Gest\u00fctzt auf Artikel\u00a0160 Absatz\u00a01 der Bundesverfassung und auf Artikel\u00a0107 des Parlamentsgesetzes reiche ich folgende parlamentarische Initiative ein:
Artikel\u00a0269 des Obligationenrechts (OR) ist wie folgt zu erg\u00e4nzen:
Art. 269
Abs. 1
Der bisherige Text bleibt unver\u00e4ndert
Abs. 2
Die mit dem Landesindex der Konsumentenpreise indexierte Eigenkapitalrendite ist \u00fcbersetzt, wenn sie den hypothekarischen Referenzzinssatz um mehr als 2 Prozent \u00fcbersteigt.
Abs. 3
Bei der Berechnung des zul\u00e4ssigen Nettoertrags aus dem Mietobjekt k\u00f6nnen zus\u00e4tzlich zur Eigenkapitalrendite folgende Kosten miteinbezogen werden:
- die durchschnittlich mit dem Mietobjekt verbundenen Unterhalts- und Betriebskosten der Vermieterin oder des Vermieters der letzten 3 bis 5 Jahre;
- die effektiven Finanzierungskosten (Schuldzinsen) der Vermieterin oder des Vermieters.
Abs. 4
Wenn der Erwerb oder der Bau der Immobilie mehr als 20 Jahre zur\u00fcckliegt oder wenn die Investitionskosten aus anderen Gr\u00fcnden nicht mehr bestimmt werden k\u00f6nnen - beispielsweise wenn die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft erworben wurde -, bestimmt sich die Missbr\u00e4uchlichkeit des Mietzinses nicht nach der Rendite, sondern ausschliesslich nach dem in Artikel\u00a0269a Buchstabe\u00a0a aufgef\u00fchrten Kriterium.
","ReasonText":"Gem\u00e4ss Artikel\u00a0269 OR sind Mietzinse missbr\u00e4uchlich, wenn die Vermieterin oder der Vermieter dadurch einen \u00fcbersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Gesetzgeber hat bisher die Kriterien, mit denen ein missbr\u00e4uchlicher Mietzins ermittelt werden kann, nicht genau bestimmt und zieht es vor, dies der Rechtsprechung des Bundesgerichtes zu \u00fcberlassen.
Gem\u00e4ss Bundesgericht entspricht der zul\u00e4ssige Ertrag dem Ertrag des von der Vermieterin oder vom Vermieter zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie investierten Eigenkapitals, erh\u00f6ht durch nachtr\u00e4gliche, wertvermehrende Investitionen. Das von der Vermieterin oder dem Vermieter investierte Eigenkapital kann der Teuerung angepasst werden, sofern es nicht 40 Prozent der Gesamtinvestition \u00fcbersteigt. Eine solche Beschr\u00e4nkung ist willk\u00fcrlich. Leider hat sich das Bundesgericht stets gegen jegliche Anpassung der urspr\u00fcnglichen Erwerbskosten an den aktuellen Verkehrswert einer Liegenschaft ausgesprochen.
Im Jahre 1986 entschied das Bundesgericht unter dem alten Mietrecht, dass der Ertrag dieser urspr\u00fcnglich investierten Eigenmittel h\u00f6chstens 0,5 Prozent \u00fcber dem durchschnittlichen Zinssatz von erstrangigen Wohnbauhypotheken liegen darf. Zur Zeit dieses Urteils lagen die massgeblichen Hypothekarzinss\u00e4tze bei 5,5 Prozent. Zul\u00e4ssig war somit ein Ertrag von 6 Prozent. Dies konnte damals auch als angemessen erachtet werden.
Das Bundesgericht hat diese 30-j\u00e4hrige Rechtsprechung zum Renditesatz auf den f\u00fcr Mietzinsanpassungen in einem laufenden Mietverh\u00e4ltnis massgebenden hypothekarischen Referenzzinssatz \u00fcbertragen. Zurzeit ist beim heutigen hypothekarischen Referenzzinssatz von 1,5 Prozent eine Rendite von h\u00f6chstens 2 Prozent zul\u00e4ssig. Bei Altbauten f\u00fchrt die Berechnung auf Basis der historischen Erwerbskosten gegen\u00fcber aktuellen Wertverh\u00e4ltnissen zu v\u00f6llig irrealen Werten, und wenn die urspr\u00fcnglichen Erwerbskosten nicht mehr bekannt sind, ist die Ertragsberechnung gar nicht m\u00f6glich.
Auf institutioneller Ebene ist es wichtig, dass die Berechnung der zul\u00e4ssigen Rendite durch den Gesetzgeber festgelegt wird. Es geht aus Sicht der Gewaltenteilung nicht an, dass in einem derart wichtigen Bereich wie der Eigenkapitalrendite einer Immobilie das Bundesgericht die Regeln bestimmt. Das Parlament muss die Regelung der \u00fcbersetzten Rendite selber an die Hand nehmen, die gegenw\u00e4rtig in hohem Masse von der Rechtsprechung gepr\u00e4gt ist. Die vorliegende Initiative gibt Gelegenheit dazu.
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