von \u00fcberh\u00f6hten oder gar spekulativen Grundeigentumspreisen abzufedern.
Seit 1994 hat sich in den Hauptballungsgebieten die Lage auf dem Immobilienmarkt hinsichtlich des Zugangs zu Wohneigentum zugespitzt. Begleiteffekte sind die starke Spekulation mit Immobilien und das steigende Risiko einer Immobilienblase, wie mehrere Studien gezeigt haben.
K\u00f6rperschaften, die sich des R\u00fcckkaufsrechts bedienen, um Eigentums\u00fcbertragungen zu gem\u00e4ssigten Preisen zu erm\u00f6glichen, bieten zwar keine allgemeing\u00fcltige L\u00f6sung; trotzdem m\u00fcssen diese K\u00f6rperschaften gef\u00f6rdert werden, tragen sie doch dazu bei, dass die Mittelklasse Wohneigentum erwerben kann. Damit die R\u00fcckkaufsrechte ihre Wirkung entfalten k\u00f6nnen, m\u00fcssen sie aber zeitlich unbefristet sind. Ansonsten laufen sie innerhalb einer Generation (25 Jahre) aus, und die betreffenden Immobilien kommen wieder auf den freien Markt, ohne dass es den K\u00f6rperschaften m\u00f6glich w\u00e4re, die Immobilien zum einst vereinbarten Preis zur\u00fcckzukaufen. Aus diesen Gr\u00fcnden beauftrage ich den Bundesrat, zu pr\u00fcfen, inwiefern man hinsichtlich des Erwerbs von Immobilien zur Situation vor 1994 zur\u00fcckkehren kann.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Das Kaufsrecht, das Vorkaufsrecht und das R\u00fcckkaufsrecht r\u00e4umen dem Berechtigten die Befugnis ein, durch eine einseitige Willenserkl\u00e4rung das Zustandekommen eines Kaufvertrags mit seinem Vertragspartner zu erwirken. Sie unterstehen als solche den allgemeinen Bestimmungen des Vertragsrechts und haben grunds\u00e4tzlich nur pers\u00f6nliche Wirkung zwischen den Vertragsparteien. Durch die Vormerkung im Grundbuch erhalten diese Rechte eine verst\u00e4rkte realobligatorische Wirkung auch gegen\u00fcber jedem sp\u00e4teren Erwerber von Rechten am Grundst\u00fcck.
Bis zur Annahme der neuen Bestimmungen \u00fcber die Kaufs-, Vorkaufs- und R\u00fcckkaufsrechte durch das Parlament am 4. Oktober 1991 war die Dauer der Vormerkung im Grundbuch auf zehn Jahre begrenzt. Demgegen\u00fcber konnten die Parteien unter sich vertraglich eine l\u00e4ngere Dauer vereinbaren, jedoch ohne die verst\u00e4rkte realobligatorische Wirkung der Vormerkung im Grundbuch. Die Rechtsprechung liess es sogar zu, diese Rechte vertraglich f\u00fcr eine unbestimmte Zeit zu vereinbaren. Begrenzt wurde die Vertragsfreiheit der Parteien immerhin durch den in Artikel\u00a027 Absatz\u00a02 ZGB enthaltenen Schutz der Pers\u00f6nlichkeit vor \u00fcberm\u00e4ssiger Bindung und das in Artikel\u00a020 Absatz\u00a01 OR aufgestellte Verbot von Vertr\u00e4gen, welche gegen die guten Sitten verstossen.
Mit der 1991 angenommenen Gesetzes\u00e4nderung wurde der seit Langem kritisierte Unterschied zwischen der Dauer des Rechts und derjenigen seiner Vormerkung aufgehoben. Nach den neuen Bestimmungen k\u00f6nnen Vorkaufs- und R\u00fcckkaufsrechte f\u00fcr h\u00f6chstens 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden, f\u00fcr Kaufsrechte wurde deren G\u00fcltigkeitsdauer auf zehn Jahre verk\u00fcrzt. Mit einer R\u00fcckkehr zur Rechtslage vor 1994 w\u00fcrde es wieder m\u00f6glich, dass die Dauer des Rechts unbegrenzt, die Dauer der Vormerkung im Grundbuch jedoch begrenzt w\u00e4re.
Die zul\u00e4ssige H\u00f6chstdauer ist das Ergebnis einer Interessenabw\u00e4gung und kann somit immer zur Diskussion gestellt werden. Das Vorkaufsrecht erlaubt es dem Berechtigten, von einer anderen Person die \u00dcbertragung einer Sache zu verlangen, sofern jene sie einem Dritten verkaufen will. Das Recht kann somit nur ausge\u00fcbt werden, wenn ein Vorkaufsfall eintritt, der wiederum einzig vom Willen des Eigent\u00fcmers abh\u00e4ngt. Eine recht lange H\u00f6chstdauer von 25 Jahren erscheint hier als gerechtfertigt. Mit einem R\u00fcckkaufsrecht kann der Berechtigte von einem fr\u00fcheren K\u00e4ufer, dem er das Grundst\u00fcck verkauft hat, dessen R\u00fcck\u00fcbertragung zu einem bestimmten Preis verlangen. Wenn die Parteien ein solches R\u00fcckkaufsrecht vereinbart haben, erfolgt der Verkauf eines Grundst\u00fccks oft zum Zweck einer bestimmten Verwendung durch den K\u00e4ufer. Das R\u00fcckkaufsrecht dient dann der Sicherstellung dieses Zwecks. Wie beim Vorkaufsrecht erscheint auch hier eine H\u00f6chstdauer von 25 Jahren als gerechtfertigt. Allerdings ist der Verpflichtete beim R\u00fcckkaufsrecht wie beim Kaufsrecht w\u00e4hrend der ganzen Dauer des Rechts in seiner Verf\u00fcgungsfreiheit eingeschr\u00e4nkt und dem freien Entscheid des Berechtigten, sein Recht auszu\u00fcben, unterworfen. Ein Grundst\u00fcck kann ihm demnach w\u00e4hrend der ganzen Dauer des Rechts gegen seinen Willen entzogen werden. Eine zu lange oder gar unbeschr\u00e4nkte Dauer des Rechts w\u00fcrde die Freiheit des Eigent\u00fcmers \u00fcberm\u00e4ssig einschr\u00e4nken. Eine darauf abzielende Gesetzes\u00e4nderung erscheint deshalb nicht als angezeigt.
Der Bundesrat ist der Auffassung, dass eine H\u00f6chstdauer von 25 Jahren, wie sie das geltende Recht f\u00fcr Vorkaufs- und R\u00fcckkaufsrechte vorsieht, ausreicht, um den Erwerb von Grundst\u00fccken zu rein spekulativen Zwecken zu verhindern. Den Institutionen, welche den Zugang zu preisg\u00fcnstigen Wohnungen f\u00f6rdern m\u00f6chten, stehen zur Verfolgung ihres Ziels noch andere Instrumente zur Verf\u00fcgung, so beispielsweise die Vereinbarung eines Gewinnbeteiligungsrechts oder die Einr\u00e4umung eines Baurechts.
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