La politica dei tassi negativi definita dalla Banca nazionale svizzera ha pesanti conseguenze da molti punti di vista. I tassi negativi, con scadenza attualmente fino a nove anni, riflettono un'idea deflazionistica della congiuntura, con prezzi in calo generale sia per i beni d'investimento sia per i beni di uso quotidiano. Questa politica, sommata all'apprezzamento del franco, limita fortemente la prospettiva di un aumento dei salari.
Per i privati, la deflazione \u00e8 una situazione incresciosa e comporta rischi di cui non ci si accorge subito ma solo in un secondo tempo. I debiti contratti, ad esempio, non vengono pi\u00f9 ridotti da un contesto inflazionistico. Nel quadro dei tassi praticati attualmente, sussiste invece il rischio di una strisciante diminuzione del valore commerciale degli immobili. Mentre il debito ipotecario rimane invariato, il capitale proprio investito perde valore, seguendo il solco della svalutazione commerciale.
In un numero di casi che non tende a diminuire, l'acquisto di nuove propriet\u00e0 viene finanziato in parte con prelievi anticipati di fondi del secondo pilastro. In caso di vendita in un contesto deflazionistico, il capitale proprio, o per l'appunto i fondi del secondo pilastro prelevati anticipatamente, si riducono di conseguenza, e la riduzione si accentua ulteriormente se il capitale di terzi corrisponde al 75 a 80 per cento del valore commerciale al momento dell'acquisto. Per i proprietari, questa situazione \u00e8 assai incresciosa e in prospettiva del pensionamento comporta anche rischi economici imprevedibili.
Oltretutto, l'infimo livello dei tassi di interesse induce molte persone a pagare prezzi esagerati o a costruire a prezzi troppo cari, e quindi a indebitarsi in misura eccessiva, illudendosi che i redditi continueranno a crescere e che con l'inflazione il debito si ridurr\u00e0 automaticamente.
Il vigente regime fiscale, che consente la deduzione degli interessi dei debiti, spinge le economie domestiche a indebitarsi. A titolo di contropartita, viene definito un valore locativo teorico. La commissione Brunetti ha accertato che l'indebitamento dei privati non deve essere promosso, tantomeno in un contesto caratterizzato da tassi negativi.
Alla luce di questo contesto il Consiglio federale \u00e8 invitato a rispondere alle seguenti domande:
1. Qual \u00e8 il giudizio del Consiglio federale circa le conseguenze della politica dei tassi negativi sui proprietari di abitazioni? Concorda che per le economie domestiche proprietarie di abitazioni esiste un grave rischio di indebitamento?
2. Non converrebbe modificare al pi\u00f9 presto il regime fiscale applicabile agli immobili:
a. abolendo il valore locativo?
b. eliminando le possibilit\u00e0 di deduzione previste per gli interessi passivi?
3. Non converrebbe limitare i prelievi anticipati dei fondi del secondo pilastro ammettendoli soltanto per l'ammortamento di ipoteche e non per il finanziamento di nuove propriet\u00e0?
4. Non converrebbe premiare gli ammortamenti ipotecari (eventualmente solo per le vecchie ipoteche) fino a un grado di pignoramento corrispondente al 50 per cento del valore venale di un immobile, ad esempio sulla base del valore assicurativo dell'edificio prevedendo una possibilit\u00e0 di deduzione totale o parziale dal reddito imponibile?
5. Secondo il Consiglio federale, quali conseguenze dovrebbe avere il surriscaldamento del mercato immobiliare sulla promozione della propriet\u00e0 di abitazioni?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1. Lo scopo dell'introduzione del tasso d'interesse negativo da parte della Banca nazionale svizzera (BNS) era quello di evitare un inopportuno inasprimento delle condizioni monetarie in Svizzera e non di influenzare il mercato immobiliare. L'impatto sul mercato immobiliare dell'abbandono della soglia minima di cambio rispetto all'euro e dell'introduzione del tasso negativo \u00e8 ambiguo: da un lato, il rallentamento economico dovrebbe ridurre la domanda di abitazioni e di crediti ipotecari, e d'altro lato, i bassi tassi dovrebbero incoraggiare la domanda di credito e rendere relativamente pi\u00f9 attraente il mercato immobiliare rispetto ad altri tipi d'investimento. Per il momento il tasso d'interesse negativo della BNS non ha avuto ripercussioni dirette sui tassi ipotecari. Per i tassi ipotecari fissi a lunga scadenza, negli ultimi tempi si osserva addirittura un aumento, che potrebbe significare un trasferimento dei costi da parte delle banche. Per assicurarsi che l'indebitamento ipotecario delle economie domestiche rimanga sotto controllo, il Consiglio federale, la FINMA e l'associazione svizzera dei banchieri hanno recentemente adottato misure, come l'aumento al 2 per cento del cuscinetto anticiclico dei fondi propri nel settore immobiliare residenziale e il rafforzamento della propria autoregolamentazione sulle ipoteche. Nonostante un rallentamento della crescita dei crediti ipotecari, il numero di ipoteche concesse resta elevato. Il Consiglio federale, la BNS e la FINMA osservano costantemente l'evoluzione del mercato e rivalutano periodicamente la necessit\u00e0 di misure supplementari.
2. In linea di massima, la combinazione di valore locativo imponibile e di interessi passivi deducibili \u00e8 giustificata. La concreta impostazione nel diritto attuale (fissazione del valore locativo sotto il valore venale, possibilit\u00e0 eccessive di deduzione, utili da capitale esente da imposta) genera tuttavia sottoimposizioni sistematiche e falsi incentivi. Quale alternativa sarebbe pensabile un sistema nel quale i valori locativi non siano pi\u00f9 imponibili (\"cambiamento di sistema\"). Per motivi di sistematica fiscale e di equit\u00e0 fiscale (in particolare locatari rispetto a proprietari di abitazioni) e per evitare minori entrate fiscali, come contropartita dovrebbero essere abolite anche le deduzioni collegate alla propriet\u00e0 di abitazioni. Un simile cambiamento di sistema permetterebbe di ridurre l'incentivo all'indebitamento, ci\u00f2 che comporterebbe anche conseguenze positive per la stabilit\u00e0 dei mercati finanziari. Attualmente sono in sospeso due interventi (mozioni 09.3142, \"Rafforzare la propriet\u00e0, risparmiare energia, diminuire il valore locativo\", e 13.3083, \"Sicurezza dell'alloggio. Possibilit\u00e0 di esercitare una volta il diritto di opzione in ambito di valore locativo\") che chiedono la riduzione del valore locativo. La Camera prioritaria (Consiglio nazionale) ha accolto entrambe le mozioni. La tematica \u00e8 affrontata anche nel rapporto, adottato dal Consiglio federale il 21 gennaio 2015, sulle basi della nuova politica di crescita economica.
3. Con effetto dal 1\u00b0 luglio 2012 la FINMA ha pure approvato quale standard minimo in materia di diritto della vigilanza le nuove direttive dell'Associazione svizzera dei banchieri concernenti le esigenze minime per i finanziamenti ipotecari. Queste prevedono, tra l'altro, che per ottenere un prestito ipotecario almeno il 10 per cento dell'aggravio ipotecario dell'immobile deve provenire da mezzi propri non prelevati dal secondo pilastro. Il Consiglio federale reputa tuttora idonea e adeguata questa misura per la riduzione dei rischi attualmente riscontrabili sul mercato ipotecario. Il Consiglio federale ritiene che escludere i fondi della previdenza per l'acquisto della propriet\u00e0 abitativa, ammettendoli soltanto per l'ammortamento delle ipoteche, non sia una misura efficace. Infatti, essa potrebbe essere aggirata, sostituendo il capitale proprio con i fondi previdenziali dopo l'acquisto della propriet\u00e0 di abitazioni. Non \u00e8 decisivo il momento dell'impiego dei fondi di previdenza, bens\u00ec la loro quota ammissibile per il finanziamento.
4. Gi\u00e0 oggi, le economie domestiche con propriet\u00e0 di abitazioni a uso proprio beneficiano di un trattamento fiscale agevolato. Una deduzione fiscale degli ammortamenti equivarrebbe a un privilegio per la propriet\u00e0 di abitazioni rispetto ad altre forme abitative e d'investimento, non giustificabile dal punto di vista dell'equit\u00e0 fiscale. Una simile misura accrescerebbe ulteriormente e in modo considerevole l'attrattiva fiscale della propriet\u00e0 abitativa, favorendo tendenzialmente la crescita dei prezzi immobiliari (in particolare nel segmento dei prezzi elevati). D'altra parte, questa misura avrebbe un'azione fortemente regressiva. Inoltre, i proprietari di abitazioni sarebbero incentivati a impiegare una quantit\u00e0 limitata di capitale proprio per beneficiare il pi\u00f9 a lungo possibile della deducibilit\u00e0 fiscale degli ammortamenti. D'altro canto, limitare le deduzioni alle sole ipoteche non sarebbe giustificabile dal punto di vista della parit\u00e0 di trattamento. Infine occorre precisare che gi\u00e0 oggi esistono strumenti (pilastro 3a) che favoriscono fiscalmente l'estinzione tramite un ammortamento indiretto. Per tutti questi motivi, il Consiglio federale ritiene che il modo pi\u00f9 mirato per affrontare la problematica dell'indebitamento sia cambiare il sistema dell'imposizione del valore locativo, come descritto al numero 2.
5. In ambito di propriet\u00e0 di abitazioni, a seguito dei prezzi lievitati sensibilmente la cerchia dei potenziali acquirenti si \u00e8 ristretta, ci\u00f2 che si manifesta in particolare nella diminuzione della domanda nel segmento di prezzo superiore. L'offerta ha gi\u00e0 reagito nel senso che, circa la met\u00e0 di tutte le abitazioni di nuova costruzione, sono nuovamente destinate alla locazione. Nel settore della promozione della propriet\u00e0 di abitazioni sono attualmente pochi gli strumenti attivi. Oltre all'imposizione della propriet\u00e0 abitativa, che incoraggia l'acquisto agevolando un indebitamento elevato, a tale scopo possono essere impiegati in modo fiscalmente agevolato i fondi della previdenza professionale e quelli del pilastro 3a. Come detto pi\u00f9 sopra il prelievo anticipato dal secondo pilastro \u00e8 gi\u00e0 stato limitato indirettamente. Un'ulteriore limitazione non appare giustificata, dato che le cifre per gli anni 2012-2014 mostrano una chiara diminuzione dei fondi prelevati.
Risposta del Consiglio federale.","FederalCouncilProposal":8,"FederalCouncilProposalText":null,"FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1431043200000)\/","SubmittedBy":"Janiak Claude","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquidato","BusinessStatusDate":"\/Date(1434585600000)\/","ResponsibleDepartment":7,"ResponsibleDepartmentName":"Dipartimento delle Finanze","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DFF","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"24|2446|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1690525117363)\/","SubmissionDate":"\/Date(1426118400000)\/","SubmissionCouncil":2,"SubmissionCouncilName":"Consiglio degli Stati","SubmissionCouncilAbbreviation":"CS","SubmissionSession":4917,"SubmissionLegislativePeriod":49,"FirstCouncil1":2,"FirstCouncil1Name":"Consiglio degli Stati","FirstCouncil1Abbreviation":"CS","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"Finanze|Imposte|Pianificazione territoriale e alloggi"}}