Der Bundesrat wird beauftragt, das Mietrecht von Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen so anzupassen, dass durch energetische Sanierungen eingesparte Energiekosten w\u00e4hrend einer Zeitdauer von f\u00fcnf Jahren bei den Nebenkosten angerechnet werden k\u00f6nnen. Folgende Eckwerte liegen dem Antrag zugrunde:
1. Der Vermieter kann f\u00fcr die get\u00e4tigten energetischen Sanierungen keine Mietzinserh\u00f6hung ausl\u00f6sen.
2. Die Summe der \u00fcbertragenen Energiespar-Nebenkosten darf die Summe der energetischen Investition nicht \u00fcbersteigen.
3. Die Berechnung der eingesparten Energiekosten erfolgt mit einer Wetter- (Heizgradtage) und Nutzungskorrektur (Art, Dauer).
4. Investitionskosten, die nicht durch Energieeinsparungen innerhalb von f\u00fcnf Jahren gedeckt sind, tr\u00e4gt der Vermieter bzw. der Eigent\u00fcmer.
","ReasonText":"Speziell bei Gewerbeimmobilien werden heute viele Energiesparmassnahmen, die sich lohnen w\u00fcrden, nicht oder nur teilweise umgesetzt. Vielfach ist es ein Problem zwischen Vermieter und Mieter. Denn: Die Vermieter investieren, die Mieter profitieren. Vielfach kann der Mieter m\u00f6gliche Anpassungen des Mietzinses im Verh\u00e4ltnis zu den nachfolgenden Einsparungen bei den Nebenkosten nicht bewerten. Die Wirkung der beabsichtigten Massnahmen l\u00e4sst sich im Voraus oft auch nicht verbindlich belegen. Weiter fehlt nach der Sanierung oft die Wirkungsmessung der Energiesparmassnahmen, da der Vermieter keinen finanziellen Vorteil hat - die Energiekosten tr\u00e4gt ja der Mieter.
Der Vorstoss mit der gesetzlichen Machbarkeit einer Anrechnung von eingesparten Energiekosten regelt den Umgang mit energetischen Investitionskosten im gewerblichen Mietrecht auf eine einfache Art. Der Eigent\u00fcmer profitiert in den ersten f\u00fcnf Jahren von der Energiekosten-Differenz, der Mieter im Anschluss an diese f\u00fcnf Jahre von den insgesamt tieferen Nebenkosten.
Diese Win-win-Situation w\u00fcrde bei vielen gewerblichen Immobilienbesitzern die Investitionsmotivation verbessern. Verlierer gibt es keine, im Gegenteil, nebst Vermieter und Mieter leistet dieser Ansatz auch einen Beitrag zur Reduktion des Energiebedarfs in der Schweiz.
Ob ein solches Modell auch bei Wohnungsbauten lohnenswert und umsetzbar ist, m\u00fcsste dann in einer zweiten Phase gepr\u00fcft werden.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Das schweizerische Mietrecht sieht vor, dass, basierend auf der Kostenmiete, ein angemessener Ertrag aus der Mietsache erzielt werden kann. Wie der Bundesrat in seiner Stellungnahme vom 30. Januar 2013 zum Postulat Wasserfallen 12.4081 ausgef\u00fchrt hat, stellen energetische Sanierungen zumeist umfassende \u00dcberholungen im Sinne von Artikel\u00a014 Absatz\u00a01 der Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (VMWG) dar, deren Kosten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investition auf den Mietzins \u00fcberw\u00e4lzt werden k\u00f6nnen. Diese Regelung beg\u00fcnstigt auch Investitionen in die Energieeffizienz, sodass das geltende Mietrecht nicht als grunds\u00e4tzliches Hemmnis f\u00fcr energetische Geb\u00e4udesanierungen betrachtet werden kann. \u00dcberdies wird in Artikel\u00a014 Absatz\u00a02 VMWG explizit festgehalten, dass energetische Verbesserungen als Mehrleistungen gelten, die einen Anspruch auf Mietzinserh\u00f6hung begr\u00fcnden.
Ausfluss des Systems der Kostenmiete ist weiter, dass gem\u00e4ss Artikel\u00a0257a des Obligationenrechtes (OR) Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenh\u00e4ngen, als Nebenkosten auf die Mieterschaft \u00fcberw\u00e4lzt werden k\u00f6nnen, sofern dies vertraglich vereinbart ist. Die vorgeschlagene Ber\u00fccksichtigung eingesparter Energiekosten bei der Nebenkostenabrechnung steht in doppeltem Widerspruch zu diesem Grundsatz. Dies einerseits, indem statt Kosten Einsparungen angerechnet werden k\u00f6nnten, und andererseits, indem die f\u00fcr Nebenkosten vorausgesetzte Kausalit\u00e4t zwischen dem Gebrauch der Sache und den massgebenden Investitionskosten fehlen w\u00fcrde. Der Widerspruch zum Kostenprinzip akzentuiert sich weiter in der Frage, ob und wie die get\u00e4tigten Investitionen in einem k\u00fcnftigen Mietverh\u00e4ltnis oder nach einer Hand\u00e4nderung zu ber\u00fccksichtigen w\u00e4ren.
Fallbeispiele aus dem Mietwohnungsbereich zeigen, dass die aufgrund einer energetischen Sanierung zugunsten der Mieterschaft resultierende Nebenkosteneinsparung in der Regel nur einen Teilbetrag der damit verbundenen Mietzinserh\u00f6hung ausmacht. Bei Gewerbebauten kann vermutet werden, dass das Verh\u00e4ltnis zwischen der Investition und den eingesparten Nebenkosten h\u00e4ufig vorteilhafter ist, beispielsweise bei Massnahmen im Bereich der Geb\u00e4udetechnik. Doch auch in diesem Bereich d\u00fcrfte es einer Ausnahme entsprechen, dass die Kosten nach nur f\u00fcnf Jahren durch den Nutzen aufgewogen werden. Deshalb ist es f\u00fcr die Vermieterschaft meistens vorteilhafter, wenn sie die Kosten einer energetischen Sanierung nach den geltenden Regeln \u00fcberw\u00e4lzen kann, denn diese sehen weder eine Beschr\u00e4nkung der Amortisationszeit auf f\u00fcnf Jahre noch eine solche auf den Betrag der Nebenkosteneinsparung vor.
Es erscheint nicht angemessen, f\u00fcr Ausnahmef\u00e4lle Sondernormen zu schaffen, die ihrerseits wieder zu Folgefragen und entsprechendem Regelungsbedarf f\u00fchren w\u00fcrden. Dies gilt hier umso mehr, als es, wie erw\u00e4hnt, das geltende Recht dem Vermieter schon heute erm\u00f6glicht, die get\u00e4tigten Investitionen kostendeckend auf den Mietzins zu \u00fcberw\u00e4lzen. \u00dcberdies besteht gest\u00fctzt auf Artikel\u00a0260a OR die M\u00f6glichkeit, das im Vorstoss angesprochene Mieter-Vermieter-Dilemma durch eine vertragliche Vereinbarung zu vermeiden, wonach eine energetische Verbesserung auf eigene Kosten durch den Mieter erfolgt. Dieser Weg ist f\u00fcr die Mieterschaft besonders lukrativ, wenn, wie im angesprochenen Fall, die Nebenkosteneinsparungen zu einer baldigen Amortisation der Investitionskosten f\u00fchren.
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