Am 1. Juni 2015 gab das Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen eine Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes von 2 auf 1,75 Prozent bekannt und teilte gleichzeitig mit, dass sich daraus f\u00fcr Mieterinnen und Mieter ein Senkungsanspruch von 2,91 Prozent ergibt. Die Mietzinssenkung von 2,91 Prozent st\u00fctzt sich auf die Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (VMWG), die in Artikel\u00a013 regelt, in welchem Verh\u00e4ltnis die mietrechtlich massgebenden Hypothekarzinse bei einer Referenzzinssatzsenkung herabzusetzen sind. Doch die Mietzinsreduktionen gem\u00e4ss VMWG werden nach einem Wirtschaftsmodell berechnet, das Ende der Achtzigerjahre entwickelt wurde. Grundlage dieses Modells sind die Lage am Immobilienmarkt und wirtschaftliche Erhebungen zur Struktur der Finanzierung von Immobilien und damit der durchschnittliche wirtschaftliche Nutzen, den Vermieterinnen und Vermieter aus den Mieteinnahmen ziehen.
Gem\u00e4ss diesem Modell dient die Miete zu 70 Prozent zur Deckung der Finanzierungskosten und der Investitionen, w\u00e4hrend 30 Prozent zur Deckung der \u00fcbrigen Kosten eingesetzt werden. Der Anteil von 70 Prozent wird seinerseits wieder aufgeteilt: 60 Prozent (d. h. 42 Prozent der Gesamtmiete) werden zur Deckung der Hypothekarkosten genutzt und 40 Prozent (d. h. 28 Prozent der Gesamtmiete) als Eigenkapitalrendite.
Die Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte, von 2 auf 1,75 Prozent, entspricht einer durchschnittlichen Hypothekarzinssenkung von 12,5 Prozent (0,25 Prozent/2 Prozent). Diese Senkung von 12,5 Prozent ergibt f\u00fcr den Mietkostenanteil von 42 Prozent (Deckung der Hypothekarkosten) eine Mietzinssenkung von 5,25 Prozent und nicht von 2,91 Prozent, wie die VMWG vorsieht. Aufgrund der VMWG verlieren die Mieterinnen und Mieter 2,34 Prozentpunkte ihres Senkungsanspruchs. Und die Vermieterinnen und Vermieter werden entsprechend reicher.
Deshalb stelle ich dem Bundesrat folgende Fragen:
1. Stimmt es, dass das Wirtschaftsmodell, das den Zahlen der VMWG zugrunde liegt, von einem Immobilienmarkt ausgeht, in dem 28 Prozent der Mieteinnahmen der Eigenkapitalrendite zufliessen?
2. Stimmt es, dass die Mietzinssenkung aufgrund der Senkung des Referenzzinssatzes von 2 auf 1,75 Prozent gem\u00e4ss dem zugrundeliegenden Modell eigentlich 5,25 Prozent betragen m\u00fcsste?
3. Warum hat das WBF, im vollen Bewusstsein dieses Sachverhalts, nicht sofort gehandelt und eine \u00c4nderung der VMWG vorgeschlagen?
4. Hat das WBF ein neues Wirtschaftsmodell entwickelt - ohne dies \u00f6ffentlich bekanntzumachen -, das die Unt\u00e4tigkeit rechtfertigen w\u00fcrde?
5. Gedenkt der Bundesrat, die wirtschaftlichen Rechte der Mieterinnen und Mieter zu wahren und die VMWG anzupassen?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Der Interpellant stellt in Frage 1 zutreffend fest, dass das von ihm beschriebene Modell (sogenanntes Mietzinsmodell des Bundesamtes f\u00fcr Wohnungswesen) Artikel\u00a013 der Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (VMWG) zugrunde liegt. Es ist richtig, dass dieses Modell 28 Prozent der Mietzinseinnahmen berechnet, um die Eigenkapitalkosten zu decken. Das Modell wurde Ende der Achtzigerjahre entwickelt, um die Auswirkungen einer \u00c4nderung des Referenzzinssatzes auf den Mietzins darzustellen, und es wurde seither nicht mehr angepasst.
Wie bereits der Ausdruck \"Modell\" impliziert, handelt es sich dabei um keine exakte Abbildung der Wirklichkeit, was auch dem Wunsch nach einer gewissen Vereinfachung und Vereinheitlichung der Berechnung von Mietzins\u00e4nderungen aufgrund einer \u00c4nderung des Referenzzinssatzes entspricht. Dabei sollen die Zuf\u00e4lligkeiten individueller Finanzierungsvarianten keine Rolle spielen.
In Artikel\u00a013 Absatz\u00a01 VMWG ist festgehalten, dass f\u00fcr Hypothekarzinss\u00e4tze (seit 2008: hypothekarischer Referenzzinssatz bei Mietverh\u00e4ltnissen) unter 5 Prozent ein \u00dcberw\u00e4lzungssatz von 3 Prozent anwendbar ist, d. h., der Mietzins darf um 3 Prozent angehoben werden. F\u00fcr Referenzzinss\u00e4tze zwischen 5 und 6 Prozent wurde ein \u00dcberw\u00e4lzungssatz von 2,5 Prozent bestimmt, und f\u00fcr solche \u00fcber 6 Prozent wurde ein \u00dcberw\u00e4lzungssatz von 2 Prozent fixiert. Bei Senkungen wird der Zinssatz praxisgem\u00e4ss so angepasst, dass frankenm\u00e4ssig der gleiche Betrag wie bei der Erh\u00f6hung resultiert: Bei einer Reduktion des Referenzzinssatzes um einen Viertelprozentpunkt, bei einem Stand von unter 5 Prozent, entsteht f\u00fcr die Mietpartei ein Senkungsanspruch von 2,91 Prozent.
Zur Zeit der Entwicklung dieses Modells galt es als unwahrscheinlich, dass der Referenzzinssatz auf einen so tiefen Stand fallen w\u00fcrde wie den, auf dem er sich heute befindet. Damals bewegten sich die Hypothekarzinss\u00e4tze im Bereich zwischen 4 und 6 Prozent. Auch darum wurde ein System mit drei und nicht mit zus\u00e4tzlichen \u00dcberw\u00e4lzungsstufen festgelegt. Dieses System f\u00fchrt zu einer gewissen Gl\u00e4ttung der Anstiege bzw. Senkungen, was durchaus erw\u00fcnscht ist. Zudem kann nicht gesagt werden, dass die Regelung gem\u00e4ss Artikel\u00a013 VMWG eine Partei einseitig bevorzugt. Je nach konkreter Situation (Senkung/Erh\u00f6hung des Referenzzinssatzes sowie Zeitpunkt des Vertragsschlusses) sind die heute anwendbaren S\u00e4tze f\u00fcr die Vermieterseite oder die Mieterseite vorteilhafter. Wie vom Interpellanten in Frage 2 erw\u00e4hnt, w\u00fcrde nach dem erw\u00e4hnten Modell die Senkung des Referenzzinssatzes von 2 auf 1,75 Prozent zu einer Anpassung von 5,25 Prozent f\u00fchren (gem\u00e4ss geltendem Recht betr\u00e4gt der Senkungsanspruch wie erw\u00e4hnt 2,91 Prozent).
Wenn die \u00dcberw\u00e4lzungss\u00e4tze entsprechend angepasst w\u00fcrden, h\u00e4tte das beim heutigen Niveau des Referenzzinssatzes zwar bei einer Reduktion einen gr\u00f6sseren Senkungsanspruch, aber umgekehrt bei einem Anstieg einen gr\u00f6sseren Erh\u00f6hungsanspruch zur Folge. Die Mietzinse w\u00fcrden tendenziell st\u00e4rker fluktuieren. Zudem w\u00fcrde eine Anpassung der \u00dcberw\u00e4lzungss\u00e4tze zu komplizierten \u00fcbergangsrechtlichen Regeln f\u00fchren.
In Beantwortung von Frage 3 ist zu sagen, dass bisher allgemein davon ausgegangen wurde, dass sich die Zinss\u00e4tze stabilisieren. Deshalb und weil, wie bereits erw\u00e4hnt, im mittel- und langfristigen Vergleich weder die Vermieter- noch die Mieterseite einseitig bevorzugt bzw. benachteiligt wird, wurde auch kein neues Modell gepr\u00fcft. Aktuell sind einzelne Hypothekarzinss\u00e4tze, insbesondere f\u00fcr lange Laufzeiten, wieder etwas angestiegen. Ein Anstieg des Referenzzinssatzes erscheint daher mittelfristig wahrscheinlicher als eine weitere Senkung, auch wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass eine solche nochmals eintritt. Das Anstiegspotenzial erscheint insgesamt deutlich gr\u00f6sser als zus\u00e4tzliches Senkungspotenzial, sodass erh\u00f6hte \u00dcberw\u00e4lzungss\u00e4tze zu einer Benachteiligung der Mietenden f\u00fchren w\u00fcrden.
Frage 4 ist dahingehend zu beantworten, dass bisher kein neues Modell erarbeitet wurde bzw. dass keine Anpassungen am bisherigen Modell vorgesehen sind. Der Bundesrat hat jedoch schon mehrfach auf die grunds\u00e4tzliche Problematik der Koppelung der Mietzinse an den Referenzzinssatz hingewiesen. Darum hat er verschiedentlich eine Entkoppelung und Anbindung der Mietzinse an die Teuerung vorgeschlagen, was indessen vom Parlament abgelehnt wurde (vgl. insbesondere Botschaft des Bundesrates vom 12. Dezember 2008, BBl 2009 347 und 395).
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass gute Argumente f\u00fcr die Beibehaltung der geltenden \u00dcberw\u00e4lzungss\u00e4tze bestehen, auch wenn der \u00dcberw\u00e4lzungssatz beim heutigen Stand des Referenzzinssatzes vom mathematisch berechneten Satz entfernt ist. Der Bundesrat beobachtet die Entwicklung indessen weiterhin.
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