Am 25. September 2014 hat das Bundesgericht im Entscheid 1C_500/2013 erkl\u00e4rt, dass Artikel\u00a0269 des Obligationenrechts auf beh\u00f6rdlich - in diesem Fall vom Kanton Waadt - kontrollierte Mietzinsen anwendbar ist. Dieser Artikel legt fest, dass Mietzinsen missbr\u00e4uchlich sind, wenn mit ihnen ein \u00fcbersetzter Ertrag erzielt wird. Das Bundesgericht hat im Weiteren festgestellt, dass die von den waadtl\u00e4ndischen Beh\u00f6rden angewendeten Kriterien von den Kriterien abweichen, die im Bundesrecht vorgesehen sind. Im waadtl\u00e4ndischen Subventionssystem darf die Eigenkapitalrendite n\u00e4mlich 1 Prozent des Referenzzinssatzes betragen, w\u00e4hrend bei der Marktmiete nur eine Eigenkapitalrendite von 0,5 Prozent erlaubt ist. Nach kantonalem Recht k\u00f6nnen ausserdem Amortisationen ber\u00fccksichtigt werden, was nach Bundesrecht nicht erlaubt ist.
Eine solche Rechtsprechung wird die Investitionen von \u00f6ffentlichen Pensionskassen in Immobilien drastisch bremsen, da Ertr\u00e4ge von h\u00f6chstens 2,5 Prozent (hypothekarischer Referenzzinssatz von 2 Prozent plus 0,5 Prozent Eigenkapitalrendite) nicht ausreichen, um die Renten der Versicherten zu finanzieren. Die seit 25 Jahren etablierte Rechtsprechung des Bundesgerichtes bestraft ausserdem auch die privaten Grundeigent\u00fcmerinnen und -eigent\u00fcmer und veranlasst sie nicht, Immobilien zu bauen und zu vermieten. Die Ber\u00fccksichtigung des hypothekarischen Referenzzinssatzes ist ein k\u00fcnstliches Kriterium und hinkt der \u00f6konomischen Realit\u00e4t, die sich von Region zu Region unterscheidet, hinterher. Das Thema des Ertrags des von der Vermieterin oder vom Vermieter investierten Eigenkapitals ist so wichtig, dass sich die Politik damit besch\u00e4ftigen sollte. Die diesbez\u00fcgliche Rechtsprechung des Bundesgerichtes ist \u00fcberholt und ber\u00fccksichtigt die Ver\u00e4nderungen des Immobilienmarkts nicht. Sie war aktuell, als der hypothekarische Referenzzinssatz noch 5 Prozent betrug.
Deshalb bitte ich den Bundesrat um eine Antwort auf folgende Frage:
Sieht der Bundesrat - angesichts der \u00fcberholten Rechtsprechung des Bundesgerichtes zum \u00fcbersetzten Ertrag, die die Ver\u00e4nderungen des Immobilienmarkts nicht ber\u00fccksichtigt und die Investitionen in Immobilien bremst - Massnahmen vor, mit denen erreicht wird, dass der hypothekarische Referenzzinssatz bei der Berechnung des zul\u00e4ssigen Ertrags nicht mehr ber\u00fccksichtigt oder der Bau von Wohnungen mit freien oder beh\u00f6rdlich kontrollierten Mietzinsen gef\u00f6rdert wird und so die Auswirkungen dieser Rechtsprechung kompensiert werden?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Mit dem Urteil vom 25. September 2014 hat das Bundesgericht im Grundsatz festgehalten, dass eine Ertrags\u00fcberpr\u00fcfung auch im Bereich von kantonal gef\u00f6rderten Mietwohnungen m\u00f6glich sein muss, deren Mietzinse durch eine Beh\u00f6rde kontrolliert werden. Jedoch hat das Bundesgericht nicht abschliessend ausgef\u00fchrt, wann und nach welchen Kriterien eine solche Pr\u00fcfung eines allf\u00e4llig \u00fcberm\u00e4ssigen Ertrages zu erfolgen hat. Es hat die Sache zur Pr\u00fcfung dieser Punkte an das zust\u00e4ndige Kantonsgericht zur\u00fcckgewiesen. Es w\u00e4re daher verfr\u00fcht, wenn sich der Bundesrat zu diesen juristisch noch nicht gekl\u00e4rten Punkten \u00e4ussern w\u00fcrde.
Gem\u00e4ss Artikel\u00a0109 Absatz\u00a01 der Bundesverfassung (BV) erl\u00e4sst der Bund Vorschriften gegen Missbr\u00e4uche im Mietwesen, namentlich gegen missbr\u00e4uchliche Mietzinse. Nach Artikel\u00a0269 des Obligationenrechts (OR) sind Mietzinse missbr\u00e4uchlich, wenn damit ein \u00fcbersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich \u00fcbersetzten Kaufpreis beruhen. Durch diese Bestimmung und die konstante Rechtsprechung des Bundesgerichtes, wonach die zul\u00e4ssige Nettorendite 0,5 Prozent \u00fcber dem mietrechtlichen Referenzzinssatz liegen darf, wird sichergestellt, dass f\u00fcr den Vermieter ein angemessener, nicht aber ein \u00fcbersetzter Ertrag resultiert.
Es entspricht der Logik des im schweizerischen Mietrecht geltenden Systems der Kostenmiete, dass die zul\u00e4ssige Nettorendite sinkt, wenn der mietrechtliche Referenzzinssatz sinkt (aktuell 2,0 Prozent), und sich umgekehrt vergr\u00f6ssert, wenn der Referenzzinssatz ansteigt. Letztlich spiegelt sich darin das zurzeit historisch tiefe allgemeine Zinsniveau. So weisen andere Anlagem\u00f6glichkeiten, wie beispielsweise Bundesobligationen, zurzeit sehr tiefe Renditewerte auf, teilweise sogar negative. Aufgrund der langfristig tiefer eingesch\u00e4tzten Renditen haben viele Pensionskassen den technischen Zinssatz gesenkt.
Der Bundesrat teilt die Auffassung, dass die mietrechtlichen Bestimmungen nicht dazu f\u00fchren sollten, dass Investitionen im Mietwohnungsbereich unattraktiv sind. Der Gefahr einer D\u00e4mpfung der Neubaut\u00e4tigkeit war sich auch der Gesetzgeber bewusst. Deshalb hat er 1989 bei der Ausgestaltung des Mietrechts in Artikel\u00a0269a Buchstabe\u00a0c OR festgelegt, dass Mietzinse, die bei neueren Bauten (in der Regel j\u00fcnger als zehn Jahre) die kostendeckende Bruttorendite gew\u00e4hrleisten, nicht missbr\u00e4uchlich sind. Diese Bestimmung erlaubt es den Vermietern, die Kosten einer neuen Liegenschaft vollumf\u00e4nglich auf den Mietzins zu \u00fcberw\u00e4lzen. Gest\u00fctzt darauf wird bei diesen Bauten nicht die Netto-, sondern die zul\u00e4ssige Bruttorendite berechnet. Diese liegt - ebenfalls gem\u00e4ss Rechtsprechung des Bundesgerichtes - in der Regel bei bis zu 2 Prozent \u00fcber dem Referenzzinssatz, derzeit also bei bis zu 4 Prozent. Damit ist eine gen\u00fcgende Rentabilit\u00e4t m\u00f6glich, was sich investitionsf\u00f6rdernd auswirkt.
Die Entwicklung der Wohnungsproduktion in der Schweiz zeigt, dass das geltende Mietrecht kein Investitionshemmnis darstellt. So hat sich der Anteil der Mietwohnungen bei den Neubauten seit einigen Jahren wieder vergr\u00f6ssert, und insgesamt ist die j\u00e4hrliche Produktion von Neubauwohnungen zwischen 2002 und 2013 von knapp 29 000 auf \u00fcber 47 000 Einheiten angestiegen. Nach Ansicht des Bundesrates besteht daher keine unmittelbare Notwendigkeit daf\u00fcr, das Mietrecht im Bereich der Mietzinsgestaltung anzupassen, indem k\u00fcnftig auf die Anwendbarkeit des Referenzzinssatzes bei der Berechnung der Netto- oder der Bruttorendite verzichtet w\u00fcrde. Es kann schliesslich angemerkt werden, dass der Bundesrat in der Vergangenheit verschiedentlich Vorlagen zur Entkoppelung der Mietzinse von den Hypothekarzinss\u00e4tzen unterbreitet hat, die jedoch aus verschiedenen Gr\u00fcnden zu keiner Mietrechts\u00e4nderung gef\u00fchrt haben.
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