Le 29 septembre 2023, les Chambres f\u00e9d\u00e9rales ont adopt\u00e9 trois projets de modification du code des obligations. L\u2019une de ces r\u00e9visions concerne la r\u00e9siliation lorsque le bailleur ou la bailleresse fait valoir son besoin propre d\u2019une chose lou\u00e9e. Elle vise \u00e0 assouplir les conditions en vigueur \u2013 selon lesquelles l\u2019urgence du besoin all\u00e9gu\u00e9 par la partie bailleresse doit \u00eatre \u00e0 la fois temporelle et mat\u00e9rielle \u2013 afin de permettre au nouveau ou \u00e0 la nouvelle propri\u00e9taire de notifier et d\u2019imposer plus facilement une r\u00e9siliation du bail. Un r\u00e9f\u00e9rendum ayant \u00e9t\u00e9 demand\u00e9 au sujet de cette modification, le peuple devra se prononcer sur l\u2019objet en question le 24 novembre 2024.
Le 12 d\u00e9cembre 2018, Giovanni Merlini, alors conseiller national (RL, TI), a d\u00e9pos\u00e9 l\u2019initiative parlementaire \u00ab R\u00e9siliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la proc\u00e9dure \u00bb (18.475). Celle-ci demandait l\u2019\u00e9laboration d\u2019un projet de loi modifiant le code des obligations (CO) et/ou le code de proc\u00e9dure civile (CPC) afin que la dur\u00e9e moyenne des proc\u00e9dures civiles portant sur la r\u00e9siliation du bail justifi\u00e9e par le besoin du bailleur ou de la bailleresse, ou de ses proches, conform\u00e9ment aux art. 261, al. 2, let. a, 271a, al. 3, let. a, et 272, al. 2, let. d, CO, soit sensiblement r\u00e9duite par rapport \u00e0 la situation actuelle. Premi\u00e8rement, le projet devait viser un assouplissement des crit\u00e8res appliqu\u00e9s par la jurisprudence en mati\u00e8re de reconnaissance de l\u2019urgence du besoin au sens des dispositions susmentionn\u00e9es du CO. Deuxi\u00e8mement, il devait pr\u00e9voir, lors de la r\u00e9siliation du bail, l\u2019applicabilit\u00e9 d\u2019une proc\u00e9dure sommaire garantissant que les litiges civils soient r\u00e9gl\u00e9s dans un d\u00e9lai relativement bref. De l\u2019avis de l\u2019auteur, cet objectif pouvait \u00e9galement \u00eatre atteint au moyen d\u2019une limitation des voies de droit.
L\u2019initiative parlementaire a \u00e9t\u00e9 reprise le 5 d\u00e9cembre 2019 par la conseill\u00e8re nationale Christa Markwalder (RL, BE).
Le 14 novembre 2019, la Commission des affaires juridiques du Conseil national (CAJ-N) y a donn\u00e9 suite par 18 voix contre 6. Cette d\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9e par la Commission des affaires juridiques du Conseil des \u00c9tats (CAJ-E) le 10 ao\u00fbt 2020, par 8 voix contre 5.
La CAJ-N a adopt\u00e9 son projet d\u2019acte le 18 ao\u00fbt 2022. Elle proposait de modifier l\u2019art. 261 (changement de propri\u00e9taire en raison de l\u2019ali\u00e9nation de la chose), l\u2019art. 271a (cong\u00e9 donn\u00e9 par le bailleur) et l\u2019art. 272 (prolongation du bail) CO, renon\u00e7ant cependant \u00e0 modifier le droit proc\u00e9dural (CPC).
Changement de propri\u00e9taire en raison de l\u2019ali\u00e9nation de la chose
Il y a changement de propri\u00e9taire si, apr\u00e8s la conclusion du contrat, le bailleur ou la bailleresse ali\u00e8ne la chose lou\u00e9e ou si elle lui est enlev\u00e9e dans le cadre d\u2019une poursuite pour dettes ou d\u2019une faillite ; le bail passe \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur ou l\u2019acqu\u00e9reuse avec la propri\u00e9t\u00e9 de la chose (art. 261, al. 1, CO en vigueur). En vertu de l\u2019art. 261, al. 2, let. a, CO, le nouveau ou la nouvelle propri\u00e9taire peut, pour les habitations ou les locaux commerciaux, r\u00e9silier le bail en observant le d\u00e9lai de cong\u00e9 l\u00e9gal pour le prochain terme l\u00e9gal s\u2019il ou si elle fait valoir un besoin urgent pour lui-m\u00eame ou elle-m\u00eame, ou ses proches parents ou alli\u00e9s.
Le projet de la CAJ-N propose une adaptation de l\u2019art. 261, al. 2, let. a, CO. Le nouveau propri\u00e9taire et bailleur ou la nouvelle propri\u00e9taire et bailleresse pourra faire usage de son droit de mettre fin \u00e0 la location en r\u00e9siliant le bail s\u2019il ou si elle peut faire valoir, sur la base d\u2019une \u00e9valuation objective, un besoin propre important et actuel. Cette reformulation vise \u00e0 simplifier l\u2019invocation de ce motif de r\u00e9siliation et \u00e0 acc\u00e9l\u00e9rer sa mise en \u0153uvre.
Cong\u00e9 donn\u00e9 par la partie bailleresse
L\u2019art. 271a CO en vigueur pr\u00e9cise la protection contre les cong\u00e9s concernant les baux \u00e0 loyer portant sur des habitations ou des locaux commerciaux : le cong\u00e9 est annulable lorsqu\u2019il est donn\u00e9 par la partie bailleresse pendant une proc\u00e9dure de conciliation ou une proc\u00e9dure judiciaire en rapport avec le bail, \u00e0 moins que le ou la locataire ne proc\u00e8de au m\u00e9pris des r\u00e8gles de la bonne foi (al. 1, let. d). Le cong\u00e9 est aussi annulable s\u2019il est donn\u00e9 dans les trois ans \u00e0 compter de la fin d\u2019une proc\u00e9dure de conciliation ou d\u2019une proc\u00e9dure judiciaire au sujet du bail et si la partie bailleresse a succomb\u00e9 dans une large mesure, a abandonn\u00e9 ou consid\u00e9rablement r\u00e9duit ses pr\u00e9tentions ou conclusions, a renonc\u00e9 \u00e0 saisir le juge, ou a conclu une transaction ou s\u2019est entendu de toute autre mani\u00e8re avec le ou la locataire (al. 1, let. e). L\u2019al. 3, let. a, pr\u00e9cise que ces deux motifs d\u2019annulation ne s\u2019appliquent pas lorsqu\u2019un cong\u00e9 est donn\u00e9 en raison du besoin urgent du bailleur ou de la bailleresse, ou de ses proches parents ou alli\u00e9s, d\u2019utiliser eux-m\u00eames les locaux.
Le projet de la CAJ-N pr\u00e9voit que les motifs d\u2019annulation mentionn\u00e9s \u00e0 l\u2019al. 1, let. d et e, ne soient pas applicables si le bailleur ou la bailleresse fait valoir un besoin propre important et actuel, \u00e9tabli sur la base d\u2019une \u00e9valuation objective. Cette reformulation vise \u00e0 limiter la possibilit\u00e9 d\u2019invoquer les motifs d\u2019annulation du cong\u00e9 fond\u00e9 sur le besoin propre de la partie bailleresse afin de faciliter la mise en \u0153uvre de celui-ci.
Prolongation du bail
L\u2019art. 272, al. 2, CO en vigueur contient une liste non exhaustive de crit\u00e8res \u00e0 prendre en consid\u00e9ration par l\u2019autorit\u00e9 comp\u00e9tente lors de l\u2019\u00e9valuation d\u2019une demande de prolongation. L\u2019\u00e9num\u00e9ration inclut le besoin que le bailleur ou la bailleresse, ou ses proches parents ou alli\u00e9s, peuvent avoir d\u2019utiliser eux-m\u00eames les locaux ainsi que l\u2019urgence de ce besoin sur les plans temporel et mat\u00e9riel (let. d).
Le projet de la CAJ-N propose d\u2019adapter \u00e9galement l\u2019art. 272, al. 2, let. d, CO. Dans la pes\u00e9e des int\u00e9r\u00eats, il convient de tenir compte de l\u2019importance et de l\u2019actualit\u00e9 objectives du besoin propre \u00e0 \u00e9valuer. La nouvelle formulation a pour effet de r\u00e9duire les exigences relatives \u00e0 l\u2019urgence, afin de donner plus de poids au besoin propre dans cette mise en balance.
","Proceedings":"Le Conseil national s\u2019est pench\u00e9 sur le projet de la CAJ-N \u00e0 la session de printemps 2023. Une minorit\u00e9 rose-verte a propos\u00e9 de ne pas entrer en mati\u00e8re sur cet objet. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral avait pour sa part pris position contre le projet dans son avis du 19 octobre 2022. \u00c0 l\u2019instar de la minorit\u00e9 de la commission, il estimait en effet que celui-ci portait atteinte \u00e0 l\u2019\u00e9quilibre entre les int\u00e9r\u00eats des deux parties au bail. Il soulignait en outre que les dispositions en vigueur r\u00e9gissant le cong\u00e9 pour besoin propre pr\u00e9voyaient d\u00e9j\u00e0 la possibilit\u00e9 de r\u00e9silier le bail en cas de besoin propre urgent. Enfin, le gouvernement ajoutait que les statistiques des proc\u00e9dures de conciliation ne pointaient pas la n\u00e9cessit\u00e9 de prendre des mesures en la mati\u00e8re, les parties parvenant dans plus de la moiti\u00e9 des cas \u00e0 se mettre d\u2019accord avant l\u2019ouverture d\u2019une proc\u00e9dure judiciaire.
La r\u00e9vision propos\u00e9e a \u00e9t\u00e9 d\u00e9fendue par des membres du groupe UDC, du groupe lib\u00e9ral-radical et du groupe du Centre. Selon eux, ce projet visait simplement \u00e0 redonner aux propri\u00e9taires de logements le droit d\u2019habiter les biens immobiliers acquis par leurs soins. Ils estimaient que la situation actuelle \u00e9tait d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9e et favorisait les locataires. Et de souligner qu\u2019il devait \u00eatre possible de faire valoir le besoin propre plus rapidement et plus simplement.
Suivant l\u2019avis de la majorit\u00e9 de sa commission, le Conseil national est entr\u00e9 en mati\u00e8re sur le projet par 108 voix contre 80 et 1 abstention.
Lors de la discussion par article, une minorit\u00e9 rose-verte a propos\u00e9, \u00e0 l\u2019art. 261, de lier la possibilit\u00e9 d\u2019invoquer le motif de r\u00e9siliation \u00e0 un besoin propre concret, important et actuel, et, \u00e0 l\u2019art. 271a, de pr\u00e9voir que c\u2019est uniquement en pr\u00e9sence d\u2019un besoin propre urgent, concret, actuel et important que les motifs d\u2019annulation \u00e9num\u00e9r\u00e9s \u00e0 l\u2019al. 1, let. d et e, ne s\u2019appliquent pas. \u00c0 l\u2019art. 272, elle souhaitait en outre formuler des crit\u00e8res plus stricts concernant la pes\u00e9e des int\u00e9r\u00eats : l\u2019urgence, l\u2019actualit\u00e9 et l\u2019importance du besoin propre \u00e0 \u00e9valuer de mani\u00e8re objective devraient \u00eatre prises en consid\u00e9ration.
Sur ces points \u00e9galement, la Chambre du peuple a suivi l\u2019avis de la majorit\u00e9 de sa commission, rejetant toutes les propositions de minorit\u00e9.
Au vote sur l\u2019ensemble, le Conseil national a adopt\u00e9 le projet par 114 voix contre 79 et 1 abstention. Se sont oppos\u00e9s au projet les membres du groupe socialiste et du groupe des VERT-E-S ainsi que certains membres du groupe vert\u2019lib\u00e9ral et du groupe du Centre.
Le Conseil des \u00c9tats a examin\u00e9 le projet \u00e0 la session d\u2019automne 2023. Dans cette chambre \u00e9galement, une minorit\u00e9 rose-verte a propos\u00e9 de ne pas entrer en mati\u00e8re sur l\u2019objet. Elle estimait en effet que l\u2019application du droit en vigueur ne posait pas de probl\u00e8me. Pour elle, la r\u00e9vision propos\u00e9e n\u2019\u00e9tait qu\u2019une construction juridique, id\u00e9ologique et politique destin\u00e9e \u00e0 simplifier les r\u00e9siliations de contrats et \u00e0 permettre, une fois le bail r\u00e9sili\u00e9, d\u2019augmenter le loyer.
\u00c0 l\u2019inverse, les parlementaires favorables au projet ont indiqu\u00e9 que, dans sa jurisprudence, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral avait pos\u00e9 des exigences tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9es pour que puisse \u00eatre \u00e9tabli un besoin propre urgent, si bien que, m\u00eame en pr\u00e9sence d\u2019un besoin propre concret, il n\u2019\u00e9tait souvent pas possible de proc\u00e9der \u00e0 une r\u00e9siliation ou qu\u2019une telle d\u00e9marche ne pouvait se faire qu\u2019au prix d\u2019un tr\u00e8s grand retard. Selon eux, la r\u00e9vision n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 n\u00e9cessaire si la disposition en vigueur avait \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9e diff\u00e9remment dans la jurisprudence.
Suivant l\u2019avis de la majorit\u00e9 de sa commission, la Chambre des cantons est entr\u00e9e en mati\u00e8re sur le projet par 29 voix contre 11 et 2 abstentions et l\u2019a adopt\u00e9 aussit\u00f4t apr\u00e8s, au vote sur l\u2019ensemble, par le m\u00eame nombre de voix.
Au vote final, le Conseil national a adopt\u00e9 le projet par 123 voix contre 72 et 1 abstention et le Conseil des \u00c9tats, par 33 voix contre 11.
(Sources : rapport de la commission, communiqu\u00e9 de presse et avis du Conseil f\u00e9d\u00e9ral, Bulletin officiel)
Le projet a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9 par le peuple le 24 novembre 2024 par 53,83 % des voix.
","DraftText":null,"SubmittedText":"
Je propose l'\u00e9laboration d'un projet d'acte de l'Assembl\u00e9e f\u00e9d\u00e9rale visant \u00e0 modifier le Code des obligations (CO) et le Code de proc\u00e9dure civile (CPC) afin que la dur\u00e9e des proc\u00e9dures civiles en mati\u00e8re de r\u00e9siliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches, en vertu des articles 261 alin\u00e9a 2 lettre a, 271a alin\u00e9a 3 lettre a et 272 alin\u00e9a 2 lettre b CO, soit sensiblement r\u00e9duite. Ce projet devrait d'une part assouplir les conditions trop rigoureuses \u00e9tablies par la pratique judiciaire, afin que l'urgence du besoin au sens des dispositions du CO susmentionn\u00e9es soit reconnue et d'autre part pr\u00e9voir l'applicabilit\u00e9 de la proc\u00e9dure sommaire, avec des d\u00e9lais garantissant que les proc\u00e9dures civiles soient achev\u00e9es dans un laps de temps raisonnable (quelques mois au plus), \u00e9ventuellement en limitant les voies de droit.
","ReasonText":"Le nouveau propri\u00e9taire d'une habitation ou d'un local commercial peut r\u00e9silier le bail en observant le d\u00e9lai de cong\u00e9 l\u00e9gal (trois ou six mois) pour le prochain terme l\u00e9gal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-m\u00eame ou ses proches parents ou alli\u00e9s (art. 261 al. 2 let. a CO). En r\u00e9alit\u00e9, le droit mat\u00e9riel et proc\u00e9dural en vigueur emp\u00eache trop souvent le nouveau bailleur qui fait valoir un besoin urgent, pour lui ou ses proches, d'entrer en possession de l'objet lou\u00e9 dans un d\u00e9lai raisonnable. En effet, s'il conteste la r\u00e9siliation, ce qui est g\u00e9n\u00e9ralement le cas, le locataire d\u00e9clenche une longue proc\u00e9dure civile qui oblige le bailleur \u00e0 prouver l'urgence du besoin. Selon la jurisprudence consolid\u00e9e du TF, le besoin propre est r\u00e9put\u00e9 urgent seulement s'il est s\u00e9rieux, concret et actuel. Il est \u00e9valu\u00e9 au regard de son degr\u00e9 d'intensit\u00e9 en plus de la pression du temps. Le juge doit tenir compte de toutes les circonstances du cas d'esp\u00e8ce. En outre, \"le besoin du nouveau propri\u00e9taire est urgent lorsqu'on ne peut pas, pour des raisons \u00e9conomiques ou pour d'autres raisons (par ex. personnelles), exiger de lui qu'il renonce \u00e0 utiliser l'habitation ou le local commercial lou\u00e9\" (cf. par ex. ATF 142 III 336, consid. 5.2.3 = 4A_447/2015 du 31 mars 2016). Les dispositions en mati\u00e8re de protection contre le cong\u00e9 permettent donc au locataire de paralyser la proc\u00e9dure de r\u00e9siliation du bail pendant des mois, souvent pendant des ann\u00e9es\u00a0: il lui suffit pour cela de saisir l'autorit\u00e9 de conciliation dans les 30 jours qui suivent la r\u00e9ception du cong\u00e9 (art. 273 CO). Les voies de droit \u00e0 la disposition du locataire (pas moins de quatre instances judiciaires) annulent les effets du cong\u00e9 m\u00eame si toutes les instances judiciaires reconnaissent l'urgence du besoin, et par cons\u00e9quent la l\u00e9gitimit\u00e9 du cong\u00e9, et rejettent la prolongation du bail. La dur\u00e9e de la proc\u00e9dure de contestation an\u00e9antit la notion m\u00eame d'urgence et emp\u00eache de facto le nouveau propri\u00e9taire d'entrer rapidement en possession de l'objet lou\u00e9 pour son propre besoin ou celui de ses proches. Celui-ci est donc souvent contraint de trouver une solution de remplacement et de supporter des frais suppl\u00e9mentaires. La n\u00e9cessit\u00e9 d'agir au niveau l\u00e9gislatif est incontestable. Il convient de trouver une solution qui tienne plus \u00e9quitablement compte des int\u00e9r\u00eats oppos\u00e9s du bailleur et du locataire.
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