L'acquisition d'immeubles par le biais du financement participatif a fait son apparition ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Un investisseur peut d\u00e9j\u00e0 devenir (co)propri\u00e9taire d'un immeuble locatif en ne fournissant qu'une contribution \"modeste\". Il devient ainsi bailleur et doit respecter le droit du bail. Des annonces font parfois miroiter un rendement du capital propre de plus de 6\u00a0%.
Or, les articles 269ss du Code des obligations (CO) contiennent des r\u00e8gles visant \u00e0 prot\u00e9ger les locataires contre les loyers abusifs ou d'autres pr\u00e9tentions abusives du bailleur en mati\u00e8re de baux d'habitations et de locaux commerciaux. La jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral pr\u00e9cise l'interpr\u00e9tation de l'article 269 CO. Selon la pratique juridique en vigueur, le rendement obtenu sur le capital propre actualis\u00e9 ne peut dans chaque cas d\u00e9passer le taux de r\u00e9f\u00e9rence du droit du bail de plus d'un demi-point de pourcentage.
Dans ce contexte, je charge le Conseil f\u00e9d\u00e9ral de r\u00e9pondre aux questions suivantes\u00a0:
1. Est-il lui aussi d'avis qu'un rendement du capital propre investi dans un immeuble locatif est en principe abusif s'il d\u00e9passe 2\u00a0% (taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence depuis le 1er juillet 2017\u00a0: 1,5\u00a0%)?
2. Que pense-t-il de la publicit\u00e9 faite pour des investissements dans des immeubles locatifs offrant un rendement de plus de 6\u00a0%\u00a0? Les interm\u00e9diaires qui offrent ce type d'investissements agissent-ils l\u00e9galement\u00a0?
3. Comment les locataires sont-ils prot\u00e9g\u00e9s contre les pr\u00e9tentions abusives du bailleur en cas de financement participatif de l'immeuble\u00a0?
4. Quel effet le Conseil f\u00e9d\u00e9ral pense-t-il que le financement participatif d'immeubles exerce sur l'\u00e9volution du prix de l'immobilier\u00a0?
5. Quel effet pense-t-il que le financement participatif d'immeubles exerce sur l'offre en mati\u00e8re de logements \u00e0 bon march\u00e9\u00a0?
6. Faut-il \u00e0 son avis des r\u00e8gles suppl\u00e9mentaires\u00a0? Faut-il \u00e9ventuellement pr\u00e9ciser les r\u00e8gles existantes\u00a0?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1. Dans le calcul du loyer, on fait la distinction entre le principe des co\u00fbts et la loi du march\u00e9. En ce qui concerne les loyers calcul\u00e9s sur la base des co\u00fbts, on tient compte du rendement net et, pour les constructions neuves, du rendement brut. La formule permettant de d\u00e9terminer le taux de rendement maximum autoris\u00e9 repose sur le taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence \u00e9tabli pour les hypoth\u00e8ques. Il est possible d'ajouter 0,5 point de pourcentage s'il s'agit du rendement net et deux points de pourcentage au plus s'il s'agit du rendement brut. Le rendement net est prioritaire par rapport aux loyers usuels pratiqu\u00e9s dans le quartier ou la localit\u00e9, qui sont fix\u00e9s selon les lois du march\u00e9. Dans certaines conditions, cet ordre de priorit\u00e9 peut changer pour les immeubles dont la construction ou l'acquisition remonte \u00e0 plusieurs d\u00e9cennies. Ces bases de calcul ont trouv\u00e9 confirmation dans la jurisprudence. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral part du principe que les autorit\u00e9s de conciliation et les tribunaux civils d\u00e9clarent abusifs les loyers qui procurent aux bailleurs un rendement exc\u00e9dant le cadre l\u00e9gal.
2. La publicit\u00e9 doit \u00eatre conforme \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9. Selon l'art.\u00a03, al.\u00a01, let.\u00a0b, de la loi f\u00e9d\u00e9rale contre la concurrence d\u00e9loyale (LCD\u00a0; RS 241), elle ne peut pas contenir d'indications inexactes ou fallacieuses. La d\u00e9cision d'acqu\u00e9rir une part de copropri\u00e9t\u00e9 d'un immeuble par l'interm\u00e9diaire d'un financement participatif ne peut se fonder sur une tromperie. Une annonce qui promet un rendement inadmissible au sens du droit du bail est d\u00e9loyale, car illicite (art. 2 LCD). Les personnes qui pourraient \u00eatre int\u00e9ress\u00e9es doivent recevoir toutes les informations n\u00e9cessaires pour pouvoir se forger leur propre id\u00e9e. Enfin, seule l'instance comp\u00e9tente peut qualifier un loyer d'abusif.
3. La plateforme s'occupe \u00e9galement des t\u00e2ches administratives et d'autres obligations du bailleur. La promesse de rendement n'est pas un probl\u00e8me propre au financement participatif. Dans certaines situations, le locataire peut contester le montant du loyer initial. S'il a des raisons de penser que le bailleur obtient un rendement excessif \u00e0 la suite d'une modification notable des bases de calcul, il peut demander une baisse de loyer en cours de bail. Enfin, le Code des obligations pr\u00e9voit des voies juridiques pour contester une hausse de loyer.
4./5. Si le financement des immeubles par l'interm\u00e9diaire du financement participatif est un ph\u00e9nom\u00e8ne r\u00e9cent, la propri\u00e9t\u00e9 partag\u00e9e en soi n'a rien de nouveau. Les rares immeubles publi\u00e9s sur les plateformes sont situ\u00e9s \u00e0 des endroits diff\u00e9rents. Sur la totalit\u00e9 du march\u00e9, ce type d'acquisition de parts de copropri\u00e9t\u00e9 d'un immeuble est actuellement un ph\u00e9nom\u00e8ne marginal, qui ne devrait avoir d'incidences ni sur les prix de l'immobilier ni sur l'offre de logements \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9.
6. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral suit avec attention le d\u00e9veloppement du financement participatif dans l'immobilier.
R\u00e9ponse du Conseil f\u00e9d\u00e9ral.","FederalCouncilProposal":8,"FederalCouncilProposalText":null,"FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1517356800000)\/","SubmittedBy":"Hardegger Thomas","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1576800000000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement de l'\u00e9conomie, de la formation et de la recherche","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DEFR","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"34|1211|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1690516782527)\/","SubmissionDate":"\/Date(1512000000000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":5011,"SubmissionLegislativePeriod":50,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"M\u00e9dias et communication|Droit civil|Am\u00e9nagement du territoire et logement"}}