Die Kommission hat drei separate Vorlagen zur Umsetzung der parlamentarischen Initiativen Egloff 15.455 (\"Missbr\u00e4uchliche Untermiete vermeiden\") (mit 13 zu 9 Stimmen), Vogler 16.458 (\"Keine unn\u00f6tigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserh\u00f6hungen\") und Feller 16.459 (\"Mietvertragsrecht. Auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschriften f\u00fcr zul\u00e4ssig erkl\u00e4ren\") (mit 14 zu 0 Stimmen bei 8 Enthaltungen) sowie 18.475 Merlini (Markwalder) (\"Beschleunigung des Verfahrens bei der K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangeh\u00f6rigen\") (mit 14 zu 9 Stimmen) zuhanden ihres Rates verabschiedet. Mit den vorgesehenen \u00c4nderungen im Mietrecht sollen Missbr\u00e4uche bei der Untermiete verhindert, Erkl\u00e4rungen von einseitigen Vertrags\u00e4nderungen vereinfacht und die K\u00fcndigung infolge Eigenbedarfs erleichtert werden. Es wurden verschiedene Minderheitsantr\u00e4ge eingereicht.
Bundesrat begr\u00fcsst formelle Erleichterungen im Mietrecht
Der Bundesrat hat auf Einladung der Rechtskommission des Nationalrates zu drei parlamentarischen Vorlagen im Mietrecht Stellung genommen. Dabei geht es um formelle Erleichterungen, um strengere Regeln bei der Untermiete sowie um eine beschleunigte K\u00fcndigung bei Eigenbedarf. Der Bundesrat stimmt den formellen Erleichterungen zu, wie er am 19. Oktober beschlossen hat. Er empfiehlt jedoch auf die Anpassung der Regeln bei der Untermiete und der K\u00fcndigung wegen Eigenbedarf nicht einzutreten.
Die Rechtkommission des Nationalrates (RK-N) hat den Bundesrat zur Stellungnahme zu drei mietrechtlichen Vorlagen eingeladen, mit denen insgesamt vier parlamentarische Initiativen umgesetzt werden sollen:
- Die zwei parlamentarischen Initiativen 16.458 Vogler \"Keine unn\u00f6tigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserh\u00f6hungen\" und 16.459 Feller \"Mietvertragsrecht. Auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschriften f\u00fcr zul\u00e4ssig erkl\u00e4ren\" fordern formelle Erleichterungen im Mietrecht.
- Die parlamentarische Initiative 15.455 Egloff \"Missbr\u00e4uchliche Untermiete vermeiden\" zielt darauf ab, die Regeln f\u00fcr die Untermiete zu versch\u00e4rfen.
- Die parlamentarische Initiative 18.475 (Merlini) Markwalder \"Beschleunigung des Verfahrens bei der K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangeh\u00f6rigen\" will die Voraussetzungen f\u00fcr die Geltendmachung und Umsetzung des Eigenbedarfs lockern.
Der Bundesrat beantragt auf die Vorlage mit den formellen Erleichterungen einzutreten und ihr zuzustimmen. Die von der RK-N vorgeschlagenen Anpassungen hatte der Bundesrat bereits in fr\u00fcheren Vorlagen zur Anpassung des Mietrechts vorgeschlagen. Sie f\u00fchren zu Vereinfachungen im Mietverh\u00e4ltnis, ohne dass dabei der verfassungsm\u00e4ssige Mieterschutz in Frage gestellt wird.
Schnellere K\u00fcndigung bei Eigenbedarf unerw\u00fcnscht
Bei den zwei weiteren Vorlagen empfiehlt der Bundesrat Nichteintreten. Bei der Untermiete erachtet der Bundesrat weitergehende Regelungen als nicht gerechtfertigt, respektive unverh\u00e4ltnism\u00e4ssig. Die vorgeschlagenen zus\u00e4tzlichen Anforderungen h\u00e4tten eine Erh\u00f6hung des administrativen Aufwands sowohl f\u00fcr die Vermietenden als auch f\u00fcr die Mietenden zur Folge. Zudem w\u00fcrden die Nutzung von Buchungsplattformen wie Airbnb sowie alternative Formen wie der Generalmietvertrag \u00fcber eine ganze Liegenschaft und das \"Wohnen gegen Hilfe\" erschwert oder gar verhindert.
Das geltende Recht biete bereits M\u00f6glichkeiten, um gegen Missbr\u00e4uche vorzugehen. So m\u00fcssen Mieterinnen und Mieter bei einer Untermiete schon jetzt die Zustimmung der Vermieterschaft einholen; diese kann unter gesetzlich genannten Voraussetzungen verweigert werden.
Bei der dritten Vorlage sollen Vermietende den Eigenbedarf schneller geltend machen und umsetzen k\u00f6nnen. Der Bundesrat sieht hier einen Eingriff in das Gleichgewicht zwischen den Interessen der beiden Mietparteien, und empfiehlt die Vorlage zur Ablehnung. Die geltende Regelung f\u00fcr die K\u00fcndigung bei Eigenbedarf sieht bereits vor, dass ein Mietverh\u00e4ltnis bei dringendem Eigenbedarf aufgel\u00f6st werden kann. Auch l\u00e4sst die Statistik der Schlichtungsverfahren diesbez\u00fcglich keinen besonderen Handlungsbedarf erkennen, da sich die Parteien in mehr als der H\u00e4lfte der F\u00e4lle einigen k\u00f6nnen und es damit nicht zu Gerichtsverfahren kommt.
","Proceedings":"Nationalrat will zwei Formvorschriften im Mietrecht lockern
Der Nationalrat will im Mietrecht zwei Formvorschriften lockern. So soll in Zukunft f\u00fcr die Mitteilung einer Mietzinserh\u00f6hung eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem offiziellen Formular ausreichen.
Das Bundesgericht hielt 2003 fest, dieses Formular m\u00fcsse handschriftlich unterzeichnet sein. Eine Nachbildung sei nur unter bestimmten Bedingungen zul\u00e4ssig. Der Rechtskommission des Nationalrats (RK-N) schien die Zeit gekommen, dies zu \u00e4ndern.
Die \u00c4nderung w\u00fcrde f\u00fcr institutionelle Vermieter wie etwa Pensionskassen den Verwaltungsaufwand reduzieren. Die Rechte der Mieterinnen und Mieter w\u00fcrden nicht eingeschr\u00e4nkt.
Die zweite \u00c4nderung betrifft die Mitteilung von Mietzinserh\u00f6hungen, die in einer Vereinbarung \u00fcber gestaffelte Mietzinse vorgesehen sind. Daf\u00fcr soll f\u00fcr den Nationalrat k\u00fcnftig die schriftliche Form gen\u00fcgen. Bisher muss daf\u00fcr ein amtliches Formular verwendet werden.
Mit 108 zu 66 Stimmen bei zwei Enthaltungen genehmigte der Rat am Donnerstag die beiden \u00c4nderungen im Obligationenrecht. SP und Gr\u00fcne lehnten die Vorlage ab. Die Vorlage der RK-N muss noch in den St\u00e4nderat. Sie geht auf Parlamentarische Initiativen von Nationalrat Olivier Feller (FDP/VD) und alt Nationalrat Karl Vogler (Mitte/OW) zur\u00fcck), welche die Kommission in einem Gesetzesprojekt vereinte.
Parlament passt Mietrecht zugunsten von Eigent\u00fcmern an
Die Eidgen\u00f6ssischen R\u00e4te haben mehrere Anpassungen des Mietrechts zugunsten von Eigent\u00fcmerinnen und Eigent\u00fcmern beschlossen. So sollen letztere bei der Untervermietung von R\u00e4umlichkeiten mehr zu sagen haben. Und wenn sie Eigenbedarf geltend machen, sollen sie schneller zu den Objekten kommen.
Der St\u00e4nderat hat am Montag zwei Vorlagen der Rechtskommission des Nationalrats (RK-N) zugestimmt, welche die grosse Kammer schon im M\u00e4rz guthiess. Sie m\u00fcssen nun noch in die Schlussabstimmungen am Ende der Herbstsession.
Bei der Untervermietung von R\u00e4umlichkeiten sollen Vermieterinnen und Vermieter neu explizit schriftlich Untervermietungen zustimmen m\u00fcssen. Zudem sollen die Vermieter in Zukunft ein ausserordentliches K\u00fcndigungsrecht erhalten, wenn der Mieter die Voraussetzungen f\u00fcr die Untermiete nicht einh\u00e4lt.
Neu soll der Vermieter die Untermiete auch verweigern k\u00f6nnen, wenn eine mehr als zweij\u00e4hrige Dauer dieser Untervermietung geplant ist. Dieser Vorlage stimmte der St\u00e4nderat mit 25 zu elf Stimmen zu. Sie geht zur\u00fcck auf eine parlamentarische Initiative des ehemaligen Z\u00fcrcher SVP-Nationalrats Hans Egloff, des Pr\u00e4sidenten des Hauseigent\u00fcmerverbands der Schweiz (HEV).
Er argumentierte, Untervermietungen seien eigentlich f\u00fcr F\u00e4lle gedacht, in denen jemand das Zuhause \u00fcbergangsweise verlasse. Dies etwa, weil er oder sie ins Ausland gehe und danach wieder nach Hause zur\u00fcckkehren wolle.
Die RK-N begr\u00fcndete die \u00c4nderungen auch mit den um sich greifenden Untervermietungen f\u00fcr die Wohnungsvermietungsplattform Airbnb. Vor allem in St\u00e4dten w\u00fcrden g\u00fcnstige Altbauwohnungen vielfach zu Mietzinsen untervermietet, die betr\u00e4chtlich \u00fcber dem vom Hauptmieter bezahlten Mietzins liegen. Manchmal w\u00fcrden Mietobjekte zu haarstr\u00e4ubenden Preisen an mehrere Untermieter weitervermietet.
Links-gr\u00fcne Minderheit ohne Chance
Mit 29 zu elf Stimmen bei zwei Enthaltungen hiess der St\u00e4nderat die Vorlage zum Eigenbedarf bei Mietwohnungen gut.
Konkret soll neu eine K\u00fcndigung der Mietr\u00e4umlichkeiten nicht mehr bei einem \"dringenden\" Eigenbedarf des Besitzers m\u00f6glich sein, sondern wenn der Eigent\u00fcmer \"einen bei objektiver Beurteilung bedeutenden und aktuellen Eigenbedarf\" geltend machen kann. Die Bef\u00fcrworter dieser \u00c4nderung erhoffen sich davon eine Beschleunigung von Verfahren bei Streitigkeiten.
Auch diese Vorlage stammt von der RK-N und geht auf eine parlamentarische Initiative des ehemaligen Tessiner FDP-Nationalrats Giovanni Merlini zur\u00fcck. Wie schon im M\u00e4rz im Nationalrat stimmte eine links-gr\u00fcne Minderheit auch im St\u00e4nderat gegen die beiden \u00c4nderungen respektive wollte nicht eintreten.
Diese Minderheit findet, die Position der Mietenden bei der Untermiete und der K\u00fcndigung wegen Eigenbedarf werde einseitig geschw\u00e4cht. Der Genfer SP-St\u00e4nderat Carlo Sommaruga, Pr\u00e4sident des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands, sprach von einer \"Salamitaktik\" der Eigent\u00fcmer, welche die Vorst\u00f6sse f\u00fcr \u00c4nderungen des Mietrechts vervielfachten.
Auch Formvorschriften gelockert
Der St\u00e4nderat hiess im Weiteren zwei Anpassungen des Obligationenrechts zu Formvorschriften im Mietrecht gut. So soll in Zukunft f\u00fcr die Mitteilung einer Zinserh\u00f6hung eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem offiziellen Formular ausreichen.
Zudem soll f\u00fcr die Mitteilung von Mietzinserh\u00f6hungen, die in einer Vereinbarung \u00fcber gestaffelte Mietzinse vorgesehen sind, k\u00fcnftig die schriftliche Form gen\u00fcgen. Bisher muss daf\u00fcr ein amtliches Formular verwendet werden.
Auch diese Vorlage wurde von der Rechtskommission des Nationalrats (RK-N) ausarbeitet. Bei der Mitteilung einer Mietzinserh\u00f6hung hielt das Bundesgericht 2003 fest, dieses Formular m\u00fcsse handschriftlich unterzeichnet sein. Eine Nachbildung sei nur unter bestimmten Bedingungen zul\u00e4ssig.
Auch diese Vorlage muss noch in die Schlussabstimmungen. Sie geht zur\u00fcck auf Parlamentarische Initiativen von Nationalrat Olivier Feller (FDP/VD) und alt Nationalrat Karl Vogler (Mitte/OW), welche die Kommission in einem Gesetzesprojekt vereinte.
Die RK-N argumentierte, die \u00c4nderung w\u00fcrde f\u00fcr institutionelle Vermieter wie etwa Pensionskassen den Verwaltungsaufwand reduzieren. Die Rechte der Mieterinnen und Mieter w\u00fcrden nicht eingeschr\u00e4nkt.
","DraftText":null,"SubmittedText":"Gest\u00fctzt auf Artikel\u00a0160 Absatz\u00a01 der Bundesverfassung und Artikel\u00a0107 des Parlamentsgesetzes reiche ich folgende parlamentarische Initiative ein:
Artikel\u00a0269d OR ist durch einen neuen Absatz wie folgt zu \u00e4ndern:
Art. 269d
...
Abs. 4
F\u00fcr die Mitteilung von Mietzinserh\u00f6hungen, die in einer Vereinbarung \u00fcber gestaffelte Mietzinse nach Artikel\u00a0269c vorgesehen sind, gen\u00fcgt die schriftliche Form.
","ReasonText":"Nach heutigem Recht muss der Vermieter bei einem Mietvertrag mit einer vereinbarten Mietzinsstaffelung die einzelnen Erh\u00f6hungsschritte mit einem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular anzeigen. Das Formular macht den Mieter darauf aufmerksam, dass der Mietzins angefochten werden kann. Die Verwendung des Formulars ist bei der Staffelmiete allerdings widersinnig und verwirrlich, denn gem\u00e4ss Artikel\u00a0270d OR kann der Mieter gestaffelte Mietzinse unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses gar nicht anfechten. Trotzdem hat die fehlende Verwendung des amtlichen Formulars die stossende Folge, dass die Mietzinserh\u00f6hung aufgrund einer vereinbarten Staffelung nichtig ist. Ein Mieter, welcher die vertraglich vereinbarten gestaffelten Mietzinserh\u00f6hungen vorbehaltlos bezahlt hat, kann das gest\u00fctzt auf nichtige Mitteilung der Erh\u00f6hung \"zu viel Bezahlte\" nach den Regeln \u00fcber die ungerechtfertigte Bereicherung nachtr\u00e4glich zur\u00fcckfordern. Dies obwohl die Parteien die einzelnen Staffelungsschritte bereits im Mietvertrag abschliessend festgelegt haben.
Das Aufheben der Formularpflicht bei Mietzinserh\u00f6hungen aufgrund einer vereinbarten Staffelung ist angemessen. Dadurch wird ein erheblicher Verwaltungsaufwand eingespart, ohne dass die Rechtsposition der Mieterschaft beeintr\u00e4chtigt wird (vgl. Botschaft zur \u00c4nderung des Obligationenrechts (Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen) vom 27. Mai 2015).
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