Der Bundesrat wird gebeten, bei energetischen Sanierungsmassnahmen zu \u00fcberpr\u00fcfen, wie die Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (VMWG) im Hinblick auf Mietzinserh\u00f6hungen pr\u00e4zisiert werden k\u00f6nnte. Bei Gesamtsanierungen verbunden mit Investitionen im Energiebereich ist zu pr\u00fcfen, ob die Unterscheidung zwischen wertvermehrend und werterhaltend klarer gefasst werden m\u00fcsste. K\u00f6nnte im Rahmen des geltenden Gesetzes ein neuer Ansatz mit der Verwendung von Realzinsen und Marktpreisen diese Kriterien ersetzen?
","ReasonText":"Der Bundesrat teilt die Bef\u00fcrchtung, dass Sanierungen im Allgemeinen - unabh\u00e4ngig davon, ob sie energetisch sind oder nicht - zu deutlich h\u00f6heren Mietzinsen f\u00fchren k\u00f6nnen. Gem\u00e4ss Artikel\u00a014 Absatz\u00a02 VMWG gelten energetische Verbesserungen ausdr\u00fccklich als Mehrleistungen. Gew\u00f6hnliche Unterhaltsarbeiten, die keine Mehrleistungen darstellen, gelten nicht als wertvermehrend, sondern als werterhaltend und berechtigen daher zu keiner Mietzinserh\u00f6hung. Renovations- oder Unterhaltskosten geh\u00f6ren nicht dazu. Diese Aufwendungen sind durch den Mietzins abgedeckt und d\u00fcrfen nicht als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden. Bei umfassenden \u00dcberholungen gelten die Kosten zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen.
In der Praxis wird in vielen F\u00e4llen der laufende Unterhalt, der nicht wertvermehrend ist, im Hinblick auf eine Gesamtsanierung aufgeschoben. Die Interpretation des wertvermehrenden Anteils im konkreten Fall f\u00fchrt daher h\u00e4ufig zu Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter. Wie kann, wie muss dieser Nachweis erbracht werden? Braucht es zus\u00e4tzliche Kriterien, die eine klare Unterscheidung erm\u00f6glichen?
K\u00f6nnte, ausgehend von einer hedonischen Sch\u00e4tzung des Marktwertes der Wohnung und unter Verwendung von Realzinsen, das VMWG vereinfacht werden (vgl. Studie zu den Auswirkungen der Mietzinsregulierung, Borner/Bodmer, 29. Oktober 2015)? W\u00fcrde ein solcher Ansatz zu einem transparenteren Mietermarkt, zu weniger Marktverzerrungen f\u00fchren? Neuvermietungen nach Gesamtsanierungen erh\u00f6hen die Mietpreise und k\u00f6nnen zu Wohnungsnot f\u00fchren. Kann im Rahmen des geltenden Gesetzes mit einer Pr\u00e4zisierung der VMWG oder mit einem neuen Ansatz der Bewertung diese Gefahr gebannt werden?
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Wie der Bundesrat in seiner Antwort auf die Interpellation Fluri 15.3752 vom 19. Juni 2015 ausgef\u00fchrt hat, \u00fcbersteigt die mit einer energetischen Erneuerung verbundene Mietzinserh\u00f6hung in den meisten F\u00e4llen die Nebenkosteneinsparung, sodass f\u00fcr die Mietparteien eine Nettomehrbelastung resultiert.
Sofern Sanierungsmassnahmen mit Mieterwechseln verbunden sind, besteht zudem erfahrungsgem\u00e4ss eine st\u00e4rkere Tendenz zur Renditeoptimierung, da sich die Mieten bei Neuabschl\u00fcssen h\u00e4ufig an Marktpreisen orientieren.
Mietzinserh\u00f6hungen nach Sanierungen im laufenden Mietverh\u00e4ltnis m\u00fcssen mindestens zehn Tage vor Beginn der K\u00fcndigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begr\u00fcndet werden. Die im konkreten Einzelfall zuweilen komplexe Abgrenzung zwischen wertvermehrenden Verbesserungen und Unterhalt liegt in der Natur der Sache, wird indessen durch Artikel\u00a014 Absatz\u00a01 der Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (VMWG; SR 221.213.11) vereinfacht, wonach der wertvermehrende Anteil umfassender Sanierungen in der Regel bei 50 bis 70 Prozent liegt. Die geltende Regelung l\u00e4sst aber den Nachweis zu, dass der wertvermehrende Anteil im konkreten Fall unterhalb von 50 oder oberhalb von 70 Prozent liegt, was die Ber\u00fccksichtigung besonders gelagerter Sachverhalte erlaubt.
Gem\u00e4ss Obligationenrecht gilt im Mietrecht in erster Linie das Prinzip der Kostenmiete. Mietzinse sind missbr\u00e4uchlich, wenn damit ein \u00fcbersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich \u00fcbersetzten Kaufpreis beruhen. Die vorgeschlagene Anwendung von Marktpreisen und Realzinsen w\u00fcrde eine grundlegende System\u00e4nderung bedeuten. Eine solche Umw\u00e4lzung k\u00f6nnte nicht auf dem vorgeschlagenen Weg der Anpassung der VMWG realisiert werden. Vielmehr w\u00e4re eine umfassende \u00c4nderung der Bestimmungen \u00fcber den Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen im Obligationenrecht erforderlich. Weiter ist unklar, wie ein solches Modell funktionieren k\u00f6nnte und in welchem Verh\u00e4ltnis dabei die beiden Elemente Marktpreis und Realzins zueinander stehen w\u00fcrden.
Die Verwendung von Marktpreisen als Missbrauchskriterium w\u00fcrde die Tendenz zu h\u00f6heren Mietzinsen infolge von Sanierungen noch verst\u00e4rken, da auch im laufenden Mietverh\u00e4ltnis eine Marktmiete verlangt werden k\u00f6nnte. Es kommt hinzu, dass die in diesem Zusammenhang genannten hedonischen Modelle in den letzten beiden bundesr\u00e4tlichen Gesetzesvorlagen zum Mietrecht enthalten waren, jedoch durch das Volk (2004) respektive das Parlament (2010) abgelehnt wurden.
Auch die Anwendung des Realzinses, der sich als Nominalzins minus Inflation gem\u00e4ss Landesindex der Konsumentenpreise berechnet, w\u00e4re mit dem geltenden Mietrecht nicht vereinbar. Dieses erlaubt zwar als Alternative zur Kostenmiete die vertragliche Vereinbarung anderer Mietzinsanpassungsregeln, so auch die Indexmiete. Die Kombination der beiden Anpassungsfaktoren Nominalzins und Teuerung, auf die eine Anwendung des Realzinses bei der Renditeberechnung hinauslaufen w\u00fcrde, ist jedoch nicht m\u00f6glich. Weiter ist zu bedenken, dass der Realzins st\u00e4rkeren Schwankungen unterworfen sein kann als der Referenzzinssatz. Dadurch w\u00fcrden sich das durchschnittliche Mietzinsanpassungspotenzial und als Folge davon auch die Wahrscheinlichkeit mietrechtlicher Streitigkeiten erh\u00f6hen. Die m\u00f6glichen gr\u00f6sseren Schwankungen k\u00f6nnten zu st\u00e4rkeren Mietbelastungen f\u00fchren. Auch f\u00fcr die Vermieter w\u00e4ren damit Risiken verbunden, da bei Anstieg der Nominalzinse und gleichzeitiger Inflation unter Umst\u00e4nden trotz Erh\u00f6hung der Finanzierungskosten Mietzinssenkungen gew\u00e4hrt werden m\u00fcssten.
Aus den dargelegten Gr\u00fcnden besteht aus Sicht des Bundesrates derzeit keine Notwendigkeit, die VMWG zu \u00fcberpr\u00fcfen bzw. wie vom Postulanten gew\u00fcnscht anzupassen.
Der Bundesrat beantragt die Ablehnung des Postulates.","FederalCouncilProposal":20,"FederalCouncilProposalText":"Der Bundesrat beantragt die Ablehnung des Postulates.","FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1462320000000)\/","SubmittedBy":"Fluri Kurt","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Erledigt","BusinessStatusDate":"\/Date(1519776000000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"Departement f\u00fcr Wirtschaft, Bildung und Forschung","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"WBF","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"66|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1763106632777)\/","SubmissionDate":"\/Date(1458172800000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Nationalrat","SubmissionCouncilAbbreviation":"NR","SubmissionSession":5002,"SubmissionLegislativePeriod":50,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Nationalrat","FirstCouncil1Abbreviation":"NR","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"Energie|Raumplanung und Wohnungswesen"}}