Il 1\u00b0 giugno 2015 l'Ufficio federale delle abitazioni ha annunciato la diminuzione del tasso ipotecario di riferimento per il calcolo delle pigioni dal 2 all'1,75 per cento, comunicando al contempo il diritto a chiedere che la pigione venga abbassata del 2,91 per cento. Questa riduzione si basa sull'articolo 13 dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL), che stabilisce la correlazione fra la diminuzione del tasso di riferimento e quella del tasso fissato all'articolo 13 OLAL. Tuttavia, la riduzione delle pigioni secondo l'OLAL prende le mosse da un modello di calcolo sviluppato alla fine degli anni Ottanta, incentrato sulla realt\u00e0 del mercato immobiliare e sulle indagini economiche riguardanti la struttura del finanziamento degli immobili a uso abitativo, e dunque sulle modalit\u00e0 con cui i locatori utilizzano di norma le pigioni incassate.
Dal modello economico risulta che il 70 per cento della pigione serve a coprire le spese finanziarie e assicura il rendimento di quanto investito, mentre il restante 30 per cento copre gli altri costi. Il 70 per cento sopraccitato si suddivide ulteriormente fra un 60 per cento (42 per cento della pigione totale) che va a coprire le spese ipotecarie e un 40 per cento (28 per cento della pigione totale) destinato al rendimento dei fondi propri.
La diminuzione dello 0,25 per cento del tasso di riferimento (dal 2 all'1,75 per cento) corrisponde a una riduzione media delle spese ipotecarie del 12,5 per cento (0,25 per cento/2 per cento). La diminuzione del 12,5 per cento sul 42 per cento (parte della pigione che copre le spese ipotecarie) determina una diminuzione della pigione del 5,25 per cento e non del 2,91 per cento come previsto dall'OLAL. In questo modo l'ordinanza fa perdere ai locatari il 2,34 per cento, percentuale che finisce nelle tasche di locatori.
Chiedo quindi al Consiglio federale quanto segue:
1. Corrisponde al vero il fatto che l'OLAL si fonda sul modello economico citato, che si basa a sua volta sulla realt\u00e0 del mercato immobiliare, secondo la quale il 28 per cento della pigione \u00e8 destinato a coprire il rendimento dei fondi propri?
2. \u00c8 corretto considerare che la diminuzione del tasso di riferimento dal 2 all'1,75 per cento dovrebbe determinare una diminuzione delle pigioni del 5,25 per cento, se ci si basa sul modello economico preso a riferimento?
3. Perch\u00e9 il DEFR, a conoscenza della situazione, non ha agito di propria iniziativa proponendo la correzione dell'OLAL?
4. Il DEFR non \u00e8 intervenuto perch\u00e9 ha forse sviluppato un nuovo modello economico, mai reso pubblico?
5. Il Consiglio federale intende far rispettare i diritti economici dei locatari modificando l'OLAL?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Nella prima domanda l'autore dell'interpellanza constata giustamente che il modello da lui descritto (il cosiddetto modello delle pigioni dell'Ufficio federale delle abitazioni, UFAB) sta alla base dell'articolo 13 dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL). \u00c8 anche giusto che il 28 per cento della pigione, calcolato in base a questo modello, \u00e8 destinato a coprire i costi del capitale proprio. Il modello, sviluppato alla fine degli anni Ottanta e non pi\u00f9 modificato da allora, serve a descrivere gli effetti di un cambiamento del tasso ipotecario di riferimento. Come suggerisce il termine stesso, si tratta di un \"modello\" e non di una riproduzione esatta della realt\u00e0. \u00c8 stato sviluppato nell'intento di semplificare e uniformare il calcolo dei cambiamenti di pigione causati dalle variazioni del tasso ipotecario di riferimento, e questo a prescindere dalle varianti di finanziamento individuali.
L'articolo 13 capoverso 1 OLAL stabilisce che quando i tassi ipotecari (dal 2008: tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione) sono inferiori al 5 per cento, un incremento del tasso ipotecario dello 0,25 per cento autorizza a un aumento massimo della pigione del 3 per cento. Se i tassi ipotecari si situano tra il 5 e il 6 per cento le pigioni possono essere aumentate al massimo del 2,5 per cento e se superano il 6 per cento l'aumento massimo pu\u00f2 essere del 2 per cento. Se i tassi ipotecari diminuiscono le pigioni vengono solitamente corrette al ribasso in misura equivalente. Se il livello dei tassi \u00e8 inferiore al 5 per cento, quindi, una riduzione del tasso ipotecario di riferimento dello 0,25 per cento autorizza i locatari a chiedere una riduzione della pigione del 2,91 per cento.
Quando questo modello \u00e8 stato sviluppato sembrava improbabile che il tasso ipotecario di riferimento potesse scendere a un livello cos\u00ec basso come quello attuale. Alla fine degli anni Ottanta, infatti, i tassi si situavano tra il 4 e il 6 per cento. \u00c8 anche per questo che per le quote trasferibili alle pigioni il modello prevede soltanto 3 livelli. Questo sistema contribuisce in una certa misura a livellare gli aumenti e le diminuzioni delle pigioni, il che \u00e8 un fatto senz'altro auspicabile. L'articolo 13 OLAL, inoltre, non favorisce n\u00e9 l'una n\u00e9 l'altra parte. A seconda della situazione concreta (aumento/diminuzione del tasso ipotecario di riferimento nonch\u00e9 momento della conclusione del contratto di locazione) le quote applicabili possono avvantaggiare o i locatori o i locatari.
Come l'autore dell'interpellanza osserva giustamente nella sua seconda domanda, un calo del tasso di riferimento dal 2 al 1,75 per cento dovrebbe effettivamente determinare, secondo il suddetto modello, una diminuzione del 5,25 per cento (secondo il diritto vigente i locatari hanno invece diritto, come gi\u00e0 detto, a una riduzione del 2,91 per cento).
Se le quote trasferibili sulle pigioni fossero adeguate di conseguenza, i locatari avrebbero oggi diritto a una riduzione pi\u00f9 netta. Nell'eventualit\u00e0 di un futuro aumento del tasso ipotecario di riferimento, per\u00f2, subirebbero aumenti pi\u00f9 salati. Le pigioni sarebbero tendenzialmente soggette a maggiori fluttuazioni. Un adeguamento delle quote trasferibili sulle pigioni, inoltre, comporterebbe tutta una serie di disposizioni di diritto transitorio molto complicate.
In risposta alla terza domanda va ricordato che fino a poco tempo fa si prevedeva generalmente una stabilizzazione dei tassi d'interesse. Per questo motivo e per il fatto che a lungo termine l'attuale sistema non penalizza n\u00e9 favorisce una determinata parte, si \u00e8 rinunciato a valutare l'ipotesi di un nuovo modello. Attualmente alcuni tassi ipotecari, specie quelli per mutui a lunga scadenza, hanno fatto registrare un lieve aumento. A medio termine sembra quindi pi\u00f9 probabile che il tasso ipotecario di riferimento tenda al rialzo, anche se l'ipotesi di un ulteriore calo non pu\u00f2 essere completamente scartata. Tuttavia, dato che un aumento \u00e8 molto pi\u00f9 probabile di una diminuzione, l'adeguamento delle quote trasferibili penalizzerebbe proprio i locatari.
Quanto alla domanda 4, il DEFR non ha elaborato un nuovo modello n\u00e9 prevede di farlo nell'immediato futuro. Tuttavia, il Consiglio federale ha gi\u00e0 ripetutamente tematizzato la problematica di fondo concernente l'aggancio delle pigioni al tasso ipotecario di riferimento e ha gi\u00e0 proposto a diverse riprese di agganciarle, invece, all'inflazione. Questa proposta \u00e8 per\u00f2 stata respinta dal Parlamento (cfr. in particolare il messaggio del Consiglio federale del 12 dicembre 2008, FF 311 e 357).
Ci sono, per concludere, validi motivi a favore di un mantenimento delle attuali quote trasferibili, anche se - alla luce dell'odierno tasso di riferimento - sono lontane dalla percentuale ricavata da un calcolo puramente matematico. Il Consiglio federale continuer\u00e0 comunque a seguire la situazione da vicino.
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