Dans son avis relatif \u00e0 la motion 13.3562, \"Loyers comparatifs. Faire en sorte que le crit\u00e8re des loyers usuels dans la localit\u00e9 ou dans le quartier soit applicable\", le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose le rejet de la motion en faisant valoir, notamment, que le \"principe du loyer calcul\u00e9 sur la base des co\u00fbts pr\u00e9vaut en mati\u00e8re de droit du bail\" et qu'un \"loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose lou\u00e9e\". Il dit craindre aussi les effets n\u00e9gatifs qu'aurait l'adoption de la motion\u00a0: il \"deviendrait plus facile de proc\u00e9der \u00e0 des augmentations de loyer\", souligne-t-il, et \"l'\u00e9quilibre entre les int\u00e9r\u00eats des locataires et ceux des propri\u00e9taires s'en trouverait alt\u00e9r\u00e9\". Il ajoute encore que\" la motivation \u00e0 proc\u00e9der \u00e0 des r\u00e9novations entra\u00eenant une plus-value diminuerait s'il devenait plus facile d'augmenter de mani\u00e8re substantielle les loyers sans devoir investir dans des travaux de r\u00e9novation\".
Dans l'\u00e9tude \"Logement \u00e0 prix avantageux\" qu'il a publi\u00e9e en novembre 2013 (en juin 2014 pour l'\u00e9dition fran\u00e7aise), l'Office f\u00e9d\u00e9ral du logement rappelle que \"nombre de communes en arrivent ... \u00e0 la conclusion qu'un bon fonctionnement de la vie locale est \u00e9galement tributaire de la disponibilit\u00e9 d'une offre convenable pour des personnes \u00e0 revenus moyens et bas\".
Je prie le Conseil f\u00e9d\u00e9ral de r\u00e9pondre aux questions suivantes\u00a0:
1. Comment d\u00e9finit-on le loyer bas\u00e9 sur les co\u00fbts\u00a0? S'il n'existe pas de d\u00e9finition juridiquement contraignante pour le domaine relevant du Code des obligations, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est-il pr\u00eat \u00e0 cr\u00e9er une base l\u00e9gale sur laquelle les bailleurs, en particulier, pourraient se fonder pour d\u00e9terminer correctement les loyers\u00a0?
2. Qu'est-ce qu'un rendement raisonnable et qu'est-ce qu'un rendement \"excessif\"?
3. Quelles modifications faudrait-il apporter au droit du bail pour favoriser l'application d'un loyer \u00e9quitable\u00a0?
4. La Conf\u00e9d\u00e9ration encourage les communes \u00e0 prendre elles-m\u00eames des mesures pour promouvoir les logements \u00e0 loyer ou \u00e0 prix mod\u00e9r\u00e9s. Quels moyens peut-on mettre en oeuvre pour \u00e9viter les rendements excessifs et la sp\u00e9culation immobili\u00e8re\u00a0?
5. Les bailleurs profitent souvent des changements de locataires pour relever les loyers. Ils justifient cette augmentation par l'adaptation aux loyers usuels du quartier. Cette pratique pousse le niveau des loyers du quartier \u00e0 la hausse et engendre donc une spirale des prix. Quelles mesures peut-on prendre pour \u00e9viter cette inflation des loyers\u00a0?
6. Quels moyens met-on en oeuvre pour que les objectifs de la transition \u00e9nerg\u00e9tique en mati\u00e8re d'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique soient compatibles avec les objectifs de la promotion des logements \u00e0 loyer ou \u00e0 prix mod\u00e9r\u00e9s\u00a0? Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, que fait-on pour \u00e9viter que la r\u00e9novation de b\u00e2timents, de sites ou de quartiers n'entra\u00eene une augmentation disproportionn\u00e9e des loyers\u00a0?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1. Les articles 269ss. du Code des obligations (CO) contiennent les r\u00e8gles relatives \u00e0 la protection contre les loyers abusifs et d'autres pr\u00e9tentions abusives du bailleur en mati\u00e8re de baux d'habitations et de locaux commerciaux. Le principe du loyer fix\u00e9 sur la base des co\u00fbts est notamment d\u00e9fini par les dispositions l\u00e9gislatives suivantes\u00a0: selon l'article 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose lou\u00e9e ou lorsqu'ils r\u00e9sultent d'un prix d'achat manifestement exag\u00e9r\u00e9. En revanche, en vertu de l'article 269a, les loyers ne sont, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, pas abusifs s'ils sont justifi\u00e9s par des hausses de co\u00fbts ou par des prestations suppl\u00e9mentaires du bailleur (let. b), s'ils se situent, lorsqu'il s'agit de constructions r\u00e9centes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (let. c), ou s'ils ne compensent que le rench\u00e9rissement pour le capital expos\u00e9 aux risques (let. e). Des exceptions \u00e0 ces r\u00e8gles sont toutefois possibles.
L'article 269 a trouv\u00e9 un \u00e9cho concret dans la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral\u00a0: le loyer admissible est d\u00e9termin\u00e9 par les co\u00fbts immobiliers (co\u00fbts des capitaux \u00e9trangers, frais d'entretien et d'exploitation) \u00e0 la charge du bailleur et le rendement net du capital propre investi. Le capital propre correspond \u00e0 la diff\u00e9rence entre les co\u00fbts d'investissement et les capitaux ext\u00e9rieurs. Selon la pratique juridique en vigueur, le rendement du capital propre actualis\u00e9 ne peut pas \u00eatre sup\u00e9rieur de plus de 0,5\u00a0% au taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence d\u00e9terminant pour les loyers.
Pour les constructions r\u00e9centes, le rendement brut permettant de couvrir les frais est d\u00e9terminant. Selon la pratique actuelle, seuls les immeubles de moins de dix ans sont consid\u00e9r\u00e9s comme des constructions r\u00e9centes. Le rendement brut correspond au rapport entre les recettes de loyer et les co\u00fbts d'investissement initiaux de l'objet lou\u00e9. Selon la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral le rendement brut est en g\u00e9n\u00e9ral admissible s'il n'est pas plus de 2\u00a0% sup\u00e9rieur au taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence d\u00e9terminant pour les loyers.
La pratique permettant de calculer le rendement net ou le rendement brut admissible est bien \u00e9tablie et permet aux bailleurs de fixer correctement le loyer. C'est pourquoi le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est d'avis qu'il n'y a pas lieu de compl\u00e9ter les dispositions du CO relatives au loyer fix\u00e9 sur la base des co\u00fbts. Il serait cependant souhaitable que les groupes d'int\u00e9r\u00eats des bailleurs mettent \u00e0 disposition de leurs membres les explications correspondantes. Au besoin, l'Office f\u00e9d\u00e9ral du logement est pr\u00eat \u00e0 apporter son aide.
2. Sur la base de la pratique juridique mentionn\u00e9e ci-dessus, pour un taux de r\u00e9f\u00e9rence d\u00e9terminant pour les loyers de 2\u00a0%, le rendement net admissible est de 2,5\u00a0% au maximum et le rendement brut admissible, pour les constructions r\u00e9centes, est de 4\u00a0% au maximum. En cas de d\u00e9passement de ces plafonds, le rendement est consid\u00e9r\u00e9 comme excessif et le montant du loyer est donc abusif.
3. Selon le Conseil f\u00e9d\u00e9ral, les r\u00e8gles mat\u00e9rielles du CO concernant le loyer fix\u00e9 sur la base des co\u00fbts permettent aux bailleurs de r\u00e9aliser un rendement suffisant, rendant les investissements avantageux et garantissant des logements locatifs en nombre suffisant. Elles prot\u00e8gent \u00e9galement les locataires des loyers abusifs, conform\u00e9ment au mandat de la Constitution (art. 109 al. 1 de la Constitution). Cette protection peut encore \u00eatre am\u00e9lior\u00e9e en augmentant la transparence sur le march\u00e9 du logement. C'est pourquoi le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a charg\u00e9 le D\u00e9partement f\u00e9d\u00e9ral de l'\u00e9conomie, de la formation et de la recherche (DEFR), le 29 octobre 2014, de pr\u00e9parer un message concernant une modification du CO qui obligerait les bailleurs de toute la Suisse \u00e0 utiliser une formule officielle lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail et \u00e0 justifier une \u00e9ventuelle augmentation de loyer.
4. Les r\u00e8gles relatives au loyer fix\u00e9 sur la base des co\u00fbts et aux rendements (net ou brut) admissibles d\u00e9crites aux chiffres 1 et 2 permettent de prot\u00e9ger les locataires contre les loyers abusifs et d'\u00e9viter les rendements excessifs. Par ailleurs, en vertu de l'article 269 CO, les loyers sont \u00e9galement abusifs lorsqu'ils r\u00e9sultent d'un prix d'achat manifestement exag\u00e9r\u00e9. Cette disposition vise \u00e0 lutter contre les op\u00e9rations immobili\u00e8res sp\u00e9culatives, et \u00e0 emp\u00eacher que des immeubles locatifs ne s'\u00e9changent \u00e0 des prix trop \u00e9lev\u00e9s et que les co\u00fbts ne soient r\u00e9percut\u00e9s sur les locataires sous forme de loyers abusifs.
5. Le principe du loyer calcul\u00e9 sur la base des co\u00fbts pr\u00e9vaut en mati\u00e8re de droit du bail (cf. ch. 1). Lorsque, exceptionnellement, il n'est pas possible de proc\u00e9der \u00e0 un calcul du rendement - dans le cas notamment d'immeubles anciens -, les loyers sont \u00e9valu\u00e9s selon les loyers usuels d'une localit\u00e9 ou d'un quartier, en partant du principe que l'application de ce crit\u00e8re, tant qu'elle demeure exceptionnelle, n'entra\u00eene pas une spirale des prix. Par ailleurs, le locataire peut demander la diminution du loyer initial aux conditions pr\u00e9vues \u00e0 l'art.\u00a0270, al.\u00a01, CO, en faisant par exemple valoir que ce crit\u00e8re a \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9 de mani\u00e8re abusive ou erron\u00e9e.
6. Conform\u00e9ment \u00e0 l'article 14 alin\u00e9as 1 et 2 de l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux, les investissements qui aboutissent \u00e0 des am\u00e9liorations cr\u00e9ant des plus-values ou \u00e0 des am\u00e9liorations \u00e9nerg\u00e9tiques font partie des prestations suppl\u00e9mentaires du bailleur au sens de l'article 269a CO. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, les frais caus\u00e9s par d'importantes r\u00e9parations sont consid\u00e9r\u00e9s, \u00e0 raison de 50 \u00e0 70\u00a0%, comme des investissements cr\u00e9ant des plus-values. Les aides octroy\u00e9es pour des am\u00e9liorations cr\u00e9ant des plus-values doivent \u00eatre d\u00e9duites du montant de la prestation suppl\u00e9mentaire. La pratique montre que les augmentations de loyer dues \u00e0 des r\u00e9novations sont, la plupart du temps, plus importantes que les \u00e9conomies de charges locatives r\u00e9alis\u00e9es gr\u00e2ce aux travaux. Toutefois, en g\u00e9n\u00e9ral, un assainissement profite aussi au locataire, par exemple en am\u00e9liorant le climat int\u00e9rieur ou la protection contre le bruit. Le 15 mai 2013, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a charg\u00e9 le D\u00e9partement f\u00e9d\u00e9ral de l'environnement, des transports, de l'\u00e9nergie et de la communication et le DEFR de revoir la conception du Programme B\u00e2timents en rapport avec les r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques de mani\u00e8re \u00e0 favoriser le maintien de logements abordables, \u00e0 \u00e9viter autant que possible l'effet d'aubaine et \u00e0 permettre d'atteindre les objectifs fix\u00e9s en mati\u00e8re d'\u00e9conomies d'\u00e9nergie. Les travaux correspondants sont actuellement en cours.
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