Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 d'ordonner la modification de la directive de l'Administration f\u00e9d\u00e9rale des contributions (AFC) et de maintenir l'exon\u00e9ration des ventes immobili\u00e8res sur plan de la TVA.
","ReasonText":"L'art.\u00a021, al.\u00a02, chiffre 20 de la LTVA stipule que le transfert et la constitution de droits r\u00e9els sur des immeubles sont exclus du champ de l'imp\u00f4t. C'est donc sans ambigu\u00eft\u00e9 possible que le l\u00e9gislateur a voulu, et ce en continuit\u00e9 de l'ancienne loi, exclure la vente de biens immobiliers d'une quelconque imposition.
Or, les directives ad hoc de l'AFC d\u00e9tournent ce principe en imposant, pour une exemption, des conditions restrictives totalement en inad\u00e9quation avec le march\u00e9 de la vente immobili\u00e8re sur plan. Par cette initiative, l'AFC rench\u00e9rit de mani\u00e8re indue les co\u00fbts de construction.
En effet, l'article 8.1.1.1 lettre f de l'Info TVA No 4 concernant le secteur industrie du b\u00e2timent prescrit que le paiement du bien immobilier doit s'ex\u00e9cuter apr\u00e8s l'ach\u00e8vement des travaux - un acompte de 30\u00a0% maximum \u00e9tant tol\u00e9r\u00e9 -. De m\u00eame, des modifications d'ex\u00e9cution en cours de construction (art. 8.1.1.2) sont admises dans une portion des plus congrues (maximum 5\u00a0%). A d\u00e9faut, l'AFC consid\u00e8re les relations contractuelles comme un contrat d'entreprises soumis \u00e0 l'imp\u00f4t et non comme une vente d'un bien immobilier.
Ces deux conditions sont en contradiction avec la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9. Lors de la construction d'un immeuble destin\u00e9 \u00e0 la vente, cette derni\u00e8re peut intervenir avant, pendant ou apr\u00e8s la construction. Le financement peut donc se faire par l'interm\u00e9diaire d'acomptes vers\u00e9s \u00e0 la signature de l'acte authentique puis lors de la construction. Ce syst\u00e8me permet d'\u00e9viter des emprunts bancaires g\u00e9n\u00e9rant aussi bien des d\u00e9marches administratives fastidieuses que des frais et des int\u00e9r\u00eats importants se r\u00e9percutant \u00e9videmment sur le prix de l'objet. L'interdiction des modifications de commande au-del\u00e0 de 5\u00a0% en cours d'ex\u00e9cution est \u00e9galement d\u00e9nu\u00e9e de pertinence. Les prix de vente des objets sont d\u00e9termin\u00e9s avec un budget comprenant les finitions standards que le client peut modifier (peintures, carrelage, cuisine, rev\u00eatement de sols) et la limite de 5\u00a0% peut \u00eatre tr\u00e8s rapidement atteinte. Dans les deux cas relev\u00e9s, on ne saurait admettre qu'il ne s'agit plus d'une vente immobili\u00e8re mais d'un contrat d'entreprise, donc soumis \u00e0 la TVA. La preuve en est que les ventes sur plans font l'objet d'actes authentiques de vente et non de contrats de construction standards.
Il est donc demand\u00e9 au Conseil f\u00e9d\u00e9ral d'ordonner la modification de la directive et de maintenir l'exon\u00e9ration des ventes immobili\u00e8res sur plan.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"L'ancienne comme la nouvelle LTVA pr\u00e9voient que la vente d'un bien immobilier est exclue du champ de l'imp\u00f4t. Par contre, la construction d'un immeuble pour le compte d'un tiers est imposable. Si un bien immobilier est d'abord construit et ensuite vendu, il s'agit d'un contrat de vente exclu du champ de l'imp\u00f4t. Dans ce cas, le ma\u00eetre de l'ouvrage construit pour son propre compte et r\u00e9pond ainsi de l'ensemble du risque li\u00e9 \u00e0 la vente. Si un bien immobilier est vendu sous forme de terrain et qu'une construction n'est r\u00e9alis\u00e9e qu'ult\u00e9rieurement \u00e0 la demande du propri\u00e9taire, les artisans de la construction doivent soumettre leurs travaux \u00e0 la TVA. Si un bien immobilier est vendu en m\u00eame temps qu'un projet de construction (vente sur plan), il faut se demander si l'ali\u00e9nateur construit d'abord pour son propre compte et ne vend qu'ult\u00e9rieurement le bien immobilier (proc\u00e9d\u00e9 exclu du champ de l'imp\u00f4t) ou s'il vend d'abord et ne construit qu'ensuite le bien immobilier \u00e0 la demande de l'acheteur (proc\u00e9d\u00e9 imposable).
D'apr\u00e8s la pratique appliqu\u00e9e par l'AFC sous le r\u00e9gime de l'ancienne LTVA, le projet de construction \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9 comme r\u00e9alis\u00e9 par l'ali\u00e9nateur pour son propre compte lorsqu'au d\u00e9but des travaux, toutes les unit\u00e9s projet\u00e9es n'\u00e9taient pas encore vendues. Ce n'est que quand toutes les unit\u00e9s \u00e9taient vendues avant le d\u00e9but des travaux qu'on parlait de constructions pour le compte de tiers. Sous le r\u00e9gime de l'ancienne l\u00e9gislation, cette distinction ne jouait qu'un r\u00f4le secondaire car les prestations \u00e0 soi-m\u00eame dans le domaine de la construction devaient \u00eatre d\u00e9compt\u00e9es lors de la construction pour son propre compte. Ainsi, la charge fiscale \u00e9tait presque aussi importante que celle qui \u00e9tait pr\u00e9vue pour une construction pour le compte de tiers.
Avec la nLTVA, l'imposition des prestations \u00e0 soi-m\u00eame dans le domaine de la construction a \u00e9t\u00e9 supprim\u00e9e. Ainsi, les immeubles construits pour son propre compte peuvent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s sans TVA sur les prestations propres et \u00eatre vendus en tant que biens exclus du champ de l'imp\u00f4t. Il ne reste qu'une taxe occulte grevant l'achat de mat\u00e9riaux, les travaux ex\u00e9cut\u00e9s par des tiers ainsi que l'utilisation de sa propre infrastructure. Les constructions r\u00e9alis\u00e9es pour le compte de tiers continuent d'\u00eatre enti\u00e8rement imposables. En raison de cette nouvelle situation, l'AFC a adapt\u00e9 au 1er janvier 2010 sa pratique concernant la d\u00e9limitation entre les constructions r\u00e9alis\u00e9es pour le propre compte du constructeur et celles qui sont r\u00e9alis\u00e9es pour le compte de tiers. Selon cette nouvelle pratique, chaque nouvelle unit\u00e9 \u00e9tait trait\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment\u00a0: si les contrats n'\u00e9taient pas encore conclus au d\u00e9but des travaux concernant une unit\u00e9, on consid\u00e9rait que les constructions \u00e9taient r\u00e9alis\u00e9es pour le propre compte du constructeur et la vente \u00e9tait donc exclue du champ de l'imp\u00f4t. Pour ce qui est des unit\u00e9s dont les contrats \u00e9taient conclus avant le d\u00e9but des travaux, elles \u00e9taient consid\u00e9r\u00e9es comme des biens construits pour le compte de tiers et devaient donc \u00eatre impos\u00e9es.
\u00c9tant donn\u00e9 que cette pratique a fait l'objet de critiques, l'AFC a modifi\u00e9 sa pratique au 1er juillet 2010 apr\u00e8s avoir consult\u00e9 les repr\u00e9sentants de la branche. \u00c0 partir de cette date, un immeuble est consid\u00e9r\u00e9 comme construit pour le propre compte du constructeur lorsqu'apr\u00e8s la vente sur plan, des modifications sont effectu\u00e9es \u00e0 hauteur de 5\u00a0% au maximum du prix forfaitaire (ou 7\u00a0% lorsque le terrain est c\u00e9d\u00e9 \u00e0 titre de droit de superficie) et que l'acheteur finance pr\u00e9alablement le projet \u00e0 hauteur de 30\u00a0% au maximum. Dans le cadre de cette pratique, les critiques portent sur le traitement de la TV\u00c0 qui, apr\u00e8s la conclusion du contrat, peut encore changer suivant l'importance des modifications souhait\u00e9es par l'acheteur (par ex. rev\u00eatements de sol ou installations sanitaires d'un prix plus \u00e9lev\u00e9). C'est la raison pour laquelle le DFF a d\u00e9cid\u00e9 d'adapter la pratique de telle sorte que les cons\u00e9quences en mati\u00e8re de TVA soient claires au moment de la conclusion du contrat.
Une exclusion du champ de l'imp\u00f4t pratiqu\u00e9e dans le cadre de l'ali\u00e9nation d'immeubles r\u00e9alis\u00e9s sur plan, comme le demande la motion, n'est pas compatible avec la l\u00e9gislation en vigueur. Cette exclusion n'a d'ailleurs pas \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vue dans l'ancienne l\u00e9gislation.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposal":21,"FederalCouncilProposalText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1352246400000)\/","SubmittedBy":"Darbellay Christophe","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1410825600000)\/","ResponsibleDepartment":7,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement des finances","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DFF","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"24","Category":null,"Modified":"\/Date(1690544136530)\/","SubmissionDate":"\/Date(1348790400000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":4905,"SubmissionLegislativePeriod":49,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"Finances"}}