Der Bundesrat wird beauftragt, aufzuzeigen, welche Auswirkungen die Rechnungslegungsvorschriften im Rahmen des BVG, wonach Immobilien nach dem Verkehrswert gef\u00fchrt werden m\u00fcssen, auf die Mieten und Immobilienpreise haben. Gleichzeitig soll gepr\u00fcft werden, was eine R\u00fcckkehr zur Rechnungslegung nach dem Anlagewert f\u00fcr Auswirkungen h\u00e4tte, wobei der Verkehrswert in Form einer Schattenrechnung im Sinne der Transparenz periodisch weitergef\u00fchrt werden k\u00f6nnte.
","ReasonText":"Seit 2005 m\u00fcssen Pensionskassen im Rahmen der zweiten S\u00e4ule ihre Immobilienbest\u00e4nde nach dem Verkehrswert in ihren B\u00fcchern ausweisen. Dies hatte eine enorme buchhalterische Aufwertung der Immobilienbest\u00e4nde zur Folge und damit einhergehend eine Verkleinerung der rechnerischen Rendite bei gleichbleibenden Mietertr\u00e4gen. Die neuen Rechnungslegungsvorschriften nach Swiss GAAP FER 26 haben somit eine mietpreistreibende Wirkung entfaltet, die je nach Alter des Immobilienbestandes massiv ist.
Die Mieten steigen in der Schweiz unaufh\u00f6rlich, trotz massiver Baut\u00e4tigkeit und nur m\u00e4ssig sinkender Leerwohnungsziffer, trotz historisch tiefen Hypothekarzinsen und geringer Inflation. Pensionskassen haben einen relevanten Marktanteil an schweizerischen Mietwohnungen, weshalb ein Erh\u00f6hungsdruck auf die Mieten allein aus rechnerisch-buchhalterischen Gr\u00fcnden als konjunkturrelevant bezeichnet werden kann. Dies, obwohl man sich nicht einmal in Kreisen von Rechnungslegungs-Experten einig ist, was denn im Immobilienbereich \"true and fair\" heisst, schwanken doch die Immobilienpreise regional stark, und etliche Bewertungsprobleme (anders als bei z. B. Aktien) pr\u00e4gen die Werte. Die Rechnungslegungsvorschriften bringen dar\u00fcber hinaus Volatilit\u00e4t in die Verm\u00f6gensbest\u00e4nde (und damit n\u00f6tige Wertschwankungsreserven) und eine enorme B\u00fcrokratie mit sich, da die Best\u00e4nde immer wieder neu bewertet werden m\u00fcssen. Es ist legitim, die echten Verm\u00f6genswerte zu einem bestimmten Stichtag auszuweisen und damit die theoretischen stillen Reserven transparent zu machen. Diese Transparenz muss nicht durch die preistreibende massgebliche Rechnungslegung hergestellt werden, sondern kann im Sinne einer Schattenrechnung periodisch in die Anh\u00e4nge der Rechnungen aufgenommen werden.
Die Erhebung kann unter Federf\u00fchrung des BWO unter Mitarbeit des BSV und des BPV durchgef\u00fchrt werden. Dabei reichen Musterbeispiele, falls eine Vollerhebung zu aufwendig ist.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Aufgrund der seit 2004 geltenden Fassung von Artikel\u00a047 Absatz\u00a02 der Verordnung vom 18. April 1984 \u00fcber die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2) haben die Vorsorgeeinrichtungen die Jahresrechnung nach den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER aufzustellen und zu gliedern. Die Swiss GAAP (Generally Accepted Accounting Principles) FER (Fachempfehlungen zur Rechnungslegung) werden von der Stiftung f\u00fcr Fachempfehlungen zur Rechnungslegung erarbeitet. Das Konzept beinhaltet unter anderem verschiedene branchenspezifische Fachempfehlungen. Die Swiss GAAP FER 26 regelt die Rechnungslegung von Personalvorsorgeeinrichtungen. Ein Abschluss nach Swiss GAAP FER 26 umfasst die Bilanz, die Betriebsrechnung und den Anhang. Eine solche Jahresrechnung deckt die gesetzlichen Vorschriften ab und erfordert keine zus\u00e4tzliche Rechnung. Auf der Aktivseite der Bilanz erfolgt die Bewertung zum Marktwert am Bilanzstichtag. Wertschwankungsreserven sind aufgrund der Langfristigkeit der Vorsorgezielsetzungen m\u00f6glich.
Eine Auswirkung der Geltung der Swiss GAAP FER 26 besteht darin, dass Immobilien nicht mehr nach dem Niedrigstwertprinzip (Anlagewert ohne Aufwertung) bilanziert werden k\u00f6nnen, sondern im Sinne einer \"true and fair\"-Bewertung nach dem Verkehrswert bilanziert werden m\u00fcssen. Die Bewertung muss gleich erfolgen wie bei anderen Verm\u00f6genswerten wie beispielsweise Aktien. W\u00fcrden die Immobilien isoliert betrachtet und nach anderen Kriterien bewertet, ginge die mit den Rechnungslegungsvorschriften angestrebte Transparenz verloren.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Bilanzierung nach Verkehrswert bei einzelnen Personalvorsorgeeinrichtungen zu h\u00f6heren Bewertungen und als Folge davon zu einer aktiveren Bewirtschaftung des Immobilienportfolios, was die Mietzinsgestaltung anbetrifft, gef\u00fchrt hat. Dass sich aufgrund der Geltung der entsprechenden Rechnungslegungsvorschriften ein massiver Erh\u00f6hungsdruck mit mietpreistreibender Wirkung ergeben h\u00e4tte, erscheint aber aus verschiedenen Gr\u00fcnden unrealistisch.
Im Interesse der Erzielung einer angemessenen Rendite haben die Vorsorgeeinrichtungen ohnehin ein grosses Interesse daran, die Einnahmen aus Mietliegenschaften zu optimieren. Bei der Festlegung des Anfangsmietzinses richten sie sich dabei nach dem auf dem Wohnungsmarkt erzielbaren Preis und bei der weiteren Mietzinsgestaltung nach dem durch die mietrechtlichen Vorschriften vorgegebenen Rahmen. Es ist davon auszugehen, dass das Anpassungspotenzial bereits vor 2004 weitestgehend ausgesch\u00f6pft wurde, sodass von Anfang an kein grosser Raum f\u00fcr zus\u00e4tzliche Anpassungen bestand.
Zudem wurden bereits vor der \u00c4nderung von Artikel\u00a047 BVV 2 von vielen Vorsorgeeinrichtungen Immobilien nicht zum Anlagewert, sondern zum Verkehrswert bilanziert. In diesen F\u00e4llen blieben die neuen Regeln ohne Einfluss auf die Bilanzierung. Bei anderen wiederum haben die ge\u00e4nderten Vorschriften nicht zu einer Aufwertung, sondern, beispielsweise aufgrund ungen\u00fcgender Abschreibungen oder aufgeschobener Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten, gar zu einer Abwertung der bilanzierten Werte gef\u00fchrt, was nach der dem Vorstoss zugrunde liegenden \u00dcberlegung eher einen abnehmenden Anpassungsdruck bei den Mieten zur Folge h\u00e4tte. Weiter erfolgt heute ein grosser Teil der Anlagen im Immobilienbereich in Form von Fondsinvestitionen. In diesen F\u00e4llen wird das entsprechende Immobilienportfolio nicht von der Vorsorgeeinrichtung verwaltet, sodass sich die Regeln der Rechnungslegung f\u00fcr Vorsorgeeinrichtungen dort ebenfalls nicht auswirken k\u00f6nnen.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die f\u00fcr Vorsorgeeinrichtungen geltenden Rechnungslegungsvorschriften kaum einen signifikanten Einfluss auf die Mietzinsgestaltung haben. Selbst wenn in der Zeit seit 2004 zum Teil tats\u00e4chlich vermehrt Mietzinsanpassungen vorgenommen worden sein sollten, k\u00f6nnten diese aufgrund des ohnehin bestehenden Ertragsoptimierungsdrucks kaum eindeutig den Rechnungslegungsvorschriften zugeordnet werden. Es kommt hinzu, dass der Mietwohnungsmarkt gegenw\u00e4rtig solche Anpassungen auch zul\u00e4sst. Deshalb w\u00e4re es nicht m\u00f6glich, die Folgen einer R\u00fcckkehr zur Rechnungslegung nach dem Anlagewert abzusch\u00e4tzen. Aus diesen Gr\u00fcnden muss bezweifelt werden, dass die vorgeschlagenen Abkl\u00e4rungen in diesem Bereich zu schl\u00fcssigen Ergebnissen f\u00fchren w\u00fcrden.
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