Il 25 settembre 2014 il Tribunale federale ha stabilito di applicare alle pigioni controllate dallo Stato l'articolo 269 del Codice delle obbligazioni relativo al reddito sproporzionato, nella fattispecie per il cantone di Vaud (decisione 1C_500/2013). Il Tribunale federale rileva inoltre che i criteri considerati dall'amministrazione si discostano da quelli del diritto federale. In effetti, per il sistema vodese di sovvenzionamento, il reddito proveniente da fondi propri non deve superare di oltre l'1 per cento il tasso di riferimento, mentre per le pigioni fissate in modo libero tale limite \u00e8 dello 0,5 per cento. A differenza del diritto federale, il diritto cantonale prevede inoltre di considerare l'ammortamento.
La giurisprudenza frena in tal modo gli investimenti edili delle casse pensioni pubbliche poich\u00e9 i rendimenti che non superano il 2,5 per cento (tasso ipotecario di riferimento del 2 per cento pi\u00f9 0,5 per cento di superamento) non saranno sufficienti per pagare le pensioni dei loro affiliati. Anche i proprietari privati sono penalizzati da questa giurisprudenza stabilita 25 anni fa dal Tribunale federale, che non li incoraggia a costruire e affittare le abitazioni. Basarsi sul tasso ipotecario di riferimento costituisce un criterio artificiale, che non collima con la realt\u00e0 economica delle varie regioni. Il problema del reddito proveniente dai fondi propri investiti dal locatore \u00e8 abbastanza importante da richiamare l'attenzione delle autorit\u00e0 politiche. La giurisprudenza del Tribunale federale in materia - che risale a un momento in cui il tasso ipotecario di riferimento si attestava al 5 per cento - \u00e8 superata e non considera i cambiamenti del mercato immobiliare. Chiedo quindi al Consiglio federale di rispondere alla domanda che segue:
Poich\u00e9 la giurisprudenza del TF in materia di reddito sproporzionato \u00e8 superata, non tiene conto dei cambiamenti del mercato immobiliare e frena gli investimenti edili, il Consiglio federale intende prendere provvedimenti per abolire il tasso ipotecario di riferimento nel calcolo del reddito ammissibile o per favorire la costruzione di abitazioni (a pigione libera o controllata dallo Stato), con lo scopo di compensare gli effetti della giurisprudenza?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Con la sentenza del 25 settembre 2014 il Tribunale federale ha stabilito che la verifica del rendimento deve essere possibile anche per gli immobili locativi con sovvenzionamento cantonale le cui pigioni sono sottoposte al controllo di un'autorit\u00e0. Il Tribunale federale non ha tuttavia indicato in maniera esaustiva quando e secondo quali criteri si debba verificare un presunto rendimento eccessivo, rinviando l'esame di questi punti al tribunale cantonale competente. Sarebbe pertanto prematuro se il Consiglio federale si esprimesse su una questione non ancora chiarita a livello giuridico.
Secondo l'articolo 109 capoverso 1 della Costituzione federale (Cost.), la Confederazione emana prescrizioni contro gli abusi nel settore locativo, in particolare contro le pigioni abusive. Secondo l'articolo 269 del Codice delle obbligazioni (CO) sono abusive le pigioni con le quali \u00e8 ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. Mediante questa disposizione e la giurisprudenza costante del Tribunale federale, in base alla quale il reddito netto pu\u00f2 superare il tasso ipotecario di riferimento dello 0,5 per cento, si garantisce che il locatore consegua un reddito adeguato, ma non sproporzionato.
Corrisponde alla logica del sistema vigente nel diritto di locazione svizzero delle pigioni commisurate ai costi il fatto che il rendimento netto ammissibile diminuisca quando si abbassa il tasso ipotecario di riferimento (ora del 2,0 per cento) e aumenti invece quando quest'ultimo si innalza. In ultima analisi questa situazione deriva anche dal livello generale dei tassi d'interesse che ha raggiunto minimi storici. Altre possibilit\u00e0 d'investimento, quali le obbligazioni della Confederazione, offrono attualmente un rendimento molto basso, se non addirittura negativo. Stimando un basso rendimento a lungo termine, molte casse pensioni hanno abbassato il tasso d'interesse tecnico.
Il Consiglio federale condivide l'opinione secondo cui le disposizioni del diritto di locazione non devono togliere attrattiva agli investimenti nel settore della locazione di immobili. Anche il legislatore era consapevole del pericolo di una minore attivit\u00e0 edilizia. Per questo nel 1989 ha stabilito, nell'articolo 269a lettera c CO, che nel caso delle nuove costruzioni (generalmente inferiori ai 10 anni) non sono abusive le pigioni che garantiscono un reddito lordo compensante i costi. Questa disposizione consente ai locatori di traslare interamente sulla pigione i costi di un nuovo immobile. In tal caso non si calcola il reddito netto, bens\u00ec il reddito lordo adeguato. Quest'ultimo pu\u00f2 superare generalmente il tasso ipotecario di riferimento - come conferma anche la giurisprudenza del Tribunale federale - fino al 2 per cento; attualmente pu\u00f2 quindi raggiungere il 4 per cento. In questo modo si consente una sufficiente redditivit\u00e0, che favorisce gli investimenti.
L'evoluzione della costruzione di alloggi in Svizzera dimostra che il diritto di locazione vigente non ostacola gli investimenti. La percentuale di abitazioni in locazione nel caso delle nuove costruzioni \u00e8 nuovamente salita negli ultimi anni e nel complesso, tra il 2002 e il 2013 la costruzione annuale di nuove abitazioni \u00e8 passata da quasi 29 000 a oltre 47 000 unit\u00e0. Il Consiglio federale non ritiene pertanto necessario adeguare nell'immediato il diritto di locazione per quanto riguarda la determinazione della pigione rinunciando in futuro all'applicabilit\u00e0 del tasso ipotecario di riferimento per il calcolo del reddito netto o lordo. Si pu\u00f2 infine notare che in passato il Consiglio federale ha proposto a pi\u00f9 riprese di sganciare le pigioni dai tassi d'interesse ipotecari, ma per diverse ragioni non si \u00e8 mai giunti a una modifica del diritto in materia.
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