Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de soumettre au Parlement un projet de modification de l'article 11 de l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) afin que la preuve du caract\u00e8re usuel des loyers d'une localit\u00e9 ou d'un quartier puisse \u00eatre apport\u00e9e \u00e0 un co\u00fbt raisonnable. Les crit\u00e8res fix\u00e9s pour les logements comparables seront simplifi\u00e9s. Il faudra notamment introduire une plus grande flexibilit\u00e9 en ce qui concerne l'ann\u00e9e de construction\u00a0: les b\u00e2timents datant d'avant-guerre devront pouvoir toujours \u00eatre compar\u00e9s les uns aux autres\u00a0; pour les b\u00e2timents de construction plus r\u00e9cente, il y aura lieu de retenir une p\u00e9riode de comparaison de 25 ans. Si le b\u00e2timent a \u00e9t\u00e9 enti\u00e8rement r\u00e9nov\u00e9, il faudra red\u00e9finir l'\u00e2ge \"\u00e9conomique\" \u00e0 retenir pour la comparaison. L'\u00e9tat et l'\u00e9quipement seront regroup\u00e9s dans un seul crit\u00e8re et \u00e9valu\u00e9s au moyen de trois appr\u00e9ciations (simple/bon/tr\u00e8s bon). Il faudra \u00e9galement examiner la possibilit\u00e9 d'admettre le recours \u00e0 des statistiques ou \u00e0 des avis d'experts autoris\u00e9s.
","ReasonText":"Selon l'art.\u00a0269a, let.\u00a0a, CO les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localit\u00e9 ou dans le quartier ne sont pas, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, abusifs. L'article 11 OBLF d\u00e9finit les crit\u00e8res \u00e0 retenir pour \u00e9tablir le caract\u00e8re comparable des objets lou\u00e9s. Cependant, les tribunaux imposent des exigences excessives et tr\u00e8s \u00e9loign\u00e9es de la r\u00e9alit\u00e9 pour l'\u00e9tablissement de la preuve que le loyer se situe dans les limites des loyers usuels de la localit\u00e9 ou du quartier. Les donn\u00e9es qu'ils exigent pour les diff\u00e9rents \u00e9l\u00e9ments de comparaison vont tellement dans le d\u00e9tail que l'administration de cette preuve a un co\u00fbt d\u00e9mesur\u00e9. Comment la partie qui a la charge de la preuve peut-elle seulement avoir acc\u00e8s \u00e0 des donn\u00e9es d'un tel niveau de d\u00e9tail concernant des objets lou\u00e9s appartenant \u00e0 des tiers\u00a0? Et \u00e0 supposer qu'elle y parvienne, les tribunaux et les autorit\u00e9s d'arbitrage devront se livrer \u00e0 un travail de v\u00e9rification disproportionn\u00e9. En outre, ces autorit\u00e9s ne sont pas des experts en immobilier et ne sont gu\u00e8re en mesure d'\u00e9valuer objectivement les biens \u00e0 comparer avec le degr\u00e9 de d\u00e9tail requis en ce qui concerne l'emplacement, la dimension, l'\u00e9quipement, l'\u00e9tat et l'ann\u00e9e de construction. Pour les b\u00e2timents construits il y a plusieurs dizaines d'ann\u00e9es surtout (soit pr\u00e9cis\u00e9ment les appartements pour lesquels le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral renvoie aux loyers usuels de la localit\u00e9 ou du quartier faute de disposer de crit\u00e8res r\u00e9alistes fiables pour le calcul du rendement), il est aujourd'hui pratiquement impossible de trouver un nombre d'objets suffisant qui soient pratiquement identiques au regard des cinq \u00e9l\u00e9ments de comparaison requis. L'administration de la preuve du caract\u00e8re usuel des loyers de la localit\u00e9 ou du quartier est donc in\u00e9vitablement vou\u00e9e \u00e0 l'\u00e9chec. La jurisprudence a \u00e9limin\u00e9 de facto de la loi l'admissibilit\u00e9 du crit\u00e8re des loyers usuels.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Selon le Code des obligations, le principe du loyer calcul\u00e9 sur la base des co\u00fbts pr\u00e9vaut en mati\u00e8re de droit du bail. Un loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose lou\u00e9e ou lorsqu'il r\u00e9sulte d'un prix d'achat manifestement exag\u00e9r\u00e9. Lorsque, exceptionnellement, il n'est pas possible de proc\u00e9der \u00e0 un calcul du rendement - dans le cas notamment d'immeubles anciens -, les loyers usuels dans la localit\u00e9 ou dans le quartier permettent d'\u00e9valuer si un loyer est abusif ou non. Selon l'article 11 de l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux, sont d\u00e9terminants, pour le calcul des loyers usuels, les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables \u00e0 la chose lou\u00e9e quant \u00e0 l'emplacement, la dimension, l'\u00e9quipement, l'\u00e9tat et l'ann\u00e9e de construction.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est conscient que les exigences \u00e0 satisfaire pour l'application de ce crit\u00e8re sont complexes. Il ne partage toutefois pas le point de vue de l'auteur de la motion, qui estime qu'il est pratiquement impossible d'administrer la preuve du caract\u00e8re usuel des loyers dans la localit\u00e9 ou dans le quartier. Il ne faudrait pas sous-estimer l'importance de ce motif d'adaptation dans la pratique en mati\u00e8re de location. En effet, le caract\u00e8re usuel des loyers dans la localit\u00e9 ou dans le quartier est souvent invoqu\u00e9, comme en t\u00e9moigne l'importante jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral relative \u00e0 ce sujet. Souvent, il sert \u00e9galement \u00e0 motiver des r\u00e9serves contractuelles concernant les loyers. Du c\u00f4t\u00e9 des locataires, on consid\u00e8re cet instrument d'un oeil critique, ne serait-ce que parce qu'il permet, sous sa forme actuelle, des hausses de loyer ind\u00e9pendamment de l'\u00e9volution des co\u00fbts.
Une modification du droit du bail dans le sens demand\u00e9 par l'auteur de la motion entra\u00eenerait certes une simplification tentante sur le fond et une r\u00e9duction du travail administratif, dont profiteraient tous ceux qui se r\u00e9f\u00e8rent \u00e0 la notion de caract\u00e8re usuel des loyers dans la localit\u00e9 ou dans le quartier. Cependant, dans l'immense majorit\u00e9 des cas concrets, il s'agirait de bailleurs, les locataires n'en pouvant tirer avantage qu'\u00e0 titre exceptionnel, lors de la contestation du loyer initial. Qui plus est, cette simplification aurait pour inconv\u00e9nient de rendre les comparaisons plus approximatives puisque la comparaison ne pourrait plus \u00eatre fond\u00e9e sur des objets locatifs similaires. Dans les faits, le crit\u00e8re des loyers usuels dans la localit\u00e9 ou dans le quartier constitue une forme de loyer comparatif, dont l'application n\u00e9cessite un minimum de similarit\u00e9 entre les objets compar\u00e9s.
Les effets \u00e9conomiques attendus parlent eux aussi contre l'adoption de la motion. Il deviendrait plus facile de proc\u00e9der \u00e0 des augmentations de loyer sans n\u00e9cessit\u00e9 de fournir des prestations suppl\u00e9mentaires, ce qui aurait pour cons\u00e9quence un transfert d'actifs. L'\u00e9quilibre entre les int\u00e9r\u00eats des locataires et ceux des propri\u00e9taires s'en trouverait alt\u00e9r\u00e9 et il y aurait tout lieu de craindre de nouvelles augmentations de prix, en particulier dans les r\u00e9gions o\u00f9 le march\u00e9 du logement est tendu. Suite \u00e0 une note de discussion sur les effets de la libre circulation des personnes sur le march\u00e9 du logement, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a d\u00e9cid\u00e9, le 15 mai 2013, d'ordonner l'examen de mesures visant \u00e0 optimiser la politique du logement, y compris de celles destin\u00e9es \u00e0 conserver des logements \u00e0 prix mod\u00e9r\u00e9s. Il s'agira \u00e9galement, lors de la mise en oeuvre de cette d\u00e9cision, d'envisager des am\u00e9liorations et, en particulier, des simplifications possibles en mati\u00e8re de droit du bail. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral soutient ces efforts pour autant qu'ils d\u00e9bouchent sur des r\u00e9sultats justes qui ne l\u00e8sent aucune partie prenante, \u00e0 savoir ni les locataires, ni les propri\u00e9taires.
Le crit\u00e8re des loyers usuels dans la localit\u00e9 ou dans le quartier est utilis\u00e9 avant tout pour des b\u00e2timents anciens. De ce fait, la demande faite par la motion ne contribuerait pas \u00e0 stimuler la construction de logements. En outre, il serait \u00e0 craindre que la motivation \u00e0 proc\u00e9der \u00e0 des r\u00e9novations entra\u00eenant une plus-value diminue s'il devenait plus facile d'augmenter de mani\u00e8re substantielle les loyers sans devoir investir dans des travaux de r\u00e9novation.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposal":21,"FederalCouncilProposalText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1379030400000)\/","SubmittedBy":"Egloff Hans","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1434672000000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement de l'\u00e9conomie, de la formation et de la recherche","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DEFR","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1690539481213)\/","SubmissionDate":"\/Date(1371686400000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":4909,"SubmissionLegislativePeriod":49,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"Am\u00e9nagement du territoire et logement"}}