Depuis plusieurs ann\u00e9es, le march\u00e9 du logement est marqu\u00e9 par une hausse constante du nombre de coop\u00e9ratives d'habitation. De 1995 \u00e0 2015, on constate que ce chiffre a augment\u00e9 de 60\u00a0%, passant de 87 \u00e0 139 dans le seul canton de Vaud, par exemple. La raison majeure de cette forte augmentation est \u00e0 chercher dans le bas niveau des taux hypoth\u00e9caires.
Cette situation est certes r\u00e9jouissante car elle permet la mise \u00e0 disposition des logements de bonne qualit\u00e9 \u00e0 des loyers tout \u00e0 fait comp\u00e9titifs et attractifs pour des personnes \u00e0 revenu modeste.Toutefois, la probabilit\u00e9 que la courbe de tendance des taux s'inverse un jour est \u00e9lev\u00e9e.
Sans peindre le diable sur la muraille, on ne peut exclure que les taux hypoth\u00e9caires reviennent \u00e0 2, 3, voire 5\u00a0% \u00e0 moyen terme.
Compte tenu de la structure de financement des coop\u00e9ratives d'habitation (faibles fonds propres et niveau \u00e9lev\u00e9 des emprunts hypoth\u00e9caires, avec ou sans cautionnement et soutien des collectivit\u00e9s publiques), est-ce que le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est conscient des risques, sur le march\u00e9 des coop\u00e9ratives d'habitation, d'une \u00e9ventuelle hausse des taux\u00a0?
Les collectivit\u00e9s publiques qui sont engag\u00e9es par des pr\u00eats et des cautionnements sont-elles pr\u00eates \u00e0 faire face \u00e0 une telle hausse des taux\u00a0?
Quelles seraient les cons\u00e9quences en cas de probl\u00e8me de liquidit\u00e9, voire de d\u00e9faut, de la part de coop\u00e9ratives pour le CCL et les fonds de roulement des associations fa\u00eeti\u00e8res, et ultimement pour la Conf\u00e9d\u00e9ration, d'une telle augmentation des taux hypoth\u00e9caires\u00a0?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"En vertu de l'article 108 de la Constitution (encouragement de la construction de logements et accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9), la Conf\u00e9d\u00e9ration a pour t\u00e2che, entre autres, d'encourager les activit\u00e9s des ma\u00eetres d'ouvrage et des organisations oeuvrant \u00e0 la construction de logements d'utilit\u00e9 publique. Le renforcement du secteur d'utilit\u00e9 publique contribuerait d\u00e8s lors \u00e0 mener \u00e0 bien ce mandat constitutionnel.
Une augmentation du nombre de coop\u00e9ratives d'habitation en termes absolus ne signifie toutefois pas automatiquement que ces derni\u00e8res occupent une place plus importante sur le march\u00e9 du logement. Par ailleurs, de nouvelles soci\u00e9t\u00e9s sont cr\u00e9\u00e9es mais, si elles figurent au registre du commerce, elles ne poss\u00e8dent peut-\u00eatre pas (encore) d'immeubles.
Ainsi, 41 coop\u00e9ratives ont \u00e9t\u00e9 fond\u00e9es entre 2005 et 2015 dans le canton de Vaud. M\u00eame pas la moiti\u00e9 d'entre elles disposent de logements, et encore, le nombre cumul\u00e9 de ces derniers s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 un total modeste de 470 unit\u00e9s (voir \"Les coop\u00e9ratives de logements dans le canton de Vaud\", octobre 2016). Comme dans le canton de Vaud, la part de march\u00e9 repr\u00e9sent\u00e9e par les coop\u00e9ratives d'habitation tend \u00e0 diminuer dans l'ensemble de la Suisse, malgr\u00e9 la cr\u00e9ation de nouvelles soci\u00e9t\u00e9s. La difficult\u00e9 d'acc\u00e9der \u00e0 des terrains \u00e0 b\u00e2tir appropri\u00e9s, le niveau des prix tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s \u00e0 maints endroits et l'importante activit\u00e9 de construction d'autres investisseurs expliquent sans doute en grande partie cette situation.
Contrairement \u00e0 ce qui se passe lors de l'acquisition d'un logement par un particulier ou dans le cas d'investissements dans des immeubles de rendement, le bas niveau des int\u00e9r\u00eats ne joue qu'un r\u00f4le accessoire dans la fondation d'une coop\u00e9rative d'habitation. La p\u00e9nurie d'offres avantageuses dans la r\u00e9gion, le souhait d'une certaine partie de la population de profiter de formes d'habitation communautaire et les offres de soutien de la part des pouvoirs publics sont des \u00e9l\u00e9ments bien plus importants \u00e0 cet \u00e9gard. Si les taux d'int\u00e9r\u00eat devaient augmenter fortement \u00e0 court ou moyen terme, tous les segments du march\u00e9 et tous les propri\u00e9taires, ind\u00e9pendamment du type, en ressentiraient les effets sur leurs charges.
Cela pos\u00e9, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral r\u00e9pond comme suit aux questions\u00a0:
1. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral consid\u00e8re qu'en cas de hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat, les risques seraient moindres pour le march\u00e9 des coop\u00e9ratives dans son ensemble que pour les autres segments du march\u00e9. M\u00eame les coop\u00e9ratives fond\u00e9es r\u00e9cemment et qui ne disposent que de peu de fonds propres devraient pouvoir supporter d'\u00e9ventuelles augmentations mod\u00e9r\u00e9es des taux d'int\u00e9r\u00eat par des adaptations de loyer. En effet, du fait du co\u00fbt avantageux des objets et de l'application d'un loyer bas\u00e9 sur les co\u00fbts, la diff\u00e9rence par rapport aux loyers libres peut \u00eatre consid\u00e9rable. Par ailleurs les coop\u00e9rateurs/habitants sont engag\u00e9s financi\u00e8rement de mani\u00e8re analogue \u00e0 un propri\u00e9taire qui occupe son logement, et ils s'impliquent fortement dans leur propri\u00e9t\u00e9 commune.
2. Les pr\u00eats et les cautionnements de la Conf\u00e9d\u00e9ration contribuent \u00e0 r\u00e9duire les risques li\u00e9s \u00e0 la fluctuation des taux d'int\u00e9r\u00eat. La Centrale d'\u00e9mission pour la construction de logements (CCL) a \u00e9t\u00e9 fond\u00e9e en 1990, en grande partie en raison du niveau tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9 des int\u00e9r\u00eats \u00e0 l'\u00e9poque. Ses emprunts, qui sont cautionn\u00e9s par la Conf\u00e9d\u00e9ration, offrent aux coop\u00e9ratives d'habitation des financements \u00e0 long terme comparativement avantageux. Pour de nombreuses jeunes coop\u00e9ratives, les pr\u00eats du Fonds de roulement constituent une aide initiale proposant des taux avantageux. Le taux d'int\u00e9r\u00eat actuel est de 1\u00a0% et, en cas de hausse, \u00e9volue parall\u00e8lement au taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence d\u00e9terminant pour les loyers. Or ce dernier suivrait moins vite le mouvement \u00e0 la hausse, m\u00eame si les taux d'int\u00e9r\u00eat devaient fortement augmenter.
3. Les probl\u00e8mes de liquidit\u00e9s sur le march\u00e9 de l'immobilier r\u00e9sultent en g\u00e9n\u00e9ral moins de taux d'int\u00e9r\u00eat \u00e9lev\u00e9s que d'une \u00e9ventuelle suroffre, de la mauvaise qualit\u00e9 de la construction, de logements inoccup\u00e9s et de la perte de valeur.
Pour faire face \u00e0 de tels risques, la Conf\u00e9d\u00e9ration conditionne son encouragement \u00e0 la construction de logements \u00e0 des exigences \u00e9lev\u00e9es en mati\u00e8re de qualit\u00e9 de construction et \u00e0 une gestion des risques tr\u00e8s s\u00e9rieuse. Les dossiers sont examin\u00e9s de mani\u00e8re professionnelle et approfondie (examen du promoteur, de l'objet \u00e0 financer et des besoins \u00e0 long terme), puis font l'objet d'un suivi \u00e9troit pendant toute la dur\u00e9e du pr\u00eat (avec, entre autres, chaque ann\u00e9e, un examen et une notation du d\u00e9biteur et un examen p\u00e9riodique des objets). Par ailleurs, un service Recovery est en place pour traiter les \u00e9ventuels cas probl\u00e9matiques et diminuer les pertes. Il convient \u00e9galement de noter que la CCL ne proc\u00e8de \u00e0 aucun financement \u00e0 risque.
La valeur moyenne de nantissement se situe \u00e0 moins de 70\u00a0% de la valeur de rendement, qui est elle-m\u00eame nettement sous-\u00e9valu\u00e9e par rapport \u00e0 la valeur du march\u00e9. Par cons\u00e9quent, la Conf\u00e9d\u00e9ration n'enregistrerait des pertes importantes que si les valeurs immobili\u00e8res devaient s'effondrer \u00e9galement aux bons emplacements, l\u00e0 o\u00f9 les coop\u00e9ratives d'habitation d\u00e9ploient habituellement leurs activit\u00e9s. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral juge limit\u00e9 le risque d'une crise \u00e9conomique qui entra\u00eenerait de tels bouleversements. Malgr\u00e9 les mesures compl\u00e8tes d'\u00e9valuation et de surveillance pr\u00e9vues, le risque de pertes doit \u00eatre jug\u00e9 un peu plus important en ce qui concerne les pr\u00eats du Fonds de roulement, \u00e9tant donn\u00e9 qu'il s'agit de financements transitoires avec des port\u00e9es de gage \u00e9lev\u00e9es. Toutefois, ce risque diminue d\u00e9j\u00e0 rapidement apr\u00e8s quelques ann\u00e9es, au fur et \u00e0 mesure que les fonds propres se constituent.
R\u00e9ponse du Conseil f\u00e9d\u00e9ral.","FederalCouncilProposal":8,"FederalCouncilProposalText":null,"FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1502841600000)\/","SubmittedBy":"Nantermod Philippe","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1506643200000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement de l'\u00e9conomie, de la formation et de la recherche","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DEFR","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"24|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1690518408270)\/","SubmissionDate":"\/Date(1497484800000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":5009,"SubmissionLegislativePeriod":50,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"Finances|Am\u00e9nagement du territoire et logement"}}