La Commissione ha adottato all'attenzione della propria Camera tre diversi progetti volti ad attuare le iniziative parlamentari Egloff 15.455 (\"Impedire le sublocazioni abusive\") (con 13 voti contro 9), Vogler 16.458 (\"Aumenti delle pigioni scalari. Evitare i moduli inutili\"), Feller 16.459 (\"Diritto della locazione. Autorizzare la firma riprodotta meccanicamente\") (con 14 voti contro 0 e 8 astensioni) e 18.475 Merlini (Markwalder) (\"Snellire la procedura in caso di disdetta della locazione per bisogno proprio del locatore o dei suoi familiari\") (con 14 voti contro 9). Le modifiche consentiranno di evitare abusi nella sublocazione, semplificare le comunicazioni relative a modifiche unilaterali del contratto e facilitare la disdetta per bisogno proprio del locatore. Sono state presentate diverse proposte di minoranza.
Il Consiglio federale approva le semplificazioni formali nel diritto della locazione
Su invito della Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale, il Consiglio federale si \u00e8 espresso su tre oggetti concernenti il diritto della locazione che chiedono alcune semplificazioni formali, regole pi\u00f9 severe per quanto riguarda le sublocazioni e una procedura pi\u00f9 rapida in caso di disdetta per bisogno proprio del locatore. Il Consiglio federale approva le semplificazioni formali decise il 19 ottobre, ma propone di non entrare in materia per quanto riguarda la sublocazione e la disdetta per bisogno proprio del locatore.
La Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale (CAG-N) ha invitato il Consiglio federale a esprimersi su tre oggetti concernenti il diritto della locazione che porteranno all'attuazione di quattro iniziative parlamentari:
- due iniziative parlamentari chiedono una semplificazione formale del diritto della locazione, l'iniziativa 16.458 Vogler \"Aumenti delle pigioni scalari. Evitare i moduli inutili\" e l'iniziativa 16.459 Feller \"Diritto della locazione. Autorizzare la firma riprodotta meccanicamente\";
- l'iniziativa parlamentare 15.455 Egloff \"Impedire le sublocazioni abusive\" intende rendere pi\u00f9 restrittiva la regolamentazione per le sublocazioni;
- l'iniziativa parlamentare 18.475 (Merlini) Markwalder \"Snellire la procedura in caso di disdetta della locazione per bisogno proprio del locatore o dei suoi familiari\" persegue lo scopo di rendere meno severe le premesse per far valere e applicare il bisogno personale.
Il Consiglio federale propone di entrare in materia sul progetto delle semplificazioni formali e di adottarlo. Gli adeguamenti della CAG-N erano gi\u00e0 stati proposti dal Consiglio federale in occasione di precedenti progetti per adeguare il diritto della locazione. Si tratta di modifiche che permettono di semplificare il rapporto di locazione senza rimettere in discussione la protezione del locatario sancita dalla Costituzione.
Respinto lo snellimento della procedura in caso di bisogno proprio del locatore
Per quanto riguarda gli altri due progetti, il Consiglio federale propone di non entrare in materia. Nel caso della sublocazione il Consiglio federale ritiene ingiustificato e sproporzionato intervenire ulteriormente. Soddisfare condizioni aggiuntive porterebbe all'aumento dell'onere amministrativo sia per i conduttori che per i locatori. Inoltre, diventerebbe pi\u00f9 complicato, se non addirittura impossibile, l'utilizzo di piattaforme come Airbnb o di forme alternative come il contratto di locazione generale riguardante tutti gli alloggi di un immobile oppure di una forma di sublocazione per mettere a disposizione interamente o in parte un alloggio per una pigione ridotta in cambio di un sostegno.
Il diritto in vigore offre gi\u00e0 la possibilit\u00e0 di lottare contro gli abusi: per la sublocazione \u00e8 infatti richiesto il consenso del locatore, che pu\u00f2 essere rifiutato a determinate condizioni precisate dalla legge.
Nel caso del terzo progetto - far valere e attuare pi\u00f9 rapidamente il bisogno proprio da parte del locatore - il Consiglio federale ritiene che si commetta un'ingerenza nel bilanciamento fra gli interessi delle due parti e propone di respingere il progetto. La normativa in vigore riguardante la disdetta per bisogno proprio del locatore prevede gi\u00e0 la disdetta in caso di bisogno urgente personale. Neppure le statistiche sulle procedure di conciliazione fanno emergere una particolare necessit\u00e0 d'intervento in tal senso: nella maggior parte dei casi le parti trovano un'intesa evitando di arrivare in tribunale.
","Proceedings":"Il Consiglio nazionale ha approvato, con 108 voti a 66 e 2 astensioni, due modifiche di legge che hanno come obiettivo semplificazioni formali nel diritto della locazione. Per comunicare gli aumenti di affitto previsti in un accordo sulle pigioni scalari sar\u00e0 sufficiente la forma scritta. Sar\u00e0 inoltre ammessa la riproduzione meccanica della firma sul modulo ufficiale.
Diritto di locazione, gesto in favore dei proprietari
Dopo il Nazionale in marzo, oggi anche il Consiglio degli Stati ha compiuto un gesto in favore dei proprietari immobiliari. Ha in particolare approvato un progetto che introduce restrizioni nelle sublocazioni e in seguito ha deciso di agevolare la rescissione del contratto per bisogno proprio del proprietario.
Nel dettaglio, la prima proposta consente ai proprietari di rifiutare il subaffitto se dovesse durare pi\u00f9 di due anni e anche di opporsi qualora dovesse causare loro un \"pregiudizio essenziale\". Il locatore dovrebbe inoltre dare il proprio consenso per iscritto a ogni sublocazione.
La riforma, \u00e8 stato spiegato in aula, si giustifica con la crescente diffusione dei portali come Airbnb. Soprattutto nelle citt\u00e0, gli alloggi a basso costo di vecchi edifici sono spesso subaffittati a prezzi notevolmente superiori a quelli pagati dall'inquilino principale.
Poco dopo il plenum ha sostenuto un'altra proposta di legge relativa al diritto di locazione, scaturita da un'iniziativa parlamentare dell'ex consigliere nazionale ticinese Giovanni Merlini (PLR). Il progetto mira a semplificare la cessazione del contratto per bisogno proprio del proprietario o dei suoi familiari.
Attualmente, dopo aver fatto valere una \"necessit\u00e0 urgente\", \u00e8 possibile che un locatore debba attendere anche 3-4 anni prima di poter utilizzare il suo immobile, ha sostenuto Philippe Bauer (PLR/NE) a nome della commissione.
Tale clausola \u00e8 spesso usata come pretesto per poter liberare l'appartamento e riaffittarlo a una pigione pi\u00f9 elevata, ha replicato, invano, Lisa Mazzone (Verdi/GE). Contrario anche il consigliere federale Guy Parmelin, secondo cui la legislazione \u00e8 sufficiente.
L'ultima parola spetter\u00e0 verosimilmente al popolo: l'Associazione svizzera inquilini (ASI), per bocca del suo presidente, il \"senatore\" Carlo Sommaruga (PS/GE), ha gi\u00e0 annunciato il referendum. Il ginevrino, parlando anche di \"tattica del salame\", ha anche criticato il fatto che le modifiche siano state fatte in pi\u00f9 atti legislativi e non in uno solo.
In precedenza gli Stati hanno approvato due modifiche di legge, gi\u00e0 adottate dal Nazionale, che hanno come obiettivo semplificazioni formali nel diritto della locazione. Per comunicare gli aumenti di affitto previsti in un accordo sulle pigioni scalari sar\u00e0 sufficiente la forma scritta. Sar\u00e0 inoltre ammessa la riproduzione meccanica della firma sul modulo ufficiale.
","DraftText":null,"SubmittedText":"Fondandomi sull'articolo 160 capoverso 1 della Costituzione federale e sull'articolo 107 della legge sul Parlamento, presento la seguente iniziativa:
Occorre modificare l'articolo 269d CO con l'aggiunta del seguente nuovo capoverso:
Art. 269d
...
Cpv. 4
Per comunicare gli aumenti di pigione previsti in un accordo sulle pigioni scalari ai sensi dell'articolo 269c \u00e8 sufficiente la forma scritta.
","ReasonText":"Conformemente al diritto vigente, il locatore deve utilizzare un modulo ufficiale approvato dal Cantone per comunicare ogni aumento previsto da un contratto di locazione in cui \u00e8 fissato un aumento scalare della pigione. Il modulo rende attento il conduttore al fatto che la pigione pu\u00f2 essere contestata. Nel caso delle pigioni scalari, il ricorso al modulo ufficiale \u00e8 tuttavia assurdo e fuorviante dato che l'articolo 270d CO precisa che il conduttore non pu\u00f2 contestare la pigione scalare, fatta salva la contestazione della pigione iniziale.
Il mancato utilizzo del modulo ufficiale ha per\u00f2 la sgradevole conseguenza di rendere nullo l'aumento di pigione basato su una scala pattuita. Un conduttore che ha pagato senza obiezioni gli aumenti scalari di pigione previsti per contratto pu\u00f2, secondo le norme sull'indebito arricchimento, esigere il rimborso a posteriori di ci\u00f2 che ha versato in eccesso, essendo diventata nulla la comunicazione dell'aumento. E questo malgrado le parti abbiano gi\u00e0 definito nel contratto di locazione le diverse tappe degli aumenti scalari.
Sopprimere l'obbligo di utilizzare il modulo nel caso di aumenti di pigione in base a una scala pattuita \u00e8 un provvedimento ragionevole. Cos\u00ec facendo, viene eliminato un notevole onere amministrativo, senza che ci\u00f2 pregiudichi la posizione giuridica dei conduttori (cfr. messaggio del 27 maggio 2015 concernente la modifica del Codice delle obbligazioni, Protezione dalle pigioni abusive).
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