Der Bundesrat wird beauftragt, die Anpassung der entsprechenden Weisung der Eidgen\u00f6ssischen Steuerverwaltung (ESTV) anzuordnen, damit der Kauf von Immobilien ab Plan weiterhin von der Mehrwertsteuer befreit ist.
","ReasonText":"Artikel\u00a021 Absatz\u00a02 Ziffer 20 des neuen Mehrwertsteuergesetzes legt fest, dass die \u00dcbertragung und die Bestellung von dinglichen Rechten an Grundst\u00fccken von der Steuer ausgenommen sind. Damit ist unmissverst\u00e4ndlich klar, dass der Gesetzgeber Immobilienk\u00e4ufe von jeglicher Besteuerung ausnehmen wollte, wie dies bereits im alten Mehrwertsteuergesetz der Fall war.
Die diesbez\u00fcgliche Weisung der ESTV h\u00f6hlt diesen Grundsatz jedoch aus: F\u00fcr eine Steuerbefreiung setzt sie restriktive Bedingungen voraus, die mit den Gegebenheiten auf dem Markt der Immobilienk\u00e4ufe ab Plan \u00fcberhaupt nicht vereinbar sind. Die ESTV verteuert so auf unzul\u00e4ssige Art und Weise die Baukosten.
Ziffer 8.1.1.1 Buchstabe\u00a0f der Mehrwertsteuer-Branchen-Info 04, \"Baugewerbe\", legt fest, dass die Bezahlung des Grundst\u00fccks erst nach Fertigstellung des Geb\u00e4udes erfolgen darf. Toleriert wird eine Anzahlung in der H\u00f6he von h\u00f6chstens 30 Prozent des Kaufpreises. Ausserdem werden nach Ziffer 8.1.1.2 bei der Bauausf\u00fchrung nur minimale \u00c4nderungen gegen\u00fcber dem Projekt zugelassen (h\u00f6chstens 5 Prozent Mehrkosten). Sind diese Bedingungen nicht erf\u00fcllt, so qualifiziert die ESTV den Vertrag als Werkvertrag und nicht als Kaufvertrag, weshalb das Gesch\u00e4ft der Steuer untersteht.
Diese beiden Bedingungen stehen in Widerspruch zu den tats\u00e4chlichen Verh\u00e4ltnissen auf dem Immobilienmarkt. Ein zum Verkauf bestimmtes Geb\u00e4ude kann vor, w\u00e4hrend oder nach dem Bau verkauft werden. Die Finanzierung kann so erfolgen, dass bei der Beurkundung des Kaufs und w\u00e4hrend des Baus Teilzahlungen \u00fcberwiesen werden. So lassen sich Baukredite vermeiden, die sowohl l\u00e4stigen administrativen Aufwand verursachen als auch betr\u00e4chtliche Kosten und Zinszahlungen zur Folge haben, was sich schlussendlich im Preis der Immobilie niederschl\u00e4gt. Unsinnig ist auch das Verbot, in der Bauphase \u00c4nderungen vorzunehmen, deren Kosten die 5-Prozent-Grenze \u00fcbersteigen. Die Verkaufspreise der Objekte beruhen auf einem durchschnittlichen Ausbaustandard. Die Kundin oder der Kunde kann hier noch \u00c4nderungsw\u00fcnsche anbringen (Malerarbeiten, K\u00fccheneinrichtung, Boden- und Wandplatten usw.), sodass die Grenze von 5 Prozent rasch erreicht ist. In beiden genannten F\u00e4llen ist nicht einzusehen, warum es sich nicht mehr um einen Kaufvertrag, sondern um einen der Mehrwertsteuer unterstehenden Werkvertrag handeln soll. F\u00fcr Immobilienk\u00e4ufe ab Plan wird ja schliesslich ein \u00f6ffentlich beurkundeter Kaufvertrag und nicht ein standardisierter Bauvertrag abgeschlossen.
Der Bundesrat wird daher beauftragt, die Anpassung der entsprechenden ESTV-Weisung anzuordnen und f\u00fcr Immobilienk\u00e4ufe ab Plan die Steuerbefreiung beizubehalten.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Wie auch das fr\u00fchere enth\u00e4lt das geltende Mehrwertsteuergesetz eine Steuerausnahme f\u00fcr den Verkauf eines Grundst\u00fcckes. Steuerbar hingegen ist der Bau eines Geb\u00e4udes f\u00fcr Dritte. Wird ein Grundst\u00fcck zuerst \u00fcberbaut und dann verkauft, handelt es sich um einen steuerausgenommenen Kaufvertrag. Diesfalls baut der Bauherr auf eigene Rechnung und tr\u00e4gt somit das gesamte Verkaufsrisiko. Wird ein Grundst\u00fcck (Boden) verkauft und erst sp\u00e4ter im Auftrag des Eigent\u00fcmers \u00fcberbaut, sind die Bauleistungen durch die entsprechenden Bauhandwerker zu versteuern. Wird ein Grundst\u00fcck gleichzeitig mit einem Bauprojekt ver\u00e4ussert (Verkauf ab Plan), stellt sich die Frage, ob der Ver\u00e4usserer erst auf eigene Rechnung baut und dann verkauft (steuerausgenommen) oder ob er das Grundst\u00fcck verkauft und dann im Auftrag des K\u00e4ufers baut (steuerbar).
Nach der Praxis der ESTV zum alten Mehrwertsteuergesetz galt das gesamte Bauprojekt als vom Ver\u00e4usserer auf eigene Rechnung erstellt, wenn im Zeitpunkt des Baubeginns noch nicht s\u00e4mtliche projektierten Einheiten verkauft waren. Nur wenn vor Baubeginn s\u00e4mtliche Einheiten verkauft waren, handelte es sich um Bauen auf fremde Rechnung. Diese Unterscheidung spielte unter fr\u00fcherem Recht nur eine untergeordnete Rolle, da beim Bauen auf eigene Rechnung der baugewerbliche Eigenverbrauch abzurechnen war und damit eine ann\u00e4hernd gleich hohe Steuerbelastung anfiel wie beim Bauen auf fremde Rechnung.
Mit dem neuen Mehrwertsteuergesetz wurde die Besteuerung des baugewerblichen Eigenverbrauchs abgeschafft. Auf eigene Rechnung erstellte Bauten k\u00f6nnen somit ohne Steuer auf den eigenen Leistungen erstellt und steuerausgenommen verkauft werden. Es verbleibt einzig eine Taxe occulte auf den Materialeink\u00e4ufen und den durch Dritte ausgef\u00fchrten Arbeiten sowie auf dem Gebrauch der eigenen Infrastruktur. Bauen auf fremde Rechnung ist wie bisher vollumf\u00e4nglich steuerbar. Aufgrund dieser neuen Ausgangslage passte die ESTV die Praxis zur Abgrenzung von Bauen auf eigene bzw. fremde Rechnung per 1. Januar 2010 an. Neu wurde jede einzelne Einheit gesondert betrachtet: Lagen im Zeitpunkt des Baubeginns f\u00fcr eine Einheit noch keine abgeschlossenen Vertr\u00e4ge vor, handelte es sich um Bauen auf eigene Rechnung, und der Verkauf war somit von der Steuer ausgenommen. Einheiten, f\u00fcr die vor Baubeginn Vertr\u00e4ge abgeschlossen worden waren, galten hingegen als auf fremde Rechnung erstellt und waren zu versteuern.
Da diese Praxis auf Kritik stiess, \u00e4nderte die ESTV nach R\u00fccksprache mit Branchenvertretern ihre Praxis per 1. Juli 2010. Seitdem gilt ein Geb\u00e4ude als auf eigene Rechnung erstellt, wenn nach dem Verkauf ab Plan nur noch \u00c4nderungen im Umfang von maximal 5 Prozent (bzw. 7 Prozent, wenn der Boden im Baurecht \u00fcberlassen wird) des Pauschalpreises gemacht werden und der K\u00e4ufer das Projekt h\u00f6chstens zu 30 Prozent vorfinanziert. Bei dieser Praxis wird kritisiert, dass nach Vertragsschluss die mehrwertsteuerliche Behandlung noch \u00e4ndern kann, abh\u00e4ngig vom Umfang der gew\u00fcnschten \u00c4nderungen durch den K\u00e4ufer (z. B. teurere Bodenbel\u00e4ge oder sanit\u00e4re Anlagen). Aus diesen Gr\u00fcnden hat das EFD entschieden, die Praxis so anzupassen, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die mehrwertsteuerlichen Konsequenzen feststehen.
Eine generelle Steuerausnahme f\u00fcr die Ver\u00e4usserung von Geb\u00e4uden ab Plan, wie von der Motion verlangt, ist mit dem geltenden Recht nicht vereinbar und war auch unter dem fr\u00fcheren Recht nicht m\u00f6glich.
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