Die Hypothekarschulden in der Schweiz belaufen sich gesamthaft auf ungef\u00e4hr 870 Milliarden, im Tessin auf etwa 45 Milliarden Franken.
In den letzten Jahren haben viele Familien von variablen zu festen Zinss\u00e4tzen gewechselt. Da die Zinss\u00e4tze gesunken sind, wollen viele Kundinnen und Kunden ihre in der Vergangenheit aufgenommenen Hypotheken zur\u00fcckzahlen und zu den tieferen Zinss\u00e4tzen neue Darlehen aufnehmen. In solchen F\u00e4llen verlangen die Banken oft eine Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung, mit der Begr\u00fcndung, dass die Bank beim Abschluss der Hypothek den Betrag am Kapitalmarkt refinanziert habe und daf\u00fcr einen Wiederanlagezins entrichten m\u00fcsse. Zus\u00e4tzlich berechnen sie eine Handelsmarge, die sie mit dem Insolvenzrisiko des Kunden sowie mit den Bearbeitungsgeb\u00fchren f\u00fcr die Verwaltung der Hypothek begr\u00fcnden. W\u00e4hrend die Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung zumindest theoretisch noch gerechtfertigt ist, ist die Geb\u00fchr definitiv fragw\u00fcrdig, da sie aus mindestens zwei Gr\u00fcnden einen paradoxen Mechanismus enth\u00e4lt:
- Die Berechnung erfolgt nach dem Prinzip des \"entgangenen Gewinns\". Die Bank meint, sie k\u00f6nne der Kundin oder dem Kunden die ganze Marge, die diese oder dieser f\u00fcr die Restlaufzeit der Hypothek noch h\u00e4tten zahlen m\u00fcssen, berechnen. Tats\u00e4chlich verursacht die Kundin oder der Kunde der Bank aber keinerlei Zusatzkosten, da sie oder er ja die \"Wiederanlage\" bezahlt.
- Die Bank berechnet, zus\u00e4tzlich zur Handelsmarge auf der \"alten\" Hypothek, den gleichen Betrag auch auf die neue. So kassiert sie also von einer Kundin oder einem Kunden zweimal eine Marge. H\u00e4tte diese Kundin oder dieser Kunde nur eine Hypothek aufgenommen, h\u00e4tte sie oder er nur die H\u00e4lfte bezahlt! Diese Komponente kommt auch zum Tragen, wenn es sich um eine andere Bank handelt. Das Bankensystem kassiert also in jedem Fall das Doppelte dessen, was ihm logischerweise und wirtschaftlich gesehen zustehen w\u00fcrde.
In anderen L\u00e4ndern, etwa in Italien, ist es m\u00f6glich, eine Hypothek kostenlos von der alten Bank zu einer neuen zu transferieren, die g\u00fcnstigere Zinss\u00e4tze und vorteilhaftere Bedingungen anbietet.
Ich stelle daher dem Bundesrat die folgenden Fragen:
1. Wie beurteilt er die Situation und die potenziellen Einsparungen f\u00fcr Wohneigent\u00fcmerinnen und -eigent\u00fcmer und damit f\u00fcr die Mieterinnen und Mieter, deren Mietzins eigentlich sinken sollte?
2. Ist er nicht der Ansicht, dass ein System eingef\u00fchrt werden sollte, bei dem ein Wechsel der Hypothek ohne Bezahlung einer Entsch\u00e4digung auf die Restlaufzeit erfolgen kann? Aus welchem Grund wird der Kundin oder dem Kunden auf eine beendete Dienstleistung eine Marge berechnet?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1. F\u00fcr die Beurteilung der Rechte und Pflichten des Hypothekargebers und des Hypothekarnehmers ist der von beiden Parteien unterzeichnete Hypothekarvertrag massgeblich. Die darin enthaltenen Vertrags- und Gesch\u00e4ftsbedingungen fallen unter die vom Obligationenrecht gew\u00e4hrte Vertragsfreiheit.
Es ist in der Tat so, dass Festhypotheken einen grossen Anteil am gesamten Hypothekarvolumen in der Schweiz haben. W\u00e4hrend der Tiefzinsphase der letzten Jahre hat sich zudem tendenziell die Nachfrage nach Hypotheken mit langen Laufzeiten akzentuiert. Eine Festhypothek, insbesondere mit langer Laufzeit, hat den Vorteil, dass die Kosten f\u00fcr den Kreditnehmer w\u00e4hrend der gesamten Laufzeit konstant bleiben und somit kalkulierbar sind. Gleichzeitig zahlt dieser eine Pr\u00e4mie f\u00fcr die Absicherung und bindet sich l\u00e4ngerfristig. Eine fr\u00fchzeitige Aufl\u00f6sung einer Festhypothek ist in den meisten Hypothekarvertr\u00e4gen grunds\u00e4tzlich nicht vorgesehen, was bei sich ver\u00e4ndernden Lebenssituationen zu Schwierigkeiten f\u00fchren kann. So kann es sein, dass eine Hypothek fr\u00fchzeitig aufgel\u00f6st werden muss, falls eine \u00dcbertragung auf eine neue Immobilie oder einen neuen Hypothekarnehmer nicht m\u00f6glich ist. In solchen F\u00e4llen stellen die Hypothekargeber in der Regel eine sogenannte Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung sowie allenfalls administrative Aufw\u00e4nde in Rechnung.
Da keine Daten zu vorzeitig aufgel\u00f6sten Hypothekarvertr\u00e4gen sowie zu den in diesen F\u00e4llen bezahlten Entsch\u00e4digungen und Spesen vorhanden sind, kann keine Einsch\u00e4tzung zu Auswirkungen einer allf\u00e4lligen \u00c4nderung dieser Praxis f\u00fcr Hauseigent\u00fcmer und Mieter abgegeben werden. Es kann jedoch angef\u00fcgt werden, dass das Zinsniveau heute bereits sehr tief und die Belastung f\u00fcr Kreditnehmer begrenzt ist. Aktuell m\u00fcssen nur rund 10 Prozent des Hypothekarvolumens zu einem Zinssatz von 3 Prozent oder h\u00f6her verzinst werden.
2. W\u00e4hrend der Kunde bei einer variablen Hypothek dem Risiko eines Zinsanstieges ausgesetzt ist, \u00fcbertr\u00e4gt er dieses Risiko bei einer Festhypothek der Bank. Daf\u00fcr nimmt er in Kauf, dass er \u00fcber die vereinbarte Zeitperiode nicht von sinkenden Zinsen profitieren wird. Mit der Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung sch\u00fctzen sich Banken vor Refinanzierungs- und Margenverlusten. Refinanzierungsverluste entstehen, wenn zum Zeitpunkt der vorzeitigen R\u00fcckzahlung die Bank die vorzeitig zur\u00fcckgezahlten Gelder nicht zu dem urspr\u00fcnglichen, sondern nur zum aktuellen, tieferen Marktzins wieder ausleihen kann. Der Margenverlust entstammt der Tatsache, dass Banken ihre Ertr\u00e4ge erzielen, indem sie Einlagen zu tieferen S\u00e4tzen verzinsen als die auf Krediten erhobenen Zinss\u00e4tze. Wird der Kredit vorzeitig zur\u00fcckgezahlt, entgeht der Bank der Ertrag w\u00e4hrend der Restlaufzeit.
Wird nun den Kunden generell die M\u00f6glichkeit gegeben, Festhypotheken vorzeitig zu k\u00fcndigen, m\u00fcssen die Banken das zuk\u00fcnftige Verhalten der Kunden sowie Marktver\u00e4nderungen in ihre Berechnungen einbeziehen. Dies w\u00fcrde zu h\u00f6heren Kosten und damit zu h\u00f6heren Zinsen f\u00fcr l\u00e4ngerfristige Festhypotheken f\u00fchren.
Grunds\u00e4tzlich ist die Ausgestaltung von Festhypotheken (tiefe Zinsen in Kombination mit Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digungen oder hohe Zinsen mit Verzicht auf die Entsch\u00e4digung) den Anbietern \u00fcberlassen. Solange der Wettbewerb zwischen den Anbietern spielt und die Bestimmungen in den Hypothekarvertr\u00e4gen transparent sind, ist ein regulatorischer Eingriff nicht zu rechtfertigen.
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