In den letzten Jahren ist der Liegenschaftenerwerb mittels Crowdfunding aufgekommen. Schon mit \"geringen\" Betr\u00e4gen kann ein Anleger auch (Mit-)Eigent\u00fcmer einer Mietliegenschaft werden. Der Miteigent\u00fcmer wird damit zum Vermieter und hat das Mietrecht zu beachten. In Inseraten wird mit Eigenkapitalrenditen von zum Teil \u00fcber 6 Prozent geworben.
Die Artikel\u00a0269ff. des Obligationenrechts (OR) enthalten die Regeln zum Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen und anderen missbr\u00e4uchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen. Artikel\u00a0269 OR wird durch die bundesgerichtliche Rechtsprechung konkretisiert. Auf dem jeweils aktualisierten Eigenkapital darf nach geltender Rechtspraxis eine Rendite erzielt werden, die den mietrechtlichen Referenzzinssatz um nicht mehr als ein halbes Prozent \u00fcbersteigt.
In diesem Zusammenhang bitte ich den Bundesrat um die Beantwortung nachfolgender Fragen:
1. Teilt er die Ansicht, dass Eigenkapitalrenditen auf Mietliegenschaften von mehr als 2 Prozent (Referenzinssatz seit 1. Juli2017: 1,5 Prozent) im Prinzip missbr\u00e4uchlich sind?
2. Wie beurteilt er das Bewerben von Anlagen in Mietliegenschaften von mehr als 6 Prozent? Handeln Vermittler von solchen Anlagen legal?
3. Wie werden Mieterinnen und Mieter vor missbr\u00e4uchlichen Forderungen bei mit Crowdfunding finanzierten Liegenschaften gesch\u00fctzt?
4. Wie beurteilt er die Auswirkungen der Crowdfunding-Finanzierung von Liegenschaften auf die Entwicklung der Liegenschaftenpreise?
5. Wie beurteilt er die Auswirkungen der Crowdfunding-Finanzierung von Liegenschaften auf das Angebot an preisg\u00fcnstigem Wohnraum?
6. Sieht er einen zus\u00e4tzlichen Regelungsbedarf? Sieht er allenfalls einen Konkretisierungsbedarf bei den bestehenden Bestimmungen?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1. Bei der Mietzinsberechnung wird zwischen dem Kostenprinzip und dem Marktprinzip unterschieden. Zur Kostenmiete geh\u00f6ren die Nettorendite und bei neueren Bauten die Bruttorendite. Die Formel zur Ermittlung des jeweils h\u00f6chstzul\u00e4ssigen Renditesatzes nimmt den Referenzzinssatz bei Hypotheken zur Grundlage. Bei der Nettorendite k\u00f6nnen 0,5 Prozentpunkte und bei der Bruttorendite h\u00f6chstens 2 Prozentpunkte hinzugerechnet werden. Die Nettorendite hat gegen\u00fcber der an Marktprinzipien orientierten Orts- und Quartier\u00fcblichkeit Vorrang. Bei Liegenschaften, deren Erbauung oder Erwerb mehrere Jahrzehnte zur\u00fcckliegt, kann sich die Hierarchie unter Umst\u00e4nden \u00e4ndern. Die Rechtsprechung hat die Berechnungsgrundlagen konkretisiert. Der Bundesrat geht davon aus, dass Schlichtungsbeh\u00f6rden und Zivilgerichte Mietzinse, die der Vermieterschaft eine den gesetzlichen Rahmen \u00fcbersteigende Rendite erm\u00f6glichen, f\u00fcr missbr\u00e4uchlich erkl\u00e4ren.
2. Die Werbung muss sachgerecht sein. Sie darf gem\u00e4ss Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG, Art. 3 Abs. 1 Bst. b; SR 241) weder unrichtige noch irref\u00fchrende Angaben enthalten. Der Entschluss f\u00fcr den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einer Immobilie \u00fcber Crowdfunding darf nicht auf einer T\u00e4uschung basieren. Ferner ist auch die Bewerbung mit einer im Sinne des Mietrechts unzul\u00e4ssigen Rendite unlauter, da widerrechtlich (Art. 2 UWG). Den m\u00f6glichen Interessenten sind ausreichende Informationen zur Verf\u00fcgung zu stellen, damit sie sich selber einen Eindruck verschaffen k\u00f6nnen. F\u00fcr die Qualifikation eines Mietzinses als missbr\u00e4uchlich ist ein Entscheid der zust\u00e4ndigen Instanz erforderlich.
3. Die Vermittlungsplattform k\u00fcmmert sich auch um Verwaltungs- und andere Vermieterpflichten. Das Renditeversprechen ist nicht ein ausschliesslich dem Crowdfunding immanentes Problem. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Mieterschaft den Anfangsmietzins anfechten. Bestehen Anhaltspunkte, dass die Vermieterschaft infolge einer wesentlichen \u00c4nderung der Berechnungsgrundlagen einen \u00fcbersetzten Ertrag erzielt, kann im laufenden Mietverh\u00e4ltnis eine Mietzinsherabsetzung verlangt werden. Gegen eine Mietzinserh\u00f6hung sieht das Obligationenrecht rechtliche Anfechtungsm\u00f6glichkeiten vor.
4./5. Bei der Finanzierung von Liegenschaften \u00fcber den Kanal des Crowdfunding handelt es sich um ein neues Ph\u00e4nomen. Das geteilte Eigentum an sich ist keine neuartige Erscheinung. Die wenigen auf den Plattformen ver\u00f6ffentlichten Immobilien befinden sich an unterschiedlichen Lagen. In Relation zum gesamten Markt ist diese Art des Erwerbs von Miteigentumsanteilen an einer Liegenschaft derzeit eine Randerscheinung. Es d\u00fcrften aktuell weder Auswirkungen auf die Liegenschaftspreise noch auf das Angebot an preisg\u00fcnstigem Wohnraum bestehen.
6. Der Bundesrat beobachtet den weiteren Verlauf des Crowdfunding an Immobilien aufmerksam.
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