Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 d'adapter les dispositions concernant les baux de locaux commerciaux de sorte que les co\u00fbts d'\u00e9nergie \u00e9conomis\u00e9s \u00e0 la suite d'assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques puissent \u00eatre imput\u00e9s aux charges pendant une p\u00e9riode de cinq ans. Notre requ\u00eate se fonde sur les propositions suivantes\u00a0:
1. Le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer \u00e0 la suite d'assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques.
2. Le montant des \u00e9conomies d'\u00e9nergie imputable aux charges ne devra pas d\u00e9passer le montant investi dans l'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique.
3. Le calcul des co\u00fbts d'\u00e9nergie \u00e9conomis\u00e9s tient compte du temps (degr\u00e9s-jours de chauffage) et de l'utilisation (genre, dur\u00e9e).
4. Les co\u00fbts d'investissements qui ne sont pas couverts en l'espace de cinq ans par des \u00e9conomies d'\u00e9nergie sont \u00e0 la charge du bailleur ou propri\u00e9taire.
","ReasonText":"De nombreuses mesures d'\u00e9conomie d'\u00e9nergie qui vaudraient la peine d'\u00eatre r\u00e9alis\u00e9es ne le sont pas ou seulement partiellement, en particulier s'agissant des locaux commerciaux. La raison en est souvent le d\u00e9s\u00e9quilibre du rapport co\u00fbts-avantages pour le bailleur et le locataire\u00a0: le premier investit, le second profite. Le locataire n'est fr\u00e9quemment pas capable de mettre en rapport d'\u00e9ventuelles adaptations du loyer avec les \u00e9conomies ult\u00e9rieures en termes de charges. Il est en outre souvent impossible de certifier a priori les effets des mesures pr\u00e9vues. Enfin, les effets des mesures d'\u00e9conomie d'\u00e9nergie ne sont bien souvent pas mesur\u00e9s apr\u00e8s les travaux d'assainissement, le bailleur n'en retirant aucun avantage financier (les co\u00fbts d'\u00e9nergie sont \u00e0 la charge du locataire).
L'imputation des co\u00fbts d'\u00e9nergie \u00e9conomis\u00e9s aux charges r\u00e8glerait de mani\u00e8re simple la question des co\u00fbts d'investissements li\u00e9s \u00e0 des assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques dans le droit des baux de locaux commerciaux. Le propri\u00e9taire profitera de la diff\u00e9rence dans les co\u00fbts \u00e9nerg\u00e9tiques au cours des cinq premi\u00e8res ann\u00e9es, tandis que le locataire profitera de charges plus basses apr\u00e8s ces cinq ann\u00e9es.
Cette situation gagnant-gagnant augmenterait la motivation \u00e0 investir de bien des propri\u00e9taires de locaux commerciaux. Cette approche ne fait pas de perdants, au contraire, puisqu'elle contribue aussi \u00e0 r\u00e9duire la consommation d'\u00e9nergie en Suisse.
Il faudrait examiner au cours d'une seconde phase si un tel mod\u00e8le serait profitable et r\u00e9alisable pour les logements.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Le droit du bail pr\u00e9voit qu'un rendement ad\u00e9quat de la chose lou\u00e9e peut \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 sur la base des loyers calcul\u00e9s sur les co\u00fbts. Comme le Conseil f\u00e9d\u00e9ral l'a relev\u00e9 dans son avis du 30 janvier 2013 formul\u00e9 en r\u00e9ponse au postulat Wasserfallen 12.4081, l'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique d'un b\u00e2timent constitue g\u00e9n\u00e9ralement une importante r\u00e9paration au sens de l'art.\u00a014, al.\u00a01, de l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF); les frais engendr\u00e9s sont consid\u00e9r\u00e9s, \u00e0 raison de 50 \u00e0 70\u00a0%, comme des investissements cr\u00e9ant des plus-values, et peuvent \u00eatre r\u00e9percut\u00e9s sur le loyer. Cette r\u00e8gle favorise les investissements visant une meilleure efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique. Le droit du bail en vigueur ne saurait d\u00e8s lors \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un important frein aux assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques. Qui plus est, l'art.\u00a014, al.\u00a02, OBLF pr\u00e9cise express\u00e9ment que les am\u00e9liorations \u00e9nerg\u00e9tiques sont consid\u00e9r\u00e9es comme des prestations suppl\u00e9mentaires qui justifient un droit \u00e0 une augmentation de loyer.
Cons\u00e9quence du syst\u00e8me des loyers calcul\u00e9s sur la base des co\u00fbts, les prestations fournies en rapport avec l'usage de la chose peuvent, aux termes de l'article 257a du Code des obligations (CO), \u00eatre report\u00e9es sur le locataire \u00e0 titre de frais accessoires, pour autant que le contrat le pr\u00e9voie. Or la prise en consid\u00e9ration des co\u00fbts d'\u00e9nergie \u00e9conomis\u00e9s dans le d\u00e9compte des frais accessoires, comme le propose l'auteur de la motion, va \u00e0 l'encontre de ce principe, \u00e0 double titre\u00a0: premi\u00e8rement, il serait ainsi possible d'imputer des \u00e9conomies \u00e0 la place de co\u00fbts et, deuxi\u00e8mement, le n\u00e9cessaire lien de causalit\u00e9 entre l'usage de la chose et les co\u00fbts d'investissement d\u00e9terminants en mati\u00e8re de frais accessoires ferait d\u00e9faut. La contradiction avec le principe des co\u00fbts s'accentue lorsqu'il s'agit de savoir s'il faudra tenir compte de ces investissements dans le contrat de bail suivant ou apr\u00e8s un changement de propri\u00e9taire et, dans l'affirmative, comment s'y prendre.
Les exemples tir\u00e9s du secteur locatif montrent que l'\u00e9conomie, pour le locataire, sur les frais accessoires r\u00e9sultant d'un assainissement \u00e9nerg\u00e9tique ne repr\u00e9sente g\u00e9n\u00e9ralement qu'une partie du montant de la hausse de loyer qui en d\u00e9coule. Pour les b\u00e2timents \u00e0 vocation commerciale, on peut pr\u00e9sumer que le rapport entre l'investissement et les frais accessoires \u00e9pargn\u00e9s est souvent plus avantageux s'il s'agit, par exemple, de mesures relevant de la technique du b\u00e2timent. Mais parvenir \u00e0 la compensation des co\u00fbts apr\u00e8s cinq ans d\u00e9j\u00e0 doit aussi \u00eatre de l'ordre de l'exception dans ce domaine. Aussi est-il g\u00e9n\u00e9ralement plus avantageux pour les bailleurs de pouvoir reporter les co\u00fbts d'un assainissement \u00e9nerg\u00e9tique conform\u00e9ment aux r\u00e8gles en vigueur, car celles-ci ne pr\u00e9voient ni limitation de la dur\u00e9e d'amortissement \u00e0 cinq ans ni limitation au montant \u00e9pargn\u00e9 sur les frais accessoires.
Il n'appara\u00eet gu\u00e8re judicieux de cr\u00e9er des dispositions sp\u00e9ciales pour r\u00e9gler des exceptions propres \u00e0 susciter elles-m\u00eames des questions et \u00e0 faire na\u00eetre des besoins en termes de r\u00e9glementation, d'autant moins que, redisons-le, le droit actuel autorise d\u00e9j\u00e0 les bailleurs \u00e0 reporter leurs investissements sur les loyers afin de couvrir les co\u00fbts. Par ailleurs, l'article 260a CO pr\u00e9voit la possibilit\u00e9 d'\u00e9viter le dilemme \"locataires-bailleurs\" \u00e9voqu\u00e9 dans la motion par la conclusion d'un contrat pr\u00e9voyant que les am\u00e9liorations \u00e9nerg\u00e9tiques sont effectu\u00e9es \u00e0 ses frais par le locataire. Cette solution est particuli\u00e8rement lucrative pour les locataires si, comme dans le cas pr\u00e9sent, les \u00e9conomies faites sur les frais accessoires permettent d'amortir assez rapidement les co\u00fbts de l'investissement.
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