Der Bundesrat wird gebeten, folgende Fragen zu beantworten:
1. Teilt er die Bef\u00fcrchtung, dass energetische Sanierungsmassnahmen generell zu Mietzinserh\u00f6hungen missbraucht werden k\u00f6nnen?
2. Was ist gem\u00e4ss Artikel\u00a014 VMWG (Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen) wertvermehrend, was ist werterhaltend?
3. Welche Renovationskosten m\u00fcssen aus den erhobenen laufenden Nebenkosten finanziert werden?
4. Welcher Anteil der Gesamtkosten darf nun als wertvermehrend den Mietern belastet werden?
5. Ist der Bundesrat angesichts dieser Sachverhalte nicht auch der Ansicht, dass Artikel\u00a014 VMWG in Erwartung von anstehenden gr\u00f6sseren Sanierungsmassnahmen, insbesondere energetischen, angepasst und pr\u00e4zisiert werden m\u00fcsste?
6. In welchem Umfange m\u00fcssten die laufenden Unterhaltskostenbeitr\u00e4ge in diesen F\u00e4llen ber\u00fccksichtigt werden?
","ReasonText":"Gem\u00e4ss einer Studie des Bundesamtes f\u00fcr Energie (BFE) vom 15. Januar 2015 (Energetische Sanierung und deren Auswirkung auf Mietzinse) wirken Investitionen in energiesparende Massnahmen mietzinserh\u00f6hend. F\u00fcr die Eigent\u00fcmer sind sie rentabel (Internal Rate of Return zwischen 2 und 8 Prozent). F\u00fcr die Mieter f\u00fchren diese Sanierungsmassnahmen in den allermeisten F\u00e4llen zu Nettomehrbelastungen. Die Mietzinserh\u00f6hungen fallen h\u00f6her aus als die Kosteneinsparungen, die aus dem reduzierten Energieverbrauch resultieren. Daraus ergibt sich die Frage 1.
In der Praxis werden zudem oft mehrere Sanierungsmassnahmen, die in einem Zug vorgenommen werden, als Gesamtsanierung angeschaut. Werden z. B. in einer Liegenschaft nach 50 Jahren die K\u00fcchen totalsaniert und gleichzeitig die Heizung und die Ver- und Entsorgungssysteme renoviert, wird dies von den Schlichtungsstellen als Gesamtsanierung betrachtet. Daraus ergeben sich die Fragen 2 bis 4.
Es besteht die Gefahr, dass die Vermieter w\u00e4hrend l\u00e4ngerer Zeit laufende Instandstellungs- und Sanierungsmassnahmen hinausschieben und dann unter dem Vorwand einer energetischen oder eben einer Gesamtsanierung aufgelaufene werterhaltende Massnahmen erst sp\u00e4ter vornehmen, weil dann daraus eine Gesamtsanierung wird. Dies, obwohl die Mieter jedes Jahr 0,5 bis 1 Prozent f\u00fcr laufende Unterhaltskosten - neben den ausgewiesenen Nebenkosten - bezahlen. Daraus ergeben sich die Fragen 5 und 6.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1./2. Energetische Aspekte sind nicht die Hauptausl\u00f6ser von Sanierungen. Im Rahmen einer Geb\u00e4udesanierung gilt es aber, auch energetische Belange zu ber\u00fccksichtigen. Energetische Geb\u00e4udesanierungen dienen der Verminderung des Energiebedarfs und dessen Deckung durch erneuerbare Energien. Damit sinken die Heiz- und Warmwasserkosten. Jedoch \u00fcbersteigt die mit der Erneuerung verbundene Mietzinserh\u00f6hung in den meisten F\u00e4llen die Nebenkosteneinsparung, sodass f\u00fcr die Mietparteien eine Nettomehrbelastung resultiert. Die im Vorstoss erw\u00e4hnte Studie des Bundesamtes f\u00fcr Energie (BFE) und des Bundesamtes f\u00fcr Wohnungswesen (BWO) \"Energetische Sanierung. Auswirkungen auf Mietzinsen\" vom 15. Januar 2015 best\u00e4tigt diese Feststellung, wobei hervorgehoben wird, dass durch eine energetische Geb\u00e4udeerneuerung ein zus\u00e4tzlicher Mehrwert f\u00fcr die Mieter in Form eines gesteigerten Wohnkomforts (Raumklima, L\u00e4rmschutz) generiert wird. Sofern Sanierungsmassnahmen mit Mieterwechseln verbunden sind, besteht erfahrungsgem\u00e4ss eine st\u00e4rkere Tendenz zur Renditeoptimierung. Dies ist aber nicht auf die energetischen Verbesserungen zur\u00fcckzuf\u00fchren. Das Hauptproblem besteht vielmehr darin, dass sich in der Praxis die Mieten bei Neuabschl\u00fcssen ungeachtet des geltenden Prinzips der Kostenmiete h\u00e4ufig an Marktpreisen orientieren. Insofern teilt der Bundesrat die Bef\u00fcrchtung des Interpellanten, dass Sanierungen im Allgemeinen - unabh\u00e4ngig davon, ob sie energetisch sind oder nicht - zu deutlich h\u00f6heren Mietzinsen f\u00fchren k\u00f6nnen.
Aufgrund von Artikel\u00a0269a Buchstabe\u00a0b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbr\u00e4uchlich, wenn sie durch Mehrleistungen begr\u00fcndet sind. Gem\u00e4ss Artikel\u00a014 Absatz\u00a01 VMWG werden dadurch unter anderem Investitionen f\u00fcr wertvermehrende Verbesserungen erfasst. Gem\u00e4ss Artikel\u00a014 Absatz\u00a02 VMWG gelten zudem verschiedene energetische Verbesserungen ausdr\u00fccklich als Mehrleistungen, so unter anderem Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Geb\u00e4udeh\u00fclle, zur rationelleren Energienutzung, zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen oder zum Einsatz erneuerbarer Energien. Gew\u00f6hnliche Unterhaltsarbeiten, die keine Mehrleistungen im Sinne von Artikel\u00a014 Abs\u00e4tze 1 oder 2 VMWG darstellen, gelten nicht als wertvermehrend, sondern als werterhaltend und berechtigen daher zu keiner Mietzinserh\u00f6hung. Dies verhindert, dass Geb\u00e4udesanierungen im laufenden Mietverh\u00e4ltnis zu missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen f\u00fchren k\u00f6nnen.
3. Gem\u00e4ss Artikel\u00a0257a Absatz\u00a01 OR sind Nebenkosten das Entgelt f\u00fcr die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenh\u00e4ngen. Renovations- oder Unterhaltskosten geh\u00f6ren nicht dazu. Diese Aufwendungen sind durch den Mietzins abgedeckt und d\u00fcrfen nicht als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.
4. Die Kosten von wertvermehrenden (inkl. energetischer) Verbesserungen k\u00f6nnen, wie erw\u00e4hnt, als Mehrleistungen auf die Mietzinse \u00fcberw\u00e4lzt werden. Gem\u00e4ss Artikel\u00a014 Absatz\u00a03 VMWG gilt dies jedoch nur f\u00fcr denjenigen Teil, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des urspr\u00fcnglichen Zustandes \u00fcbersteigt. Bei umfassenden \u00dcberholungen gelten die Kosten aufgrund von Artikel\u00a014 Absatz\u00a01 VMWG in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. F\u00fcr die genaue Festlegung innerhalb dieser Bandbreite sind die Umst\u00e4nde des konkreten Einzelfalls zu ber\u00fccksichtigen.
5./6. Artikel\u00a014 Absatz\u00a01 VMWG tr\u00e4gt dem Umstand Rechnung, dass bei umfassenden \u00dcberholungen nicht immer eine detaillierte Abgrenzung zu den werterhaltenden Arbeiten vorgenommen werden kann. Die geltende Regelung l\u00e4sst aber den Nachweis zu, dass der wertvermehrende Anteil im konkreten Fall unterhalb von 50 oder oberhalb von 70 Prozent liegt, was die Ber\u00fccksichtigung besonders gelagerter Sachverhalte erlaubt. Es besteht daher keine Notwendigkeit zur Anpassung dieser Verordnungsbestimmung.
Der in der Begr\u00fcndung des Vorstosses thematisierte Sonderfall des aufgeschobenen Unterhalts stellt keine Wertvermehrung dar und rechtfertigt eine Mietzinserh\u00f6hung lediglich im Umfang allenfalls gestiegener Unterhaltskosten. Bei einer umfassenden \u00dcberholung ist aufgeschobener Unterhalt zu ber\u00fccksichtigen, indem nur ein entsprechend tieferer wertvermehrender Anteil angerechnet wird.
Antwort des Bundesrates.","FederalCouncilProposal":8,"FederalCouncilProposalText":null,"FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1440547200000)\/","SubmittedBy":"Fluri Kurt","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Erledigt","BusinessStatusDate":"\/Date(1443139200000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"Departement f\u00fcr Wirtschaft, Bildung und Forschung","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"WBF","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"66|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1690523993940)\/","SubmissionDate":"\/Date(1434672000000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Nationalrat","SubmissionCouncilAbbreviation":"NR","SubmissionSession":4919,"SubmissionLegislativePeriod":49,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Nationalrat","FirstCouncil1Abbreviation":"NR","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"Energie|Raumplanung und Wohnungswesen"}}