Gest\u00fctzt auf Artikel\u00a0160 Absatz\u00a01 der Bundesverfassung und Artikel\u00a0107 des Parlamentsgesetzes reiche ich folgende parlamentarische Initiative ein:
Das Obligationenrecht wird durch einen Artikel\u00a0269abis erg\u00e4nzt:
Art. 269abis
Die Kriterien zur Pr\u00fcfung der Missbr\u00e4uchlichkeit des Mietzinses nach den Artikeln 269 und 269a sind gleichrangig. Ist der Mietzins nach einem dieser Kriterien nicht missbr\u00e4uchlich, so schliesst dies die Geltendmachung der Missbr\u00e4uchlichkeit des Mietzinses nach einem anderen Kriterium aus.
","ReasonText":"Seit der Mietrechtsrevision per 1. Juli 1990 gelten Mietzinse als missbr\u00e4uchlich, wenn damit ein \u00fcbersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR). Von dieser Regel hat der Gesetzgeber diverse Ausnahmen vorgesehen, nach denen Mietzinse nicht missbr\u00e4uchlich sind. Dazu geh\u00f6ren beispielsweise Mietzinse, die im Rahmen der orts- und quartier\u00fcblichen Mietzinse liegen (Bst. a), die durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen (wertvermehrende oder energetische Verbesserungen) des Vermieters begr\u00fcndet sind (Bst. b), die bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen (Bst. c). Der Gesetzgeber wollte mit dieser auf diversen Kriterien beruhenden Regelung insbesondere erreichen, dass die Bestimmung eines missbr\u00e4uchlichen Mietzinses nicht ausschliesslich auf der Kostenmiete beruht, sondern dass mit der Orts- und Quartier\u00fcblichkeit auch ein marktn\u00e4heres Kriterium zur Mietzinsfestlegung zur Verf\u00fcgung steht. Zudem sollten etwa wertvermehrende Investitionen durch eine entsprechende Mietzinsanpassung verzinst werden k\u00f6nnen.
Das Bundesgericht hat nun aber in seiner Rechtsprechung das Kriterium des \u00fcbersetzten Ertrags \u00fcber alle anderen Kriterien gestellt. Das heisst: Auch bei einem erwiesenermassen orts- und quartier\u00fcblichen Mietzins oder bei einer korrekt bemessenen Mietzinserh\u00f6hung aufgrund energetischer Verbesserungen kann der Mieter geltend machen, der Vermieter erziele einen \u00fcbersetzten Ertrag, und damit die entsprechende Mietzinsanpassung anfechten.
Die vom Bundesgericht geschaffene \"Hierarchie\" entspricht weder der Ratio Legis noch ist sie sachgerecht. Dass zwischen den gesetzlichen Regeln keine \"Rangordnung\" besteht, ergibt sich bereits daraus, dass sich diese teilweise ausschliessen. So kommt zum Beispiel bei \"neueren Bauten\" die auf standardisierten Zuschl\u00e4gen beruhende Berechnung der kostendeckenden Bruttorendite zur Anwendung (Art. 269a Bst. c OR), weil die zur Berechnung des nicht \u00fcbersetzten und damit angemessenen Ertrags (Art. 269 OR) erforderlichen vergangenheitsbezogenen effektiven Unterhalts- und Betriebskosten noch gar nicht bekannt sind. Zudem wird mit dieser Rechtsprechung die Orts- und Quartier\u00fcblichkeit als marktnahes Kriterium der Kostenmiete untergeordnet. Entgegen der Absicht des Gesetzgebers wird damit faktisch die reine Kostenmiete durchgesetzt.
Die bundesgerichtlich definierte \"Hierarchie\" bestraft sodann Vermieter, die in ihre Mietliegenschaften investieren. Denn diese m\u00fcssen damit rechnen, dass eine korrekt berechnete Mietzinsanpassung aufgrund der wertvermehrenden oder energetischen Verbesserung vom Gericht als unzul\u00e4ssig beurteilt wird, weil sie am zus\u00e4tzlich verlangten Beweis des \"angemessenen\" Ertrags scheitert.
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