Um in Zukunft Missbr\u00e4uche bei der Untermiete und der Unterpacht zu verhindern, sollen im Mietrecht Bestimmungen aufgenommen werden, welche die Anforderungen der Untermiete und der Miete im Unterpachtverh\u00e4ltnis anpassen und erg\u00e4nzen. Neu soll festgehalten werden, dass f\u00fcr die Zul\u00e4ssigkeit einer Untermiete resp. einer Miete im Unterpachtverh\u00e4ltnis die schriftliche Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters bzw. der Verp\u00e4chterin oder des Verp\u00e4chters erforderlich ist. Werden die Voraussetzungen nicht eingehalten, soll der Vermieterin oder dem Vermieter resp. der Verp\u00e4chterin oder dem Verp\u00e4chter neu ein ausserordentliches K\u00fcndigungsrecht zustehen. Diese Revision des Obligationenrechts wurde am 29. September 2023 von den R\u00e4ten verabschiedet. Da das fakultative Referendum ergriffen wurde, wird die Vorlage am 24. November 2024 dem Volk zur Abstimmung unterbreitet.
Die parlamentarische Initiative \u00abMissbr\u00e4uchliche Untermiete vermeiden\u00bb (15.455) wurde am 18. Juni 2015 von Nationalrat Hans Egloff (V, ZH) eingereicht. Sie verlangt, dass zur Vermeidung missbr\u00e4uchlicher Untermieten namentlich eine Regelung eingef\u00fchrt wird, wonach Mieterinnen und Mieter bei der Vermieterin oder dem Vermieter ein schriftliches Untermietbegehren stellen m\u00fcssen.
In der Begr\u00fcndung weist der Initiant darauf hin, dass in den St\u00e4dten g\u00fcnstige Altbauwohnungen vielfach zu Mietzinsen untervermietet werden, die den vom Hauptmieter zu bezahlenden Mietzins in betr\u00e4chtlichem Umfang \u00fcbersteigen. Um den unrechtm\u00e4ssigen Ertrag noch zu steigern, w\u00fcrden Mietobjekte zum Teil raumweise zu einem sehr hohen Entgelt an mehrere Untermieter weitervermietet. Mangels Information und mangels Anfrage um Zustimmung, w\u00fcssten die Vermieter nicht, wer ihr Objekt tats\u00e4chlich bewohne oder benutze.
Der Initiant erl\u00e4utert in der Begr\u00fcndung die gerichtliche Haltung. Die Gerichte w\u00fcrden der Vermieterin oder dem Vermieter das Recht gew\u00e4hren, die Zustimmung zur Untermiete zu verweigern, wenn die Mieterin oder der Mieter nicht die Absicht hat, das gemietete Objekt sp\u00e4ter wieder selber zu nutzen. In der Praxis reiche die reine Behauptung der Mieterin oder des Mieters, sie bzw. er werde das gemietete Objekt zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt wieder selber nutzen aus, um eine Umkehr der Beweislast herbeizuf\u00fchren. Von der Vermieterin oder dem Vermieter werde dann verlangt nachzuweisen, dass die Mieterin oder der Mieter keine Absicht zur R\u00fcckkehr hat. Daraus zieht der Initiant die Schlussfolgerung, dass das geltende Recht nicht praktikabel ist und Umgehungen der gesetzgeberischen Absicht sch\u00fctzt.
Die Kommission f\u00fcr Rechtsfragen des Nationalrates (RK-N) gab der parlamentarischen Initiative am 12. Mai 2016 mit 15 zu 10 Stimmen Folge. Diesem Beschuss erteilte die Kommission f\u00fcr Rechtsfragen des St\u00e4nderates (RK-S) am 30. August 2016 mit 5 zu 4 Stimmen bei 1 Enthaltung keine Zustimmung. Der Nationalrat beschloss am 13. M\u00e4rz 2017 mit 109 zu 77 Stimmen bei 2 Enthaltungen, der parlamentarischen Initiative Folge zu geben. Diesem Beschluss folgte die RK-S am 25. April 2017 mit 6 zu 3 Stimmen bei 1 Enthaltung. Damit wurde die RK-N beauftragt, innerhalb von zwei Jahren eine Vorlage auszuarbeiten.
Am 22. M\u00e4rz 2019 verl\u00e4ngerte der Nationalrat die Behandlungsfrist des Gesch\u00e4fts bis zur Fr\u00fchjahrssession 2021, und am 19. M\u00e4rz 2021 wurde die Frist um weitere zwei Jahre verl\u00e4ngert.
Die RK-N verabschiedete ihre Vorlage am 18. August 2022. Diese sieht eine Revision der Artikel 262 (Untermiete) und 291 (Unterpacht) des Obligationenrechts (OR) vor.
Der heute geltende Artikel 262 Absatz 1 OR bestimmt, dass die Mieterin oder der Mieter die Sache mit der Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten kann. Formvorschriften f\u00fcr die Zustimmung bestehen nicht. Der Entwurf der RK-N \u00e4ndert Artikel 262 Absatz 1 OR dahingehend, dass die Mieterin oder der Mieter k\u00fcnftig die Sache nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten darf.
Sofern die Parteien nicht schriftlich etwas anderes vereinbart haben, soll zudem neu die Mieterin oder der Mieter bei der Vermieterin oder dem Vermieter schriftlich ein Untermietbegehren stellen m\u00fcssen. Der angepasste Artikel 262 Absatz 2 OR h\u00e4lt diesen Grundsatz fest und regelt die Inhalte, welche das Begehren aufweisen muss. Es handelt sich hierbei um die Namen der Untermieterin oder des Untermieters (Bst. a) und die Vertragsbedingungen, insbesondere das Untermietobjekt, den Gebrauchszweck, den Untermietzins und die Vertragsdauer (Bst. b).
Nach Absatz 3 des angepassten Artikels hat die Mieterin oder der Mieter, falls sich die Angaben im Untermietbegehren w\u00e4hrend des Untermietverh\u00e4ltnisses \u00e4ndern, die Vermieterin oder den Vermieter entsprechend zu informieren.
Absatz 4 regelt die Verweigerungsgr\u00fcnde. In einem gewissen Umfang lehnen sich diese an die geltende Ordnung (bisheriger Absatz 2) an. Die Weigerung, die Bedingungen gem\u00e4ss dem angepassten Absatz 2 sowie Absatz 3 und damit die notwendigen Inhalte des Untermietbegehrens bekanntzugeben, stellt einen ersten Verweigerungsgrund dar. Missbr\u00e4uchliche Bedingungen der Untermiete im Vergleich zur Hauptmiete k\u00f6nnen die Vermieterin oder den Vermieter zur Verweigerung der Zustimmung berechtigen. Der dritte Verweigerungsgrund der wesentlichen Nachteile aus der Untermiete zulasten der Vermieterin oder des Vermieters entspricht dem geltenden Artikel 262 Absatz 2 Buchstabe c OR. Neu wird eine vorgesehene Untermietdauer von mehr als zwei Jahren als Grund f\u00fcr die Verweigerung der Zustimmung definiert.
Neu ist, dass die Aufz\u00e4hlung der Verweigerungsgr\u00fcnde nicht mehr abschliessend ist: Im Gegensatz zum geltenden Recht k\u00f6nnen noch weitere, im Gesetz nicht ausdr\u00fccklich genannte Gr\u00fcnde hinzutreten.
Mit dem neuen Absatz 6 soll ein ausserordentlicher K\u00fcndigungsgrund f\u00fcr das Untermietverh\u00e4ltnis ausdr\u00fccklich im Gesetz verankert werden: Erfolgt die Untermiete ohne schriftliche Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters, hat die Mieterin oder der Mieter falsche Angaben gemacht oder die Vermieterin oder den Vermieter \u00fcber \u00c4nderungen betreffend die Angaben des schriftlichen Untermietbegehrens nicht informiert, so kann die Vermieterin oder der Vermieter nach einer erfolglosen schriftlichen Mahnung mit einer K\u00fcndigungsfrist von mindestens 30 Tagen k\u00fcndigen.
Die M\u00f6glichkeit, einen Untervertrag abzuschliessen, ist auch im Pachtrecht vorgesehen. Da Artikel 291 OR in gewissen Punkten auf Artikel 262 OR abstellt, beantragte die RK-N, auch diese Vorschrift sinngem\u00e4ss anzupassen und zu erg\u00e4nzen.
","Proceedings":"Die Vorlage wurde in der Fr\u00fchjahrssession 2023 im Nationalrat behandelt.
Eine Kommissionsminderheit bestehend aus Mitgliedern der Sozialdemokratischen, der Gr\u00fcnen und der Gr\u00fcnliberalen Fraktion beantragte Nichteintreten. Sie sah keinen gesetzgeberischen Handlungsbedarf. Die heute geltenden Regeln w\u00fcrden bereits die Zustimmung der Vermieterschaft f\u00fcr eine Untermiete vorsehen, jedoch ohne \u00fcbertriebenen Formalismus. Die beantragte Revision sei lediglich ein Versuch, den ohnehin schwachen K\u00fcndigungsschutz in der Schweiz weiter abzubauen. Wenn es ein Problem mit Plattformen wie Airbnb gebe, m\u00fcsse man diese direkt regulieren, anstatt die Gesamtheit der Untermietverh\u00e4ltnisse zu attackieren.
F\u00fcr die beantragte Revision argumentierten Mitglieder der Fraktion der Schweizerischen Volkspartei, der FDP-Liberalen und der Mitte-Fraktion. Mit der Revision w\u00fcrde die Untervermietung gest\u00e4rkt und die Vermieterinnen und Vermieter gesch\u00fctzt. Es sei normal, dass es bei Verst\u00f6ssen gegen Regelungen auch Sanktionen geben sollte. Zudem seien Mietverh\u00e4ltnisse grunds\u00e4tzlich schriftlich zu regeln.
Der Bundesrat hatte sich bereits in seiner Stellungnahme vom 19. Oktober 2022 gegen die Vorlage ausgesprochen und Nichteintreten beantragt. Er erachtete weitergehende Regelungen als nicht gerechtfertigt bzw. unverh\u00e4ltnism\u00e4ssig. Die vorgeschlagenen zus\u00e4tzlichen Anforderungen w\u00fcrden den administrativen Aufwand sowohl f\u00fcr Vermieterinnen und Vermieter als auch f\u00fcr Mieterinnen und Mieter erh\u00f6hen. Zudem w\u00fcrden die Nutzung von Buchungsplattformen wie Airbnb sowie alternative Formen wie der Generalmietvertrag \u00fcber eine ganze Liegenschaft und das \u00abWohnen gegen Hilfe\u00bb erschwert oder gar verunm\u00f6glicht.
Der Rat folgte der Kommissionsmehrheit und trat mit 110 gegen 82 Stimmen bei einer Enthaltung auf die Vorlage an.
In der Detailberatung wurden zwei Minderheitsantr\u00e4ge zu Artikel 262 Absatz 4 gestellt.
Nach Ansicht der ersten Minderheit, die sich aus Mitgliedern der Sozialdemokratischen und der Gr\u00fcnen Fraktion zusammensetzte, sollte die Aufz\u00e4hlung der Verweigerungsgr\u00fcnde abschliessend bleiben. Auch sollte eine vorgesehene Untermietdauer von mehr als zwei Jahren nicht als Grund f\u00fcr die Verweigerung der Zustimmung definiert werden. Stattdessen sollte im Buchstabe d festgehalten werden, dass die Vermieterin oder der Vermieter die Zustimmung verweigern kann, wenn es im Falle einer Untermiete der gesamten Wohnung offensichtlich ist, dass die Mieterin oder der Mieter nicht mehr in die Wohnung zur\u00fcckkehrt.
Die zweite Minderheit bestehend aus Mitgliedern der Sozialdemokratischen, der Gr\u00fcnen und der Gr\u00fcnliberalen Fraktion sprach sich ebenfalls f\u00fcr eine abschliessende Aufz\u00e4hlung der Verweigerungsgr\u00fcnde aus, verlangte jedoch die ersatzlose Streichung des neuen Verweigerungsgrundes (Bst. d).
Beim sechsten Abschnitt ging einer rot-gr\u00fcnen Minderheit die Formulierung des ausserordentlichen K\u00fcndigungsgrundes zu weit, weshalb sie eine weniger einschneidende Formulierung vorschlug, indem sie die Tatbest\u00e4nde, welche eine ausserordentliche K\u00fcndigung ausl\u00f6sen k\u00f6nnen, anders formulieren wollte.
Der Rat folgte in allen Punkten der Kommissionsmehrheit.
Minderheitsantr\u00e4ge wurden auch zu Artikel 291 (Unterpacht) gestellt. Unter anderem erachtete eine Minderheit es nicht als sachgerecht, die Voraussetzungen der Untermiete auch auf Pachtvertr\u00e4ge auszudehnen. Der Rat lehnte jedoch auch diese Minderheitsantr\u00e4ge ab und nahm schliesslich in der Gesamtabstimmung die Vorlage der RK-N mit 108 gegen 83 Stimmen bei einer Enthaltung unver\u00e4ndert an. Gegen die Vorlage stimmten die Mitglieder der Sozialdemokratischen, der Gr\u00fcnen und Mitglieder der Gr\u00fcnliberalen Fraktion.
Der St\u00e4nderat behandelte die Vorlage in der Herbstsession 2023. Auch in der kleinen Kammer beantragte eine Minderheit Nichteintreten. Sie argumentierte, die Revision entspreche keinem Bed\u00fcrfnis und erschwere nur die Beziehungen zwischen den Mieterinnen und Mietern und den Vermieterinnen und Vermietern. Auch der Vertreter des Bundesrates wiederholte seine Bedenken.
Der Rat folgte aber der Kommissionsmehrheit und trat mit 23 zu 10 Stimmen bei 3 Enthaltungen auf die Vorlage ein.
Die Kommissionsmehrheit schlug in der Detailberatung f\u00fcr Absatz 4 von Artikel 262 eine Formulierung vor, die die Verweigerungsgr\u00fcnde abschliessend aufz\u00e4hlt. Sie wollte Rechtssicherheit schaffen und verhindern, dass die Bestimmung im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung in eine Richtung entwickelt wird, die nicht mehr dem Willen des Gesetzgebers entspricht.
Der Rat folgte aber mit 18 zu 14 Stimmen bei 2 Enthaltungen dem Antrag der Kommissionsminderheit und stimmte der Formulierung des Nationalrates zu. Auch bei Artikel 291 wurde die von der Kommissionsmehrheit beantragte abschliessende Aufz\u00e4hlung der Verweigerungsgr\u00fcnde von der kleinen Kammer abgelehnt.
In der Gesamtabstimmung nahm der Rat die Vorlage schliesslich mit 25 zu 11 Stimmen an.
In der Schlussabstimmung stimmte der Nationalrat mit 108 zu 85 Stimmen bei 2 Enthaltungen und der St\u00e4nderat mit 32 zu 11 Stimmen der Vorlage zu.
(Quellen: Kommissionsbericht, Medienmitteilung und Stellungnahme des Bundesrates, Amtliches Bulletin)
Die Vorlage wurde in der Volksabstimmung vom 24. November 2024 mit 51,58% Nein-Stimmen abgelehnt.
","DraftText":null,"SubmittedText":"
Gest\u00fctzt auf Artikel\u00a0160 Absatz\u00a01 der Bundesverfassung und Artikel\u00a0107 des Parlamentsgesetzes reiche ich folgende parlamentarische Initiative ein:
Artikel\u00a0262 OR ist wie folgt anzupassen bzw. zu erg\u00e4nzen:
Art. 262
Abs. 1
Der Mieter kann die Sache nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.
Abs. 2
Der Mieter muss ein Untermietbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; das Begehren muss enthalten:
Bst. a
die Namen der Untermieter;
Bst. b
die Vertragsbedingungen, insbesondere das Untermietobjekt, den Gebrauchszweck, den Untermietzins, die Vertragsdauer.
\u00dcber \u00c4nderungen dieser Angaben w\u00e4hrend der Untermietdauer hat der Mieter den Vermieter zu informieren.
Abs. 3
Der Vermieter kann die Zustimmung insbesondere verweigern, wenn:
Bst. a
der Mieter sich weigert, die Bedingungen gem\u00e4ss Absatz\u00a02 bekanntzugeben;
Bst. b
die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbr\u00e4uchlich sind;
Bst. c
dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen;
Bst. d
eine Untermietdauer von mehr als zwei Jahren vorgesehen ist.
Abs. 4
Unver\u00e4ndert gem\u00e4ss geltendem Absatz\u00a03
Abs. 5
Erfolgt die Untermiete ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters, hat der Mieter falsche Angaben gemacht oder den Vermieter \u00fcber \u00c4nderungen nicht informiert (Abs. 2), so kann der Vermieter nach erfolgloser schriftlicher Mahnung mit einer K\u00fcndigungsfrist von mindestens 30 Tagen k\u00fcndigen.
","ReasonText":"Das geltende Mietrecht erlaubt die Untermiete zwar nur mit Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung kann allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigert werden (Art. 262 Abs. 2 OR). Vor allem in St\u00e4dten werden g\u00fcnstige Altbauwohnungen vielfach zu Mietzinsen untervermietet, die betr\u00e4chtlich \u00fcber dem vom Hauptmieter bezahlten Mietzins liegen. Die Differenz streicht der Mieter ein. Um den unrechtm\u00e4ssigen Ertrag noch weiter zu steigern, werden Mietobjekte teils raumweise zu haarstr\u00e4ubenden Preisen an mehrere einzelne Untermieter weitervermietet. Vermieter werden erst gar nicht \u00fcber die Untermiete informiert oder um die Zustimmung dazu angefragt. In vielen F\u00e4llen haben Vermieter daher keine Ahnung, wer ihr Mietobjekt tats\u00e4chlich bewohnt oder nutzt.
Der Zweck der Untermiete liegt in der vor\u00fcbergehenden Gebrauchs\u00fcberlassung, welche dem Mieter die M\u00f6glichkeit offenhalten soll, beispielsweise nach einer Abwesenheit infolge eines Auslandsaufenthalts wieder in seine Mietwohnung zur\u00fcckzukehren. Die Gerichte gestehen dem Vermieter daher das Recht zu, seine Zustimmung zur Untermiete zu verweigern, wenn der Mieter keine Absicht hat, das Mietobjekt sp\u00e4ter wieder selbst zu nutzen. Der Vermieter kann eine \"ewige\" Untermiete auch mit einer K\u00fcndigung sanktionieren. Die Praxis zeigt aber leider, dass die reine Behauptung des Mieters, er werde das Mietobjekt sp\u00e4ter wieder selbst nutzen, ausreichend ist, um die Beweislast umzukehren. Denn in diesen F\u00e4llen wird vom Vermieter der Nachweis verlangt, dass der Mieter keine R\u00fcckkehrabsicht hat. Dies l\u00e4sst sich jedoch schlicht nicht nachweisen. Das geltende Recht ist infolgedessen nicht praktikabel und sch\u00fctzt Umgehungen der gesetzgeberischen Absicht.
Um Missbr\u00e4uche k\u00fcnftig zu verhindern, muss der Vermieter eine zustimmungslose Untervermietung oder eine Untermiete, welche mit einer treuwidrig erschlichenen Zustimmung erfolgt, in der Praxis wirksam sanktionieren k\u00f6nnen. Zu diesem Zweck hat das Gesetz die Anforderungen an die Berechtigung zur Untermiete klar festzulegen und bei Gesetzesverst\u00f6ssen des Mieters ein ausserordentliches K\u00fcndigungsrecht des Vermieters vorzusehen.
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