Sowohl Angebotsmieten als auch Angebotsimmobilienpreise stiegen in der Schweiz rasant, trotz rekordtiefer Zinsen, tiefer Inflation sowie hoher Baut\u00e4tigkeit, die die Nachfrage vollst\u00e4ndig absorbiert. Als Folge ist anzunehmen, dass ein immer gr\u00f6sserer Anteil des Haushaltseinkommens f\u00fcr Wohnkosten verwendet werden muss. Dabei stellt sich virulent die Frage nach den Wohnkostentreibern.
Der Bundesrat wird um die Beantwortung der folgenden Fragen ersucht:
1. Wie entwickeln sich Angebotspreise und Angebotsmieten in den verschiedenen Regionen?
2. Wie entwickelt sich der Anteil der Wohnkosten (f\u00fcr selbstbewohntes Eigentum oder Mieten) an den jeweiligen Haushaltseinkommen?
3. Wenn ein gr\u00f6sserer Anteil der Einkommen in den Immobilienmarkt fliesst, mindert das den Privatkonsum. Wie hoch sch\u00e4tzt der Bundesrat die j\u00e4hrlichen Verluste (in Milliarden Franken) ein?
4. Wie viele Personen profitieren von steuerlichen Beg\u00fcnstigungen der sogenannten Expats in Form von voller steuerlicher Abzugsf\u00e4higkeit der Wohnkosten? Wie beurteilt er den Einfluss dieser Sonderregelungen auf den Immobilienmarkt?
5. Wie beurteilt er die Auswirkungen der massiv gestiegenen Kapitalisierung von Immobilienfonds und b\u00f6rsenkotierten Immobiliengesellschaften auf den Immobilienmarkt? K\u00f6nnen Aussagen gemacht werden, wie viel ausl\u00e4ndisches Kapital \u00fcber diese indirekten Immobilienanlagen in den Schweizer Immobilienmarkt fliessen?
6. Macht sich der Bundesrat Sorgen um diese Entwicklungen und deren Auswirkungen auf den Konsum und somit auf die Konjunktur? Welche mittel- und langfristigen Massnahmen sieht er zur D\u00e4mmung der Wohnkosten im Verh\u00e4ltnis zu den Einkommen vor?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1. Die Angebotspreise und Angebotsmieten steigen seit dem Jahr 2000 mehr oder weniger kontinuierlich an, wenn auch regional unterschiedlich. Nicht alle Regionen sind von starken Preissteigerungen betroffen. Die Preissteigerungen bei den Eigentumswohnungen sind st\u00e4rker ausgefallen als diejenigen bei den Einfamilienh\u00e4usern und den Mietwohnungen. W\u00e4hrend sich die Mietwohnungs-Angebotspreise in der Genferseeregion in der betrachteten Zeitspanne etwas mehr als verdoppelten, ist der Anstieg mit rund 30 Prozent in den Regionen Bern, Nordwestschweiz und Ostschweiz weniger stark ausgefallen. Im gleichen Zeitraum wurde eine allgemeine Teuerung gem\u00e4ss Landesindex der Konsumentenpreise von 8,6 Prozent verzeichnet. In zwei der drei letztgenannten Regionen sind die Preise der Eigentumswohnungen um knapp 50 Prozent angestiegen, w\u00e4hrend sie in der Genferseeregion um fast 150 Prozent gestiegen sind.
2. Gem\u00e4ss Haushaltsbudgeterhebung des Bundesamtes f\u00fcr Statistik ist die durchschnittliche Brutto-Mietbelastung im Zeitverlauf recht stabil bei etwas mehr als 20 Prozent des Brutto-Haushaltseinkommens. Tendenziell ist die Belastung umso st\u00e4rker, je kleiner das Einkommen ist. Ein leichter Anstieg ist in der zweiten H\u00e4lfte der letzten Dekade gegen\u00fcber der ersten H\u00e4lfte festzustellen. Die aktuellsten ausgewiesenen Daten beziehen sich auf das Jahr 2010. Der Wohnkostenanteil im Eigentumsbereich ist infolge der fortw\u00e4hrenden Zinssenkungen - vor allem seit 2008 - stark r\u00fcckl\u00e4ufig. Bei neuerworbenem Wohneigentum d\u00fcrfte die tiefe Zinssituation jedoch tendenziell \u00fcber eine Erh\u00f6hung des Kaufpreises kompensiert werden. Eine allf\u00e4llige Zinserh\u00f6hung d\u00fcrfte sich hier sp\u00e4ter umso st\u00e4rker auswirken.
3. Der Konsum der selbstnutzenden Eigent\u00fcmer d\u00fcrfte durch den vorerw\u00e4hnten gesunkenen Wohnkostenanteil in den letzten Jahren gest\u00fctzt worden sein. Bei den Mietern, welche bereits seit l\u00e4ngerer Zeit in ihrer heutigen Wohnung leben, hatte der gesunkene Referenzzinssatz zusammen mit der seit gut vier Jahren beobachtbaren Nullteuerung zur Folge, dass die Wohnkostenbelastung nicht zunahm. Von dieser Seite gab es somit keine negativen Auswirkungen auf den Privatkonsum. Mobile Haushalte, welche ihre Wohnung wechseln (m\u00fcssen), sind jedoch vor allem in den Hotspots von stark steigenden Preisen f\u00fcr Neuvermietungen betroffen. In der Schweiz wird pro Jahr jede sechste Wohnung gewechselt, in stark nachgefragten Orten werden dabei die Mietzinse tendenziell erh\u00f6ht. Bei dieser Gruppe ist von einer Minderung des Privatkonsums auszugehen. \u00dcber alle Einkommensklassen betrachtet d\u00fcrfte die Situation auf dem Wohnungsmarkt in den letzten Jahren den Konsum nicht geschw\u00e4cht haben. Grunds\u00e4tzlich kann auf gestiegene Wohnkostenbelastungen nicht nur mit Konsumverzicht, sondern auch mit einer sinkenden Sparquote reagiert werden.
4. Die Eidgen\u00f6ssische Steuerverwaltung verf\u00fcgt diesbez\u00fcglich \u00fcber keine Daten, es existieren dazu auch keine Sch\u00e4tzungen. Gem\u00e4ss Artikel\u00a02 Absatz\u00a02 Buchstabe\u00a0b der Expatriates-Verordnung (SR 642.118.3) sind \"die angemessenen Wohnkosten in der Schweiz bei nachgewiesener Beibehaltung einer st\u00e4ndigen Wohnung im Ausland\" als besondere Berufskosten abziehbar. Was angemessene Wohnkosten sind, richtet sich nach den Verh\u00e4ltnissen im Einzelfall und nach der kantonalen Praxis. Es ist m\u00f6glich, dass der Arbeitgeber f\u00fcr die Wohnkosten ganz oder teilweise aufkommt (rein privatrechtliche Vereinbarung). In diesem Fall kann der steuerpflichtige Expat keinen Abzug geltend machen oder nur im Umfang der vom Arbeitgeber nicht \u00fcbernommenen Kosten; dies immer unter der Voraussetzung, dass es sich um angemessene Wohnkosten handelt. Da es sich bei Expats eher um gutverdienende Personen handelt, d\u00fcrften diese auch im h\u00f6herpreisigen Segment als Nachfrager auftreten. Allerdings ist nicht davon auszugehen, dass dieses Instrument zu einer merklichen Zuwanderung hochqualifizierter Arbeitskr\u00e4fte f\u00fchrt, womit auch deren Einfluss auf den Wohnungsmarkt beschr\u00e4nkt sein d\u00fcrfte.
5. Gem\u00e4ss den Resultaten der im Rahmen der Volksz\u00e4hlung 2000 durchgef\u00fchrten Geb\u00e4ude- und Wohnungserhebung waren Immobilienfonds Besitzer von 1,7 Prozent des Gesamtbestandes aller Erstwohnungen; Bau- und Immobiliengesellschaften erreichten einen Anteil von 3,7 Prozent. Der betragsm\u00e4ssige Umfang der schweizerischen Immobilienfonds betr\u00e4gt aktuell gut 33 Milliarden Franken und ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Bei den b\u00f6rsenkotierten Unternehmen betr\u00e4gt der betragsm\u00e4ssige Umfang etwas mehr als 14 Milliarden Franken, was ebenfalls einem deutlichen Anstieg entspricht. Ber\u00fccksichtigt man das tats\u00e4chliche Investitionsvolumen, d\u00fcrfte dieses das vorgenannte Kapitalvolumen jedoch \u00fcbersteigen. \u00dcber den Anteil ausl\u00e4ndischer Investitionen liegen keine Angaben vor. Als Aktiven in Grundst\u00fccken, Bauten und Hypotheken werden per Ende 2011 von den Versicherungen 69 Milliarden Franken, bei den Pensionskassen 125 Milliarden Franken ausgewiesen. In den letzten f\u00fcnf Jahren sind die Hypothekarvolumina von Schweizer Banken f\u00fcr Objekte in der Schweiz um einen Viertel angestiegen. Die Immobilienfonds investieren ihr Verm\u00f6gen nicht nur in Wohn-, sondern beispielsweise auch in Gesch\u00e4ftsliegenschaften. Dabei hat das Volumen in absoluten Zahlen stark zugenommen. Von einem rasch wachsenden prozentualen Anteil der Immobilienfonds am gesamten Immobilienmarkt kann jedoch nicht ausgegangen werden. Aufgrund des doch geringen Anteils am Gesamtmarkt d\u00fcrften die Auswirkungen nicht sehr gross sein. Aktuellere Daten zu den Anteilen der verschiedenen Besitzertypen am gesamten Wohnungsmarkt sind zurzeit leider nicht verf\u00fcgbar. Allerdings darf davon ausgegangen werden, dass weiterhin die \u00fcberwiegende Mehrheit aller Wohnungen im Besitze von Privatpersonen ist.
6. Die konjunkturellen Wirkungen sind differenziert zu beurteilen. Die tiefen Zinsen und hohen Angebotspreise haben die Bauinvestitionen erh\u00f6ht und damit die Binnenkonjunktur gest\u00e4rkt. Die Preisentwicklung im Immobilienmarkt hat sich, wie oben erw\u00e4hnt, nicht negativ auf den Konsum ausgewirkt. Die Wohnkostenentwicklung war allerdings nicht f\u00fcr alle gleich. Insgesamt sieht man auch am Anteil der Wohnungsmieten im Warenkorb des Landesindexes der Konsumentenpreise, dass dieser stabil ist, in letzter Zeit sogar leicht r\u00fcckl\u00e4ufig. In n\u00e4herer Zukunft d\u00fcrfte die relative Stabilit\u00e4t des hypothekarischen Referenzzinssatzes auch bei erwarteten steigenden Zinss\u00e4tzen eine d\u00e4mpfende Wirkung haben. Der Bundesrat hat am 4. Juli 2012 das WBF beauftragt, in einem Aussprachepapier aufzuzeigen, wie der Erwerb von Bauland zugunsten des preisg\u00fcnstigen Wohnungsbaus gef\u00f6rdert werden k\u00f6nnte. Eine erste Diskussion dar\u00fcber hat im Bundesrat am 30. November 2012 stattgefunden. Das zust\u00e4ndige Departement wurde in der Folge beauftragt, die Analyse der Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu vertiefen und die Pr\u00fcfung von allf\u00e4lligen Massnahmen auszuweiten. Damit wird auch dem Postulat der UREK-N 12.3662, \"Massnahmen im Wohnungswesen\", Rechnung getragen, das der Nationalrat am 19. M\u00e4rz 2013 angenommen hat.
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