In der Beantwortung der Motion 13.3562, \"Orts- und Quartier\u00fcblichkeit bei Mietzinsen praktikabel machen\", begr\u00fcndet der Bundesrat die Ablehnung u. a. damit, dass \"im Mietrecht in erster Linie das Prinzip der Kostenmiete\" gilt und dass Mietzinse missbr\u00e4uchlich sind, \"wenn damit ein \u00fcbersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird\". Weiter bef\u00fcrchtet er negative Auswirkungen, denn Mietzinserh\u00f6hungen w\u00e4ren leichter vorzunehmen und dadurch w\u00fcrde das Gleichgewicht zwischen Mieter- und Vermieterinteressen gest\u00f6rt. \"Weiter w\u00e4re zu bef\u00fcrchten, dass der Anreiz f\u00fcr wertvermehrende Renovationen sinken k\u00f6nnte, da substanzielle Mietzinserh\u00f6hungen ohne Erneuerungsinvestitionen einfacher realisierbar w\u00e4ren.\"
In der Studie \"Preisg\u00fcnstiger Wohnraum\" des Bundesamtes f\u00fcr Wohnungswesen vom November 2013 wird bekr\u00e4ftigt, \"dass ein funktionierendes Gemeindeleben nicht zuletzt von der Frage abh\u00e4ngt, ob auch Einwohnerinnen und Einwohnern mit mittleren und tiefen Einkommen ein angemessenes Wohnraumangebot zur Verf\u00fcgung steht.\"
Ich bitte den Bundesrat um die Beantwortung folgender Fragen:
1. Wie definiert sich die Kostenmiete? Falls heute f\u00fcr den Bereich des Obligationenrechts keine rechtsverbindliche Definition besteht, ist er bereit, eine Rechtsgrundlage zu erstellen, auf die sich insbesondere Vermietende, die bei der Mietzinsgestaltung korrekt vorgehen m\u00f6chten, abst\u00fctzen k\u00f6nnen?
2. Was ist eine angemessene Rendite, was eine \u00fcberrissene Rendite (\u00fcbersetzter Ertrag)?
3. Welche \u00c4nderungen im Mietrecht sind angedacht, die die Anwendung eines \"fairen Mietpreises\" beg\u00fcnstigen?
4. Die Gemeinden werden vom Bund ermuntert, mit geeigneten Massnahmen preisg\u00fcnstigen Wohnraum zu erm\u00f6glichen. Mit welchen Mitteln k\u00f6nnen \u00fcberrissene Renditen und spekulative Immobiliengesch\u00e4fte verhindert werden?
5. Mieterwechsel werden oft dazu genutzt, die Mieten anzuheben, u. a. mit der Begr\u00fcndung, die Miete werde den quartier\u00fcblichen Verh\u00e4ltnissen angepasst. Damit wird eine Preisspirale in Gang gesetzt, da damit das Mietniveau im Quartier steigt. Mit welchen Mitteln kann verhindert werden, dass dies zu steigenden Mieten f\u00fchrt?
6. Wie werden die Ziele der Energiewende im Bereiche der Energieeffizienz bei Geb\u00e4uden mit den Zielen des preisg\u00fcnstigen Wohnraums erreicht, insbesondere wie wird verhindert, dass Geb\u00e4ude-, Areal- und Quartiersanierungen zu unverh\u00e4ltnism\u00e4ssigen Mietzinsh\u00f6hungen f\u00fchren?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1. Die Artikel\u00a0269ff. des Obligationenrechts (OR) enthalten die Regeln zum Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen und anderen missbr\u00e4uchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen. Der Grundsatz der Kostenmiete ergibt sich insbesondere aus den folgenden Gesetzesbestimmungen: Gem\u00e4ss Artikel\u00a0269 OR sind Mietzinse missbr\u00e4uchlich, wenn damit ein \u00fcbersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich \u00fcbersetzten Kaufpreis beruhen. Nach Artikel\u00a0269a OR sind Mietzinse dagegen in der Regel - aber nicht ausnahmslos - dann nicht missbr\u00e4uchlich, wenn sie beispielsweise durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begr\u00fcndet sind (Bst. b), bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen (Bst. c) oder lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen (Bst. e).
Artikel\u00a0269 OR wird durch die bundesgerichtliche Rechtsprechung konkretisiert: Der zul\u00e4ssige Mietzins ergibt sich aus den durch die vermietende Partei zu tragenden Liegenschaftskosten (Fremdkapitalkosten, Unterhaltskosten und Betriebskosten) und der Nettorendite auf dem eingesetzten Eigenkapital. Das Eigenkapital entspricht der Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Fremdkapital. Auf dem jeweils aktualisierten Eigenkapital darf nach geltender Rechtspraxis eine Rendite erzielt werden, die den mietrechtlichen Referenzzinssatz um nicht mehr als ein halbes Prozent \u00fcbersteigt.
Bei neueren Bauten ist die kostendeckende Bruttorendite massgebend. Nach geltender Praxis fallen nur Liegenschaften darunter, die nicht \u00e4lter sind als zehn Jahre. Die Bruttorendite entspricht dem Verh\u00e4ltnis zwischen den Mietzinseinnahmen und den urspr\u00fcnglichen Anlagekosten des betreffenden Mietobjekts. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes ist die Bruttorendite in der Regel zul\u00e4ssig, wenn sie h\u00f6chstens 2 Prozent \u00fcber dem mietrechtlichen Referenzzinssatz liegt.
Die Praxis zur Berechnung der zul\u00e4ssigen Netto- oder Bruttorendite ist gefestigt und erlaubt es den Vermietenden, den korrekten Mietzins festzulegen. Nach Meinung des Bundesrates besteht insofern kein Anlass, die Regelung der Kostenmiete im OR zu erg\u00e4nzen. Es w\u00e4re allerdings zu begr\u00fcssen, wenn die Interessenverb\u00e4nde der Vermietenden zuhanden ihrer Mitglieder entsprechende Erl\u00e4uterungen erstellen w\u00fcrden. Bei Bedarf ist das zust\u00e4ndige Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen bereit, dabei behilflich zu sein.
2. Aufgrund der erw\u00e4hnten Rechtspraxis bel\u00e4uft sich bei einem mietrechtlichen Referenzzinssatz von beispielsweise 2 Prozent die zul\u00e4ssige Nettorendite auf h\u00f6chstens 2,5 Prozent und die zul\u00e4ssige Bruttorendite bei neueren Bauten auf h\u00f6chstens 4 Prozent. Werden diese Renditewerte \u00fcberschritten, so ist der Ertrag \u00fcbersetzt und infolgedessen der Mietzins missbr\u00e4uchlich.
3. Die materiellen Regeln des OR betreffend die Kostenmiete erm\u00f6glichen der vermietenden Partei nach Meinung des Bundesrates eine gen\u00fcgende Rendite. Dadurch wird sichergestellt, dass sich Investitionen lohnen und gen\u00fcgend Wohnraum in Mietliegenschaften zur Verf\u00fcgung gestellt wird. Gleichzeitig werden die Mietenden vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen gesch\u00fctzt, wie es auch dem Auftrag der Bundesverfassung entspricht (Art. 109 Abs. 1 der Bundesverfassung). Die Wirkung dieses Schutzes kann indessen durch eine verbesserte Transparenz auf dem Wohnungsmarkt noch verbessert werden. Aus diesem Grund hat der Bundesrat am 29. Oktober 2014 das Eidgen\u00f6ssische Departement f\u00fcr Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) beauftragt, eine Botschaft zu einer \u00c4nderung des OR auszuarbeiten, wonach die vermietende Partei in der ganzen Schweiz verpflichtet wird, beim Abschluss eines neuen Mietvertrages ein Formular zu verwenden und eine allf\u00e4llige Mietzinserh\u00f6hung zu begr\u00fcnden.
4. Die oben unter den Ziffern 1 und 2 beschriebenen Regeln zur Kostenmiete und zur zul\u00e4ssigen Netto- oder Bruttorendite dienen dem Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen und sind geeignet, \u00fcberrissene Renditen zu verhindern. Zudem sind gem\u00e4ss Artikel\u00a0269 OR Mietzinse insbesondere auch dann missbr\u00e4uchlich, wenn sie auf einem offensichtlich \u00fcbersetzten Kaufpreis beruhen. Diese Bestimmung richtet sich damit gegen spekulative Immobiliengesch\u00e4fte und verhindert, dass Mietliegenschaften zu \u00fcberh\u00f6hten Preisen erworben und die Kosten in Form \u00fcberteuerter Mietzinse auf die Mieterschaft \u00fcberw\u00e4lzt werden.
5. Im Mietrecht gilt in erster Linie das Prinzip der Kostenmiete (siehe dazu Ziff. 1). Nur in Ausnahmef\u00e4llen, besonders dann, wenn wie bei \u00e4lteren Liegenschaften eine Ertragsberechnung nicht m\u00f6glich ist, werden die Mietzinse aufgrund der Orts- und Quartier\u00fcblichkeit beurteilt. Es ist davon auszugehen, dass die Anwendung der Orts- und Quartier\u00fcblichkeit, solange sie die Ausnahme bleibt, zu keiner Preisspirale f\u00fchrt. Zudem kann die mietende Partei unter den Voraussetzungen von Artikel\u00a0270 Absatz\u00a01 OR die Herabsetzung des Anfangsmietzinses verlangen und beispielsweise geltend machen, dass das Kriterium der Orts- und Quartier\u00fcblichkeit zu Unrecht oder falsch angewendet worden ist.
6. Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel\u00a0269a Buchstabe\u00a0b OR gelten aufgrund von Artikel\u00a014 Abs\u00e4tze 1 und 2 der Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen u. a. Investitionen f\u00fcr wertvermehrende Verbesserungen und energetische Verbesserungen. Die Kosten umfassender \u00dcberholungen gelten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. F\u00f6rderbeitr\u00e4ge, die f\u00fcr wertvermehrende Verbesserungen gew\u00e4hrt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen. In der Praxis zeigt sich, dass die sanierungsbedingten Mietzinserh\u00f6hungen meistens gr\u00f6sser sind als die mit der Erneuerung verbundenen Nebenkosteneinsparungen. Jedoch ist zu beachten, dass eine Geb\u00e4udesanierung f\u00fcr die mietende Partei in der Regel zu zus\u00e4tzlichen Mehrwerten wie angenehmeres Raumklima oder verbesserter L\u00e4rmschutz f\u00fchrt. Der Bundesrat hat am 15. Mai 2013 das Departement f\u00fcr Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation und das WBF beauftragt, gemeinsam zu pr\u00fcfen, wie das Geb\u00e4udeprogramm ausgestaltet werden kann, sodass bei energetischen Sanierungen preisg\u00fcnstiger Wohnraum erhalten bleibt und gleichzeitig Mitnahmeeffekte vermieden und die Energiesparziele erreicht werden k\u00f6nnen. Die entsprechenden Arbeiten sind gegenw\u00e4rtig noch im Gange.
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