Je prie le Conseil f\u00e9d\u00e9ral de r\u00e9pondre aux questions suivantes\u00a0:
1. Craint-il lui aussi une g\u00e9n\u00e9ralisation des hausses de loyer abusives sous pr\u00e9texte d'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique\u00a0?
2. Quelles sont, au sens de l'article 14 de l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), les mesures \"cr\u00e9ant des plus-values\" et quelles sont les mesures \"de r\u00e9tablissement ou de maintien de l'\u00e9tat initial de la chose lou\u00e9e\"?
3. Quels sont les co\u00fbts de r\u00e9novation qui doivent \u00eatre financ\u00e9s par les frais accessoires r\u00e9guli\u00e8rement per\u00e7us\u00a0?
4. Quelle est alors la part des co\u00fbts globaux qui peut \u00eatre mise \u00e0 la charge des locataires au titre d'une cr\u00e9ation de plus-value\u00a0?
5. Vu la situation, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral n'est-il pas d'avis lui aussi que l'article 14 OBLF doit \u00eatre adapt\u00e9 et formul\u00e9 plus pr\u00e9cis\u00e9ment, dans la perspective des mesures d'assainissement d'envergure, notamment d'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique, qui se profilent \u00e0 l'horizon\u00a0?
6. Dans ces cas-l\u00e0, dans quelle mesure les contributions courantes aux frais d'entretien doivent-elles \u00eatre prises en compte\u00a0?
","ReasonText":"Une \u00e9tude publi\u00e9e par l'Office f\u00e9d\u00e9ral de l'\u00e9nergie (OFEN) le 15 janvier 2015, en allemand avec un r\u00e9sum\u00e9 en fran\u00e7ais (Energetische Sanierung Auswirkungen auf Mietzinsen), montre que les investissements dans les mesures d'\u00e9conomie d'\u00e9nergie poussent les loyers \u00e0 la hausse. Pour les propri\u00e9taires, ces investissements sont rentables (Internal Rate of Return compris entre 2 et 8\u00a0%). Pour les locataires, ces mesures d'assainissement se traduisent le plus souvent par une augmentation nette de leurs d\u00e9penses. Les augmentations de loyer d\u00e9passent les \u00e9conomies faites gr\u00e2ce \u00e0 la baisse de la consommation d'\u00e9nergie. C'est ce qui explique ma question 1.
Dans la pratique, des mesures d'assainissement de nature diverse, mais r\u00e9alis\u00e9es simultan\u00e9ment, sont en outre souvent consid\u00e9r\u00e9es comme une r\u00e9novation globale. Si par exemple les cuisines d'un immeuble sont totalement refaites apr\u00e8s 50 ans, en m\u00eame temps que la r\u00e9novation du chauffage et des installations de distribution et d'\u00e9limination des fluides, les autorit\u00e9s de conciliation consid\u00e8rent le tout comme une r\u00e9novation globale. D'o\u00f9 mes questions 2 \u00e0 4.
Les bailleurs peuvent \u00eatre tent\u00e9s de repousser assez longtemps les mesures d'entretien et de r\u00e9novation courantes et d'invoquer le pr\u00e9texte d'un assainissement \u00e9nerg\u00e9tique ou d'une r\u00e9novation globale pour remettre \u00e0 plus tard l'ex\u00e9cution de mesures visant \u00e0 maintenir l'\u00e9tat de la chose lou\u00e9e. Les co\u00fbts y aff\u00e9rents pourront alors \u00eatre imput\u00e9s sur une r\u00e9novation globale, et ce, bien que chaque locataire verse chaque ann\u00e9e entre 0,5 et 1\u00a0% de contribution aux d\u00e9penses d'entretien courantes, en sus des frais accessoires attest\u00e9s. D'o\u00f9 mes questions 5 et 6.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1./2. Les consid\u00e9rations \u00e9nerg\u00e9tiques ne sont pas la motivation principale des mesures d'assainissement, mais il faut en tenir compte en cas de r\u00e9novation. Les assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques permettent de diminuer les besoins en \u00e9nergie, de couvrir ceux-ci par le recours aux \u00e9nergies renouvelables et, partant, de r\u00e9duire les frais de chauffage et d'eau chaude. Cependant, l'augmentation de loyer cons\u00e9cutive aux travaux est g\u00e9n\u00e9ralement bien sup\u00e9rieure aux \u00e9conomies r\u00e9alis\u00e9es sur les frais accessoires, ce qui entra\u00eene une augmentation nette des d\u00e9penses des locataires. L'\u00e9tude du 15 janvier 2015 de l'Office f\u00e9d\u00e9ral de l'\u00e9nergie (OFEN) et de l'Office f\u00e9d\u00e9ral du logement (OFL) mentionn\u00e9e dans l'interpellation, qui est consacr\u00e9e aux effets de la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents sur les loyers, dresse ce m\u00eame constat, mais souligne qu'un assainissement \u00e9nerg\u00e9tique de b\u00e2timent g\u00e9n\u00e8re une plus-value pour les locataires en termes de confort d'habitat (climat des locaux, isolation phonique). Lorsque les mesures d'assainissement interviennent \u00e0 l'occasion d'un changement de locataire, le rendement tend, l'exp\u00e9rience le montre, \u00e0 \u00eatre optimis\u00e9. Mais cela n'est pas le fruit des am\u00e9liorations \u00e9nerg\u00e9tiques. Le probl\u00e8me vient surtout du fait que, dans la pratique, les loyers demand\u00e9s lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail refl\u00e8tent souvent les prix du march\u00e9 au lieu d'\u00eatre fix\u00e9s sur la base des co\u00fbts. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral partage donc les craintes de l'interpellant de voir les mesures d'assainissement en g\u00e9n\u00e9ral, qu'elles soient ou non de nature \u00e9nerg\u00e9tique, entra\u00eener des hausses de loyers significatives.
Aux termes de l'art.\u00a0269a, let.\u00a0b, CO, les loyers qui sont justifi\u00e9s par des prestations suppl\u00e9mentaires ne sont en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale pas abusifs. Conform\u00e9ment \u00e0 l'art.\u00a014, al.\u00a01, OBLF, les investissements qui aboutissent \u00e0 des am\u00e9liorations cr\u00e9ant des plus-values en ressortissent. Selon l'art.\u00a014, al.\u00a02, OBLF, plusieurs am\u00e9liorations \u00e9nerg\u00e9tiques sont aussi express\u00e9ment r\u00e9put\u00e9es prestations suppl\u00e9mentaires. C'est notamment le cas des mesures visant \u00e0 r\u00e9duire les pertes \u00e9nerg\u00e9tiques de l'enveloppe du b\u00e2timent, \u00e0 utiliser l'\u00e9nergie de mani\u00e8re rationnelle, \u00e0 r\u00e9duire les \u00e9missions des installations techniques ou \u00e0 utiliser les \u00e9nergies renouvelables. Les travaux d'entretien usuels qui ne constituent pas des prestations suppl\u00e9mentaires au sens de l'art.\u00a014, al.\u00a01, ou 2 OBLF ne sont pas consid\u00e9r\u00e9s comme g\u00e9n\u00e9rant une plus-value mais comme maintenant la valeur\u00a0; ils ne donnent par cons\u00e9quent pas droit \u00e0 une hausse de loyer. Ceci pour emp\u00eacher que des assainissements de b\u00e2timent r\u00e9alis\u00e9s durant le contrat de bail donnent lieu \u00e0 des loyers abusifs.
3. Aux termes de l'art.\u00a0257a, al.\u00a01, CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Les frais de r\u00e9novation ou d'entretien n'entrent pas dans cette cat\u00e9gorie. Ces charges doivent \u00eatre couvertes par le loyer sans \u00eatre factur\u00e9es sous forme de frais accessoires.
4. Les co\u00fbts des am\u00e9liorations (y compris \u00e9nerg\u00e9tiques) g\u00e9n\u00e9rant une plus-value peuvent \u00eatre r\u00e9percut\u00e9s sur les loyers, comme indiqu\u00e9 plus haut, au titre de prestations suppl\u00e9mentaires. Aux termes de l'art.\u00a014, al.\u00a03, OBLF, cela ne s'applique toutefois qu'\u00e0 la part qui exc\u00e8de les co\u00fbts de r\u00e9tablissement ou de maintien de l'\u00e9tat initial de la chose lou\u00e9e. L'art.\u00a014, al.\u00a01, OBLF dispose qu'en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale les frais caus\u00e9s par d'importantes r\u00e9parations sont consid\u00e9r\u00e9s, \u00e0 raison de 50 \u00e0 70\u00a0%, comme des investissements cr\u00e9ant des plus-values. Les circonstances propres \u00e0 chaque cas d'esp\u00e8ce doivent \u00eatre prises en consid\u00e9ration pour d\u00e9terminer o\u00f9 se situer au sein de cette fourchette.
5./6. L'art.\u00a014, al.\u00a01, OBLF tient compte du fait que, lors d'importantes r\u00e9parations, il n'est pas toujours possible d'op\u00e9rer une distinction claire par rapport aux travaux visant \u00e0 pr\u00e9server la valeur. La r\u00e9glementation actuelle admet toutefois la preuve que la part cr\u00e9ant une plus-value peut \u00eatre, dans certains cas d'esp\u00e8ce, inf\u00e9rieure \u00e0 50 ou sup\u00e9rieure \u00e0 70\u00a0%, ce qui permet de prendre en compte des cas tr\u00e8s sp\u00e9cifiques. Il n'y a donc pas lieu d'adapter cette disposition.
Le cas particulier du report de mesures d'entretien, avanc\u00e9 \u00e0 l'appui de l'argumentaire de l'interpellation, ne s'apparente pas \u00e0 une plus-value et ne justifie une hausse de loyer que dans la proportion d'\u00e9ventuelles augmentations des co\u00fbts d'entretien. En cas d'importantes r\u00e9parations, il faut tenir compte du report des travaux d'entretien en abaissant en proportion la part de plus-value.
R\u00e9ponse du Conseil f\u00e9d\u00e9ral.","FederalCouncilProposal":8,"FederalCouncilProposalText":null,"FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1440547200000)\/","SubmittedBy":"Fluri Kurt","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1443139200000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement de l'\u00e9conomie, de la formation et de la recherche","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DEFR","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"66|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1690523993940)\/","SubmissionDate":"\/Date(1434672000000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":4919,"SubmissionLegislativePeriod":49,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"\u00c9nergie|Am\u00e9nagement du territoire et logement"}}