Am 29. September 2023 haben die R\u00e4te drei Vorlagen zur \u00c4nderung des Obligationenrechts verabschiedet. Eine dieser \u00c4nderungen betrifft die K\u00fcndigung wegen Eigenbedarfs. Die heute geltenden Voraussetzungen, die f\u00fcr die Geltendmachung von Eigenbedarf eine zeitliche und sachliche Dringlichkeit vorsehen, sollen gelockert werden, sodass es f\u00fcr eine neue Eigent\u00fcmerin oder einen neuen Eigent\u00fcmer einfacher wird, mit Hinweis auf den Eigenbedarf eine K\u00fcndigung auszusprechen und durchzusetzen. Da das fakultative Referendum ergriffen wurde, wird die Vorlage am 24. November 2024 dem Volk zur Abstimmung unterbreitet.
Am 12. Dezember 2018 reichte der damalige Nationalrat Giovanni Merlini (RL, TI) die parlamentarische Initiative \u00abBeschleunigung des Verfahrens bei der K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangeh\u00f6rigen\u00bb (18.475) ein. Mit dieser wurde die Ausarbeitung eines Gesetzesentwurfes zur \u00c4nderung des Obligationenrechts (OR) und/oder der Zivilprozessordnung (ZPO) gefordert. Dadurch soll die durchschnittliche Verfahrensdauer bei der K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses gest\u00fctzt auf die Geltendmachung von Eigenbedarf gem\u00e4ss den Artikeln 261 Absatz 2 Buchstabe a, 271a Absatz 3 Buchstabe a und 272 Absatz 2 Buchstabe d OR im Vergleich zur heutigen Situation in signifikanter Weise reduziert werden. Erstens soll der Gesetzesentwurf die von der Rechtsprechung angewandten Voraussetzungen f\u00fcr die Anerkennung der Dringlichkeit des Eigenbedarfs im Sinne der erw\u00e4hnten OR-Bestimmungen lockern. Zweitens soll der Gesetzesentwurf bei der K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses ein summarisches Verfahren vorsehen. Dessen Fristen sollen die Erledigung von zivilrechtlichen Streitigkeiten innerhalb eines angemessen kurzen Zeitraums sicherstellen. Dies kann nach der Auffassung des Urhebers auch durch eine Begrenzung der Rechtsmittel realisiert werden.
Die parlamentarische Initiative wurde am 5. Dezember 2019 von Nationalr\u00e4tin Christa Markwalder (RL, BE) \u00fcbernommen.
Die Kommission f\u00fcr Rechtsfragen des Nationalrates (RK-N) gab der parlamentarischen Initiative am 14. November 2019 mit 18 zu 6 Stimmen Folge. Die Kommission f\u00fcr Rechtsfragen des St\u00e4nderates (RK-S) stimmte diesem Beschluss am 10. August 2020 mit 8 zu 5 Stimmen zu.
Die RK-N verabschiedete ihren Erlassentwurf am 18. August 2022. Die Kommission beantragte Anpassungen an Artikel 261 (Wechsel des Eigent\u00fcmers aufgrund Ver\u00e4usserung der Sache), Artikel 271a (K\u00fcndigung durch den Vermieter) und Artikel 272 (Erstreckung des Mietverh\u00e4ltnisses) des Obligationenrechts, verzichtete aber auf Anpassungen im Verfahrensrecht (der ZPO).
Wechsel des Eigent\u00fcmers aufgrund Ver\u00e4usserung der Sache
Ein Wechsel der Eigent\u00fcmerin oder des Eigent\u00fcmers kann gem\u00e4ss geltendem Artikel 261 Absatz 1 OR erfolgen, wenn die Vermieterin oder der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags ver\u00e4ussert oder wenn die Sache ihr oder ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen wird. Das Mietverh\u00e4ltnis geht mit dem Eigentum an der Sache auf die Erwerberin oder den Erwerber \u00fcber. Gest\u00fctzt auf Artikel 261 Absatz 2 Buchstabe a OR kann die neue Eigent\u00fcmerin oder der neue Eigent\u00fcmer bei Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen das Mietverh\u00e4ltnis mit der gesetzlichen Frist auf den n\u00e4chsten gesetzlichen Termin k\u00fcndigen, wenn sie oder er einen dringenden Eigenbedarf f\u00fcr sich, nahe Verwandte oder Verschw\u00e4gerte geltend macht.
Die Vorlage der RK-N sieht eine Anpassung von Artikel 261 Absatz 2 Buchstabe a OR vor. Das Recht der neuen Eigent\u00fcmerin oder des neuen Eigent\u00fcmers, das Mietverh\u00e4ltnis mittels K\u00fcndigung aufzul\u00f6sen, soll geltend gemacht werden k\u00f6nnen, wenn ein bei objektiver Beurteilung bedeutender und aktueller Eigenbedarf besteht. Mit dieser neuen Formulierung soll die Anrufung dieses K\u00fcndigungsgrundes vereinfacht und dessen Umsetzung beschleunigt werden.
K\u00fcndigung durch die Vermieterin oder den Vermieter
Der geltende Artikel 271a OR konkretisiert den K\u00fcndigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen dahingehend, dass die K\u00fcndigung durch die Vermieterin oder den Vermieter unter anderem anfechtbar ist, wenn sie w\u00e4hrend eines mit dem Mietverh\u00e4ltnis zusammenh\u00e4ngenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, sofern die Mieterin oder der Mieter das Verfahren nicht missbr\u00e4uchlich eingeleitet hat (Abs. 1 Bst. d). Anfechtbar ist eine K\u00fcndigung ferner auch, wenn sie ausgesprochen wird vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverh\u00e4ltnis zusammenh\u00e4ngenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem die Vermieterin oder der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, ihre bzw. seine Forderung oder Klage zur\u00fcckgezogen oder erheblich eingeschr\u00e4nkt hat, auf die Anrufung des Gerichts verzichtet hat, mit der Mieterin oder dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat (Abs. 1 Bst. e). Durch den geltenden Absatz 3 Buchstabe a wird die Anwendbarkeit dieser beiden Anfechtungsgr\u00fcnde f\u00fcr K\u00fcndigungen ausgeschlossen, die wegen dringenden Eigenbedarfs der Vermieterin oder des Vermieters f\u00fcr sich, nahe Verwandte oder Verschw\u00e4gerte erfolgen.
Neu soll die Anwendbarkeit der Anfechtungsgr\u00fcnde nach Absatz 1 Buchstaben d und e ausgeschlossen sein, wenn ein bei objektiver Beurteilung bedeutender und aktueller Eigenbedarf besteht. Mit dieser neuen Charakterisierung soll die Anwendbarkeit von Anfechtungsgr\u00fcnden im Zusammenhang mit Eigenbedarfsk\u00fcndigungen eingeschr\u00e4nkt werden, sodass solche K\u00fcndigungen einfacher umsetzbar sind.
Erstreckung des Mietverh\u00e4ltnisses
Der heute geltende Artikel 272 Absatz 2 OR enth\u00e4lt eine nicht abschliessende Aufz\u00e4hlung von Kriterien, die durch die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde bei der Beurteilung eines Erstreckungsgesuchs zu ber\u00fccksichtigen sind. Gem\u00e4ss dem geltenden Buchstaben d geh\u00f6rt dazu der allf\u00e4llige Eigenbedarf der Vermieterin oder des Vermieters f\u00fcr sich, nahe Verwandte oder Verschw\u00e4gerte sowie die zeitliche oder sachliche Dringlichkeit dieses Bedarfs.
Die Vorlage der RK-N enth\u00e4lt auch eine Anpassung von Artikel 272 Absatz 2 Buchstabe d OR. Bei der Interessensabw\u00e4gung soll eine objektiv zu beurteilende Bedeutung und Aktualit\u00e4t des Eigenbedarfs ber\u00fccksichtigt werden. Mit dieser Umformulierung werden die Anforderungen an die Dringlichkeit herabgesetzt, sodass der Eigenbedarf bei der Interessensabw\u00e4gung st\u00e4rker zu gewichten ist.
","Proceedings":"Die Vorlage der RK-N wurde vom Nationalrat in der Fr\u00fchjahrssession 2023 beraten. Eine rot-gr\u00fcne Minderheit beantragte Nichteintreten. Der Bundesrat hatte sich bereits in seiner Stellungnahme vom 19. Oktober 2022 gegen die Vorlage ausgesprochen. Wie die Kommissionsminderheit sah er darin einen Eingriff in das Gleichgewicht zwischen den Interessen der beiden Mietparteien. Die geltende Regelung f\u00fcr die K\u00fcndigung bei Eigenbedarf sehe bereits vor, dass ein Mietverh\u00e4ltnis bei dringendem Eigenbedarf aufgel\u00f6st werden k\u00f6nne. Auch die Statistik der Schlichtungsverfahren lasse diesbez\u00fcglich keinen besonderen Handlungsbedarf erkennen, da sich die Parteien in mehr als der H\u00e4lfte der F\u00e4lle einigen k\u00f6nnten und es somit nicht zu Gerichtsverfahren komme.
F\u00fcr die beantragte Revision argumentierten Mitglieder der SVP-, FDP-Liberalen und der Mitte-Fraktionen. Es gehe einzig darum, den Wohnungseigent\u00fcmerinnen und \u2011eigent\u00fcmern das Recht zur\u00fcckzugeben, die von ihnen gekaufte Immobilie zu bewohnen. Heute bestehe ein Machtgef\u00e4lle zugunsten der Mieterinnen und Mieter. Der Eigenbedarf m\u00fcsse schneller und einfacher geltend gemacht werden k\u00f6nnen.
Der Rat folgte schliesslich der Kommissionsmehrheit und trat mit 108 zu 80 Stimmen bei 1 Enthaltung auf die Vorlage ein.
In der Detailberatung wollte eine rot-gr\u00fcne Minderheit beim Artikel 261 die Geltendmachung des K\u00fcndigungsgrundes an einen konkreten, bedeutenden und aktuellen Eigenbedarf kn\u00fcpfen, beim Artikel 271a erst dann einen Ausschluss der Anfechtungsgr\u00fcnde von Absatz 1 Buchstabe d und e, wenn ein dringender, konkreter, aktueller und bedeutender Eigenbedarf vorliegt, und beim Artikel 272 forderte sie strengere Kriterien bei der Interessensabw\u00e4gung. Die objektiv zu beurteilende Dringlichkeit, Aktualit\u00e4t und Bedeutung des Eigenbedarfs sollen herangezogen werden.
Der Rat folgte jedoch auch in diesen Punkten der Kommissionsmehrheit und lehnte alle Minderheitsantr\u00e4ge ab.
In der Gesamtabstimmung nahm der Rat die Vorlage mit 114 gegen 79 Stimmen bei 1 Enthaltung an. Gegen die Vorlage stimmten die Mitglieder der Sozialdemokratischen und der Gr\u00fcnen Fraktion und Mitglieder der der Gr\u00fcnliberalen Fraktion und der Mitte-Fraktion.
Der St\u00e4nderat behandelte die Vorlage in der Herbstsession 2023. Auch in der kleinen Kammer beantragte eine rot-gr\u00fcne Minderheit Nichteintreten. In der Praxis gebe es heute, so diese Minderheit, kein Problem mit der Anwendung des Rechts. Die beantragte Revision sei lediglich ein rechtliches, ideologisches und politisches Konstrukt, um K\u00fcndigungen zu vereinfachen, indem zuerst gek\u00fcndigt und dann der Mietzins erh\u00f6ht werde. Auch der Vertreter des Bundesrates wiederholte seine Bedenken.
Bef\u00fcrworterinnen und Bef\u00fcrworter der Vorlage wiesen darauf hin, dass das Bundesgericht in seiner Rechtsprechung sehr hohe Anforderungen an das Vorliegen eines dringenden Eigenbedarfs gestellt habe, sodass selbst bei Vorliegen eines konkreten Eigenbedarfs eine K\u00fcndigung oft nicht oder nur mit grosser Verz\u00f6gerung m\u00f6glich sei. Die Revision w\u00e4re nicht notwendig gewesen, wenn die Rechtsprechung die geltende Bestimmung anders gehandhabt h\u00e4tte.
Der Rat folgte schliesslich der Kommissionsmehrheit und trat mit 29 zu 11 Stimmen bei 2 Enthaltungen auf die Vorlage ein und nahm sie dann sogleich in der Gesamtabstimmung mit dem gleichen Stimmenverh\u00e4ltnis an.
In der Schlussabstimmung stimmte der Nationalrat der Vorlage mit 123 zu 72 Stimmen bei 1 Enthaltung und der St\u00e4nderat mit 33 zu 11 Stimmen zu.
(Quellen: Kommissionsbericht, Medienmitteilung und Stellungnahme des Bundesrates, Amtliches Bulletin)
Die Vorlage wurde in der Volksabstimmung vom 24. November 2024 mit 53,83% Nein-Stimmen abgelehnt.
","DraftText":null,"SubmittedText":"
Ich beantrage die Erarbeitung eines Gesetzentwurfes durch die Bundesversammlung, der das Obligationenrecht (OR) und/oder die Zivilprozessordnung (ZPO) \u00e4ndert, damit die durchschnittliche Dauer zivilrechtlicher Streitigkeiten in Sachen K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses wegen Geltendmachung von Eigenbedarf im Sinne der Artikel\u00a0261 Absatz\u00a02 Buchstabe\u00a0a, 271a Absatz\u00a03 Buchstabe\u00a0a und 272 Absatz\u00a02 Buchstabe\u00a0b OR im Vergleich zur derzeitigen Situation signifikant verringert wird. Dieser Gesetzentwurf muss zwei Punkte erf\u00fcllen: Erstens muss er die zu strengen Voraussetzungen lockern, die momentan von der Rechtsprechung angewandt werden, damit die Dringlichkeit des Eigenbedarfs im Sinne der oben genannten Bestimmungen des OR anerkannt wird. Zweitens muss er festlegen, dass bei der K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses ein summarisches Verfahren zur Anwendung kommt, dessen Fristen sicherstellen, dass zivilrechtliche Streitigkeiten innerhalb einer angemessen kurzen Zeitspanne (maximal innerhalb einiger Monate) erledigt werden; dies kann auch durch die Begrenzung der Rechtsmittel erfolgen.
","ReasonText":"Die Eigent\u00fcmerin oder der Eigent\u00fcmer von Wohn- bzw. Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen kann das Mietverh\u00e4ltnis mit einer gesetzlichen Frist von drei bzw. sechs Monaten nur dann k\u00fcndigen, wenn sie oder er einen dringenden Eigenbedarf f\u00fcr sich, nahe Verwandte oder Verschw\u00e4gerte geltend macht (Art. 261 Abs. 2 Bst. a OR). In der Praxis hindern die geltenden materiellrechtlichen und verfahrensrechtlichen Bestimmungen die neue Vermieterin oder den neuen Vermieter allerdings sehr oft faktisch daran, einen \"dringenden Eigenbedarf\" (f\u00fcr sich oder nahe Verwandte) geltend zu machen und innerhalb kurzer Zeit in den Besitz des Mietobjekts zu gelangen. In den meisten F\u00e4llen kommt es zur Anfechtung der K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses durch die Mieterschaft, wodurch ein langes Zivilverfahren eingeleitet wird, in dem die Vermieterin oder der Vermieter die Dringlichkeit des Eigenbedarfs beweisen muss. Nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtes wird der Eigenbedarf nur dann als dringend angesehen, wenn er \"ernst, konkret und aktuell\" ist. Ob Dringlichkeit vorliegt, wird nicht nur auf Grundlage der zeitlichen Komponente, sondern auch auf Grundlage der Intensit\u00e4t bewertet: Das Gericht muss alle Umst\u00e4nde des Einzelfalls ber\u00fccksichtigen. Ausserdem gilt der Eigenbedarf nur als dringend, wenn es von der Vermieterin oder dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gr\u00fcnden nicht verlangt werden kann, auf die Nutzung der Wohn- bzw. Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume zu verzichten (vgl. z. B. BGE 142 III 336 E. 5.2.2 S. 339 und E. 5.2.3 S. 339). Die Bestimmungen des K\u00fcndigungsschutzes erm\u00f6glichen es der Mieterschaft also, indem die K\u00fcndigung innert 30 Tagen formell angefochten wird (Art. 273 OR), die Aufl\u00f6sung des Mietverh\u00e4ltnisses \u00fcber viele Monate (oft \u00fcber Jahre) hinweg lahmzulegen. Da der Mieterschaft Rechtsmittel \u00fcber vier Instanzen zur Verf\u00fcgung stehen, verhindert es dieses System \u00fcber lange Zeit hinweg, dass die K\u00fcndigung wirksam wird. Dies ist auch der Fall, wenn auf allen vier Instanzen das Vorhandensein des dringenden Eigenbedarfs und somit die Rechtm\u00e4ssigkeit der K\u00fcndigung festgestellt und eine Verl\u00e4ngerung des Mietverh\u00e4ltnisses nicht gestattet wird.
Der Begriff der Dringlichkeit ist folglich mit der zu langen Dauer des Anfechtungsverfahrens unvereinbar, die es der Vermieterin oder dem Vermieter de facto unm\u00f6glich macht, das Mietobjekt schnell f\u00fcr den Eigenbedarf (f\u00fcr sich oder nahe Verwandte) zur Verf\u00fcgung zu haben. Dies f\u00fchrt oft dazu, dass sie oder er Alternativl\u00f6sungen finden muss, die zus\u00e4tzliche Kosten nach sich ziehen. Der Handlungsbedarf auf Gesetzesebene kann also nicht bestritten werden. Es muss eine L\u00f6sung gefunden werden, die die gegens\u00e4tzlichen Interessen von Vermieterin oder Vermieter und Mieterschaft angemessen gewichtet.
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