Il Consiglio federale \u00e8 incaricato di ordinare la modifica della direttiva dell'Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC) e di continuare ad escludere dall'IVA le vendite di beni immobili.
","ReasonText":"L'articolo 21 capoverso 2 numero 20 della nuova LIVA stabilisce che il trasferimento e la costituzione di diritti reali su fondi sono prestazioni escluse dall'imposta. Non vi \u00e8 dunque alcun dubbio che il legislatore abbia voluto, riprendendo il tenore della vecchia legge, escludere la vendita di beni immobili da qualsiasi imposizione.
Ciononostante le direttive ad hoc dell'AFC raggirano questo principio imponendo condizioni restrittive per l'ottenimento dell'esclusione, totalmente in disaccordo con il mercato della vendita di beni immobili sulla carta. Con questa iniziativa l'AFC rincara indebitamente i costi della costruzione.
In effetti, l'articolo 8.1.1.1 lettera f dell'Info IVA 04 concernente il settore edilizia recita che il pagamento deve essere effettuato solo dopo ultimazione dell'opera pronta per l'uso. \u00c8 comunque tollerato un acconto fino al 30 per cento del prezzo. Inoltre, modifiche di esecuzione durante i lavori di costruzione (art. 8.1.1.2) sono ammesse entro limiti irrisori (massimo 5 per cento). In caso contrario, l'AFC considera le relazioni contrattuali come contratti d'appalto che soggiacciono all'imposta e non come vendita di un bene immobile.
Queste due condizioni sono in contraddizione con la realt\u00e0 del mercato. In occasione di una costruzione di un immobile destinato alla vendita, quest'ultima pu\u00f2 intervenire prima, durante o dopo la costruzione. Il finanziamento pu\u00f2 dunque essere effettuato per il tramite di acconti versati alla firma dell'atto autentico di vendita e, in seguito, al momento della costruzione. Questo sistema permette di evitare il ricorso a prestiti bancari che generano sia pratiche amministrative fastidiose sia spese e interessi considerevoli che ovviamente si ripercuotono sul prezzo dell'oggetto. Il divieto di modifiche del progetto oltre il 5 per cento nel corso dei lavori \u00e8 altres\u00ec privo di pertinenza. I prezzi di vendita degli oggetti sono determinati prendendo in considerazione un budget comprendente rifiniture standard, che il cliente pu\u00f2 modificare (pittura, piastrelle, cucina, pavimentazione) mentre il limite del 5 per cento pu\u00f2 essere raggiunto molto rapidamente. Nei due casi rilevati, non bisognerebbe accettare che non si tratta pi\u00f9 di una vendita di immobili, ma di un contratto d'appalto sottoposto all'IVA. La prova \u00e8 che la vendita sulla carta \u00e8 oggetto di atti autentici di vendita e non di contratti standard di costruzione.
Si chiede pertanto al Consiglio federale di ordinare la modifica della direttiva e di continuare ad escludere le vendite di beni immobili sulla carta.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Sia la vecchia che la vigente legge sull'IVA contengono un'esclusione dall'imposta per la vendita dei fondi. Per contro, la costruzione di un immobile per terzi \u00e8 imponibile. Nel caso in cui si proceda dapprima a edificare il fondo e successivamente alla sua vendita, si tratta di un contratto di compravendita escluso dall'imposta. In questo caso il committente costruisce per conto proprio e sopporta la totalit\u00e0 del rischio legato alla vendita. Nel caso in cui il fondo (terreno) venga venduto e solo pi\u00f9 tardi edificato su mandato del proprietario, le prestazioni edili vengono dichiarate fiscalmente dagli imprenditori interessati. Nel caso in cui un fondo venga venduto assieme al progetto di costruzione (vendita sulla carta) si pone la domanda se il venditore costruisce prima per conto proprio e poi vende (con esclusione dall'imposta) o se prima vende il fondo e poi costruisce su mandato dell'acquirente (imponibile).
Secondo la prassi dell'AFC relativa alla precedente LIVA, l'insieme del progetto edilizio era considerato allestito per conto dell'acquirente, se all'inizio dei lavori di costruzione non erano ancora state vendute tutte le unit\u00e0 progettate. Solo se prima dell'inizio dei lavori di costruzione tutte le unit\u00e0 erano state vendute, si trattava di vendita per conto di terzi. Sotto il regime del diritto precedente, questa differenziazione rivestiva solo un ruolo secondario in quanto nei casi di costruzione per conto proprio doveva essere conteggiato il consumo proprio nel settore edilizio, per cui risultava un onere fiscale pressoch\u00e9 uguale ai casi di costruzione per conto di terzi.
Con la nuova LIVA l'imposizione del consumo proprio nel settore edilizio \u00e8 stata soppressa. Gli immobili costruiti per proprio conto possono in questo modo essere edificati senza imposta sulle prestazioni proprie ed essere venduti con esclusione d'imposta. Resta unicamente una sorta di tassa occulta sugli acquisti di materiale e sul lavoro svolto da terzi come pure sull'utilizzazione della propria infrastruttura. Costruire per conto di terzi \u00e8, come sinora, integralmente imponibile. Sulla base di questa nuova situazione iniziale, l'AFC ha adeguato al 1\u00b0 gennaio 2010 la prassi in merito alla delimitazione di costruzioni per conto proprio o per conto di terzi. La novit\u00e0 consiste nel fatto che ogni unit\u00e0 viene considerata separatamente. Nel caso in cui al momento dell'inizio dei lavori di costruzione non esistevano ancora contratti di compravendita, si trattava di immobili costruiti per conto proprio, ragion per cui la vendita era esclusa dall'imposta. Le unit\u00e0 per le quali erano stati conclusi contratti di compravendita gi\u00e0 prima dell'inizio dei lavori di costruzione erano invece considerate per conto di terzi ed erano quindi da assoggettare all'imposta.
Siccome questa prassi ha incontrato molte critiche, dopo discussione con i rappresentanti del settore edilizio, l'AFC ha modificato la sua prassi al 1\u00b0 luglio 2010. Da allora un immobile \u00e8 considerato come costruito per conto proprio qualora dopo la sua vendita sulla carta vengano apportate modifiche pari al massimo al 5 per cento (risp. al 7 per cento qualora il fondo sia lasciato in diritto di superficie) del prezzo forfettario e l'acquirente prefinanzi il progetto al massimo nella misura del 30 per cento. Questa soluzione \u00e8 stata oggetto di critica poich\u00e9 dopo la conclusione del contratto \u00e8 possibile ancora cambiare il regime in materia di assoggettamento all'IVA in funzione delle dimensioni dei cambiamenti auspicati dall'acquirente (p. es. pavimentazione o installazioni sanitarie pi\u00f9 costose). Per questi motivi il Dipartimento federale delle finanze (DFF) ha deciso di adeguare la prassi in modo che al momento della conclusione del contratto le conseguenze dell'assoggettamento all'IVA siano stabilite.
Un'esclusione generale dall'imposta per la vendita di immobili sulla carta come richiesto dalla mozione non \u00e8 compatibile col diritto vigente e non era nemmeno possibile secondo il diritto precedente.
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