La politique de la Banque nationale suisse consistant \u00e0 pr\u00e9lever des int\u00e9r\u00eats n\u00e9gatifs a de graves cons\u00e9quences \u00e0 de nombreux \u00e9gards. Des int\u00e9r\u00eats n\u00e9gatifs d'une dur\u00e9e pouvant aller jusqu'\u00e0 neuf ans actuellement sont l'expression d'une \u00e9valuation selon laquelle la conjoncture est d\u00e9flationniste, et les prix des biens d'investissement et des biens d'usage courant ont tendance \u00e0 baisser. Cette situation, aggrav\u00e9e par le franc fort, fait que la perspective de voir les salaires augmenter est tr\u00e8s limit\u00e9e.
Pour les particuliers, un environnement d\u00e9flationniste constitue une situation f\u00e2cheuse qui pr\u00e9sente des risques qui ne sont pas perceptibles dans l'imm\u00e9diat. Ainsi, les dettes contract\u00e9es ne sont plus r\u00e9duites dans un contexte inflationniste. Qui plus est, dans la situation actuelle en mati\u00e8re d'int\u00e9r\u00eats, le danger est bien r\u00e9el de voir un bien immobilier perdre insidieusement une partie de sa valeur marchande. Tandis que la dette hypoth\u00e9caire reste inchang\u00e9e, le capital propre qui a \u00e9t\u00e9 investi se r\u00e9duit en cons\u00e9quence en cas de baisse de la valeur marchande.
Dans de nombreux cas de financement de l'acquisition r\u00e9cente d'une propri\u00e9t\u00e9, une partie des fonds provient du retrait anticip\u00e9 d'une partie du capital du deuxi\u00e8me pilier. En cas de vente dans un contexte d\u00e9flationniste comme celui que nous connaissons aujourd'hui, le capital propre investi ou pr\u00e9cis\u00e9ment le montant correspondant au retrait d'une partie de l'avoir du deuxi\u00e8me pilier se r\u00e9duit en cons\u00e9quence, et m\u00eame dans une proportion sup\u00e9rieure \u00e0 la moyenne en cas de financement par des capitaux de tiers repr\u00e9sentant entre 75 et 80\u00a0% de la valeur marchande au moment de l'achat. Cette situation est f\u00e2cheuse pour le propri\u00e9taire, sans parler du fait qu'elle comporte aussi des risques de nature macro\u00e9conomique non calculables en rapport avec le d\u00e9part \u00e0 la retraite.
Par ailleurs, les taux d'int\u00e9r\u00eat extr\u00eamement bas incitent de nombreuses personnes \u00e0 payer trop cher ou \u00e0 construire \u00e0 des tarifs trop \u00e9lev\u00e9s, et donc \u00e0 s'endetter trop lourdement, s'imaginant \u00e0 tort que leurs revenus ne cesseront d'augmenter et que leurs dettes diminueront automatiquement sous l'effet de l'inflation.
Le r\u00e9gime fiscal actuel encourage les m\u00e9nages priv\u00e9s \u00e0 s'endetter \u00e9tant donn\u00e9 qu'ils ont la possibilit\u00e9 de d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats passifs. A titre de compensation, on a d\u00e9fini une valeur locative th\u00e9orique. La commission Brunetti a indiqu\u00e9 qu'il ne faut pas encourager l'endettement des particuliers, pas m\u00eame dans un contexte marqu\u00e9 par des int\u00e9r\u00eats n\u00e9gatifs.
Face \u00e0 cette situation, je pose les questions suivantes au Conseil f\u00e9d\u00e9ral\u00a0:
1. Que pense-t-il des incidences de la politique des int\u00e9r\u00eats n\u00e9gatifs sur les propri\u00e9taires de logement\u00a0? Partage-t-il l'avis selon lequel l'accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 d'un logement comporte un risque \u00e9lev\u00e9 d'endettement pour les m\u00e9nages priv\u00e9s\u00a0?
2. Ne serait-il pas judicieux de modifier aussi rapidement que possible le r\u00e9gime fiscal qui s'applique aux biens immobiliers\u00a0:
a. en abolissant la valeur locative et
b. en supprimant la possibilit\u00e9 de d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats passifs\u00a0?
3. Ne serait-il pas judicieux de limiter le retrait anticip\u00e9 de fonds provenant du deuxi\u00e8me pilier et de ne pouvoir proc\u00e9der \u00e0 un tel retrait que pour amortir une hypoth\u00e8que, et non plus pour financer l'achat d'un logement\u00a0?
4. Ne serait-il pas judicieux de r\u00e9compenser les personnes qui amortissent une hypoth\u00e8que (\u00e9ventuellement une ancienne hypoth\u00e8que uniquement) jusqu'\u00e0 concurrence de 50\u00a0% de la valeur v\u00e9nale d'un bien immobilier, par exemple en autorisant ces personnes \u00e0 d\u00e9duire de leur revenu tout ou partie d'un montant calcul\u00e9 en fonction de la valeur d'assurance du b\u00e2timent\u00a0?
5. D'apr\u00e8s le Conseil f\u00e9d\u00e9ral, quel est l'impact d'une surchauffe du march\u00e9 immobilier sur l'encouragement de l'accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 du logement\u00a0?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1. Le but de l'introduction de taux d'int\u00e9r\u00eat n\u00e9gatif par la Banque nationale suisse (BNS) \u00e9tait d'\u00e9viter un durcissement inopportun des conditions mon\u00e9taires en Suisse, et pas d'influencer le march\u00e9 immobilier. L'impact de l'abandon du taux plancher face \u00e0 l'euro et de l'introduction de taux n\u00e9gatifs sur le march\u00e9 immobilier est ambigu\u00a0: d'un c\u00f4t\u00e9, le ralentissement \u00e9conomique devrait r\u00e9duire la demande de logement et de cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire, et, de l'autre c\u00f4t\u00e9, les taux bas devraient encourager la demande de cr\u00e9dit et l'attrait du march\u00e9 immobilier par rapport \u00e0 d'autres types d'investissements. Pour l'instant, le taux d'int\u00e9r\u00eat n\u00e9gatif de la BNS n'a pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9percut\u00e9 directement sur les taux hypoth\u00e9caires. Pour les taux hypoth\u00e9caires fixes \u00e0 longues \u00e9ch\u00e9ances, on observe m\u00eame, ces derniers temps, une hausse, ce qui pourrait signifier un transfert de co\u00fbts par les banques. Pour s'assurer que l'endettement hypoth\u00e9caire des m\u00e9nages reste sous contr\u00f4le, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral, la FINMA et l'Association suisse des banquiers ont r\u00e9cemment pris des mesures, comme la hausse \u00e0 2\u00a0% du volant anticyclique de fonds propres sectoriel dans l'immobilier r\u00e9sidentiel et le resserrement de l'autor\u00e9gulation sur les hypoth\u00e8ques. Malgr\u00e9 un ralentissement de la croissance des cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires, l'octroi d'hypoth\u00e8ques reste \u00e9lev\u00e9. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral, la BNS et la FINMA continuent d'observer l'\u00e9volution du march\u00e9 et r\u00e9\u00e9valuent p\u00e9riodiquement le besoin de mesures additionnelles.
2. Combiner la valeur locative imposable avec la d\u00e9ductibilit\u00e9 des int\u00e9r\u00eats passifs rel\u00e8ve d'un bon principe. La mise en oeuvre de ce principe dans le droit actuel (d\u00e9termination de la valeur locative au-dessous de la valeur v\u00e9nale, d\u00e9ductibilit\u00e9 excessive, gains en capital non imposables) entra\u00eene cependant une sous-imposition syst\u00e9matique et des incitations inopportunes. Comme solution de remplacement, on pourrait imaginer un syst\u00e8me dans lequel la valeur locative ne serait plus imposable (\"changement de syst\u00e8me\"). Il faudrait dans ce cas supprimer les d\u00e9ductions li\u00e9es \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 du logement eu \u00e9gard \u00e0 la syst\u00e9matique des imp\u00f4ts et \u00e0 l'\u00e9quit\u00e9 fiscale (plus particuli\u00e8rement entre locataires et propri\u00e9taires), de m\u00eame que pour \u00e9viter une diminution des recettes fiscales. Un tel changement de syst\u00e8me permettrait de r\u00e9duire globalement l'attrait de l'endettement, ce qui aurait aussi des effets positifs sur la stabilit\u00e9 financi\u00e8re. \u00c0 l'heure actuelle, deux interventions visant une diminution de la valeur locative sont en cours d'examen (motions 09.3142, \"Renforcer la propri\u00e9t\u00e9, \u00e9conomiser l'\u00e9nergie, diminuer la valeur locative\", et 13.3083, \"S\u00e9curit\u00e9 du logement. Droit d'option irr\u00e9vocable quant \u00e0 la valeur locative\"). La premi\u00e8re chambre (Conseil national) les a adopt\u00e9es toutes deux. Cette th\u00e9matique est par ailleurs trait\u00e9e dans le rapport \"Principes pour une nouvelle politique de croissance\", approuv\u00e9 par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral le 21 janvier 2015.
3. Le 1er juillet 2012, la FINMA a approuv\u00e9 les nouvelles exigences minimales de l'Association suisse des banquiers pour les financements hypoth\u00e9caires, en tant que norme minimale de surveillance prudentielle. Ainsi, pour obtenir un pr\u00eat, il faut notamment apporter 10\u00a0% au moins de la valeur de nantissement du bien sous la forme de fonds propres distincts du deuxi\u00e8me pilier. Aux yeux du Conseil f\u00e9d\u00e9ral, cette mesure visant \u00e0 diminuer les risques qui p\u00e8sent actuellement sur le march\u00e9 hypoth\u00e9caire est toujours appropri\u00e9e. Interdire le recours \u00e0 l'avoir de pr\u00e9voyance pour acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 du logement et le r\u00e9server au seul amortissement d'une hypoth\u00e8que lui para\u00eet par contre peu pertinent. Il serait en effet possible de contourner une telle mesure en rempla\u00e7ant d'autres fonds propres par une partie de l'avoir de pr\u00e9voyance une fois l'achat effectu\u00e9. L'\u00e9l\u00e9ment d\u00e9cisif n'est pas le moment o\u00f9 l'avoir de pr\u00e9voyance est utilis\u00e9, mais la proportion de cet avoir qui est autoris\u00e9e pour le financement.
4. Les m\u00e9nages propri\u00e9taires de leur logement sont d\u00e9j\u00e0 avantag\u00e9s fiscalement. Permettre l'exon\u00e9ration d'amortissements entra\u00eenerait un avantage injustifiable du point de vue de l'\u00e9quit\u00e9 fiscale en faveur de la propri\u00e9t\u00e9 du logement par rapport \u00e0 d'autres formes de logement et d'investissement. Une telle mesure inciterait encore davantage, du point de vue fiscal, l'attrait de la propri\u00e9t\u00e9 du logement, ce qui devrait entra\u00eener \u00e0 terme une hausse des prix de l'immobilier (en particulier dans le haut de gamme). Elle aurait en outre un effet fortement r\u00e9gressif et inciterait les propri\u00e9taires de leur logement \u00e0 limiter leur apport de fonds propres afin de profiter le plus longtemps possible de l'exon\u00e9ration des amortissements. Une limitation aux hypoth\u00e8ques anciennes serait \u00e9galement in\u00e9quitable. Rappelons par ailleurs qu'il existe d\u00e9j\u00e0 des instruments (pilier 3a) qui favorisent fiscalement le remboursement gr\u00e2ce \u00e0 l'amortissement indirect. Toutes ces raisons confortent le Conseil f\u00e9d\u00e9ral dans son avis que le changement de syst\u00e8me concernant l'imposition de la valeur locative \u00e9voqu\u00e9 \u00e0 la question 2 est peut-\u00eatre le moyen le plus cibl\u00e9 pour rem\u00e9dier \u00e0 la probl\u00e9matique de l'endettement.
5. Dans le domaine de la propri\u00e9t\u00e9 du logement, la nette hausse des prix a r\u00e9duit le cercle des acqu\u00e9reurs potentiels, ce qui se traduit surtout par un recul de la demande dans le haut de gamme. L'offre a d\u00e9j\u00e0 r\u00e9agi \u00e0 ce ph\u00e9nom\u00e8ne, la moiti\u00e9 environ des logements neufs \u00e9tant d\u00e9sormais destin\u00e9e \u00e0 la location. \u00c0 l'heure actuelle, peu d'instruments encouragent activement la propri\u00e9t\u00e9 du logement. Outre l'imposition de la propri\u00e9t\u00e9 du logement, qui cr\u00e9e une incitation \u00e0 l'achat en favorisant un endettement \u00e9lev\u00e9, il y a la possibilit\u00e9 d'utiliser \u00e0 cette fin les avoirs de la pr\u00e9voyance professionnelle et ceux du pilier 3a, en b\u00e9n\u00e9ficiant d'avantages fiscaux. Le retrait anticip\u00e9 de fonds provenant du deuxi\u00e8me pilier a \u00e9t\u00e9 limit\u00e9 de mani\u00e8re indirecte, comme nous l'avons indiqu\u00e9 ci-dessus. Accro\u00eetre cette limitation ne nous para\u00eet pas judicieux, d'autant que les chiffres de la p\u00e9riode 2012 \u00e0 2014 indiquent un net recul de ce type de retraits.
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