En date du 25 septembre 2014, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a d\u00e9cid\u00e9, dans un arr\u00eat 1C_500/2013, d'appliquer l'article 269 du Code des obligations relatif au rendement excessif aux loyers contr\u00f4l\u00e9s par l'\u00c9tat, en l'occurrence le canton de Vaud. Aussi, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a relev\u00e9 que les crit\u00e8res pris en compte par l'administration s'\u00e9cartent de ceux pr\u00e9vus par le droit f\u00e9d\u00e9ral. En effet, dans le syst\u00e8me vaudois de subventionnement, le rendement de fonds propres ne doit pas exc\u00e9der de plus de 1\u00a0% le taux de r\u00e9f\u00e9rence, alors que le loyer libre ne tol\u00e8re qu'un d\u00e9passement de 0,5\u00a0%. Le droit cantonal pr\u00e9voit \u00e9galement un amortissement \u00e0 prendre en compte, ce que le droit f\u00e9d\u00e9ral ne permet pas.
Une telle jurisprudence va freiner drastiquement les investissements dans la pierre des caisses publiques de pension d\u00e8s lors que des rendements ne d\u00e9passant pas 2,5\u00a0% (taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence de 2\u00a0% plus 0,5\u00a0% de d\u00e9passement) ne suffiront pas pour pouvoir payer les rentes \u00e0 leurs assur\u00e9s. En outre, les propri\u00e9taires priv\u00e9s sont \u00e9galement p\u00e9nalis\u00e9s par une jurisprudence \u00e9tablie depuis 25 ans par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral qui ne les encouragent pas \u00e0 construire et \u00e0 louer leurs immeubles. La r\u00e9f\u00e9rence au taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence est un crit\u00e8re artificiel, en d\u00e9calage avec la r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique qui diff\u00e8re d'une r\u00e9gion \u00e0 l'autre. La probl\u00e9matique du rendement des fonds propres investis par le bailleur est suffisamment importante pour que les autorit\u00e9s politiques se saisissent du sujet. La jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral en la mati\u00e8re est d\u00e9pass\u00e9e et ne tient pas compte des changements intervenus sur le march\u00e9 immobilier. \u00c0 l'\u00e9poque de cette jurisprudence, le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence se montait \u00e0 5\u00a0%.
Au vu de ces \u00e9l\u00e9ments, je prie le Conseil f\u00e9d\u00e9ral de r\u00e9pondre \u00e0 la question suivante\u00a0:
Dans la mesure o\u00f9 la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral en mati\u00e8re de rendement excessif est d\u00e9pass\u00e9e, ne tient pas compte des changements intervenus sur le march\u00e9 immobilier et freine les investissements dans la pierre, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral envisage t-il des mesures visant \u00e0 ne plus prendre en compte le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence dans le cadre du calcul du rendement admissible ou \u00e0 favoriser la construction de logements dont le loyer est libre ou contr\u00f4l\u00e9 par l'\u00c9tat, afin de compenser les effets de cette jurisprudence\u00a0?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"L'arr\u00eat du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral du 25 septembre 2014 \u00e9tablit qu'il doit en principe \u00eatre \u00e9galement possible d'examiner le rendement des logements subventionn\u00e9s au niveau cantonal, dont les loyers sont contr\u00f4l\u00e9s par une autorit\u00e9. N\u00e9anmoins, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral n'a pas pr\u00e9cis\u00e9 de mani\u00e8re d\u00e9finitive quand et selon quels crit\u00e8res un tel examen visant \u00e0 d\u00e9terminer un \u00e9ventuel rendement excessif doit intervenir. Il a renvoy\u00e9 la cause \u00e0 la cour cantonale afin qu'elle se penche sur ces points. Il serait donc pr\u00e9matur\u00e9 que le Conseil f\u00e9d\u00e9ral se prononce sur des questions qui n'ont pas encore \u00e9t\u00e9 clarifi\u00e9es par les juges.
A teneur de l'art.\u00a0109, al.\u00a01, de la Constitution, la Conf\u00e9d\u00e9ration l\u00e9gif\u00e8re afin de lutter contre les abus en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer, notamment les loyers abusifs. Selon l'article 269 du Code des obligations, les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose lou\u00e9e ou lorsqu'ils r\u00e9sultent d'un prix d'achat manifestement exag\u00e9r\u00e9. Cette disposition, d'une part, et la jurisprudence constante du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral selon laquelle le rendement net admissible peut \u00eatre sup\u00e9rieur de 0,5\u00a0% au taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence d\u00e9terminant pour les loyers, d'autre part, garantissent au bailleur un rendement ad\u00e9quat mais non excessif de la chose lou\u00e9e.
Conform\u00e9ment \u00e0 la logique du syst\u00e8me des loyers calcul\u00e9s sur la base des co\u00fbts, appliqu\u00e9 dans le droit du bail suisse, le rendement net admissible diminue lorsque le taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence d\u00e9terminant pour les loyers (de 2\u00a0% actuellement) baisse et augmente inversement lorsque le taux de r\u00e9f\u00e9rence monte. Dans les faits, il refl\u00e8te le niveau g\u00e9n\u00e9ral des taux d'int\u00e9r\u00eat, qui ont enregistr\u00e9 un plus bas historique. Ainsi d'autres possibilit\u00e9s de placement, par exemple les obligations de la Conf\u00e9d\u00e9ration, affichent aujourd'hui des valeurs de rendement tr\u00e8s faibles, voire n\u00e9gatives. Bon nombre de caisses de pension ont baiss\u00e9 le taux d'int\u00e9r\u00eat technique en raison de la faiblesse estim\u00e9e de ces rendements \u00e0 long terme.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral pense aussi, quant \u00e0 lui, que les dispositions du droit du bail ne doivent pas d\u00e9courager les investissements dans le domaine du logement locatif. Le l\u00e9gislateur \u00e9tait aussi conscient que ces dispositions risquaient de mettre un frein \u00e0 la construction de nouveaux logements. C'est pourquoi il a, en 1989, introduit la r\u00e8gle suivante \u00e0 l'art.\u00a0269a, let.\u00a0c, du Code des obligations\u00a0: les loyers qui assurent un rendement brut permettant de couvrir les frais ne sont pas abusifs lorsqu'il s'agit de constructions r\u00e9centes (de moins de dix ans en g\u00e9n\u00e9ral). Cette disposition permet aux bailleurs de reporter enti\u00e8rement les co\u00fbts d'un nouvel immeuble sur les loyers. Pour ces constructions, le calcul ne fait pas intervenir le rendement net mais le rendement brut admissible, qui, selon la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, est en principe sup\u00e9rieur de 2\u00a0% au plus haut taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence, soit de 4\u00a0% au plus, actuellement. Cette r\u00e8gle permet donc une rentabilit\u00e9 suffisante propre \u00e0 encourager l'investissement.
L'\u00e9volution de la construction de logements en Suisse en t\u00e9moigne, le droit du bail en vigueur ne constitue pas un frein \u00e0 l'investissement. La part des logements locatifs neufs a repris une tendance \u00e0 la hausse depuis quelques ann\u00e9es, \u00e0 telle enseigne que la production annuelle de logements dans l'ensemble est pass\u00e9e d'\u00e0 peine 29 000 \u00e0 plus de 47 000 unit\u00e9s entre 2002 et 2013. Aux yeux du Conseil f\u00e9d\u00e9ral, il n'y a ni urgence \u00e0 adapter le droit du bail au chapitre de la fixation des loyers ni n\u00e9cessit\u00e9 d'abandonner le taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence dans le calcul du rendement net ou brut. Enfin, il convient de remarquer que le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a soumis, ces derni\u00e8res ann\u00e9es, plusieurs projets visant \u00e0 d\u00e9coupler les loyers des taux hypoth\u00e9caires, qui n'ont toutefois pas abouti pour des motifs divers.
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