Il Consiglio federale \u00e8 incaricato di valutare i potenziali effetti della reintroduzione di un diritto di prelazione e di ricupera illimitato per i beni immobiliari come strumento di controllo dei prezzi, al fine di favorire l'accesso alla propriet\u00e0 per il ceto medio.
","ReasonText":"Le Camere federali hanno ridotto, a partire dal 1994, il diritto di prelazione e di ricupera, in precedenza illimitato, a un massimo di 25 anni (art. 216a CO, RS 220). Tale modifica ha privato le associazioni che incentivano l'accesso alla propriet\u00e0 a basso costo attraverso un diritto di ricupera di uno strumento prezioso per controllare le conseguenze degli aumenti troppo elevati, se non addirittura speculativi, dei prezzi immobiliari.
Dal 1994 nei principali agglomerati la situazione dell'accesso alla propriet\u00e0 si \u00e8 sensibilmente acuita. Come gi\u00e0 emerso da svariati studi, ci\u00f2 comporta effetti speculativi gravi con il rischio di una bolla immobiliare.
Senza essere una soluzione universale, le organizzazioni che favoriscono il trasferimento della propriet\u00e0 a un prezzo controllato grazie al diritto di ricupera vanno sostenute, in quanto provvedono affinch\u00e9 il ceto medio possa accedere alla propriet\u00e0. Per essere pertinente, tale diritto di ricupera deve tuttavia essere illimitato, altrimenti si estingue dopo una generazione (25 anni) e le propriet\u00e0 in questione si ritrovano nuovamente sul libero mercato, e le associazioni non hanno la possibilit\u00e0 di riacquistarle al prezzo convenuto. Per questo motivo chiedo al Consiglio federale di studiare la possibilit\u00e0 di ritornare alla situazione precedente al 1994 per i beni immobiliari.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"I diritti di compera, di prelazione e di ricupera conferiscono al titolare il diritto, mediante una dichiarazione unilaterale di volont\u00e0, di obbligare l'altro contraente a stipulare un contratto di vendita con lui. Come tali, sottostanno alle disposizioni generali in materia contratti e, in linea di principio, esplicano effetti puramente personali. Con un'annotazione nel registro fondiario possono tuttavia essere consolidati acquisendo carattere di \"obbligazione reale\": diventano cos\u00ec opponibili a qualsiasi diritto acquisito posteriormente sull'immobile.
Fino all'adozione da parte del Parlamento, il 4 ottobre 1991, delle nuove regole in materia di diritti di prelazione, compera e di ricupera, la durata dell'annotazione nel registro fondiario era limitata a dieci anni. Le parti potevano s\u00ec prevedere contrattualmente una durata pi\u00f9 lunga, senza tuttavia che tali diritti fossero consolidati dall'annotazione. La giurisprudenza ha persino ammesso che tali diritti possano essere creati convenzionalmente per una durata indeterminata. La libert\u00e0 contrattuale delle parti \u00e8 tuttavia limitata dalla protezione della libert\u00e0 personale garantita dall'articolo 27 capoverso 2 del Codice civile e dal divieto di contratti contrari ai buoni costumi conformemente all'articolo 20 capoverso 1 del Codice delle obbligazioni.
La modifica adottata nel 1991 ha eliminato tale distinzione, a lungo criticata, tra la durata del diritto e quella della sua annotazione. Secondo le nuove disposizioni, i diritti di prelazione e di ricupera possono pertanto essere convenuti e annotati nel registro fondiario per una durata massima di 25 anni; per i diritti di compera la durata \u00e8 stata ridotta a 10 anni. Un ritorno alla situazione antecedente al 1994 comporterebbe dunque una durata talvolta illimitata per il diritto e una durata massima per la sua annotazione nel registro fondiario.
La questione della durata massima risulta da una ponderazione degli interessi e pu\u00f2 dunque essere discussa. Il diritto di prelazione permette a una persona di esigere da un'altra il trasferimento di una cosa in caso di vendita a un terzo. Pu\u00f2 pertanto essere esercitato soltanto se si realizza un caso di prelazione, che dipende dunque unicamente dalla volont\u00e0 del proprietario. In tale caso \u00e8 giustificata una durata massima abbastanza lunga, ossia 25 anni. Il diritto di ricupera consente al titolare di esigere che la persona cui ha venduto un bene gli ritrasferisca la propriet\u00e0 di tale bene dietro pagamento di un determinato prezzo. Se le parti hanno convenuto un tale diritto di ricupera, spesso il venditore aliena un immobile a un acquirente affinch\u00e9 quest'ultimo lo utilizzi a fini precisi: \u00e8 questo l'obiettivo perseguito dal diritto di ricupera. Appare pertanto giustificata una durata di 25 anni, identica a quella prevista per il diritto di prelazione.
Tuttavia, chi concede un diritto di ricupera, come un diritto di compera, \u00e8 limitato nella sua libert\u00e0 di disporre del bene durante la durata del diritto e sottost\u00e0 appieno al potere di decisione del titolare del diritto. Un immobile pu\u00f2 dunque essere sottratto al suo proprietario, contro la sua volont\u00e0, durante tutta la durata del diritto. Una durata troppo lunga, o addirittura l'assenza di una durata massima, limiterebbe eccessivamente la libert\u00e0 del proprietario. Non \u00e8 pertanto opportuno legiferare in tal senso.
Il Consiglio federale ritiene che una durata massima di 25 anni per il diritto di prelazione e per quello di ricupera, come prevista dal diritto attuale, sia sufficiente per evitare l'acquisizione di immobili a fini meramente speculativi. Le associazioni che cercano di promuovere l'accesso alla propriet\u00e0 a prezzi ragionevoli dispongono anche di altri strumenti per conseguire tale obiettivo, quali la stipula di un diritto all'utile o la concessione di un diritto di superficie.
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