Der Bundesrat wird beauftragt, einen Bericht auszuarbeiten, in dem er die juristischen H\u00fcrden, die die energetische Sanierung von Stockwerkeigentum behindern, identifiziert und M\u00f6glichkeiten aufzeigt, wie diese H\u00fcrden abgebaut werden k\u00f6nnten.
","ReasonText":"Nehmen wir beispielsweise die Fenster. Die Fenster werden als zum Privatbereich geh\u00f6rig betrachtet. Das heisst, jeder Eigent\u00fcmer und jede Eigent\u00fcmerin einer Wohnung kann sie wechseln oder nicht. Wenn nun in einer Liegenschaft neun von zehn Eigent\u00fcmerinnen und Eigent\u00fcmern die Fenster wechseln, spart die zehnte Partei Energie ohne jegliche Investition.
Das Gesetz, das das Stockwerkeigentum regelt, sieht vor, dass Erneuerungs- und Unterhaltsarbeiten von mindestens 50 Prozent der Miteigent\u00fcmerinnen und Miteigent\u00fcmer, die zugleich mindestens 50 Prozent der Wertquoten (Fl\u00e4che) halten, gutgeheissen werden m\u00fcssen. Dies ist auch richtig, denn damit wird ein Gleichgewicht zwischen den Parteien mit grossen und denjenigen mit kleinen Wohnungen erzielt. Es gibt aber andere Stockwerkeigent\u00fcmergemeinschaften, die einen Schritt weiter gegangen sind und f\u00fcr diese Art von Arbeiten das Quorum auf 75 Prozent der Wertquoten (Art. 712g ZGB l\u00e4sst dies zu) festgelegt haben. Damit erhalten die Parteien mit einer hohen Wertquote praktisch ein Vetorecht. Ein Entscheid f\u00fcr die energetische Sanierung von Geb\u00e4uden, die als Erneuerung eingestuft wird, wird also unm\u00f6glich, wenn einige Parteien mit hohen Wertquoten dagegen sind.
Dieses Beispiel zeigt eine der H\u00fcrden f\u00fcr die energetische Erneuerung des Stockwerkeigentums auf. Eine M\u00f6glichkeit, diese H\u00fcrden abzubauen, w\u00e4re, diese Erneuerungsarbeiten nicht mehr als n\u00fctzliche Massnahmen (Art. 647c ZGB), sondern als notwendige Massnahmen einzustufen.
Wir k\u00f6nnen nicht das ZGB im Hauruckverfahren \u00e4ndern. Wir brauchen eine fundierte, umfassende Grundlage, die die Probleme benennt und L\u00f6sungsm\u00f6glichkeiten aufzeigt.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Die Unterscheidung zwischen notwendigen (Art. 647c ZGB) und n\u00fctzlichen (Art. 647d ZGB) baulichen Massnahmen ist relativ unbestimmt und kann nur mit Blick auf den konkreten Einzelfall getroffen werden. Die Begriffe sind dabei unter Ber\u00fccksichtigung der konkreten Situation, der Natur des Stockwerkeigentums und der technischen Entwicklung auszulegen. Als notwendig gelten Massnahmen zum Schutz vor Naturgefahren, die Reparatur, Instandstellung oder der Ersatz defekter gemeinschaftlicher Teile wie Eingangst\u00fcren, Aufz\u00fcge, D\u00e4cher oder Zufahrtswege, nicht jedoch die Erneuerung der W\u00e4rmeisolation, wenn diese in einem guten Zustand ist und den gesetzlichen Minimalanforderungen gen\u00fcgt. Es w\u00e4re heikel, im ZGB beispielsweise den Ersatz eines Heizkessels durch eine energetisch wirtschaftlichere Heizung vorzuschreiben, wenn die bestehende noch funktioniert und den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Um eine bauliche Massnahme statt als n\u00fctzlich als notwendig zu qualifizieren, m\u00fcsste sie in einer \u00f6ffentlich-rechtlichen Bestimmung vorgeschrieben werden.
Wie bei allen Formen des gemeinschaftlichen Eigentums muss naturgem\u00e4ss stets ein Ausgleich zwischen den oft unterschiedlichen W\u00fcnschen und Interessen der Stockwerkeigent\u00fcmer gefunden werden. Einerseits ist zu vermeiden, dass einige Stockwerkeigent\u00fcmer Massnahmen vereiteln k\u00f6nnen, die im Interesse aller liegen, andererseits m\u00fcssen die Stockwerkeigent\u00fcmer auch davor gesch\u00fctzt werden, einen bedeutenden Teil der Kosten weitreichender und teurer Massnahmen mittragen zu m\u00fcssen, die gegen ihren Willen beschlossen wurden. Deswegen k\u00f6nnen notwendige bauliche Massnahmen mit einfachem Mehr der Stockwerkeigent\u00fcmer beschlossen werden, wogegen f\u00fcr n\u00fctzliche Massnahmen ein qualifiziertes Mehr nach K\u00f6pfen und nach Wertquoten erforderlich ist. Diese Bestimmungen sind dispositives Recht. F\u00fcr n\u00fctzliche bauliche Massnahmen kann das doppelte Mehr der Stockwerkeigent\u00fcmer und der Wertquoten erleichtert oder versch\u00e4rft werden. Solche \u00c4nderungen m\u00fcssen entweder im Begr\u00fcndungsakt vorgenommen oder einstimmig beschlossen worden sein. Die Stockwerkeigent\u00fcmer kennen die Beschlussquoren und haben ihnen in der einen oder anderen Form zugestimmt.
So sinnvoll eine energetische Sanierung von Stockwerkeigentum auch ist, muss das auf einen Interessenausgleich bedachte Sachenrecht doch ebenfalls - wie bereits in der Stellungnahme des Bundesrates betreffend die Motion Leutenegger Filippo 12.3168, \"Lockerung des Einstimmigkeitsprinzips im Stockwerkeigentumsrecht beim Ersatzneubau\", zu bedenken gegeben - auf die Tragbarkeit solcher Massnahmen f\u00fcr den einzelnen Eigent\u00fcmer R\u00fccksicht nehmen. Bei Sanierungsmassnahmen, die Geb\u00e4udeteile im Sonderrecht einzelner Stockwerkeigent\u00fcmer betreffen, wie z. B. die Fenster einer Stockwerkeinheit, kommen die obendargelegten Beschlussmechanismen f\u00fcr gemeinschaftliche Teile ohnehin nicht zur Anwendung. Jeder Stockwerkeigent\u00fcmer kann \u00fcber die Durchf\u00fchrung der Massnahme selbstst\u00e4ndig entscheiden.
Das Bundesamt f\u00fcr Energie beabsichtigt im \u00dcbrigen, die L\u00f6sungsvorschl\u00e4ge einer Studie zur Thematik des energetischen Sanierungsstaus bei Stockwerkeigent\u00fcmergemeinschaften zu pr\u00fcfen. Diese Studie zeigt die Haupthindernisse von energetischen Sanierungen auf: fehlendes Wissen \u00fcber Stockwerkeigentum beim Kauf, fehlende Finanzierungsm\u00f6glichkeiten, ungen\u00fcgende Anreize und fehlende Festlegung des Sanierungsziels, Schw\u00e4chen in der Kommunikation beim Entscheidungsprozess. Diesen Hindernissen kann mit den Instrumenten des Privatrechts nur sehr beschr\u00e4nkt begegnet werden. Wenn energetische Sanierungsmassnahmen aus \u00f6kologischer und energiepolitischer Sicht als dringlich erachtet werden, m\u00fcssten sie im \u00f6ffentlichen Recht vorgeschrieben werden. Von einer weiteren Studie w\u00e4ren keine zus\u00e4tzlichen Erkenntnisse zu erwarten.
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