Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament eine \u00c4nderung von Artikel\u00a011 VMWG zu unterbreiten, mit dem Ziel, dass sich die Orts- und Quartier\u00fcblichkeit der Mietzinse mit vern\u00fcnftigem Aufwand nachweisen l\u00e4sst. Die erforderlichen Kriterien f\u00fcr vergleichbare Wohnungen sind zu vereinfachen. Insbesondere die vergleichbaren Bauperioden sind flexibler festzulegen: Vorkriegsbauten sind durchwegs miteinander vergleichbar; bei j\u00fcngeren Bauten ist eine Vergleichsperiode von 25 Jahren angemessen. Nach umfassenden Renovationen ist ein neues \"wirtschaftliches Alter\" anzunehmen. Zustand und Ausstattung sind zusammenzufassen und mit drei einfach unterscheidbare, Kategorien (einfach / gut / sehr gut) zu werten. Zu pr\u00fcfen ist sodann die unterst\u00fctzende Zulassung von etablierten Statistiken oder Sch\u00e4tzergutachten.
","ReasonText":"Nach Artikel\u00a0269a Litera a OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbr\u00e4uchlich, wenn sie im Rahmen der orts- und quartier\u00fcblichen Mietzinse liegen. Artikel\u00a011 der VMWG legt die massgeblichen Kriterien f\u00fcr den Vergleich der Mietobjekte fest. Die Gerichte haben allerdings \u00fcbertriebene, praxisferne Anforderungen an den Beweis der Orts- und Quartier\u00fcblichkeit aufgestellt. Sie stellen derart hohe Anforderungen an die Detaillierung der Vergleichskriterien, dass der Beweis mit vern\u00fcnftigem Aufwand nicht erbracht werden kann. Wie soll die beweisbelastete Partei nur schon an die erforderlichen Detailangaben zu \"fremden\" Mietobjekten zu Daten herankommen? Selbst wenn dies gelingt, ist der Pr\u00fcfungsaufwand f\u00fcr die Gerichte und Schlichtungsbeh\u00f6rden unverh\u00e4ltnism\u00e4ssig. Zudem sind diese selbst keine Immobilienfachexperten und kaum in der Lage, die Vergleichsobjekte im geforderten Detaillierungsgrad bez\u00fcglich Lage, Gr\u00f6sse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode objektiv zu beurteilen. Namentlich bei mehrere Jahrzehnte alten Geb\u00e4uden (also genau bei jenen Wohnungen, f\u00fcr welche das Bundesgericht mangels Tauglichkeit der realit\u00e4tsfremden Kriterien zur Ertragsbemessung auf die Orts- und Quartier\u00fcblichkeit der Mieten verweist) ist es heute nahezu unm\u00f6glich, die gen\u00fcgende Anzahl von Objekten zu finden, welche nach allen f\u00fcnf geforderten Elementen nahezu identisch sind. Der Nachweis der Orts- und Quartier\u00fcblichkeit ist unweigerlich zum Scheitern verurteilt. Die Rechtsprechung hat damit die Zul\u00e4ssigkeit der orts- und quartier\u00fcblichen Mietzinse faktisch aus dem Gesetz gekippt.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Gem\u00e4ss Obligationenrecht gilt im Mietrecht in erster Linie das Prinzip der Kostenmiete. Mietzinse sind missbr\u00e4uchlich, wenn damit ein \u00fcbersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich \u00fcbersetzten Kaufpreis beruhen. In Ausnahmef\u00e4llen, besonders dann, wenn wie bei \u00e4lteren Liegenschaften eine Ertragsberechnung nicht m\u00f6glich ist, sind Mietzinse auch nicht missbr\u00e4uchlich, wenn sie im Rahmen der orts- und quartier\u00fcblichen Mietzinse liegen. F\u00fcr die Ermittlung der Orts- und Quartier\u00fcblichkeit sind gem\u00e4ss Artikel\u00a011 der Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen die Mietzinse von Objekten massgeblich, die nach Lage, Gr\u00f6sse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der zur Diskussion stehenden Mietsache vergleichbar sind.
Der Bundesrat ist sich bewusst, dass die bei der Anwendung der Orts- und Quartier\u00fcblichkeit zu erf\u00fcllenden Anforderungen komplex sind. Er teilt jedoch die Meinung des Motion\u00e4rs nicht, dass der Nachweis der Orts- und Quartier\u00fcblichkeit in aller Regel nicht erbracht werden kann. Diesem Anpassungsgrund kommt in der Vermietungspraxis eine nicht zu untersch\u00e4tzende Bedeutung zu. Die umfassende Rechtsprechung des Bundesgerichtes zu diesem Thema indiziert, dass dieser Anpassungsgrund oft angerufen wird. H\u00e4ufig wird die Orts- und Quartier\u00fcblichkeit auch zur Begr\u00fcndung von vertraglichen Mietzinsvorbehalten herangezogen. Die Mieterseite beurteilt das Instrument kritisch, besonders weil es in seiner geltenden Ausgestaltung unabh\u00e4ngig von der Kostenentwicklung Mietzinserh\u00f6hungen erm\u00f6glicht.
Die mit der Motion beabsichtigte \u00c4nderung des Mietrechts w\u00fcrde zwar zu einer grunds\u00e4tzlich erstrebenswerten Vereinfachung und administrativen Entlastung f\u00fchren. Davon k\u00f6nnten alle, die sich auf die Orts- und Quartier\u00fcblichkeit berufen, profitieren. In der \u00fcberwiegenden Mehrzahl der Anwendungsf\u00e4lle w\u00e4ren dies allerdings Vermieter. Nur ausnahmsweise, im Zusammenhang mit der Anfechtung des Anfangsmietzinses, erg\u00e4ben sich auch Vorteile f\u00fcr Mieter. Jedoch w\u00fcrde die Vereinfachung auf Kosten der Vergleichsgenauigkeit gehen. Sie h\u00e4tte zur Folge, dass nicht mehr gleichartige Mietobjekte miteinander verglichen w\u00fcrden. Bei der Orts- und Quartier\u00fcblichkeit handelt es sich indessen um eine Form der Vergleichsmiete, deren Anwendbarkeit ein Mindestmass an \u00dcbereinstimmung zwischen den in Betracht gezogenen Objekten voraussetzt.
Auch die zu erwartenden wirtschaftlichen Auswirkungen sprechen gegen eine Annahme der Motion. Mietzinserh\u00f6hungen ohne Mehrleistungen w\u00e4ren leichter vorzunehmen und h\u00e4tten eine Verm\u00f6gensverschiebung zur Folge. Dadurch w\u00fcrde das Gleichgewicht zwischen den Mieter- und Vermieterinteressen gest\u00f6rt, und besonders in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt w\u00e4re ein weiterer Preisanstieg zu erwarten. Der Bundesrat hat am 15. Mai 2013 die Pr\u00fcfung von Massnahmen zur Optimierung der Wohnungspolitik, insbesondere auch solchen zur Erhaltung preisg\u00fcnstigen Wohnraums, beschlossen. Dies erfolgte gest\u00fctzt auf ein Aussprachepapier zu den Auswirkungen der Personenfreiz\u00fcgigkeit auf den Wohnungsmarkt. Bei der Umsetzung dieses Entscheides sollen ebenfalls Verbesserungen im Mietrecht gepr\u00fcft werden, insbesondere auch im Hinblick auf m\u00f6gliche Vereinfachungen. Der Bundesrat unterst\u00fctzt solche, sofern sie zu einem gerechten Ergebnis f\u00fchren und wenn weder die Mietenden noch die Vermietenden benachteiligt werden.
Die Anwendbarkeit der Orts- und Quartier\u00fcblichkeit konzentriert sich auf \u00e4ltere Bauten. Die mit der Motion vorgeschlagene \u00c4nderung w\u00fcrde daher nicht zu einer Ankurbelung der Wohnungsproduktion f\u00fchren. Weiter w\u00e4re zu bef\u00fcrchten, dass der Anreiz f\u00fcr wertvermehrende Renovationen sinken k\u00f6nnte, da substanzielle Mietzinserh\u00f6hungen ohne Erneuerungsinvestitionen einfacher realisierbar w\u00e4ren.
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