La dette hypoth\u00e9caire s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 pr\u00e8s de 870 milliards de francs en Suisse et \u00e0 pr\u00e8s de 45 milliards au Tessin. De nombreuses familles sont pass\u00e9es des taux d'int\u00e9r\u00eat variables aux taux fixes au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es. Les taux d'int\u00e9r\u00eat baissant, de nombreux clients souhaitent rembourser les hypoth\u00e8ques qu'ils ont contract\u00e9es par le pass\u00e9 pour contracter de nouveaux pr\u00eats plus avantageux. Or, en cas de r\u00e9siliation anticip\u00e9e, les banques demandent souvent une indemnit\u00e9 de sortie assortie d'une p\u00e9nalit\u00e9 de refinancement, au motif que lorsqu'elles ont octroy\u00e9 l'hypoth\u00e8que et elles ont d\u00fb la financer sur le march\u00e9 des capitaux. Elles y ajoutent en outre une marge commerciale, qu'elles justifient par le risque d'insolvabilit\u00e9 du client et par les frais de gestion de l'hypoth\u00e8que. Si l'indemnit\u00e9 de sortie assortie d'une p\u00e9nalit\u00e9 de refinancement peut se comprendre, du moins en th\u00e9orie, la marge commerciale est discutable et a un effet pervers pour au moins deux raisons\u00a0:
- Le calcul se fonde sur le principe du \"manque \u00e0 gagner\". La banque estime qu'elle peut faire supporter \u00e0 son client le manque \u00e0 gagner sur la dur\u00e9e restante de l'hypoth\u00e8que, alors que lorsqu'il s'est acquitt\u00e9 de la p\u00e9nalit\u00e9 de refinancement, le client n'entra\u00eene pas de co\u00fbt suppl\u00e9mentaire pour la banque.
- En plus d'appliquer sa marge commerciale sur l'ancienne hypoth\u00e8que, la banque applique la m\u00eame marge \u00e0 la nouvelle\u00a0; elle touche donc deux fois sa marge sur le m\u00eame client, lequel, s'il n'avait contract\u00e9 qu'une hypoth\u00e8que n'en aurait pay\u00e9 que la moiti\u00e9. La m\u00eame r\u00e8gle s'applique m\u00eame si le client change de banque. En r\u00e9sum\u00e9, les banques touchent deux fois leur d\u00fb logique et commercial.
Dans d'autres pays, tels que l'Italie, il est possible de transf\u00e9rer gratuitement une hypoth\u00e8que \u00e0 une banque qui offre un taux d'int\u00e9r\u00eat et des conditions plus favorables.
1. Que pense le Conseil f\u00e9d\u00e9ral de cette situation et \u00e0 combien estime-t-il l'\u00e9conomie potentielle que pourrait r\u00e9aliser les propri\u00e9taires de logement et les locataires, dont le loyer devrait baisser\u00a0?
2. Ne serait-il pas judicieux de passer \u00e0 un syst\u00e8me permettant de changer d'hypoth\u00e8que sans p\u00e9nalit\u00e9 commerciale sur la dur\u00e9e restante de la dette\u00a0? Pourquoi faire supporter au client une marge sur un service qui cesse\u00a0?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1. Le contrat hypoth\u00e9caire sign\u00e9 par les deux parties est d\u00e9terminant en ce qui concerne l'\u00e9valuation des droits et devoirs des cr\u00e9anciers hypoth\u00e9caires et des preneurs d'hypoth\u00e8ques. Les conditions contractuelles et les conditions g\u00e9n\u00e9rales relatives au contrat sont r\u00e9gies par le principe de libert\u00e9 contractuelle inscrit dans le Code des obligations.
En Suisse, les hypoth\u00e8ques \u00e0 taux fixe forment une part importante du volume hypoth\u00e9caire. Caract\u00e9ris\u00e9es par des taux d'int\u00e9r\u00eat bas, ces derni\u00e8res ann\u00e9es ont en outre conduit \u00e0 une hausse des demandes d'hypoth\u00e8ques de longue dur\u00e9e. En concluant une hypoth\u00e8que \u00e0 taux fixe, notamment de longue dur\u00e9e, le preneur de cr\u00e9dit peut maintenir ses co\u00fbts \u00e0 un niveau constant et les calculer. En m\u00eame temps, il se lie \u00e0 long terme et paie une prime pour s'assurer ces conditions. Dans la plupart des contrats concernant de telles hypoth\u00e8ques, la r\u00e9siliation avant terme n'est en principe pas pr\u00e9vue, ce qui peut entra\u00eener des difficult\u00e9s en cas de changement de situation personnelle. Il se peut donc qu'une hypoth\u00e8que doive \u00eatre r\u00e9sili\u00e9e avant terme si le transfert sur un nouveau bien immobilier ou \u00e0 un nouveau preneur d'hypoth\u00e8que n'est pas possible. Dans de tels cas, les cr\u00e9anciers hypoth\u00e9caires facturent g\u00e9n\u00e9ralement une indemnit\u00e9 de r\u00e9siliation, \u00e0 laquelle s'ajoutent parfois des charges administratives.
Aucune donn\u00e9e n'\u00e9tant disponible concernant les contrats hypoth\u00e9caires r\u00e9sili\u00e9s avant terme et les indemnit\u00e9s et frais pay\u00e9s dans ce cas, on ne peut estimer les cons\u00e9quences pour les propri\u00e9taires et les locataires d'un \u00e9ventuel changement de pratique. On peut toutefois ajouter que le niveau actuel des int\u00e9r\u00eats est d\u00e9j\u00e0 tr\u00e8s bas et que les charges pour le preneur de cr\u00e9dit restent limit\u00e9es. En effet, quelque 10\u00a0% seulement du volume hypoth\u00e9caire est r\u00e9mun\u00e9r\u00e9 \u00e0 un taux d'int\u00e9r\u00eat de 3\u00a0% ou plus.
2. Alors que le client qui contracte une hypoth\u00e8que \u00e0 taux variable s'expose au risque d'une hausse des int\u00e9r\u00eats, celui qui opte pour une hypoth\u00e8que \u00e0 taux fixe transf\u00e8re ce risque \u00e0 la banque. Ce dernier accepte en contrepartie de ne pas profiter d'une baisse des int\u00e9r\u00eats pendant la p\u00e9riode sous contrat. L'indemnit\u00e9 de r\u00e9siliation permet aux banques de se prot\u00e9ger contre les pertes dues aux refinancements et les baisses de marges. Les pertes dues aux refinancements apparaissent lorsque, au moment du remboursement avant terme, la banque ne peut pr\u00eater l'argent pr\u00e9c\u00e9demment rembours\u00e9 qu'au taux actuel, plus bas que celui d'origine. Quant aux baisses des marges, elles d\u00e9coulent du fait que les banques tirent leurs revenus de la r\u00e9mun\u00e9ration des d\u00e9p\u00f4ts \u00e0 des taux plus bas que les taux d'int\u00e9r\u00eat qu'ils pr\u00e9l\u00e8vent sur les cr\u00e9dits. Si le cr\u00e9dit est rembours\u00e9 avant terme, la banque perd ces revenus pour le temps restant pr\u00e9vu par le contrat.
Si l'on donnait au client la possibilit\u00e9 de r\u00e9silier avant terme les hypoth\u00e8ques \u00e0 taux fixe, les banques devraient tenir compte dans leurs calculs du comportement futur de leurs clients ainsi que de l'\u00e9volution du march\u00e9. Cela entra\u00eenerait une hausse des co\u00fbts et par cons\u00e9quent des int\u00e9r\u00eats pour les hypoth\u00e8ques \u00e0 taux fixe de longue dur\u00e9e. En principe, les conditions des hypoth\u00e8ques \u00e0 taux fixe (taux bas associ\u00e9s \u00e0 des indemnit\u00e9s de r\u00e9siliation ou taux \u00e9lev\u00e9s sans indemnit\u00e9s) sont d\u00e9finies par les prestataires. Tant que les prestataires se trouvent en concurrence et que les dispositions pr\u00e9vues par les contrats hypoth\u00e9caires sont transparentes, il n'est pas justifi\u00e9 de prendre des mesures.
R\u00e9ponse du Conseil f\u00e9d\u00e9ral.","FederalCouncilProposal":8,"FederalCouncilProposalText":null,"FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1431043200000)\/","SubmittedBy":"Carobbio Guscetti Marina","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1489708800000)\/","ResponsibleDepartment":7,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement des finances","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DFF","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"24|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1690525130100)\/","SubmissionDate":"\/Date(1425427200000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":4917,"SubmissionLegislativePeriod":49,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"Finances|Am\u00e9nagement du territoire et logement"}}