Die Situation auf dem schweizerischen Immobilienmarkt pr\u00e4sentiert sich insbesondere in den verschiedenen st\u00e4dtischen Ballungszentren mit stetig steigenden Preisen und Mieten weiterhin dramatisch. Der durch die historisch tiefen Zinsen beg\u00fcnstigte Bauboom vermag im Bereich der f\u00fcr Familien sowie tiefere und mittlere Einkommen bezahlbaren Wohnungen die herrschende Angebotsknappheit nicht zu lindern. Zudem droht aus Sicht verschiedener Beobachter in der Schweiz als Folge der zu expansiven und unvorsichtigen Hypothekarkreditpolitik verschiedener Banken eine Immobilienblase.
Der Bundesrat wird um die Beantwortung der folgenden Fragen ersucht:
1. Wie beurteilt er die unterschiedlichen Situationen an den Immobilien- und Wohnungsm\u00e4rkten in den einzelnen Regionen und insbesondere die spezielle Konstellation in den st\u00e4dtischen Ballungsgebieten sowie den l\u00e4ndlichen Tiefsteuergebieten? Wie sch\u00e4tzt er die unterschiedlichen Leerwohnungsquoten, Preisentwicklungen sowie die unterschiedlich ausgepr\u00e4gten Mietzinserh\u00f6hungen insbesondere auch bei Mieter- und Mieterinnenwechsel ein?
2. Der Bundesrat hat am 12. Februar 2013 beschlossen, dem Antrag der Schweizerischen Nationalbank stattzugeben und einen antizyklischen Kapitalpuffer einzuf\u00fchren. Damit sollen der \u00fcberm\u00e4ssige Anstieg der Immobilienpreise und die zu starke Hypothekarverschuldung gestoppt werden. Wie beurteilt er die Wirksamkeit dieser Massnahme? Teilt er die Einsch\u00e4tzung verschiedener Experten, wonach diese zus\u00e4tzlichen Eigenmittel f\u00fcr Wohnbauhypotheken vor allem symbolischen Charakter haben und die effektive Wirkung nur beschr\u00e4nkt ist? Wie beurteilt er die Kritik, wonach der zus\u00e4tzliche Kapitalpuffer auf die ganz unterschiedliche Situation in den einzelnen Regionen keine R\u00fccksicht nimmt?
3. Welche konkreten Vorbereitungen hat er f\u00fcr den Fall getroffen, dass die bisher getroffenen Massnahmen (antizyklischer Puffer, versch\u00e4rfte mikroprudenzielle \u00dcberwachung usw.) nicht erhoffte Wirkungen zeigen werden? Hat er auch die notwendigen Vorbereitungen f\u00fcr den Fall getroffen, dass die Immobilienblase platzen sollte?
4. Teilt er die Einsch\u00e4tzung, wonach die Abschaffung des Steuerabzuges f\u00fcr Hypothekarschulden (als vollst\u00e4ndiger Systemwechsel gekoppelt mit der Streichung des Eigenmietwertes) eine weitere m\u00f6gliche Massnahme zur Verhinderung bzw. zum Abbau einer Immobilienblase darstellen k\u00f6nnte?
5. Erw\u00e4gt er, auch eine Einschr\u00e4nkung der Verwendung von BVG-Guthaben f\u00fcr die Wohneigentumsfinanzierung in Betracht zu ziehen, und wie beurteilt er solche \u00dcberlegungen?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1. Die st\u00e4ndige Wohnbev\u00f6lkerung hat in den letzten sechs Jahren stark zugenommen, womit auch die Nachfrage nach Wohnraum stark angestiegen ist. Dieser Nachfrageanstieg ist auf verschiedene Faktoren zur\u00fcckzuf\u00fchren, und die Zuwanderung ist einer davon. Er ist aber auch das Resultat des steigenden Wohnfl\u00e4chenkonsums pro Kopf. Die Qualifikations- und Einkommensstruktur der aktuellen Zuwanderung bewirkt, dass sich die entsprechende Zusatznachfrage im Gegensatz zu fr\u00fcheren Perioden mit starker Zuwanderung auf das mittlere und obere Preissegment des Wohnungsmarktes richtet. In r\u00e4umlicher Hinsicht steht die N\u00e4he zu den Arbeitspl\u00e4tzen im Vordergrund, womit sich die in- und ausl\u00e4ndische Zusatznachfrage vor allem auf St\u00e4dte und Agglomerationen konzentriert, wie beispielsweise auf die Genferseeregion und auf den Grossraum Z\u00fcrich. Seit zehn Jahren pendelt die gesamtschweizerische Leerwohnungsquote um 1 Prozent. Allerdings bestehen grosse Unterschiede nach Regionen und Marktsegmenten. Im Kanton Z\u00fcrich betrug sie 2012 beispielsweise 0,56 und im Kanton Genf 0,33 Prozent. W\u00e4hrend die Bestandesmieten aufgrund des stetig gesunkenen Referenzzinssatzes stabil sind oder sogar sinkende Tendenz aufweisen, sind die Angebotsmieten in unterschiedlichem Ausmass angestiegen. Deren Anstieg ist jedoch unterhalb desjenigen im Eigentumsbereich. Bei Mieterwechseln, von denen im Schnitt etwa jede sechste Mietwohnung betroffen ist, kam es in den Jahren 2010 bis 2012 in knapp weniger als der H\u00e4lfte der F\u00e4lle zu Mietzinserh\u00f6hungen. Bei fast gleich vielen F\u00e4llen blieb die Miete jedoch stabil, und in 10 Prozent der F\u00e4lle wurde diese sogar gesenkt.
2. Die Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers (AZP) d\u00fcrfte dazu f\u00fchren, dass im Schweizer Bankensystem zus\u00e4tzliches Kapital von bis zu rund 3 Milliarden Franken erforderlich wird. Dabei wird bei wenigen Banken zus\u00e4tzliches Kapital ben\u00f6tigt, welches durch die gegenw\u00e4rtige Ertragskapazit\u00e4t aufgebaut werden kann. Banken, die nicht direkt betroffen sind, d\u00fcrften teilweise auch Kapitalerh\u00f6hungen durchf\u00fchren, um ihre bestehenden Sicherheitsmargen zu behalten. Gleichzeitig schafft die Massnahme Anreize zu einer vorsichtigeren und abgeschw\u00e4chten Kreditvergabe im Bereich der Hypotheken f\u00fcr Wohnliegenschaften. Auch die Signalwirkung, welche von der Aktivierung ausgeht, d\u00fcrfte eine massgebliche Rolle spielen, indem Erwartungen der Marktteilnehmer bez\u00fcglich der Preisentwicklung ged\u00e4mpft werden und so die gegenw\u00e4rtige Dynamik gebremst wird.
Der AZP wurde aktiviert, weil auf nationaler Ebene bereits Ungleichgewichte im Hypothekar- und Immobilienmarkt bestehen. Es handelt sich um ein makroprudenzielles Instrument, das landesweit wirken soll. Risiken, die mit regionalen Besonderheiten verbunden sind, k\u00f6nnen von der Finma auf mikroprudenzieller Ebene bzw. institutsspezifisch angegangen werden.
Der AZP kann als Erg\u00e4nzung des geldpolitischen Instrumentariums verstanden werden. Der hohe Aussenwert des Frankens verunm\u00f6glicht derzeit eine restriktivere Zinspolitik, welche die \u00dcberhitzungserscheinungen im gesamten inl\u00e4ndischen Immobiliensektor d\u00e4mpfen k\u00f6nnte.
3. Der h\u00f6here Kapitalpuffer soll pr\u00e4ventiv wirken. Das Ausmass einer allf\u00e4lligen Immobilienblase wird durch die Massnahme reduziert, indem diese fr\u00fchzeitig einem \u00fcberm\u00e4ssigen Anstieg der Hypotheken und Immobilienpreise entgegenwirkt. Zudem wird die Widerstandsf\u00e4higkeit des Bankensektors gegen\u00fcber den Risiken eines \u00fcberm\u00e4ssigen Kreditwachstums gest\u00e4rkt. Die h\u00f6heren Kapitalpolster d\u00e4mpfen das Ausmass von allf\u00e4lligen Verlusten im Fall einer Trendwende. Die Erh\u00f6hung sch\u00f6pft mit 1 Prozent den zul\u00e4ssigen Puffer von maximal 2,5 Prozent nur teilweise aus. Eine weiter gehende Erh\u00f6hung ist bei Bedarf jederzeit m\u00f6glich. Weiter gehende Massnahmen f\u00fcr einzelne, besonders exponierte Institutionen k\u00f6nnen auch von der Finma verf\u00fcgt werden. Im \u00dcbrigen stehen f\u00fcr den Fall einer durch das Platzen einer Immobilienblase entstehenden Rezession die \u00fcblichen konjunkturpolitischen Instrumente und automatischen Stabilisatoren zur Verf\u00fcgung, welche die Auswirkungen einer konjunkturellen Verlangsamung d\u00e4mpfen k\u00f6nnen.
4. Das geltende System der Eigenmietwertbesteuerung schafft keine Anreize f\u00fcr eine raschere Schuldentilgung. Generell gilt: Ein Systemwechsel in Form einer Streichung des Eigenmietwerts bei gleichzeitiger Abschaffung des Steuerabzugs f\u00fcr Hypothekarschulden w\u00fcrde die heutigen Anreize zur privaten Verschuldung reduzieren und k\u00f6nnte deshalb als Folge der damit allenfalls verbundenen sinkenden Nachfrage auch eine preisd\u00e4mpfende Wirkung haben. Die Besteuerung im Immobilienbereich richtet sich allerdings nicht prim\u00e4r nach konjunkturpolitischen Anforderungen, da \u00c4nderungen von Steuergesetzen weder ohne Weiteres kurzfristig durchgef\u00fchrt noch bei einer Trendwende ohne Weiteres wieder r\u00fcckg\u00e4ngig gemacht werden k\u00f6nnen. Die Besteuerung muss sich vielmehr an l\u00e4ngerfristigen strukturpolitischen Anforderungen ausrichten.
5. Die am 1. Juni 2012 durch die Finma anerkannten Mindeststandards verlangen, dass mindestens 10 Prozent des Belehnungswertes der Liegenschaft aus Eigenmitteln beigebracht werden, welche nicht aus der Verpf\u00e4ndung oder dem Vorbezug von Guthaben der zweiten S\u00e4ule stammen. Ausserdem besteht in Artikel\u00a05 der Verordnung \u00fcber die Wohneigentumsf\u00f6rderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge eine weitere Einschr\u00e4nkung, welche eine Person nach \u00dcberschreiten des 50. Altersjahres an einem \u00fcberm\u00e4ssigen Vorbezug des Altersguthabens hindert. Diese Massnahmen limitieren die Verwendung von Geldern der beruflichen Vorsorge f\u00fcr die Wohneigentumsfinanzierung bereits in ausreichender Art und Weise.
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