L'Office f\u00e9d\u00e9ral du logement a annonc\u00e9 le 1er juin 2015 une baisse du taux de r\u00e9f\u00e9rence pour le calcul des loyers de 2\u00a0% \u00e0 1,75\u00a0% annon\u00e7ant simultan\u00e9ment le droit \u00e0 une baisse de 2,91\u00a0%. La baisse des loyers de 2,91\u00a0% est fond\u00e9e sur l'article 13 de l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), qui fixe la corr\u00e9lation entre baisse du taux de r\u00e9f\u00e9rence et baisse du taux fix\u00e9e \u00e0 l'article 13 OBLF. Toutefois, la r\u00e9duction de loyer fix\u00e9e par l'OBLF est calcul\u00e9e selon un mod\u00e8le \u00e9conomique d\u00e9velopp\u00e9 \u00e0 la fin des ann\u00e9es 1980. Ce mod\u00e8le repose sur la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9 immobilier et sur des enqu\u00eates \u00e9conomiques quant \u00e0 la structure du financement des immeubles d'habitation et donc quant \u00e0 l'affectation \u00e9conomique moyenne du loyer encaiss\u00e9 par les bailleurs.
De ce mod\u00e8le \u00e9conomique il d\u00e9coule que le loyer est affect\u00e9 pour 70\u00a0% \u00e0 la couverture des frais financiers et du rendement de l'investissement et pour 30\u00a0% aux autres co\u00fbts. La part de 70\u00a0% du loyer destin\u00e9e au rendement et aux frais financiers se r\u00e9partit pour 60\u00a0%, soit 42\u00a0% du loyer total, \u00e0 la couverture des frais hypoth\u00e9caires et pour 40\u00a0%, soit 28\u00a0% du loyer total au rendement des fonds propres.
La baisse de 0,25\u00a0% du taux de r\u00e9f\u00e9rence de 2\u00a0% \u00e0 1,75\u00a0% constitue une baisse moyenne des charges hypoth\u00e9caires de 12,5\u00a0% (0,25\u00a0%/2\u00a0%). Une baisse de 12,5\u00a0% des charges hypoth\u00e9caires sur la part de 42\u00a0% du loyer destin\u00e9e \u00e0 couvrir les frais hypoth\u00e9caires entra\u00eene une baisse de loyer de 5,25\u00a0% et non de 2,91\u00a0% comme pr\u00e9vu par l'OBLF. L'OBLF fait donc perdre aux locataires une part de baisse du loyer de 2,34\u00a0% et enrichit d'autant les bailleurs.
Dans ce contexte, je pose les questions suivantes au Conseil f\u00e9d\u00e9ral\u00a0:
1. Est-il exact que l'OBLF repose sur le mod\u00e8le \u00e9conomique \u00e9voqu\u00e9 fond\u00e9 sur la r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique du march\u00e9 immobilier qui veut que 28\u00a0% du loyer sont destin\u00e9s \u00e0 couvrir le rendement des fonds propres\u00a0?
2. Est-il exact que selon le mod\u00e8le \u00e9conomique sous-jacent, la baisse du taux de r\u00e9f\u00e9rence de 2\u00a0% \u00e0 1,75\u00a0% devrait aboutir \u00e0 une baisse des loyers de 5,25\u00a0%\u00a0?
3. Pourquoi le DEFR, pourtant parfaitement conscient de cette situation, n'a pas agi spontan\u00e9ment et propos\u00e9 une rectification de l'OBLF\u00a0?
4. Le DEFR a-t-il d\u00e9velopp\u00e9 un nouveau mod\u00e8le \u00e9conomique qui n'aurait pas \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9 publiquement, pour justifier l'inaction\u00a0?
5. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral entend-il respecter les droits \u00e9conomiques des locataires et proc\u00e9der \u00e0 une modification de l'OBLF\u00a0?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"L'auteur de l'interpellation rel\u00e8ve \u00e0 juste titre \u00e0 la question 1 que le mod\u00e8le qu'il d\u00e9crit (mod\u00e8le de loyers de l'Office f\u00e9d\u00e9ral du logement) sert de base \u00e0 l'article 13 de l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Ce mod\u00e8le, il est vrai, pr\u00e9voit l'affectation de 28\u00a0% des loyers per\u00e7us \u00e0 la couverture du rendement des fonds propres. Il a \u00e9t\u00e9 mis au point \u00e0 la fin des ann\u00e9es 1980 pour r\u00e9gler l'incidence d'une modification du taux de r\u00e9f\u00e9rence sur les loyers et n'a jamais \u00e9t\u00e9 adapt\u00e9 par la suite.
Comme le terme \"mod\u00e8le\" le laisse entendre, il ne s'agit pas d'un reflet pr\u00e9cis de la r\u00e9alit\u00e9, ce qui r\u00e9pond aussi \u00e0 la volont\u00e9 de faciliter et de simplifier le calcul des modifications de loyers cons\u00e9cutives \u00e0 une variation du taux de r\u00e9f\u00e9rence. Le but est de neutraliser le r\u00f4le des contingences d\u00e9coulant des variantes de financement individuelles.
L'art.\u00a013, al.\u00a01, OBLF pr\u00e9voit un taux de conversion de 3\u00a0% pour des taux hypoth\u00e9caires (remplac\u00e9s par le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence applicable aux contrats de bail depuis 2008) inf\u00e9rieurs \u00e0 5\u00a0%\u00a0; autrement dit le loyer peut \u00eatre relev\u00e9 de 3\u00a0%. Le taux de conversion applicable est de 2,5\u00a0% si les taux de r\u00e9f\u00e9rence se situent entre 5 et 6\u00a0% et de 2\u00a0% si les taux de r\u00e9f\u00e9rence sont sup\u00e9rieurs \u00e0 6\u00a0%. En cas de baisse, le taux d'int\u00e9r\u00eat est adapt\u00e9, conform\u00e9ment \u00e0 la pratique, de fa\u00e7on que le montant en francs soit \u00e9gal \u00e0 celui qui r\u00e9sulterait d'une hausse\u00a0: ainsi, lorsque le taux de r\u00e9f\u00e9rence diminue d'un quart de point de pourcentage et qu'il est inf\u00e9rieur \u00e0 5\u00a0%, les locataires peuvent demander une r\u00e9duction de leur loyer de 2,91\u00a0%.
Au moment o\u00f9 le mod\u00e8le a \u00e9t\u00e9 mis au point, il paraissait improbable que le taux de r\u00e9f\u00e9rence descende \u00e0 un niveau aussi faible que celui qu'il affiche aujourd'hui. \u00c0 l'\u00e9poque, les taux hypoth\u00e9caires \u00e9voluaient en effet dans une fourchette de 4 \u00e0 6\u00a0%. C'est aussi la raison pour laquelle le syst\u00e8me n'a \u00e9t\u00e9 dot\u00e9 que de trois paliers, et non davantage. Ce syst\u00e8me a pour effet de mod\u00e9rer les hausses et les baisses, ce qui est fonci\u00e8rement souhaitable. Par ailleurs, on ne peut pas dire que la r\u00e8gle fix\u00e9e \u00e0 l'article 13 OBLF avantage exclusivement bailleurs ou locataires. En fonction des circonstances (baisse ou hausse du taux de r\u00e9f\u00e9rence et date de la signature du contrat), les taux applicables aujourd'hui profitent davantage aux bailleurs ou, au contraire, aux locataires.
Comme le rel\u00e8ve l'auteur de l'interpellation \u00e0 la question 2, le mod\u00e8le \u00e9voqu\u00e9 entra\u00eenerait effectivement une baisse de 5,25\u00a0% si le taux de r\u00e9f\u00e9rence passait de 2 \u00e0 1,75\u00a0% (selon le droit en vigueur, la r\u00e9duction maximale est cependant de 2,91\u00a0%, comme indiqu\u00e9).
Si les taux de conversion \u00e9taient adapt\u00e9s en cons\u00e9quence, la fourchette dans laquelle se trouve le taux de r\u00e9f\u00e9rence actuellement permettrait certes de demander une baisse de loyer plus importante en cas de diminution du taux de r\u00e9f\u00e9rence, mais elle autoriserait aussi une augmentation plus marqu\u00e9e des loyers dans le cas contraire. Les loyers auraient d\u00e8s lors tendance \u00e0 fluctuer davantage. En outre, une adaptation des taux de conversion n\u00e9cessiterait la mise en place de r\u00e8gles transitoires complexes.
Il convient d'indiquer en r\u00e9ponse \u00e0 la question 3 que, jusqu'ici, il \u00e9tait suppos\u00e9 d'une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale que les taux d'int\u00e9r\u00eat se stabiliseraient. Pour cette raison et du fait que ni les bailleurs ni les locataires ne sont exclusivement avantag\u00e9s ou p\u00e9nalis\u00e9s \u00e0 moyen ou long terme, aucun nouveau mod\u00e8le n'a \u00e9t\u00e9 envisag\u00e9. \u00c0 ce jour, plusieurs taux hypoth\u00e9caires, surtout pour de longues dur\u00e9es, sont l\u00e9g\u00e8rement repartis \u00e0 la hausse. D\u00e8s lors, une augmentation du taux de r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 moyen terme est plus probable qu'une nouvelle baisse, m\u00eame si cette \u00e9ventualit\u00e9 ne saurait \u00eatre exclue. Comme le potentiel de hausse appara\u00eet d'une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale nettement plus \u00e9lev\u00e9 que celui d'une baisse suppl\u00e9mentaire, une augmentation des taux de conversion concourrait \u00e0 d\u00e9savantager les locataires.
La r\u00e9ponse \u00e0 la question 4 est la m\u00eame\u00a0: aucun nouveau mod\u00e8le n'a \u00e9t\u00e9 \u00e9labor\u00e9 jusqu'ici, autrement dit aucune adaptation du mod\u00e8le actuel n'est envisag\u00e9e pour le moment. Cependant, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a d\u00e9j\u00e0 \u00e9voqu\u00e9 maintes fois la probl\u00e9matique g\u00e9n\u00e9rale du couplage des loyers et du taux de r\u00e9f\u00e9rence. Aussi a-t-il propos\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises d'abolir ce couplage pour indexer les loyers sur le rench\u00e9rissement, ce que le Parlement a rejet\u00e9 (voir notamment le message du Conseil f\u00e9d\u00e9ral du 12 d\u00e9cembre 2008, FF 2009 311 et 357).
En r\u00e9sum\u00e9, on retiendra que de bons arguments plaident en faveur d'un maintien des taux de conversion en vigueur, m\u00eame si celui applicable au niveau actuel du taux de r\u00e9f\u00e9rence s'\u00e9carte du taux math\u00e9matique. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral continue de suivre l'\u00e9volution des taux.
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